臺東非都市土地變更編定：地用科到專案小組的申請動線
臺東的使用地變更編定由縣政府地政處地用科收件，但案件快慢取決於前兩關：目的事業主管機關核准興辦事業計畫，以及農業用地先取得農業處同意。山坡地案件一律送專案審查小組，這類案件規費每件一萬八千元。
先講結論：在臺東辦非都市土地變更編定，地政處地用科是最後一站，不是第一站。順序是先向目的事業主管機關送興辦事業計畫、農業用地同步取得農業處同意，核准後才備齊《非都市土地使用管制規則》第28條的五項文件向地政處申請；山坡地案件另加專案審查小組這一關。
多數申請人誤以為臺東全縣都免繳農業用地變更回饋金，或以為地政處收件就代表案子過了。兩者都不對：免繳回饋金的偏遠地區是農業部逐鄉鎮公告的清單，必須逐筆查對；地政處收件後仍要會辦農業、建設、環保等單位，山坡地案件更要等專案審查小組決議。
本文依臺東的實際窗口走一遍：先分流容許使用與變更編定，再拆解興辦事業計畫、農業處同意與回饋金、專案審查小組、規費與後續義務，最後給在地常見的退件原因。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，長期在東部承辦變更編定與會辦協調，熟悉各局處看件的順序。
先看謄本：容許使用、變更編定、分區變更三層分流
臺東的非都市土地在民國 74 年 11 月 16 日完成公告編定，每筆土地的使用分區與使用地類別都登載在土地登記謄本標示部，非都市土地不另核發分區證明。分流從謄本開始：擬興辦的事業若已在該使用地的容許使用項目內，只需向目的事業主管機關申請容許使用，不動編定；不在容許項目內，才依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫走變更編定；開發規模達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻者，則要先辦使用分區變更與開發許可，不是變更編定。線上查詢系統與國土功能分區示意圖只能當參考，國土計畫疑義同樣問地用科分機 379 至 381。
在地窗口與申請動線：地用科、農業處與各目的事業局處怎麼排
臺東版動線分四站。第一站查詢：向地政處地用科（業務電話 089-343145，總機 089-326141 轉 379）確認謄本上的分區與編定，並逐一向有關機關查詢禁限建項目。第二站興辦事業計畫：依事業別送目的事業主管機關，工廠、加油站與再生能源找財政及經濟發展處工商管理科，遊憩用地與觀光遊樂業找觀光發展處觀光企劃科，宗教與殯葬找民政處宗教禮俗科，原住民保留地案件另會原住民族行政處保留地管理科。第三站農業處：農業用地變更同意職掌最接近農地永續科（分機 514、515），山坡地開發利用回饋金在林務保育科（分機 511、512）。第四站回到地用科送變更編定，核准後才向建設處建築管理科申請建照。
興辦事業計畫先過目的事業主管機關：三要項與逐一查詢
興辦事業計畫是變更編定的前提文件，由變更後的目的事業主管機關核准，不是地政處。依《非都市土地變更編定執行要點》第3點，該機關要就可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模三要項審查，並先徵得變更前目的事業主管機關與有關機關同意；申請人送件前應就附錄一之二所列查詢項目逐一向各主管機關查詢。臺東另有兩套縣自訂審查要點：宗教事業計畫由鄉鎮市公所受理初審後轉報縣府，文件備齊八份，未達 2 公頃者核准後 6 個月內申請變更編定；觀光遊憩用地案件向縣府申請，一般旅館設置規模不得少於 1 公頃，核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更即失效。
農業處同意與回饋金：特定農業區紅線、比率與繳納時點
只要原編定是農牧、林業、養殖、水利、生態保護或國土保安用地，變更編定前都要依《農業發展條例》第10條先徵得農業主管機關同意，臺東由縣政府農業處審查。審查端會直接不同意的情形包括：未規劃隔離綠帶、把灌溉系統拿來排放廢污水、變更範圍夾雜未申請的農地而妨礙耕作，以及非都市土地特定農業區原則不同意變更。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條與第4條計算：變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值，變更為特定目的事業用地供農業產製儲銷休閒設施者乘百分之三，其他事業乘百分之五十，變更編定案件於異動登記前繳納。臺東是否屬免繳偏遠地區，須逐鄉鎮查對農業部清單。
地政處地用科收件後在看什麼：五項文件、專案審查小組與規費級距
向地政處申請時，依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊五項文件：變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖、其他有關文件；山坡地未達 10 公頃者另附興辦事業計畫面積免受限制文件。臺東的變更編定專案審查小組由副縣長召集、地政處處長副召集，委員 5 人來自建設、農業、地政、環保與目的事業單位：山坡地範圍內案件全部送小組，非山坡地案件只在執行或事實認定有疑義時才送，決議採出席過半數同意。規費按件計收：需附興辦事業計畫核准文件但不送小組每件 9,000 元，送小組每件 18,000 元，經區域計畫委員會審議通過者每件 12,000 元。
在地事實對申請人的意義：山坡地農業與四條會辦線
臺東縣國土計畫載明農業發展地區約 87,913.88 公頃，占陸域面積 24.59%，其中第三類約 71,422.67 公頃屬縱谷、南迴與海岸地區的山坡地農業。落在山坡地範圍的變更編定案件會多出四條線：送專案審查小組者依《非都市土地變更編定執行要點》第2點至少加附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證；水土保持計畫依《水土保持法》送農業處農地永續科審查；回饋金改依山坡地開發利用回饋金繳交辦法計收，由林務保育科承辦，不重複繳農業用地變更回饋金；是否應實施環評依《環境影響評估法》與《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》判斷，環境保護局也是專案審查小組成員。
失敗代價與跨程序連動：核准失效、罰鍰裁量與依計畫使用
變更編定核准不等於可以動工。前端先看失效條款：觀光遊憩用地案件核准函發文日起 1 年內未申請土地使用變更就失效，逾期重來。中段看查處：依《非都市土地使用管制規則》第5條，公所隨時檢查、縣府聯合取締小組定期查處；臺東罰鍰裁量基準依《區域計畫法》第21條按面積分級，2,500 平方公尺以下 6 萬元，每增 1,000 平方公尺加 2 萬元，13,501 平方公尺以上 30 萬元，情節重大得加重至二倍，限期未改按次處罰並可審認停水停電，恢復原狀費用由所有人、使用人或管理人負擔。後端看義務：特定目的事業用地要依原核定計畫使用；建照與使照由建設處建築管理科依《建築法》另行審核。
自我檢查清單
- 調出土地登記謄本標示部，確認使用分區與使用地類別，並比對容許使用項目判斷走容許使用還是變更編定。
- 依《非都市土地變更編定執行要點》第3點附錄一之二，逐一向各主管機關查詢禁限建項目，查詢結果裝進興辦事業計畫書。
- 農牧、林業、養殖、水利、生態保護或國土保安用地，先向臺東縣政府農業處取得變更使用同意，特定農業區先確認是否落在例外情形。
- 用山坡地範圍圖套疊基地，落在山坡地就預留專案審查小組、水土保持計畫與山坡地開發利用回饋金三項時程。
- 興辦事業計畫核准後，依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊五項文件與規費，向地政處地用科送件。
- 位在原住民族地區者，依《原住民族基本法》踐行部落諮商並保留取得同意或參與的程序紀錄。
- 回饋金以獲准變更當期公告土地現值計算，並於異動登記前繳納，同時逐鄉鎮查對農業部免繳偏遠地區清單。
常見錯誤
- 先向地政處地用科送變更編定申請，卻還沒拿到興辦事業計畫核准文件——缺《非都市土地使用管制規則》第28條的核心文件，地政處無法受理，等於白跑一趟。
- 把「臺東全縣免回饋金」當成定論而未逐鄉鎮查對農業部公告——不在免繳清單的鄉鎮仍須依比率繳納，且要在異動登記前繳清，否則登記停在原地。
- 山坡地案件只附一般書圖，未附不得規劃作建築使用的評估說明與專業技師簽證——不符《非都市土地變更編定執行要點》第2點要求，專案審查小組退回補正。
- 興辦事業計畫核准後拖延送地政處，觀光遊憩用地案件超過核准函發文日起 1 年——核准失效，整條線從目的事業主管機關重新起跑。
- 把使用分區變更與使用地變更編定混為一談，達《非都市土地使用管制規則》第11條規模仍只送變更編定——地政處無法以變更編定程序處理，須改走開發許可。
- 編定核准後未依原核定計畫使用——依《區域計畫法》第21條處 6 萬元至 30 萬元罰鍰並限期恢復原狀，聯合取締小組可審認停水停電。
官方參考資料
常見問題
臺東 農地變更編定 要多久
臺東的變更編定沒有公告的法定處理時程，地政處官網只寫依規定繳納規費。實務上時間花在前端：興辦事業計畫要先過目的事業主管機關並徵得農業處與有關機關同意，山坡地案件再送專案審查小組，非山坡地無疑義者不送小組會快很多。建議先把附錄一之二的查詢項目做完，再送興辦事業計畫。
臺東 變更編定 規費 多少錢
依臺東縣非都市土地申請變更編定規費收費標準按件計收：需檢附興辦事業計畫核准文件但不送專案審查小組每件 9,000 元，須送小組每件 18,000 元，經區域計畫委員會審議通過者每件 12,000 元；不需核准文件而改編為農牧、林業、生態保護或國土保安用地每件 4,000 元，改編其他用地每件 8,000 元。這是政府規費，與回饋金是兩筆不同的錢。
臺東山坡地 變更編定 要送審查小組嗎
要。依臺東縣自訂的變更編定專案審查小組設置要點，山坡地範圍內的變更編定案件全部提送小組，非山坡地案件只有執行或事實認定有疑義時才送。小組由副縣長召集，委員 5 人含建設、農業、地政、環保與目的事業單位主管，出席過半數同意才決議。送小組的案件依規費標準每件 18,000 元，並要附不得規劃作建築使用的評估說明與技師簽證。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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