臺東縣開發許可審議實務：區委會、使用分區變更與開發計畫審查
臺東縣山坡地佔全縣面積約 93.68%，開發案幾乎都要先過山坡地門檻。達《非都市土地使用管制規則》第11條規模者由地政處地用科初審後送區域計畫委員會，未達規模的山坡地變更編定案全數提縣府專案審查小組。
在臺東縣送開發許可，第一個要回答的不是面積，而是基地在不在山坡地。縣國土計畫載明山坡地佔全縣面積約 93.68%，多數案件同時受《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更門檻與第52條之1的山坡地 10 公頃下限夾擠，路線一判錯，開發計畫書圖全部重做。
常見的誤解是「臺東地廣人稀，開發許可比西部好過」。事實相反：臺東縣國土計畫把國土保育地區劃了約 259,999.10 公頃、佔陸域 72.71%，並明定未來 20 年暫不新增產業與住商用地；區委會審臺東案件時，區位是否符合縣國土計畫指導是第一道關卡。
下文依臺東縣政府的分工，從地政處地用科與各目的事業主管機關的窗口講起，接著談案型熱點、送件動線、專案審查小組的審查重點、環評水保與回饋金先後、退件補正循環，最後談國土計畫過渡期。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，東部山坡地開發案的審查答詢是本所主場。
臺東縣開發許可的受理窗口：地政處地用科與六個目的事業主管機關
臺東縣非都市土地使用分區及使用地變更開發計畫的許可審議，由臺東縣政府地政處地用科承辦，同一科也管變更編定受理與違規查處，業務電話 089-343145，縣府總機 089-326141 轉 379。送件前必須先拿到目的事業主管機關對興辦事業計畫的核准，臺東的分工是：遊憩用地變更與觀光遊樂業籌設由觀光發展處觀光企劃科主辦，重大投資案改為會辦；工商案件歸財政及經濟發展處工商管理科，重大投資單一窗口在同處產業發展科；水土保持計畫審查在農業處農地永續科，山坡地開發利用回饋金在林務保育科；宗教與殯葬設施走民政處，原住民保留地走原住民族行政處保留地管理科。縣府自訂審查要點全部登載在臺東縣政府主管法規共用系統，先查地政類與旅遊類。
臺東的案型熱點：17 案開發許可、4 處重大建設與遊憩、光電、深層海水
臺東縣國土計畫載明，全縣依《區域計畫法》核發的開發許可共 17 案、約 395.55 公頃，具城鄉發展性質者在功能分區草案劃為城鄉發展地區第二類之二，計 21 處、約 386.21 公頃。另有 4 處中央核定重大建設列為第二類之三，約 306.10 公頃：深層海水產業發展園區約 32.57 公頃、太陽能發電設備及教育示範專區約 226 公頃、城鎮之心南迴驛約 8.53 公頃與風景特定區擴大案。這張清單就是臺東的案型：遊憩設施與旅宿、地面型光電、深層海水產業。遊憩案有兩個門檻要先算：縣訂觀光遊憩用地要點要求一般旅館規模不得少於 1 公頃；山坡地基地的興辦事業計畫面積原則不得少於 10 公頃，遊憩設施達 5 公頃以上才是例外。
送件動線：先過目的事業主管機關，再由地用科初審送區委會
臺東的順序固定：先向目的事業主管機關取得興辦事業計畫核准或原則同意，再向地政處地用科申請開發許可。以觀光遊憩案為例，縣訂審查作業要點要求向縣府提出申請書、3 個月內土地登記謄本，以及含財務計畫的興辦事業計畫，核准前縣府會先徵得變更前目的事業主管機關同意。開發計畫書圖依《非都市土地開發審議作業規範》製作，地用科依《非都市土地使用管制規則》第14條查核書圖、徵詢建設處、農業處與環境保護局意見，提出初審意見後送區域計畫擬定機關提報區委會；臺東縣沒有自訂區委會設置要點，審議組織依全國統一的《各級區域計畫委員會組織規程》。《區域計畫法》第15條之4的 60 日與 90 日期限都不含補正時間，許可核發後由縣府與公所公告 30 日。
臺東的加嚴審查：山坡地專案審查小組、重點景觀地區與第一級環境敏感地區
臺東縣把山坡地變更編定案全數提「受理非都市土地申請變更編定專案審查小組」審查，由副縣長召集、地政處處長任副召集人，委員 5 人；重點景觀地區案件，建築基地達 1 萬平方公尺以上或總樓地板達 1,500 平方公尺以上者，改由縣長召集、委員 9 至 15 人，專家學者不得少於三分之一。達規模的案件，審查端先看《非都市土地使用管制規則》第30條之1：基地不得位於第一級環境敏感地區，臺東約 48,037.76 公頃原住民保留地與森林區正是敏感地區集中處，保留地上的觀光遊憩開發還要先完成《原住民族基本法》第21條的部落諮商同意。坡度是第二道關卡：平均坡度 40% 以上地區八成須維持原始地形，30% 至 40% 不得作建築基地。
環評、水保、農地變更同意與回饋金：臺東案件的先後排序
《非都市土地使用管制規則》第17條允許環評、水保與農地變更同意跟開發許可併行審查，但臺東的實際瓶頸在山坡地：山坡地變更編定依同規則第48條原則應檢附水土保持完工證明書，水土保持計畫由農業處農地永續科審查，水保書圖要與開發計畫書圖同步定稿。農業用地變更同意依農業部審查作業要點辦理，特定農業區農地原則不同意變更。回饋金分兩套：非山坡地依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，遊憩設施區按變更面積乘當期公告現值的 50% 計算；位於山坡地者改依山坡地開發利用回饋金繳交辦法，承辦是農業處林務保育科。網路常說臺東全縣免繳回饋金，事實是《農業發展條例》第12條第4項只免除中央公告的偏遠與離島地區，臺東各鄉鎮須逐筆查對。
退件與補正循環：從觀光遊憩要點的 6 個月到罰鍰裁量基準的 30 萬元
臺東縣的補正規則有兩層。縣訂觀光遊憩用地要點給申請人 6 個月補正，展延以 2 次為限、合計不得超過 1 年，逾期駁回；核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更，核准失效。實務上臺東案件最常補的是兩條聯絡道路與 8 公尺路寬、坡度與保育區劃設、原住民保留地與森林區套繪。搶先整地最貴：「臺東縣違反土地使用管制規則罰鍰裁量基準」依違規面積裁罰，2,500 平方公尺以下 6 萬元，13,501 平方公尺以上 30 萬元，限期未改得提報縣府聯合取締小組停水停電；《非都市土地開發審議作業規範》總編第十三點另讓擅自變更原始地形者暫停兩年申辦。收到裁處或駁回，可先陳述意見，再依法訴願，結果依事實與證據而定。
國土計畫過渡期對臺東業者的意義：現在送件仍走區委會，但要對準縣國土計畫
臺東縣國土計畫自 110 年 4 月 30 日生效，國土功能分區圖仍在劃設。依《國土計畫法》第45條，功能分區圖須於縣國土計畫公告後十年內公告，之前臺東非都市土地仍依《區域計畫法》管制。對業者有三個意義。其一，區委會以縣國土計畫為審查指導，計畫寫明未來 20 年暫不新增產業與住商用地，不符指導的區位很難用書圖說服。其二，已核發開發許可的地區在草案中劃為城鄉發展地區第二類之二，會被新制承接，但依《非都市土地使用管制規則》第23條，收受許可通知起 1 年內須完成異動登記並送審水保計畫，10 年內須取得使用執照，逾期失效。其三，功能分區圖公告後使用許可改由縣長召集的「臺東縣國土計畫審議會」審議。
自我檢查清單
- 已到「臺東縣國土功能分區圖公展查詢系統」輸入地號，確認基地在草案中的功能分區，並核對是否鄰接國土保育地區第一類
- 已依臺東縣國土計畫核對基地是否位於山坡地範圍，並算清《非都市土地使用管制規則》第52條之1的 10 公頃下限或遊憩設施 5 公頃例外
- 已向觀光發展處觀光企劃科或其他目的事業主管機關取得興辦事業計畫核准，並在核准函發文日起 1 年內送出土地使用變更申請
- 開發計畫書圖已套繪原住民保留地、森林區與坡度 30%、40% 分級，保育區不小於剩餘基地的 30%
- 聯絡道路已規劃兩條通往聯外道路，其中一條寬度 8 公尺以上，另一條可供消防車通行
- 水土保持計畫已同步送農業處農地永續科，回饋金已依山坡地或非山坡地分別試算，並查對中央公告的偏遠地區免繳清單
- 已在臺東縣政府主管法規共用系統下載變更編定規費收費標準與專案審查小組設置要點的最新版本
常見錯誤
- 以為臺東地廣就照西部 2 公頃通案門檻規劃山坡地基地——面積未達 10 公頃又不符例外，興辦事業計畫連目的事業主管機關這關都過不了
- 先整地再送件——依臺東縣罰鍰裁量基準按面積裁罰最高 30 萬元，且依《非都市土地開發審議作業規範》總編第十三點暫停兩年申辦
- 聽信「臺東全縣免回饋金」——異動登記前才發現基地所在鄉鎮不在中央公告偏遠地區清單內，補繳回饋金前登記全部卡住
- 拿到觀光企劃科核准函就放著等資金——核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更，核准失效，重新送件
- 開發計畫書圖略過原住民保留地的部落諮商同意——區委會依《非都市土地開發審議作業規範》總編第十一點要求補件，部落會議重開一輪
- 取得開發許可後沒人追 1 年期限——異動登記與水保送審逾期，依《非都市土地使用管制規則》第23條許可失效，前面的審議全部歸零
官方參考資料
常見問題
臺東山坡地想蓋渡假村，不到十公頃可以送開發許可嗎
看是不是遊憩設施。《非都市土地使用管制規則》第52條之1規定山坡地興辦事業計畫面積不得少於 10 公頃，但遊憩設施達 5 公頃以上是例外；臺東縣訂觀光遊憩用地要點另要求一般旅館規模不得少於 1 公頃。5 公頃以上的渡假村要走開發許可；未達 5 公頃又不符其他例外，地政處會要求檢附興辦事業計畫面積免受限制文件。
臺東開發許可要送縣政府哪個單位，區委會是縣府自己審嗎
收件與初審都在臺東縣政府地政處地用科，電話 089-343145。臺東縣沒有自訂區域計畫委員會設置要點，審議依《各級區域計畫委員會組織規程》，由區域計畫擬定機關提報委員會審議並核發許可，縣府負責查核書圖、徵詢意見、初審與許可後公告 30 日。觀光案先找觀光發展處觀光企劃科拿興辦事業計畫核准，工商案找財政及經濟發展處。
臺東農地變更是不是全縣都免繳回饋金
不是。《農業發展條例》第12條第4項免繳的是中央公告的偏遠與離島地區，農業部檢討後現計 39 個區或鄉鎮，臺東各鄉鎮須逐筆查對。基地在山坡地者改依山坡地開發利用回饋金繳交辦法計算，承辦是縣府農業處林務保育科；依《非都市土地使用管制規則》第26條，回饋金與開發影響費繳清前，縣府不會函請登記機關辦異動登記。
臺東開發許可初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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