臺東縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與收回動線

臺東縣農地租約先分新舊制：民國八十九年一月四日前的三七五租約走公所登記、終止補償與收回限制；之後的新制租約與原保地租約則靠條款。本文整理本縣公所與農業處窗口、水田代耕與果樹旱地案型、租給露營民宿的稽查與稅賦連動。

在臺東縣談農地租賃，第一句要問的不是租金多少，而是這份租約簽在民國八十九年一月四日之前還是之後。之前依《耕地三七五減租條例》訂立並在公所登記的老租約，租金上限、最短租期、終止與補償全受法律拘束；之後新訂的農地租約回歸契約自由，租期、租金、終止都由雙方約定。

本縣耕地近七成四是旱地，番荔枝、鳳梨釋迦、小米與茶的租約要配合成園年數；水田則常和契作、代耕綁在一起。再加上原住民保留地超過七萬筆、面積近四萬九千公頃，承租與轉租另受原住民保留地開發管理辦法限制，這三種樣態決定了臺東農地租約不能照抄西部的範本。

這篇只寫臺東縣：公所登記與租佃委員會的動線、老租約的終止補償與收回限制、新制租約與原保地租約的約定重點、租給露營民宿的稽查與稅賦連動。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，長年在東部處理農地與土地使用管制案件，能把租約條款和公所、縣府的審查邏輯接在一起。

臺東縣農地租賃的主管機關與公所窗口

臺東縣的農地租賃事務由臺東縣政府農業處統籌，處內農地永續科掌理農地管理、農業設施容許使用與農舍申辦，是判斷承租農地能否合法利用的第一個窗口；農務科受理農場與初級加工場申請，租地做加工或有機生產要一併問這一科。耕地租約的訂立、變更與終止登記，以及耕地租佃委員會的調解，都在土地所在地的鄉鎮市公所辦理，農業用地作農業使用證明書也由縣府委辦十六個公所核發，所以本縣農地租賃的日常動線其實在公所，不在縣府。若標的是原住民保留地，還要多一個窗口：臺東縣政府原住民族行政處保留地管理科掌理承租、土地使用同意與違規使用等事項，公所初審後送縣府核定。臺東縣原住民保留地筆數多、面積廣，租地前先看謄本有沒有原保地註記，才不會跑錯窗口。

本縣案型：水田代耕、旱地果樹與原保地的租約樣態

臺東縣耕地面積約四萬六千八百餘公頃，其中水田約占二成六、旱地約占七成四。水田租約多半連著水稻契作與代耕，承租人常同時是插秧、收割的代耕業者，租金與代耕費要分開寫清楚；旱地則以番荔枝、鳳梨釋迦、小米、玉米與茶為主，租期要配合果樹成園年數，太短會讓承租人不敢投資。臺東縣還有一個其他縣市少見的變數：原住民保留地超過七萬筆、面積近四萬九千公頃，這類土地的承租與土地使用同意要經公所初審、縣府原住民族行政處核定，不是雙方簽字就算。判斷手上租約是新制還是三七五舊制，看訂約時點是否在民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行之後；本縣勞動人口近四成是農民，口頭續租多年的老租約並不少見，先到公所查有沒有辦過登記，再決定走哪一套程序。

公所登記動線：三七五租約與新制租約各走哪條路

三七五舊制租約在臺東縣的每個動作都要進公所：訂立、變更、終止或換訂，依《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條應在登記原因發生日起三十日內由出租人會同承租人向土地所在地公所申請；一方不肯會同，另一方可單獨申請，公所通知他方於二十日內提出書面意見。承租人過世由子女接手、耕地分割合併都是應辦變更登記的情形，拖過六個月公所會通知補辦、屆期逕行登記。期滿要終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應在期滿翌日起四十五日內申請，雙方都沒動作就會被逕為註銷登記並公告三十日。新制租約沒有登記義務，但承租人拿租約到農會加農保原則上要先公證。繼承案要多備繼承系統表與戶籍謄本；原住民保留地的承租進度可在原住民土地租使用民眾申辦進度查詢系統線上追蹤。

三七五老租約：續約、終止與收回的在地審查重點

臺東縣公所登記簿上的三七五租約多是上一代簽的。《耕地三七五減租條例》第17條只允許五種租期中終止：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、依法編定或變更為非耕地；因編定變更終止的，出租人要補償改良費用未失效能部分、未收穫農作物價額，及當期公告現值扣除土地增值稅後餘額三分之一。期滿非自動收回，《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失去生活依據都不得收回，承租人願續租就得續訂。本縣旱地多番荔枝等多年生果樹，未收穫農作物價額與改良費用常比公告現值那項難談，先請公所調解，再由臺東縣政府調處；願以分割終止租約的，依《農業發展條例》可分割為雙方單獨所有。

新制租約與原保地租約：租金、期限、代耕與轉租的約定重點

民國八十九年一月四日後在臺東縣新訂的農地租約，依《農業發展條例》第21條租期、租金與支付方式可自由約定，不受千分之三百七十五租金上限與六年最短租期拘束；但約定屆滿前可終止的要在六個月前通知，期限不到六個月的於十五日前通知，未定期限的終止也得提前六個月。本縣水田常見的代耕或委託經營，若地主仍自負盈虧，本質不是租賃，別寫成租約；青農透過農會農地銀行或小地主大專業農政策承租，要寫成書面租約並辦公證，才能到農會加農保。原住民保留地租約另有限制：原住民取得的承租權除繼承或贈與特定原住民親屬外不得轉讓或出租，承租人未依計畫使用、未經同意轉租或非自行經營，經限期改正未改，會被終止租約收回土地，設施不予補償。臺東縣原保地面積廣，承租前先查權利來源。

租給非農使用的風險：農用證明、稅賦與稽查的連動

臺東縣觀光需求旺，常見承租人在農地鋪碎石、灌水泥或搭棚做露營、民宿。這類現場依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條不得認定為農業使用，公所會勘一次即駁回，涉土地使用管制違規還會通知縣府。臺東縣政府另依自訂抽查要點，每年從享稅賦減免的列管案件中至少抽取百分之三實地勘查；查到未作農業使用會函知所有權人限期恢復，未恢復者再移轉時課土地增值稅或追繳遺產稅、贈與稅。山坡地由公所第一線查報，超限利用依《山坡地保育利用條例》第25條限期改正，公有放租地會被終止承租收回。接到限期改正或裁處前，地主可先陳述意見，說明租約約定與回復進度；不服處分，限期內提起訴願。租約限定農業使用、約定違規可終止並由承租人回復原狀，是本縣地主最實際的防線。

在地事實對地主與承租人的意義：先後順序與可行動的判斷

在地事實收成兩張順序表。地主端：先到公所調登記資料分清三七五或新制，再決定走減租條例的終止補償或新制的約定終止與通知期；出租前先申請農用證明留底，證明書六個月有效、勘查一次為限，現場有雜物或水泥別送件；租金屬租賃所得，負擔水費者可減除百分之三十六、不負擔者僅百分之三。承租人端：加農保要有公證過的書面租約；要蓋溫網室或農機具室，先拿地主土地使用同意，再向臺東縣政府農業處農地永續科申請農業設施容許使用，原保地還要公所加會原保地主管機關，再談建照；沒書面租約的長期耕作者，可留意農業部臺東區農業改良場的實耕者從農工作認定作業。臺東縣旱地占七成四、原保地近四萬九千公頃，租約一開始就把用途、期限、設施歸屬與回復原狀寫清楚，比事後調解省事。

自我檢查清單

• 先到土地所在地公所調閱耕地租約登記簿，確認租約訂立日期落在民國八十九年一月四日前後、有無辦竣三七五登記。
• 調一個月內土地登記謄本與地籍圖謄本，看使用分區、編定類別與有無原住民保留地註記，決定要不要多跑臺東縣政府原住民族行政處。
• 三七五租約有繼承、移轉、分割合併等變更事由時，算好三十日內申請登記；期滿終止或續訂則抓期滿翌日起四十五日內。
• 新制租約寫明租期、租金、支付方式、終止通知期、用途限定農業使用、設施歸屬與回復原狀條款，承租人要加農保就一併安排公證。
• 臺東旱地果樹租約先談清楚成園投資與未收穫農作物的處理方式，避免終止時對改良費用各說各話。
• 出租前向公所申請農業用地作農業使用證明留底，證明書六個月有效、勘查一次為限，現場先清掉雜物與非農設施。
• 承租人要蓋溫網室或農機具室，先取得地主土地使用同意，再向臺東縣政府農業處農地永續科申請農業設施容許使用，原保地加會原保地主管機關。

常見錯誤

• 拿新制租約去主張三七五補償，或用三七五規則壓新制租金——臺東公所一看登記日期就退回，補償與續訂主張都站不住。
• 以為期滿就能收回老租約——出租人不能自任耕作或承租人因此失去生活依據時仍不得收回，只會在公所調解與縣府調處之間來回。
• 承租人過世後子女繼續耕作卻沒辦變更登記——超過六個月公所通知後逕行登記，租約當事人與實際耕作者對不上，日後農保與補償都難處理。
• 把臺東農地租給露營、民宿業者只看租金——鋪了碎石水泥的現場拿不到農用證明，抽查一旦認定沒有農業使用，移轉時的土地增值稅與先前免掉的遺贈稅都會回來找地主。
• 原住民保留地承租人擅自轉租或交給他人經營——經限期改正未改會被終止租約收回土地，所投資設施不予補償。
• 代耕、委託經營誤寫成租約——地主形式上不再是耕作者，農保資格與農用認定會被連動檢視，年終還多出一筆租賃所得要申報。

官方參考資料

• 臺東縣政府農業處（農地永續科農地管理業務）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

臺東 農地 三七五租約 想收回 要 找 誰 辦？

先到土地所在地的鄉鎮市公所調租約登記資料，確認租約還在、有沒有辦過變更。收回要符合《耕地三七五減租條例》第19條的條件，出租人能自任耕作且收益不足維持一家生活、承租人也不會因此失去生活依據；談不成先由公所耕地租佃委員會調解，再送臺東縣政府調處。終止或期滿續訂登記都在公所辦，期滿翌日起四十五日內要提出。

臺東 青農 租 農地 加 農保 租約 要 公證 嗎？

臺東縣民國八十九年一月四日後新訂的農地租約沒有公所登記義務，但承租人要拿租約到農會申請農保，三七五減租耕地以外的租約原則上要先經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查。租約要寫清楚租期、租金、支付方式與終止通知期；面積門檻依承租土地種類不同，先問所在地農會再簽。

臺東 農地 租給 露營 民宿 地主 會 有 什麼 後果？

承租人在臺東農地鋪碎石、灌水泥或搭棚營業，公所會勘後依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條不核發農用證明。臺東縣政府每年抽查享稅賦減免列管案件，查到沒有農業使用會要求所有權人限期恢復；沒恢復的，日後移轉要課土地增值稅，先前免掉的遺贈稅也會追繳。地主接到通知先陳述意見並要承租人回復原狀，不服處分限期內訴願。

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