桃園非都市土地變更編定實務：地政局地用科動線與農地回饋金
桃園的變更編定案，收件與審查都在市政府地政局地用科，但真正決定成敗的是前一站：目的事業主管機關核准興辦事業計畫前，農業局農地管理科的同意與回饋金核算、山坡地案件的專案審查小組，全部要先打通。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台各縣市的用地變更編定，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 用地變更編定:
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台各縣市
- 相關地區
- 桃園市、新北市、新竹縣市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 《非都市土地使用管制規則》全文（全國法規資料庫）、桃園市政府地政局 非都市土地變更編定作業程序、《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》全文（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)
- 第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
- 常見退件與誤判
- 拿全國土地使用分區資料查詢系統的截圖當分區依據;興辦事業計畫核准文件沒寫明附錄一之二查詢項目已查核;山坡地案等地用科通知才送專案審查小組
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
桃園一筆非都市土地要從農牧用地變成特定目的事業用地或丁種建築用地，動線只有一條：先向目的事業主管機關拿到興辦事業計畫核准，再向桃園市政府地政局地用科申請變更編定，最後才是建築管理處的建照。
三站分屬三個機關，順序不能倒，文件不能混。
多數申請人以為「送地政局就開始審」，實際上桃園地用科收件的前提，是核准文件已經寫明《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二的查詢項目全數查核完畢。查詢沒做、農業局同意沒拿、山坡地評估沒簽證，件到地用科只會被退回原點。
下文依桃園實際窗口排列：分流判斷、三條線先後、農業局農地管理科的同意與回饋金、審查端的補正邏輯、失敗代價、在地規範與申請動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，處理過的變更編定案，最常見的不是法規難，而是站與站之間的順序錯。
先分流：桃園這筆地走容許使用、變更編定，還是開發許可
分流的第一步是調土地登記謄本，不是查線上圖台。非都市土地的使用分區與使用地類別依《區域計畫法施行細則》第20條第4項登載於土地登記簿，全國土地使用分區資料查詢系統自己註明不得作為證明。
確認是非都市土地後，比對《非都市土地使用管制規則》第6條附表一：擬興辦的事業已在該用地容許項目內，向目的事業主管機關申請容許使用即可，用地別不動；不在容許項目內，才進入第四章的變更編定；開發規模達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻（實務以 2 公頃為界），改走第三章的分區變更與開發許可。
桃園的分工很清楚：地用科自審 30 公頃以下開發許可案，30 公頃以上初審後陳報內政部。
三條線的先後：目的事業主管機關核准、地用科變更編定、建管處建照
第一線是目的事業主管機關。
依《非都市土地使用管制規則》第30條，變更編定前要先擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准；誰是目的事業主管機關，依《非都市土地變更編定執行要點》附錄二對號，桃園的產業園區案歸經濟發展局。
第二線才是地政局地用科：
- 依《非都市土地使用管制規則》第28條備齊申請書、興辦事業核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖與位置圖，桃園要求一式五份，配置圖比例不得小於 1/1200、位置圖不得小於 1/5000，均須著色；
- 申請人不是所有權人就要附同意書。
第三線是建築管理處的建照，依《建築法》第73條，領到使用執照前不得接水接電。
農業用地的前置關卡：農業局農地管理科的同意與回饋金核算
農牧、林業、養殖等用地改編為其他用地別，依《農業發展條例》第10條須先經農業主管機關同意，標準是不影響農業生產環境之完整。桃園的同意、回饋金核算與收取，窗口都是農業局農地管理科。
回饋金依《農業發展條例》第12條繳入農業發展基金；《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條的算法是變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值再乘比率：改編丁種建築用地或工業區為百分之五十，運輸業停車場改編交通用地為百分之四十。
改編特定目的事業用地供農業產製儲銷休閒設施者，《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條只收百分之三。
審查端在看什麼：三要項、附錄一之二查詢與補正期限
目的事業主管機關審計畫只看三要項：可行性、必要性或總量管制、土地區位與面積規模，出自《非都市土地變更編定執行要點》第3點。同一點要求送計畫前逐一向附錄一之二所列機關查詢環境敏感與禁限建項目，結果附進計畫書，核准文件載明查核完畢，地用科收件先看這一句。
地用科依附錄三之一或三之二的作業程序核同意書效力、圖說比例與著色，山坡地案另查《非都市土地使用管制規則》第48條的水土保持完工證明書。補正有期限：內政部 114 年 4 月 10 日令就開發許可類案件定出書圖補正 1 個月、審議後補充資料 2 個月、依決議修正 1 個月，屆期不補即駁回。變更編定案桃園未公告處理天數，時程由補正回合決定。
失敗代價與證照互卡：四級規費、廢止註銷與聯合取締
- 規費先算：
- 桃園市非都市土地變更編定規費收費標準按每案計收，免附核准文件 5,000 元、附核准文件 8,000 元、須專案審查小組審查 20,000 元、經區域計畫委員會審議通過 15,000 元，除溢繳誤繳外不退。
- 核准後義務更重：
- 興辦事業計畫遭目的事業主管機關廢止，地用科接手的是註銷編定與恢復原使用地類別，前段投入全部沉沒。
桃園市政府非都市土地使用管制聯合取締小組每半年開會一次，執行秘書由地用科科長兼任，依核定事業計畫變更編定的土地是明列檢查對象，目的事業主管機關要查核是否按原核准內容使用。證照互卡：山坡地案缺水土保持完工證明書，地用科不核定；達《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》門檻者，環評未過，建照不發。
在地事實對申請人的意義：專案審查小組、產業園區指導原則與時程
桃園的配套是一整組在地規則。
桃園市政府非都市土地變更編定專案審查小組 15 人，召集人為市府秘書長以上層級、副召集人為地政局局長，七局代表加六位水保、大地、地質等外聘專家，任期 2 年；特定地區未登記工廠與山坡地案必送小組，且須在興辦事業計畫審查階段提出，要點未定審查期限。
產業園區案另受桃園市非都市土地產業園區開發指導原則約束：至少 2 條聯絡道路、主要聯絡道路建議 12 公尺、緩衝綠帶至少 3 公尺，檢核表須在專案小組會議前填報，國土功能分區圖公告後停止適用。國土計畫由都市發展局國土計畫科主辦，非都市土地案將換軌。地政局各頁與標準作業程序均未載處理天數，桃園的時程風險在補正回合，不在法定日數。
在地窗口與申請動線：縣府路一號三個樓層與區公所
桃園三個關鍵窗口同在市政府縣府路一號：
- 地政局在 3、4、5 樓，地用科受理變更編定與開發許可，總機 03-3322101；
- 農業局在 4 樓，農地管理科辦農業用地變更同意與回饋金；
- 都市發展局在 10 樓，管都市土地分區證明與國土計畫。
動線建議：先調謄本確認是非都市土地，再到地政局官網「非都市土地使用編定及管制專區」取得變更編定作業程序與《非都市土地使用管制規則》第49條之1自評表，向附錄一之二機關逐一查詢，涉農業用地先約農地管理科，最後才送一式五份到地用科，進度用地政局案件進度查詢追蹤。
農業用地作農業使用證明書由各區公所受理，流程是書面審查加會同實地勘查。送件前先對照地政局公布的法規彙編與作業手冊，最省補正。
LINE 諮詢
把變更編定的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
自我檢查清單
- 土地登記謄本標示部已確認為非都市土地，使用分區與使用地類別已抄錄，不是只看線上圖台。
- 已比對《非都市土地使用管制規則》第6條附表一，確認擬興辦事業不在容許項目內，確需變更編定而非容許使用。
- 《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二所列機關已逐一查詢，查詢結果已裝進興辦事業計畫書。
- 農業性質用地已先向桃園市政府農業局農地管理科取得同意，回饋金比率與獲准變更當期公告土地現值已試算。
- 山坡地案已備妥《非都市土地使用管制規則》第49條之1自評表所列技術分析書表 16 項與一般書表 14 項，簽證技師可到場說明。
- 送地用科的文件一式五份，配置圖不小於 1/1200、位置圖不小於 1/5000 且已著色，非所有權人已附變更編定同意書。
- 已依桃園市非都市土地變更編定規費收費標準確認本案屬 5,000、8,000、20,000 或 15,000 元哪一級，並知道除溢繳誤繳外不退費。
常見錯誤
- 拿全國土地使用分區資料查詢系統的截圖當分區依據——系統自己註明不得作為證明，地用科仍以土地登記謄本為準，看錯分區就整案走錯線。
- 興辦事業計畫核准文件沒寫明附錄一之二查詢項目已查核——地用科收件即缺要件，退回目的事業主管機關補正，前段時間全部重來。
- 山坡地案等地用科通知才送專案審查小組——桃園要求特定地區未登記工廠與山坡地案在興辦事業計畫審查階段就提出送審，晚一步就多一輪會議。
- 把回饋金當成送件當時的固定數——《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條以獲准變更當期公告土地現值計算，核定時點不同，數字就不同，預算要留彈性。
- 山坡地案先送變更編定再補水保——《非都市土地使用管制規則》第48條要求檢附水土保持完工證明書，缺件地用科不核定，時程卡在水保端。
- 核准後改變使用內容卻未再報目的事業主管機關——桃園聯合取締小組每半年查一次依核定事業計畫變更編定的土地，查核不符即面臨廢止與註銷編定。
官方參考資料
常見問題
桃園 農地 變更編定 回饋金 怎麼算
依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，回饋金等於變更使用面積乘以獲准變更當期公告土地現值再乘比率：改編丁種建築用地或工業區為百分之五十，運輸業停車場改編交通用地為百分之四十；改編特定目的事業用地供農業產製儲銷休閒設施者，依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條只收百分之三。
桃園由農業局農地管理科核算收取；土地在山坡地範圍者改繳山坡地開發利用回饋金。
桃園 變更編定 要多久 地政局有沒有公告天數
桃園市政府地政局的變更編定作業程序與標準作業程序都沒有公告處理天數，時程實際由三段決定：目的事業主管機關核准興辦事業計畫前的附錄一之二查詢與農業局同意、是否須送 15 人專案審查小組、地用科補正回合數。
開發許可類案件補正有明確期限，書圖補正 1 個月、審議後補充資料 2 個月，屆期不補即駁回，所以文件一次備齊比催件更能縮時。
桃園 山坡地 變更編定 一定要送專案審查小組嗎
桃園市政府非都市土地變更編定專案審查小組設置要點明定，依《非都市土地使用管制規則》第31條之1、第31條之2、第35條之1、第49條之1申請的案件與有爭議案件都送小組；特定地區未登記工廠與山坡地案須在興辦事業計畫審查階段就提出。
山坡地案還要備妥《非都市土地使用管制規則》第49條之1自評表所列的坡度分析、地質鑽探與水土保持計畫核定函，小組開會可通知申請人與簽證技師到場說明。
送桃園地號免費初判
把桃園地號、謄本標示部與想做的事業寫下來，加 LINE，偉騰開發興業免費書面初判：這筆地該走容許使用、變更編定還是開發許可，農業局同意與專案審查小組會不會卡，帶著答案進場，少走一輪補正。
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