危老重建與都市更新完整指南：資格條件、申請流程、應備文件與時程一次看懂

危老重建與都市更新完整指南：從誰一定會碰到、法規與機關分工、資格自我檢核、流程與文件、審查重點、時程與獎勵期限，到核准後義務與稽查回應，每一節聚焦一個階段，讀完就知道自己的案子卡在哪一格。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由土地及建物全體所有權人合意，將結構堪虞或屋齡偏高的都市建物拆除重建，並依條例申請容積獎勵與稅務優惠的程序；都市更新則依《都市更新條例》以更新單元推動，達法定同意比例即可啟動，程序階段較多。兩者常被混為一談，但同意門檻、基地規模與時程差異明顯。

這篇完整指南把兩條路放在同一張地圖上：誰一定會碰到、法規與機關如何分工、資格怎麼自我檢核、流程與文件、審查重點與退件原因、時程與獎勵期限、核准後的義務與變更，一路到被稽查或通知撤銷時怎麼回應。每一節只講一個階段，讀者可以直接跳到自己卡住的那一格。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市危老重建與都市更新的路徑評估、產權整合與送審統籌，整合配合結構技師與建築師，用審查端的標準逐項驗算資格、獎勵與文件鏈。加 LINE「偉騰開發」傳謄本與現況照片，即可取得免費書面初判。

危老重建與都市更新在管什麼？哪些老屋一定會碰到

家裡那棟老公寓要不要拆，牽動的其實是兩套制度。危老重建處理的是「這棟房子還安不安全、老到什麼程度」，以個別建物與基地為單位，用容積獎勵與稅務優惠換取全體所有權人點頭重建；都市更新處理的是「這一整塊街廓要不要一起翻新」，以更新單元推動，程序較長，但同意門檻不必全體。哪些人一定會碰到？屋齡偏高又擔心耐震的屋主、想在補強與重建之間做選擇的所有權人，以及持分分散、需要整合多戶意願的住戶。只要建物出現結構疑慮，或有人開始拿獎勵數字來談合建，您就已經站在這兩條路的入口。哪條路合適，得看同意能否達全體、基地是否要擴大、以及您能承受多長的時程。本站另有兩條路怎麼選的專文，本篇先把完整流程從頭走一遍。

兩部條例、一個中央主管機關：法規依據與機關分工

法規要分三層看，退件時才知道該翻哪一本。第一層是兩部主法：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》管危老重建的資格、同意、獎勵與程序，《都市更新條例》及其施行細則管更新單元、事業計畫與法定同意比例。第二層是共同的技術基礎：《建築法》規範拆除與建造執照，建築物耐震設計規範則是結構技師評估現況的準據。第三層是容積獎勵相關辦法，逐項訂定每一種獎勵的要件與證明文件。機關分工上，中央由內政部國土管理署主政制度與解釋；實際受理重建計畫申請、審查與核准的，是建物所在地的直轄市、縣（市）政府主管局處。各縣市可能另訂補助或審查作業要點，送件前一律以受理機關當時公告的版本為準，不要拿別的縣市經驗直接套用。

危老重建申請的資格門檻：屋齡、結構評估與全體同意

資格自我檢核可以拆成四個問題逐一打勾。一、區位：建物是否位於條例適用的都市地區，且未因文化資產身分或其他法規限制而不能拆除。二、建物狀態：屋齡是否達條例門檻，或經結構安全性能評估、耐震能力初步評估判定為危險或耐震不足；這一項只認結構技師依建築物耐震設計規範出具的報告，不認鄰居的觀感。三、同意：危老重建須土地及建物全體所有權人同意，缺一戶就不成立；若有共有持分、繼承未辦或占用，要先能列出完整的所有權人名單，才談得上取得同意。四、獎勵資格：危老容積獎勵與時程獎勵各有要件，例如是否取得評估報告、是否在適用期限內送件。四題若有一題不確定，先別急著找建商，把缺口補齊再談，否則前期投入很可能整批作廢。

從評估到建照：危老條例重建的流程逐步拆解

危老條例重建的路徑大致分成五步。第一步，委託結構技師辦理耐震能力初步評估或結構安全性能評估，建立客觀的重建依據。第二步，盤點土地與建物謄本，確認所有權人結構、抵押與占用情形，同步試算危老容積獎勵與分回比例，作為說服每一戶的底稿。第三步，取得全體所有權人同意，簽訂合建或自建的分配協議。第四步，由建築師編製重建計畫，連同評估報告、同意書與獎勵證明文件，向建物所在地的縣市政府主管局處提出重建計畫申請，經審查核准。第五步，依《建築法》申請拆除與建造執照，動工興建。都市更新申請則多了劃定更新單元、事業計畫審議等階段，程序較長，本節不展開；各張證照的先後順序與整合送件，本站另有專文。整條線裡最容易卡的是第二、三步，因為那是人的問題，不是文件的問題。

應備文件清單與取得方式：謄本、使用執照、評估報告與同意書

文件可依來源分成四類準備。第一類是登記文件：土地與建物登記謄本，用來確認所有權人、持分與共有狀態，向地政機關申領最新版本即可，時間太舊的謄本在審查時常被要求重附。第二類是建物身分文件：使用執照或其他合法建物證明、屋齡與結構資料、現況照片，缺使用執照的老屋要先釐清合法性。第三類是技術文件：結構技師出具的耐震能力初步評估或結構安全性能評估報告，以及建築師編製的重建計畫書圖。第四類是意願文件：全體所有權人同意書、委託書，若已與建商洽談，合建契約與分回試算也要備妥供比對。每一份文件之間必須互相對得上：謄本上的所有權人要與同意書簽名一致，評估報告所載建物要與使用執照相符。這條文件鏈斷在哪裡，審查就會退在哪裡。

審查在看什麼：重建計畫的文件鏈與常見退件原因

審查人員拿到重建計畫申請後，逐項核對的是四組對應關係。資格對評估：建物是否確實符合危老條件，評估報告是否由具資格的結構技師出具、依據是否為建築物耐震設計規範。同意對謄本：同意書人數與持分是否涵蓋謄本上的全體所有權人，繼承未辦者是否已補齊登記。獎勵對要件：每一項危老容積獎勵是否附上對應證明，申請總量是否逾越容積獎勵相關辦法的上限。計畫對法規：建築師編製的書圖是否符合《建築法》與都市計畫的要求。常見退件原因多半不是資格不符，而是文件鏈斷裂，例如謄本過期、同意書漏戶、評估報告與建物門牌對不上、獎勵項目缺證明。補正雖然可以再送，但每一輪都在消耗時程獎勵的有效期與所有權人的耐性，一次補齊永遠比分次補來得省時。

時程怎麼排：獎勵期限、整合進度與可並行事項

排時程要先分清兩種時間：法定審查時間與實務整合時間。審查以輪次計，文件完備時危老重建的審查相對單純；整合卻沒有上限，多人共有、繼承未辦、租約與占用都會把它拉長。所以整合工作要放在最前面啟動，而不是等文件備齊才開始敲門。可以並行的事情有三件：耐震評估與謄本盤點同步進行，評估結果出來時所有權人名單已經完整；獎勵試算與分回方案在整合期間就先做，拿數據去談比拿口號去談有效；建築師的設計方案在多數所有權人表態同意時就可啟動草案，待全體同意後直接進入重建計畫編製。時程獎勵有適用期限，能不能拿、拿多少，以送件當時的現行條文認定，這是把整合時間往前壓的最大理由。急件請把結構疑慮的評估排在最前面，其餘工作全部圍著評估結果排。

核准之後：期限內申請建照、變更與展延的義務

重建計畫核准不是終點，核准函通常會載明後續義務。第一項是期限：核准後須在核定期限內依《建築法》申請建造執照，逾期未申請，核准可能失效，先前認列的獎勵也要重新檢視。第二項是變更：核准後若基地範圍、所有權人、設計內容或獎勵項目有異動，例如有一戶轉手、或建築師調整量體，須向受理機關辦理變更，不能拿舊核准直接申請建照。第三項是展延：確有正當事由無法在期限內申請建照時，應在期限屆滿前提出展延申請並敘明理由，逾期才提多半不被受理。第四項是獎勵的兌現條件：容積獎勵在建照與使用執照階段仍會被核對，重建完成的建物須符合當初申請獎勵時承諾的內容。把這四項寫進專案時程表，比拿到核准後鬆懈重要得多。

收到稽查或擬撤銷通知怎麼回應：從陳述意見到訴願

重建案在核准前後都可能收到公文，常見情形有三：審查階段被要求限期補正、核准後被查核發現與申請內容不符、或因文件不實被通知擬撤銷核准。收到公文的第一步是看清楚三件事：發文機關、法令依據與回覆期限。第二步是對照自己的文件鏈，找出被質疑的那一環是事實錯誤還是文件缺漏；前者要據實說明，後者補件即可。第三步是在期限內以書面提出陳述意見，附上證明文件，語氣以說明事實為主，不要跟機關辯論法規。若機關仍作成不利處分，例如撤銷核准或駁回申請，可在處分書載明的期限內提起訴願，由上級機關重新審視。整個回應過程請保留所有往返公文與送件收據，時程獎勵的認定與後續建照都可能需要用到。沉默或只回一句「已改善」，是最常見也最吃虧的回應方式。

委託與自辦怎麼分工：都更危老顧問、建築師與結構技師各管什麼

一件重建案至少有四種角色，分工清楚才不會互相等。結構技師負責耐震能力初步評估與結構安全性能評估，出具報告是法定專業，別人不能代簽。建築師負責重建計畫書圖、建造執照與設計變更，同時是與審查機關溝通設計問題的窗口。所有權人自己最適合做的，是提供謄本、使用執照與現況資料，並在家族或鄰里之間傳達整合方案，因為信任感無法外包。都更危老顧問則站在整合位置：路徑選擇、資格與危老容積獎勵的釐清、產權盤點與整合策略、合建契約審閱、分回比例試算，以及把技師報告、建築師圖說與同意書串成一條完整的文件鏈送審。危老重建代辦不只是跑公文，而是把三種專業的產出對齊成審查人員一眼看懂的一份申請。分工原則很簡單：法定簽證交給法定專業，整合與統籌交給有審查端經驗的人。

常見情境判斷：一戶不同意、繼承未辦、建商提案

情境一，一戶始終不同意。危老重建須全體同意，但不代表死局：可評估調整重建基地範圍把該戶排除，或改走以法定同意比例推動的都市更新申請；先用評估報告與分回試算做溝通底稿，再透過協議或調處尋求共識。情境二，長輩留下的持分繼承未辦。所有權人名單湊不齊就無法取得全體同意，應先完成繼承登記再進入整合，這段時間要提前排進時程。情境三，建商已拿合建契約來談。先看分回比例的計算基礎、容積獎勵歸屬與違約處理，再對照自己的獎勵試算與產權現況，簽約前審閱比簽約後補救容易得多。情境四，房子有明顯結構疑慮但家人意見不一。先做耐震能力初步評估，用數據取代爭論，補強或重建的決定才有共同基礎。情境五，基地太小或臨路條件不佳。可評估鄰地整併，或比較都更整合的工具是否更合適。

對申請人的意義與下一步：先評估、再選路、後整合

對屋主與所有權人而言，這份指南要傳達的判斷順序只有三句話。先評估：沒有結構技師的評估報告，所有關於拆或補、獎勵多少的討論都沒有基礎。再選路：依同意能否達全體、基地是否要擴大、時程能否承受，在危老重建與都市更新之間做出選擇，並確認時程獎勵的適用期限。後整合：用謄本盤點所有權人，把繼承、租約與占用問題排進時程，用試算數據而非口號去取得同意。做到這三步，重建計畫申請的文件鏈自然完整，審查輪次與補正次數也會跟著變少。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市老屋重建的路徑評估、產權整合、獎勵試算與送審統籌，整合配合結構技師與建築師。下一步請加 LINE「偉騰開發」傳建物與土地謄本、使用執照與現況照片，或填寫官網線上表單，先取得免費書面初判，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 已向地政機關申領最新的土地與建物登記謄本，確認所有權人、持分與共有狀態
• 已備妥使用執照或合法建物證明、屋齡與結構資料、建物現況照片
• 已委託結構技師完成耐震能力初步評估或結構安全性能評估，並取得書面報告
• 已確認建物位於《都市危險及老舊建築物加速重建條例》適用範圍，且無文化資產等拆除限制
• 已列出全體所有權人名單，繼承未辦、租約與占用情形均已盤點並排入時程
• 已逐項試算危老容積獎勵與時程獎勵，並確認每一項的證明文件來源
• 已比較危老重建與都市更新在同意門檻、基地規模與時程上的差異，選定路徑
• 已由建築師編製重建計畫書圖，並與評估報告、同意書、謄本逐項核對一致
• 若已有建商提案，合建契約的分回比例、獎勵歸屬與違約處理已審閱
• 已確認送件時點是否在時程獎勵適用期限內，並預留補正輪次的時間

常見錯誤

• 還沒做耐震評估就先開家族會議決定拆或不拆，最後每個人拿各自聽來的說法當依據，整合破局
• 把都市更新的法定同意比例套到危老重建上，以為多數同意就能送件，送審才發現缺一戶就不成立
• 只憑建商口頭說的獎勵上限就簽合建契約，送審時獎勵項目對不上要件，分回比例大幅縮水
• 謄本申領太早、送件時已過期，或同意書簽名與謄本所有權人不一致，整份申請被退回補正
• 重建計畫核准後鬆懈，錯過核定期限才想到申請建照或展延，核准失效、獎勵重新檢視
• 繼承未辦與租約占用留到最後處理，整合拖到時程獎勵期限逼近，才發現名單一直湊不齊
• 收到補正或擬撤銷公文只回一句「已改善」，沒附證明文件也沒在期限內陳述意見，錯失救濟機會

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）

常見問題

危老重建要多久才能拿到核准？

沒有固定天數。文件完備時，危老重建的審查以輪次計、程序相對單純，真正決定時程的是產權整合與補正往返。多人共有或繼承未辦的案子，整合往往比審查更花時間。建議把耐震評估、謄本盤點與整合同步啟動，並把時程獎勵的適用期限當成倒數目標，愈早送件愈有利。

危老重建找誰辦？一定要委託顧問嗎？

法定簽證有固定分工：耐震評估由結構技師出具，重建計畫與建照由建築師辦理，這兩項不能省。顧問負責路徑選擇、獎勵釐清、產權整合與送審統籌，是否委託屬分工選擇。所有權人結構單純、家族意見一致的案子，可由建築師直接統籌；持分分散或已有建商提案的案子，多一個站在整合位置的人會少走很多冤枉路。

危老重建被退件怎麼補？

先看退件通知寫的是「資格不符」還是「文件補正」。後者占多數，常見是謄本過期、同意書漏戶、評估報告與建物資料對不上、獎勵項目缺證明，依通知逐項補齊、在期限內重送即可。若被認定資格不符，要回頭檢視評估結果與區位條件，必要時提出陳述意見說明。每一輪補正都在消耗時程獎勵的期限，建議一次補齊。

危老重建沒有全體同意，可以改走都市更新嗎？

可以評估。都市更新以更新單元推動，達法定同意比例即可，但程序階段較多、時間較長，還要看基地是否符合劃定更新單元的條件。另一條路是調整危老重建的基地範圍，把不同意戶排除在外。兩種方案各有取捨，建議先把評估報告與分回試算做好，用數據和不同意的所有權人談，改走都更是最後手段而不是第一選項。

老屋重建一定要先做耐震評估嗎？

是，而且要放在所有承諾之前。耐震能力初步評估或結構安全性能評估由結構技師依建築物耐震設計規範出具，是危老資格認定的核心文件，也是補強或重建決策的客觀基礎。沒有評估報告，容積獎勵試算和成本比較都是猜的，也很難說服其他所有權人。評估結果同時決定後續走補強還是重建，是全案不能跳過的第一步。

危老容積獎勵可以拿到多少？

沒有人能在看過文件前給您一個數字。獎勵依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與容積獎勵相關辦法逐項認列，每一項都有要件與證明文件，時程獎勵還有適用期限。鄰居案例或廣告寫的「最高上限」不等於您的基地能拿到的量。正確做法是依建物條件逐項試算，並在重建計畫送審前備妥每一項證明，避免送審時被剔除而讓分回比例縮水。

都更整合和危老重建代辦有什麼不同？

危老重建代辦的核心是把全體同意、評估報告、獎勵證明與重建計畫串成完整文件鏈送審，程序以單一基地為主；都更整合則要處理更新單元劃定、事業計畫協作與法定同意比例，牽涉的所有權人與審議階段更多。兩者都需要產權盤點與意願整合，差別在制度工具與時程長度。該用哪一套，先看同意能否達全體、基地是否要擴大。

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