桃園市農地租賃與三七五租約實務：區公所登記、終止補償與收回動線

桃園水田上的三七五老租約與青農新制契約並存，登記、變更、終止都在土地所在地區公所，違規審認在農業局農地管理科。本篇把新舊制判斷、登記期限、五種終止事由與三項補償、農地被租作倉儲的後果，全部對到桃園的窗口。

桃園是還保有大面積水田的直轄市，115 年第 1 期作水稻初步統計種植面積 11,814 公頃，石門灌區橫跨八德、大溪、龍潭、中壢、觀音、新屋、楊梅。這些田地上，父執輩留下的三七五租約、青農新簽的契約、代耕與委託經營的口頭安排並存，處理方式卻各不相同。

本篇只談桃園市：耕地租約登記與租佃調解在土地所在地區公所，農用證明自 104 年起委辦各區公所，農地違規審認在市政府農業局農地管理科；新舊制的分水嶺、登記期限、終止事由與補償、期滿收回限制，以及農地被租作倉儲、停車場的後果，全部對應到桃園的窗口與案型來寫。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，農地案件橫跨環保、農業與地政三條線，看租約時會同時核對農用證明、土地增值稅與農保資格的變化。桃園案件一律先調公所登記與謄本，再談擬約、變更登記或終止補償，讓地主與承租人都拿到能直接送區公所的書面。

桃園市農地租賃的兩個窗口：農業局農地管理科與土地所在地區公所

在桃園市處理農地租賃，第一步是認清誰管什麼。桃園市政府農業局設在桃園區縣府路一號四樓，農地管理科負責農地違規使用審認、變更非農用審查、農用證明核發與農業設施容許的年度抽查，出租農地被租作非農使用時就由此科審認。農業用地作農業使用證明自 104 年 9 月起即委任及委辦各區公所受理，出租人要辦不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅的證明，直接向土地所在地區公所提出。耕地租約的登記、變更與終止，以及租佃爭議的調解，同樣由土地所在地區公所辦理。農業設施容許使用也由區公所農經課收件再送農業局審查，新屋區、大溪區公所都有專屬表單。灌溉用水則屬農業部農田水利署桃園管理處與石門管理處，租約涉及埤塘引水時須另行確認。

先分新舊制：桃園農地租約是契約自由還是三七五減租

八德、大溪、龍潭、觀音、中壢、新屋、楊梅一帶石門灌區的水田，不少從父執輩就有租佃關係，這類租約要先查是不是三七五租約。判斷的分水嶺是民國 89 年 1 月 4 日《農業發展條例》修正施行：之後訂立的農業用地租賃契約依《農業發展條例》第20條回歸契約自由，租期、租金與終止方式由雙方約定，不適用《耕地三七五減租條例》；之前已依減租條例訂約並向公所登記者，除雙方另有約定外，續約、修正與終止仍照原法律走。實務作法是先向土地所在地區公所調閱耕地租約登記資料，再核對租約書面日期與地籍變動。桃園常見老租約沒換約、承租人已換成第二代，或地主以為口頭約定就算新制，都要靠公所登記與租金收付紀錄還原，才能決定擬新約、換訂登記或終止補償。

三七五租約向桃園各區公所登記的三個期限：三十日、二十日、四十五日

桃園的三七五租約不論在新屋、觀音或龍潭，窗口都是土地所在地區公所；訂立、變更、終止與換訂依《耕地三七五減租條例》第6條須以書面為之並會同登記。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求登記原因發生日起三十日內申請，一方不會同時他方得單獨申請，公所通知對造二十日內表示意見；《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的十二種變更情形，如出租人轉讓、承租人死亡由繼承人承受、耕地分割合併或一部編為非耕地，逾六個月未申請，公所催告二十日後逕行登記。期滿要終止或續訂，依《耕地三七五租約清理要點》第七點應於期滿翌日起四十五日內申請，雙方都沒動作，公所逕為註銷登記並公告三十日。桃園繼承案最常卡在這裡：子女續耕卻沒辦變更，等到辦繼承或收回時才發現登記與現況不符。

新制租約在桃園怎麼簽：青農承租、代耕與委託經營的條款重點

桃園 115 年第 1 期作水稻初步統計種植面積 11,814 公頃，加上農業局輔導科的青農友善輔導計畫，青農承租水田是常見新制案型。新制依《農業發展條例》第21條自由約定租期、租金與支付方式，定有期限者屆滿即消滅；約定期滿前可終止者應六個月前通知，期限未達六個月者十五日前，未定期限者也要六個月前。條文不強制書面，但承租人要憑租約加農保時，三七五耕地以外的租約原則上要公證，例外只有公共機關承租、主管機關備查或農會查證備查。桃園水稻區多由代耕業者整地、插秧、收割，要分清委託代耕與出租：前者地主仍是經營者，後者經營權移轉、租金變租賃所得。經農會農地銀行媒合或參加農業部小地主大專業農政策，契約還要補上復原、禁止轉租與設施歸屬。

桃園三七五耕地要收回或終止：五種事由、三項補償與期滿限制

租期未滿，桃園三七五租約依《耕地三七五減租條例》第17條第1項只有五種終止事由：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、積欠地租達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、耕地依法編定或變更為非耕地使用。航空城這類區段徵收案另依徵收程序處理；徵收範圍外因都市計畫編為非耕地的水田才屬最後一種。出租人依《耕地三七五減租條例》第17條第2項應付三項補償：改良土地未失效能部分費用、未收穫農作物價額，及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。期滿收回另受《耕地三七五減租條例》第19條限制：出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失其生活依據者不得收回。《農業發展條例》另允許協議以分割終止、各自單獨所有，桃園大面積水田常用此解。

農地租給倉儲、停車場或工廠：桃園農地管理科的查處與地主的稅賦後果

中壢、楊梅、觀音一帶常有人出高租金要租農地堆貨櫃、停大車或蓋鐵皮廠房，是桃園出租人最大風險。農業局農地管理科的違規查處案件來自市政信箱、民眾檢舉、公所及各局處查報，先審認是否農業使用，違規者依《農業發展條例》第69條移請權責單位依《區域計畫法》或《都市計畫法》核處；特定農業區及一般農業區內涉公共安全、環境保護及列管未結案者，會通知停止供水供電、封閉及拆除，民眾可循 1999 檢舉。稅賦連動更直接：被租作倉儲後農用證明保不住，《農業發展條例》第37條的不課徵土地增值稅、《農業發展條例》第38條的免徵遺產稅與贈與稅資格都會失去，日後移轉或繼承代價很高。處分會找上土地所有權人，租約務必寫明農業使用限制、違規解約與復原責任，並定期巡看現場。

在地事實對桃園地主與承租人的意義：先調解後調處，帶同一份資料進場

桃園的租佃爭議依《耕地三七五減租條例》第26條先由土地所在地區公所耕地租佃委員會調解，不成再由桃園市政府耕地租佃委員會調處；對公所或市府處分不服，救濟只到陳述意見與訴願。把在地事實收攏起來，桃園地主與承租人可以做三個判斷：其一，石門或桃園灌區的老水田只要父輩簽過約，先向區公所查三七五登記，別急著談新約；其二，租給非農使用的高租金，對照農地管理科查處與農用證明、土地增值稅、遺產稅資格的連動，多半得不償失；其三，青農承租、代耕或農地銀行媒合的新制租約，公證、通知期間與復原條款比租金多寡更影響往後多年。偉騰在桃園的作法是先調公所登記與謄本，把新舊制、終止事由與補償試算整理成一份書面，讓雙方帶著同一份資料進調解室。

自我檢查清單

• 先向土地所在地區公所調閱耕地租約登記資料，確認是民國 89 年 1 月 4 日前登記的三七五租約，還是之後的新制租約。
• 調最近一個月的土地登記謄本與地籍圖謄本，核對地號、面積與桃園的都市計畫或非都市土地使用分區，看有沒有一部已編為非耕地。
• 三七五租約有轉讓、繼承、分割合併等變更，登記原因發生日起三十日內向區公所申請；期滿終止或續訂要在期滿翌日起四十五日內提出。
• 新制租約寫清租期、租金、支付方式與終止通知期間，承租人要加農保者安排公證，或確認可走農會查證備查的例外。
• 租約加入農業使用限制、禁止轉租、違規解約與復原條款，並約定出租人得定期巡看現場，避免被改作倉儲、停車或廠房。
• 出租前先向區公所申請農業用地作農業使用證明，把不課徵土地增值稅、免徵遺產稅與贈與稅的資格狀態留底。
• 進區公所耕地租佃委員會調解前，備妥租約正本、地租繳付或積欠紀錄、耕作現況照片，繼承案加繼承系統表與戶籍謄本。

常見錯誤

• 把桃園老水田的三七五租約當成一般租約直接談收回——忽略《耕地三七五減租條例》第19條的期滿收回限制與三項補償，收回不成還可能被要求續訂。
• 承租人過世後子女續耕卻沒向區公所辦變更登記——逾六個月公所通知後逕行登記，日後繼承或收回時登記與現況對不上。
• 新制租約沒寫終止通知期間就以為隨時能收——《農業發展條例》第21條要求六個月前通知，倉促收回會被承租人主張違約。
• 看到高租金就把農地租給倉儲或停車場——桃園農地管理科查處後移送核處，農用證明失效，土地增值稅、遺產稅與贈與稅的優惠一併消失。
• 青農承租的新制租約沒公證——向農會申請農保時被退件，除非符合向公共機關承租、主管機關備查或農會查證備查的例外。
• 把三七五終止補償算成地價三分之一或漏算改良費用與未收穫作物——調解時數字站不住，承租人可以少算為由拒絕終止。

官方參考資料

• 桃園市政府農業局（農地管理科、農用證明委辦各區公所公告）
• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）

常見問題

桃園 三七五租約 要去哪裡登記 變更 終止

向耕地所在地的區公所申請，例如新屋、觀音、龍潭的田就找該區公所。訂立、變更、終止或換訂都要出租人會同承租人以書面申請，登記原因發生日起三十日內提出；一方不配合，另一方可敘明理由單獨申請，公所會通知對方二十日內表示意見。期滿要終止或續訂，則是期滿翌日起四十五日內。

桃園 農地 租給人家 放貨櫃 停車 會怎樣

會被當成農地違規使用。桃園市政府農業局農地管理科接到市政信箱、1999 檢舉或公所查報後審認，違規者依《農業發展條例》第69條移請權責單位依《區域計畫法》或《都市計畫法》核處，特定農業區與一般農業區的列管案還可能停水停電、封閉及拆除。地主同時會失去農用證明，以及不課徵土地增值稅、免徵遺產稅與贈與稅的資格。

桃園 三七五 耕地 期滿 地主 可以收回嗎

不一定。《耕地三七五減租條例》第19條規定出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活，或承租人因收回失去家庭生活依據時，都不得收回自耕；承租人願意續租，依《耕地三七五減租條例》第20條應續訂。為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地才有例外，且要準用補償。桃園的作法是先向區公所調登記資料，再評估收回、續訂或分割。

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