桃園市農地稅務優惠申辦：土增稅、遺贈稅與地價稅
桃園農地的三種稅務優惠各走一條路：土地增值稅不課徵要在申報移轉現值時註明農業用地字樣，遺產稅與贈與稅的農地扣除有五年列管，地價稅則看土地是否符合課徵田賦的要件。共同鑰匙是區公所核發的農業用地作農業使用證明書，有效期限六個月，實地勘查以一次為限。
拿到農業用地作農業使用證明書不等於稅就省下來了。土地增值稅不課徵、遺產稅與贈與稅的農地扣除、地價稅改課田賦，三種優惠分別由不同法條規定、向不同機關申請、在不同時點失效。桃園的申請人常在第一關就把三者混成一件事，結果是證明書過期、申請逾期或列管期間被追繳。
第一個要打掉的直覺是「土增稅免稅」。《土地稅法》第39條之2用的字是「不課徵」，而且承受人日後被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時就要課徵，原地價還回溯到民國 89 年修正施行日當期的公告土地現值；網路常引用的《土地稅法》第55條之2罰鍰早在 89 年就刪除了。第二個直覺是「繼承農地免遺產稅就沒事」，實際上《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款有五年列管，五年內未繼續作農業使用會追繳稅賦。
這篇依三種稅拆成三條申辦動線，接著講農用證明審查端在看什麼、桃園的區公所委辦與年度抽查怎麼運作，最後把桃園的窗口排成一張表。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，處理農地稅務案時一律先把農業機關的認定與稅務機關的申請時點對齊，避免兩邊各自合法卻互相卡死。
先分流：三種稅、三個時點、一張證明書只對其中兩種有用
土地增值稅發生在移轉時，遺產稅與贈與稅發生在繼承或贈與時，地價稅則是每年依土地現況課徵，三者的申請節奏完全不同。農業用地作農業使用證明書依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第3條只有兩種用途：依《農業發展條例》第37條申請移轉不課徵土地增值稅，以及依第38條申請免徵遺產稅、贈與稅或田賦；《農業發展條例》第39條進一步規定申請時要檢具這張證明書向稅捐稽徵機關辦理。地價稅能不能改課田賦，走的是《土地稅法》第22條的要件認定，不是靠這張證明書。分流之後再看每一條線的細節，才不會把六個月效期的證明書用在錯的地方。
土地增值稅不課徵：申報移轉現值時就要註明，逾期補救只有一小段時間
《土地稅法》第39條之2第1項規定作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請不課徵土地增值稅，《農業發展條例》第37條第1項文字相同，第37條第2項另讓耕地移轉給農民團體、農業企業機構與農業試驗研究機構時，經桃園市政府同意也可申請。申請時點由《土地稅法》第39條之3規定：權利人與義務人在申報土地移轉現值時，於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請；未註明者得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請；無須申報移轉現值的案件，稽徵機關會通知，收到通知之次日起三十日內要提出。這條線最容易出錯的是代書申報時漏註明，等稅單寄到才想補救，繳納期間一過就再無機會。
不課徵之後的代價：再移轉時課徵、原地價回溯、配偶贈與合併計算
不課徵不是終局免稅，而是把課稅時點往後推。依《土地稅法》第39條之2第2項，承受人在持有期間內曾被有關機關查獲土地未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，於再移轉時應課徵土地增值稅；第3項規定配偶間相互贈與的情形要合併計算未作農業使用情事。第4項則規定不課徵後再移轉依法應課徵時，以民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額，等於把中間所有漲價一次結算。桃園市政府農業局農地管理科受理市政信箱、民眾檢舉與公所查報的違規案，一旦審認未作農業使用並限期改善，稅務效果就跟著啟動；《土地稅法》第55條之2已於 89 年刪除，現行法沒有罰鍰，但再移轉時課稅的金額往往比罰鍰更重。
遺產稅與贈與稅：扣除全數但五年列管，受贈人限民法第1138條繼承人
《遺產及贈與稅法》給農地兩個入口：第17條第1項第6款讓繼承人或受遺贈人承受的作農業使用農地及地上農作物價值全數扣除，第20條第1項第5款讓贈與給民法第1138條所定繼承人的農地不計入贈與總額，受贈人不在繼承人範圍就不適用。兩款都附帶五年列管：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續作農業使用且未依限恢復，或恢復後再犯，應追繳應納稅賦；例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地三種。《農業發展條例》第38條另規定免徵田賦十年，並對數位繼承人協議由一人繼承而需現金補償者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款。申報實務上，國稅局說明五年內繼承取得的農地在下一次遺產稅申報時仍應計入遺產總額，再檢附農用證明主張扣除，不能直接不申報。
地價稅與田賦：非都市農地看編定、都市農地看五款要件，設施與農舍另算
《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定之農業用地徵收田賦，都市土地要符合依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用、公共設施尚未完竣前仍作農業用地使用等五款情形之一，其中第2款與第3款限自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地；第27條之1授權行政院停徵田賦，而田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，所以符合要件的農地實際上田賦與地價稅都不繳。桃園都市計畫農業區、保護區的農地不會自動課田賦，地上有非農業使用的設施就會改課地價稅。農地閒置不用經通知限期使用仍未使用者，《土地稅法》第22條之1定有荒地稅。房屋稅方面，《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室等，以及專供農民自用之烘乾機房、存放農機具倉庫與堆肥舍，減免要在每期房屋稅開徵四十日以前申報；農舍則是建築物，按實際使用情形課徵房屋稅。
農用證明審查端在看什麼：一次勘查、四款不得認定、六個月效期
《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條要求土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用，地上有農業設施者附容許使用同意書及建築執照（免建照者免附建照），有農舍者附農舍建築執照；第5條列四款不得認定：設施或農舍超過核准面積或未依核定用途使用、多筆合併申請農舍後土地已移轉、現場阻斷排灌水系統、現場有與農業經營無關的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥。第6條只允許墳墓、十平方公尺以下土地公廟、無償供公眾使用道路等六款部分面積例外。程序上依第7條附最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本，都市土地另附分區證明；第9條由農業、地政、建設、環保等單位組成審查小組；第10條實地勘查以一次為限，申請人要到場指界，界址不明要自行向地政機關鑑界；第12條可補正者限期補正，否則駁回；第13條規費依收費標準第一筆新臺幣五百元、每增一筆加收三百元；第14條證明書有效期限六個月。
在地事實對申請人的意義：區公所委辦、每月備查、年度抽查與稻茶產區的設施現況
桃園市政府在 104 年 9 月 24 日以府農管字第1040248164號公告，把農業用地作農業使用證明的核發權限全部委任及委辦各區公所，並訂有「桃園市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點」：向土地所在地區公所申請，區公所得組審查小組由農業、地政、都市計畫、建設工務、環保單位分工，符合者由區公所核發，不能補正或屆期未補正者駁回，核發後登載農地管理資訊系統並每月報農業局備查。核發不是終點，農地管理科的職掌明列農用證明、設施、農舍的年度抽查。桃園平地以稻米、茶葉、雜糧為主，115 年第 1 期作水稻初步統計種植面積 11,814 公頃，農地上常見農機具室、乾燥設施與資材室，這些設施必須有容許使用同意書與建照才不會卡在第4條；都市計畫農業區與保護區的農地則要同時符合《土地稅法》第22條的五款要件與市府的保護區農業區土地使用審查要點。
在地窗口與申辦動線：區公所農經課、農業局農地管理科、地方稅務機關、國稅局
桃園的申辦動線分四站。第一站土地所在地區公所農經課：申請農業用地作農業使用證明書，備妥最近一個月內土地登記謄本與地籍圖謄本、身分證或戶口名簿影本、設施的容許使用同意書與建照，都市土地加分區證明，並配合一次勘查到場指界。第二站桃園市政府農業局農地管理科（總機 03-3322101 轉 5483 至 5485）：查詢違規查處紀錄、農舍與設施抽查狀況，若名下農地曾被審認未作農業使用，先處理恢復再談稅。第三站地方稅務機關：土地增值稅在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣並附證明書；地價稅改課田賦則依《土地稅法》第22條提出認定申請。第四站國稅局：遺產稅與贈與稅申報時檢附證明書主張扣除或不計入，並記住五年列管期間內不得停止農業使用。四站的先後是農業機關先、稅務機關後，證明書六個月效期要卡在稅務申報時點之內。
自我檢查清單
- 已確認要辦的是土地增值稅不課徵、遺產稅或贈與稅扣除、還是地價稅改課田賦，並知道各自的法條與機關。
- 土地增值稅案已提醒代書在土地現值申報書註明農業用地字樣，未註明者在繳納期間屆滿前補行申請。
- 農地上的設施都有容許使用同意書與建照，地上沒有砂石、廢棄物、柏油、水泥等《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條情形。
- 農用證明已向土地所在地區公所申請，勘查當天到場指界，證明書六個月效期涵蓋稅務申報時點。
- 繼承或受贈農地已排好五年內的農業使用計畫，並知道追繳的三種例外。
- 都市計畫農業區的農地已對照《土地稅法》第22條五款要件，確認能否課徵田賦。
- 農業房屋的房屋稅減免已在每期開徵四十日以前向稽徵機關申報。
常見錯誤
- 申報土地移轉現值時沒註明農業用地——依《土地稅法》第39條之3只能在繳納期間屆滿前補申請，逾期就要繳土地增值稅。
- 把不課徵當免徵——承受人被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時依《土地稅法》第39條之2課徵，原地價回溯到 89 年修正施行日當期公告現值。
- 繼承農地免了遺產稅就把地租給人堆料——五年列管期內未繼續作農業使用，依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款追繳應納稅賦。
- 農地贈與給非民法第1138條所定繼承人還想適用不計入贈與總額——《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款只保護法定繼承人範圍內的受贈人。
- 拿一年前的農用證明去辦稅——證明書依《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第14條有效期限六個月，逾期失其效力。
- 以為都市計畫農業區的地一律不繳地價稅——《土地稅法》第22條要求限作農業用地使用等要件，地上有非農業使用設施就改課地價稅。
官方參考資料
常見問題
桃園 農地 過戶 土增稅 怎麼申請不課徵 要準備什麼
先向土地所在地區公所申請農業用地作農業使用證明書，桃園已將核發權限委辦各區公所；再在申報土地移轉現值時於申報書註明農業用地字樣，檢具證明書向地方稅務機關申請。承受人要是自然人，土地要實際作農業使用且地上設施有容許與建照。漏註明只能在繳納期間屆滿前補行申請，逾期就不能再申請不課徵。
桃園 繼承農地 免遺產稅 五年內 可以賣嗎
依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款，承受人自承受之日起五年內未將土地繼續作農業使用且未依限恢復者，會被追繳應納稅賦；例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。條文管的是「是否繼續作農業使用」，所以五年內移轉給會繼續農用的人並不在追繳事由內，但買方一旦改作非農業使用，風險會回到原承受人身上，交易契約要把這點寫清楚。
桃園 農地 地價稅 變貴 是不是因為蓋了資材室
很可能。《土地稅法》第22條的田賦要件是土地限作農業用地使用，地上出現非農業使用的設施、車庫、水泥鋪面或營業使用，就會改課地價稅；都市計畫農業區的土地還要符合五款情形之一。資材室若有容許使用同意書與建照、確供存放農業資材，屬農業使用；沒有容許或改作他用，稅務機關依農業機關的認定結果就會改課。先到區公所申請農用證明，證明拿不到就知道問題在哪一塊。
桃園農地稅務初判
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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