危老重建與都更 20 問快答：資格、流程、文件、時程與稽查一次答完

危老重建與都市更新最常被問的 20 個問題，從資格門檻、送件機關、文件圖說、時程獎勵，到核准後的稽查、變更與委託分工，每題一段快答，最後附上判斷順序，讓所有權人先把路徑選對再談整合。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由全體所有權人同意，將經結構安全評估認定危險或老舊的合法建物拆除重建，並依法申請容積獎勵的程序；都市更新則依《都市更新條例》以更新單元推動，達法定同意比例即可啟動。兩條路常被混在一起問，本篇把最常見的 20 個問題分類快答。

問題分成八類：資格門檻、流程機關、文件圖說、時程期限、稽查裁罰、變更展延、委託分工與特殊情境，每題只給結論與判斷依據，不展開完整流程；想看完整地圖、文件清單或證照順序，本站另有對應指南可以接著讀。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市危老重建與都市更新的路徑評估、產權整合與送審統籌，整合配合結構技師與建築師，以審查端的眼光逐項驗算每一個答案。

資格與門檻：哪種房子能走危老重建？

問：什麼樣的房子可以申請危老重建？答：依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》審認，核心是合法建物達到條例所稱的危險或老舊程度，並以結構安全評估結果為依據，屋齡只是其中一個切入點，不是唯一門檻。問：危老要全體同意，都更要多少人同意？答：危老須全體所有權人同意，缺一戶就不成立；都市更新依《都市更新條例》達法定同意比例即可推動，比例依更新單元的劃定情形而異，實際門檻以現行法規為準。問：屋齡不算老但結構有疑慮，能走危老嗎？答：可以評估。條例名稱同時寫了「危險」與「老舊」兩軸，經評估確認結構有危險之虞的建物，不以屋齡為前提，但一定要有結構技師出具的評估報告佐證，口頭描述不算。

流程與機關：危老重建申請要送哪裡、怎麼跑？

問：危老重建申請要送哪個機關？答：重建計畫由建物所在地的直轄市或縣（市）政府主管局處受理審查；中央主管機關業務由內政部國土管理署主政，負責法規解釋與政策方向，一般申請人不會直接向中央送件。問：重建計畫申請的流程大致怎麼走？答：先做結構安全評估，再盤點產權並取得全體同意，接著配合建築師擬具重建計畫送審，核准後才進入建造執照、施工與使用執照階段，每一步都以前一步的文件為基礎，跳步就會被退回補件。問：都市更新申請比危老多了哪些程序？答：多了更新單元的劃定或認定、事業計畫的擬定、公開程序與審議會審議，必要時還有權利變換的計算，因此程序明顯較長，換來的是不必全體同意也能推動。

文件與圖說：結構安全性能評估、謄本與同意書怎麼備？

問：危老重建申請要準備哪些文件？答：建物登記謄本與使用執照、土地登記謄本、建物現況與屋齡資料、結構安全評估報告、全體所有權人名冊與同意書，以及建築師擬具的重建計畫書與圖說；審查時機關逐項核對這些文件彼此對應，一份斷鏈就補正。問：耐震能力初步評估和結構安全性能評估差在哪？答：初步評估是快篩，先看建物有沒有耐震疑慮；結構安全性能評估較深入，結果直接用於認定危老資格、判斷補強或重建，兩者都由結構技師依建築物耐震設計規範辦理。問：謄本上有繼承未辦或多人共有，文件怎麼補？答：先用謄本把所有權人結構盤清楚，繼承未辦者要先完成繼承登記，同意書才有正確的簽署主體；共有持分則逐一取得同意，並把取得順序排進整合時程，別留到送件前才處理。

時程與期限：危老時程獎勵趕得上嗎？

問：危老重建從評估到核准大概要多久？答：沒有固定天數可以套。危老程序相對單純，時間長短看審查輪次與補正次數；都市更新含事業計畫等階段，程序明顯較長。實務上最花時間的不是審查，而是所有權人整合與文件補齊，整合沒到位，送件日就一直往後推。問：危老時程獎勵有期限嗎？來不及怎麼辦？答：時程獎勵屬限時性質的誘因，額度依送件當時的現行法規認列，越晚送件能認列的越少。能不能趕上，取決於整合與文件備妥的速度，而不是審查速度；建議先估算整合需要多久，再回推最晚送件日。若確實趕不上，就把獎勵試算改以其他項目為基礎重新算分回，不要為了趕時程犧牲同意書的完整性，缺一戶的同意比少一項獎勵更致命。

稽查與裁罰：重建計畫核准之後，機關還會查什麼？

問：重建計畫核准後，機關還會來查什麼？答：核准只是資格與獎勵的認定，後面接的是建造執照與施工，主管建築機關依《建築法》辦理施工勘驗與查核；容積獎勵每一項附帶的要件，要在設計圖說與竣工現況對得上，對不上就影響使用執照的核發與獎勵的落實，嚴重時會被要求改正。問：收到主管機關公文說文件不符或限期補正，怎麼回？答：先把公文列出的缺項逐條抄下來，對每一項回覆對應的文件或說明，不要只補一份就送回；若對機關的認定有不同看法，可在期限內提出陳述意見，對最終處分不服則依法提起訴願。回覆前先把整條文件鏈重新核對一次，避免補了一項又掉另一項，補正輪次越少，時程與成本越可控。

變更、展延與註銷：計畫改了、拖了怎麼辦？

問：重建計畫核准後想改設計或調整基地範圍，可以嗎？答：可以申請變更，但不是改圖就好。設計變動會牽動容積獎勵項目的要件對應，基地範圍一旦增減，全體同意的基礎就變了，新增的土地要重新取得所有權人同意，原有同意書也可能要重簽，等於把整合再跑一輪，變更前先評估值不值得。問：核准後拖太久沒動工，會怎樣？答：重建計畫核准與建造執照各有效期與開工期限，逾期未動工要申請展延，展延不成就得重新申請，時程獎勵也可能因此重算，甚至整個核准失效。若整合已成、只是資金或安置沒到位，建議在期限前先把展延申請送出，並同步處理融資對接與搬遷安置，別讓核准失效後從頭再來。

委託辦理：危老重建代辦與都更危老顧問到底做什麼？

問：危老重建代辦是在代辦什麼？答：代辦的核心是統籌，把路徑選擇、資格與獎勵釐清、產權盤點與整合策略、送件文件鏈的核對串起來，並與建築師、結構技師協作；建築設計與結構評估仍由建築師與結構技師各自簽證，顧問負責把這些專業成果對上審查要求。問：建商說全部由他處理，還需要都更危老顧問嗎？答：這是分工問題。建商是合建契約的對造方，分回比例、獎勵歸屬與違約處理都是談判項目；顧問站在所有權人這一側審閱契約、試算分回，讓您知道哪些條件還有談的空間。問：委託前要先準備什麼？答：建物與土地謄本、使用執照、屋齡與現況照片、所有權人人數與整合意願概況，已有建商提案或合建契約者一併附上，初判才有依據。

跨縣市與特殊情境：小基地、單一戶與各縣市差異

問：各縣市的危老審查差在哪？答：條例是全國一致的，資格門檻與同意要求不會因縣市而不同，但各縣市政府主管局處的審查作業方式、獎勵項目的認列細節與補正習慣各有差異；同一份重建計畫在不同縣市送件，補正重點可能不同，送件前值得先了解在地審查慣例，本站各縣市在地頁另有說明。問：基地很小或整棟只有一戶，也能危老重建嗎？答：可以評估。危老條例重建的基地規模限制較寬，單一所有權人同意即已達全體同意；不過小基地能認列的危老容積獎勵項目有限，重建後的坪效未必理想，這時可評估鄰地整併，把基地做大再算獎勵，或比較補強與重建的整體效益後再決定，東部不少獨棟老屋就是這樣走的。

判斷順序總整理：老屋重建先想哪一步

二十個問題背後其實是同一條判斷線。第一步先做結構安全評估，沒有客觀數據，補強或重建、危老或都更都無從比較。第二步用謄本盤點所有權人結構，看全體同意做得到做不到；做得到走危老，做不到就評估調整基地範圍，或改以法定比例推動的都更整合。第三步才算獎勵，把危老容積獎勵或都更獎勵逐項對到要件與證明文件，再據此試算分回比例與成本。第四步排時程，把整合工作排在最前面，回推時程獎勵的最晚送件日。第五步核對文件鏈，確認謄本、評估報告、同意書與計畫書彼此對應後才送件。順序顛倒最常見的結果，是先簽了合建契約再發現同意湊不齊，或先被最高獎勵上限吸引，送審時卻對不上要件，前期投入全部作廢。

對申請人與所有權人的意義與下一步

對所有權人來說，這 20 個問題的答案指向同一件事：危老重建與都更整合是可以被算清楚的，不必靠說明會的印象或建商的說法做決定。先確認自家建物的評估結果與所有權人結構，路徑就會浮現；再把獎勵與分回用要件逐項驗算，談判時才有底氣。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市危老重建與都市更新的路徑評估、產權整合與送審統籌，整合配合結構技師與建築師，把每一步決策踩在數據上。下一步很簡單：把建物與土地謄本、使用執照、屋齡與現況照片整理好，加 LINE「偉騰開發」傳資料或填寫官網線上表單，先取得免費書面初判，初判後再約時間細談整合策略與送審分工。

自我檢查清單

• 已取得建物與土地最新登記謄本，確認所有權人人數與共有情形
• 已委託結構技師完成耐震能力初步評估，並取得書面結果
• 已比較危老全體同意與都更法定比例，選定一條路徑再啟動整合
• 已列出全體所有權人名冊，繼承未辦與租約占用情形逐筆標註
• 已把容積獎勵項目逐項對到要件與證明文件，不以上限做決策
• 已估算整合所需時間，並回推時程獎勵的最晚送件日
• 已備妥使用執照、屋齡與現況照片，供重建計畫書引用
• 已請顧問審閱建商提案或合建契約，再決定是否簽署

常見錯誤

• 先簽合建契約再開始湊同意書，發現有一戶不簽時前期投入已無法回收
• 把都更的法定比例套到危老案上，以為多數同意就能送件
• 跳過結構安全評估直接拍板拆除重建，缺乏客觀依據，家族意見無法收斂
• 拿廣告上的最高獎勵上限試算分回，送審時對不上要件整盤重算
• 繼承未辦與共有持分留到最後處理，時程獎勵的送件日一再錯過
• 重建計畫核准後才想資金與安置，開工期限前無法動工被迫展延
• 收到補正公文只補一份文件就送回，同一案往返多輪拖長時程

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）

常見問題

危老重建找誰辦比較好？

先找結構技師做評估，再由顧問統籌整合與送審，建築設計交給建築師。三方分工清楚，評估、設計與同意書才不會各說各話。偉騰開發興業整合配合結構技師與建築師，從路徑評估到送件文件鏈核對一手統籌，加 LINE「偉騰開發」傳謄本即可啟動初判。

危老重建沒申請、房子一直放著會怎樣？

不會因為沒申請而受罰，但風險不會消失。結構有疑慮的建物若經主管建築機關認定有危險之虞，可能被通知限期補強或拆除；而危老時程獎勵屬限時性質，拖得越久能認列的誘因越少。建議先做耐震能力初步評估，掌握現況再決定補強或重建。

危老重建被退件或要求補正，怎麼補最快？

先把公文缺項逐條列出，對應到謄本、評估報告、同意書與計畫書四類文件，一次補齊再送，不要分批。退件多半是文件鏈斷裂，例如同意書名冊與最新謄本不符、獎勵項目缺證明文件；補正前重新核對整條文件鏈，往返輪次才會減少。

危老重建和都市更新可以同時申請嗎？

同一基地實務上要選一條路走。兩套程序的同意基礎與計畫內容不同，同時推動只會讓所有權人簽兩套文件、整合精力分散。正確做法是先比較資格、同意門檻、獎勵與時程，選定後集中整合；若危老全體同意確實無法達成，再轉向都市更新申請。

老屋重建一定要先做結構安全性能評估嗎？

要走危老，評估報告是資格認定的關鍵文件，不能省。即使最後決定補強而非重建，評估結果也是選擇補強方式與說服其他所有權人的客觀依據。評估由結構技師依建築物耐震設計規範辦理，可先做初步評估篩選，再視結果決定是否深入。

合建契約簽之前，危老重建顧問能幫我看什麼？

看三件事：分回比例的計算基礎是否與獎勵試算一致、容積獎勵歸屬是否寫清楚、時程與違約處理是否對所有權人公平。把契約與謄本一起傳來，顧問比對產權現況與獎勵要件後，指出哪些條件還有談判空間，再決定簽不簽。

危老容積獎勵可以拿到多少？

沒有一個對所有基地都適用的數字。獎勵依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與容積獎勵相關辦法逐項認列，每一項都有要件與證明文件，基地條件、設計內容與送件時點都會影響結果。與其問上限，不如先做評估與產權盤點，再由顧問逐項試算能實際落袋的項目。

危老重建免費書面初判

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