桃園市危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
桃園危老重建向建築管理處送件、都更由住宅發展及都市更新處承辦，兩條線的獎勵辦法與審議小組各不相同。本文整理免費耐震初評門檻、預審小組流程、45 日協議書節點、結構外審與公安加嚴卡點，與陳述意見、訴願路徑。
桃園的老屋重建常卡在第一個問題：這棟房子該走危老還是都更，該找建管處還是住都處？桃園市政府建築管理處設有危老重建專區與老宅延壽專區，住宅發展及都市更新處則在 115 年由住宅發展處改制，兩條線的窗口、審查會與獎勵辦法都不一樣。
本文只談桃園市的作法：免費耐震初評的資格與同意門檻、加速重建計畫審查作業要點下的預審小組流程、預審通過後 45 日內送容積獎勵協議書的節點、都市更新及爭議處理審議會的審議、拆照與建照的銜接，以及整合期間公安申報加嚴與違建處分帶來的卡點。
偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶領，長期承辦土地與建物合法化案件，在桃園整合危老與都更時會配合建築師與結構技師，先把容積、同意比例與時程算清楚再決定送件路線，屋主不必在一場場說明會之間來回摸索。
桃園危老與都更分屬兩個窗口：建管處與住都處
桃園市的危老重建與都市更新雖然同屬都市發展局主政，實際承辦卻分在兩個機關。危老重建計畫由桃園市政府建築管理處受理，辦公處所在桃園區縣府路 1 號後棟 1 樓，建照科負責建造、拆除執照核發與建照預審，使用管理科負責建築物耐震評估與危險建築物處分，危老重建輔導團的諮詢也是洽使用管理科。都市更新則由所屬的桃園市政府住宅發展及都市更新處承辦，這個機關在 115 年由住宅發展處改制而來，都市更新科辦理更新地區劃定、公辦更新、事業計畫與權利變換計畫審議核定。另外，桃園市住宅及都市更新中心設在桃園區力行路 300 號 5 樓，可以擔任都更實施者。屋主先分清楚自己走的是哪一條線，才知道文件該送到哪裡、找誰整合。
哪些桃園老屋是危老與都更的主要案型
從桃園市自己訂的獎勵項目就看得出案型重心。桃園市都市更新建築容積獎勵辦法把老舊無電梯建物與舊違章建築戶處理列為獎勵項目，沒有電梯的老舊集合住宅正是整合主力。建管處免費耐震初評也鎖定 88 年 12 月 31 日前取得使用執照的合法建築物，這批住宅同時被納入公安申報加嚴名單：12 層以上未達 16 層的集合住宅自 112 年起每 3 年申報，8 至 11 層自 113 年起每 3 年申報，6 至 7 層每 4 年申報一次。另一個桃園特色是大型開發區多，機場捷運「A20」「A21」站地區與航空城都走區段徵收，捷運綠線「G12」至「G14」車站周邊也規劃以區段徵收開發，範圍內的老屋不走危老路線，要先查土地是否落在開發區。
桃園危老重建計畫的送件路徑：從初評到預審小組
桃園的危老送件是一條有順序的階梯。第一階是結構安全評估：先洽建管處使用管理科的危老重建輔導團，88 年 12 月 31 日前取得使用執照的合法建物可申請免費耐震初評，須有二分之一以上所有權人同意或管委會決議。第二階是重建計畫：申請人會同開業建築師向建築管理處提出，依桃園市都市危險及老舊建築物加速重建計畫審查作業要點辦理，建管處初審後送桃園市建造執照預審小組審查，預審通過後 45 日內提出容積獎勵協議書報市府核定。第三階是建照，自 113 年 7 月 1 日起走建築執照申請書表電子化系統無紙審照，進度在桃園市政府建管系統便民服務資訊網查詢。同意門檻在第一階算準，後兩階才不會退件。
容積獎勵在桃園怎麼算：危老沒有加碼，都更有本市辦法
桃園市沒有另訂危老專屬的加碼容積獎勵要點，危老案的獎勵直接依內政部的都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法核計。都更案則不同，桃園市都市更新建築容積獎勵辦法在 113 年 4 月 18 日修正，獎勵項目包括高比例同意、老舊無電梯建物、捐贈都市發展基金與舊違章建築戶處理等，事業計畫與權利變換計畫送桃園市都市更新及爭議處理審議會審議，召集人由副市長兼任。設計端另有桃園特有的關卡：高度達 50 公尺或 16 層以上等情形，起造人須選定桃園市建築師公會、桃園市結構工程技師公會等指定機構辦理結構外審，每案至少 5 名審查人員；併用容積移轉且各類增加容積合計超過基準容積 50% 的，還要經桃園市都市設計審議委員會審查。
整合期間的卡點：公安申報、違建處分與救濟路徑
危老整合常拖上數年，桃園屋主在這段期間仍在建管處的管理範圍內。公安申報加嚴後，6 至 7 層與 8 至 11 層集合住宅都已納入定期申報，老屋等待重建不是免申報的理由，未申報會由使用管理科公安小組抽查複查。整合期若有違建被檢舉，桃園由區公所依桃園市違章建築處理要點查報後，交建管處拆除科分階段處理，通知以書面載明期限。收到處分前通知，屋主可依《行政程序法》第102條在期限內提出陳述意見；處分作成後，應於處分達到次日起 30 日內經由原處分機關向市府提起訴願，桃園市政府法務局的訴願便民服務系統可線上聲明訴願，線上聲明後 30 日內要補送書面訴願書。所有權人之間的分配爭議，可向 13 個區公所的調解委員會聲請調解。
拆照、建照與外審的銜接：桃園的執照排程
桃園的重建排程要把幾張執照串成一條線。危老重建計畫經預審小組通過、容積獎勵協議書核定後，才進入建造執照申請，建照與拆除執照都由建築管理處建照科核發，拆除前要留存全體住戶搬遷與公寓大廈管理組織決議的紀錄。建物高度達 50 公尺或 16 層以上的案子，結構外審通過的鑽探報告與結構計算書必須在放樣前報市府備查。基地落在山坡地範圍的，還要先經水務局坡地管理科的水土保持計畫審查，桃園全市約 45% 土地屬山坡地，先到山坡地／河川區資訊查詢系統確認基地位置。竣工後由施工管理科辦理竣工勘驗與使用執照核發，消防安全設備審勘透過桃園市政府消防局的審勘及檢修申報系統辦理。先排好這串順序，重建時程獎勵才不會在等待中流失。
這些在地事實對申請人／地主／業者的意義
把桃園的制度攤開來看，屋主可以做出幾個明確判斷。其一，先查土地是否落在航空城、機場捷運車站地區或捷運綠線車站周邊這類區段徵收範圍，落在裡面的走地政局程序，不是危老。其二，桃園沒有危老加碼要點，獎勵按內政部辦法算；都更則有本市獎勵辦法，老舊無電梯建物是項目之一，沒電梯的老屋要把兩條路都試算。其三，免費耐震初評就要二分之一以上所有權人同意，先湊齊名單再談建商。其四，預審通過後 45 日內要送容積獎勵協議書，文件要提前備妥。其五，整合期間公安申報照常，別讓處分打亂節奏。其六，人數多、整合難的社區，可評估向桃園市住宅及都市更新中心申請公辦都更專案或請都更推動師介入。本所在桃園辦危老與都更整合，會先把這六個判斷與屋主對齊。
自我檢查清單
- 先到地政局區段徵收專區與都市發展局公告，確認基地不在航空城、機場捷運車站地區或捷運綠線車站周邊的開發範圍
- 清點全體所有權人與持分，確認免費耐震初評所需的二分之一以上同意或管委會決議已經到位
- 向建管處使用管理科預約危老重建輔導團，索取結構安全評估與重建分析的申請格式
- 請開業建築師依桃園市都市危險及老舊建築物加速重建計畫審查作業要點備妥重建計畫書，預留建造執照預審小組的審查期程
- 預審通過後在 45 日內完成容積獎勵協議書並報市府核定，逾期就要重新排程
- 檢核建物高度與地下開挖規模是否觸及結構外審門檻，提前選定桃園市建築師公會等指定審查機構
- 整合期間持續完成公安申報與消防檢修申報，避免使用管理科抽查後另生處分
常見錯誤
- 把危老計畫書送到住都處、都更文件送到建管處——兩個機關流程不同，退件重送拖慢整合時程
- 以為桃園有危老加碼獎勵而高估容積——桃園未另訂加碼要點，分回比例試算失真，合建談判被迫重來
- 預審通過後忘了在 45 日內送容積獎勵協議書——逾期未報核定，重建計畫無法完成核准程序
- 整合期間停止公安申報——集合住宅已納入桃園加嚴申報名單，被使用管理科抽查後另生處分
- 基地落在山坡地卻未先送水土保持計畫——水務局坡地管理科審查沒過，建造執照無法核發
- 處分送達後超過 30 日才想救濟——訴願期限已過，只剩事後陳情的空間
官方參考資料
常見問題
桃園 危老 重建 要 找 哪個 單位 申請
危老重建計畫向桃園市政府建築管理處提出，地址在桃園區縣府路 1 號後棟 1 樓，由申請人會同開業建築師送件，建管處初審後送桃園市建造執照預審小組審查。想先做免費耐震初評或找危老重建輔導團，洽建管處使用管理科；若是走都市更新，窗口改為住宅發展及都市更新處。
桃園 危老 容積 獎勵 有 加碼 嗎
桃園市沒有另訂危老專屬的加碼容積獎勵要點，危老案的獎勵依內政部訂定的都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法核計。都更案則適用桃園市都市更新建築容積獎勵辦法，113 年 4 月 18 日修正後的項目包含高比例同意、老舊無電梯建物、舊違章建築戶處理等，兩條路的容積要分別試算再比較。
桃園 老屋 免費 耐震 初評 怎麼 申請
桃園的免費耐震初評對象是 88 年 12 月 31 日前取得使用執照或興建完成的合法建築物，須先有二分之一以上所有權人同意或管委會決議，再向建管處使用管理科提出；危老重建輔導團可到社區辦小型說明會協助整合。初評結果是後續補強或危老重建計畫分析的依據。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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