危老重建申請與都更應備文件清單：每一份由誰取得、常見退件原因與補正方法

危老重建申請被退件，多半卡在文件鏈斷掉。本文把重建計畫申請的文件分成六組，逐份說明由誰取得或簽證、審查人員核對什麼、最常見的退件原因與補正方法，並附送件前的自我檢查清單。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經全體所有權人同意，向各縣市政府主管局處提出重建計畫申請，核准後拆除老舊或危險建築物重新興建的程序。它與依《都市更新條例》推動的都市更新申請差在同意門檻與程序長短，相同的是：審查從文件開始，也常在文件結束。

多數退件不是資格不符，而是文件彼此對不上：謄本上的所有權人少了一份同意書、結構安全性能評估報告涵蓋的建物與計畫書不一致、圖說面積與登記面積有落差。每一輪補正都在消耗時程與所有權人的耐心，老屋重建案停在半路，原因常在這裡。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市危老重建與都市更新的文件整備、產權盤點與送審統籌，整合配合建築師與結構技師，以審查端的順序先把整條文件鏈核對一遍再送件。本文以文件群組為單位，逐份說明由誰取得或簽證、審查看什麼、退件原因與補正方法。

文件為什麼是危老重建審查的第一關

送到各縣市政府主管局處的危老重建計畫申請，第一輪審查看的多半不是設計好壞，而是文件齊不齊、彼此對不對得上。危老重建制度由內政部國土管理署主管，個案受理與審查在各縣市政府主管局處，審查人員手上其實是一條鏈：建物是否合法且達到老舊或危險門檻，看謄本、使用執照與結構安全性能評估報告；同意是否達到全體，看所有權人名單對照每一份同意書；重建內容是否可信，看建築師簽證的計畫書與圖說；容積獎勵每一項能不能認列，看對應的證明文件。任何一環缺件或數字對不上，整件就進入補正循環，排隊順序與整合熱度一起消耗。危老條例重建與都市更新申請的文件邏輯同源，都更多了更新單元與法定同意比例的證明，本文以危老為主軸拆解，都更差異在各節另外點出。

身分與登記文件：先把所有權人名單湊齊

名單是後續每一份文件的母表，這一組看起來最基本，卻是退件的常客。申請人與每一位所有權人的身分證明文件由本人提供；所有權人是公司或其他法人時，另附法人登記文件與代表人證明，由法人向登記機關申領。長輩過世後持分尚未辦理繼承登記的，謄本上的名字仍是被繼承人，同意書卻由子女簽署，審查一定對不上，必須先完成繼承登記再送件，這是整合期最容易被低估的時間。委託建築師或顧問代為送件與補正的，附上載明代理範圍的委託書。審查看三件事：名單與最新謄本是否逐一相符、證件影本是否清晰有效、代理有無授權依據。退件後的補正方法不是補一張證件，而是重新申領謄本，把整份名單從頭核對一次，再決定哪幾份要重出。

土地與建物權利文件：謄本、使用執照與現況資料

土地登記謄本與建物登記謄本向地政事務所申領，要涵蓋重建基地全部地號與全部建號，並在送件前重新申領最新版本，因為所有權、持分與他項權利隨時可能變動。使用執照證明建物合法，由屋主保存或向原核發的建築管理機關申請影本，影本要完整，缺頁常被視同未附。沒有使用執照的老屋，須先依主管機關認可的方式取得合法建物的證明，否則危老資格無從審認。建物現況照片與屋齡資料補足書面看不到的部分，屋齡以登記或執照記載為準，不用口頭推估。審查核對的是四個對應：地號建號與申請範圍一致、所有權人與持分和同意書一致、建物合法且屋齡達到門檻、現況與評估報告描述相符。常見退件是謄本逾期、基地範圍漏列地號、使用執照缺頁；補正方式是一次補齊全部，不要分批補。

結構安全性能評估與耐震能力初步評估報告：誰做、審查看什麼

這一份是危老資格的核心證明，也是最不能便宜行事的文件。由結構技師依建築物耐震設計規範就建物現況進行評估，先做耐震能力初步評估，再視結果與申請需要出具結構安全性能評估報告，評估人員的資格須符合主管機關規定。審查看的不是報告厚度，而是四個對應：評估對象的建號與範圍是否等於申請重建的建物、評估人員的資格與簽章是否完整、評估方法是否依規範、結論是否達到《都市危險及老舊建築物加速重建條例》所要求的危險或老舊程度。最常見的退件是報告只評估部分樓層或部分建號，申請範圍卻是整棟；其次是報告出具時間過久、與現況不符；再來是缺簽章或資格證明。補正方法只有一條：回到原評估技師補件或重新出具，不能由建築師或申請人代為修改報告內容。

所有權人同意書：危老重建的全體同意怎麼在紙上成立

危老重建須全體所有權人同意，這句話在審查桌上的意思是：謄本上有幾個名字，就要有幾份有效的同意書，一個都不能少。每一份同意書由所有權人本人簽章並載明日期，所同意的內容必須是送審這一版的重建計畫；簽章方式與是否檢附印鑑證明，依主管機關要求辦理。共有人各自簽、法人由代表人簽並附授權、繼承人先完成登記再簽。審查核對：人數與謄本相符、持分合計完整、簽名與登記姓名一致、同意日期不早於計畫定稿。常見退件是漏一人、代簽卻沒有委託書、計畫修訂後同意書沒有重簽。有一戶談不下來時，補正不是硬送，而是回到整合：以協議或調處處理分回與安置條件，必要時調整基地範圍，或改走以法定同意比例推動的都市更新申請。都更整合的同意證明另有比例計算文件，核對邏輯相同。

重建計畫書與圖說：建築師簽證的內容要對得上

重建計畫書與圖說由配合的建築師編製並簽證，是把資格、同意與危老容積獎勵串起來的主文件。計畫書寫基地與建物現況、重建構想、申請的容積獎勵項目與試算、預定時程；圖說呈現基地位置、配置與各層平面，數字與計畫書必須是同一版本。審查人員會把圖說面積、計畫書面積與登記面積三個數字並排比對，再把每一項獎勵翻到後面找證明文件：有獎勵項目卻沒有對應證明，該項就無法認列，多數情形整件退補。危老時程獎勵這類與申請時點掛勾的項目，更要確認送件日確實落在要件之內。常見退件：獎勵要件證明不足、圖說與計畫書版本不一致、簽證欠缺或簽證範圍不含後續修訂。補正方法是由建築師出修訂版，並同步更新所有引用同一數字的文件與同意書版本，避免下一輪又因不一致被退。

切結、委託與合建等配合文件

這一組文件不決定資格，卻常在最後一輪把案子拖住。切結書由申請人或全體所有權人簽署，切結所附資料屬實、現況說明無隱匿，內容須與申請書及計畫書一致，不能沿用他案範本照抄。委託書載明受託人與代理範圍，若只寫送件，補正、陳述意見與領件階段代理人就沒有權限，期限往往因此耗掉，選擇危老重建代辦時務必把整個審查階段寫進去。與建商合建的案件，合建契約在申請時未必是應附文件，但分回比例、獎勵歸屬與時程約定會影響同意書內容與計畫版本，建議在簽署同意書前一併審閱。建物有租約或占用情形的，附現況說明與處理方式，讓審查人員看到安置與拆除的可行性。常見退件：切結內容與申請事項矛盾、委託書逾期或範圍不足、現況說明與照片不符；補正時把這幾份對著計畫書最終版重出即可。

危老重建最常見的退件原因：文件斷鏈的六種型態

把各縣市的補正通知攤開來看，退件型態其實高度重複，本所歸納成六種。一、名單斷鏈：謄本上的所有權人與同意書人數對不上，多半來自繼承、買賣或謄本逾期。二、範圍斷鏈：申請基地的地號建號，與謄本、評估報告、圖說涵蓋的範圍不一致。三、評估斷鏈：結構安全性能評估報告缺簽章、缺資格證明，或評估對象不等於申請建物。四、獎勵斷鏈：計畫書列了獎勵項目，證明文件卻沒附或要件不符。五、數字斷鏈：登記面積、圖說面積、計畫書面積三者不同。六、授權斷鏈：委託書、切結書、法人代表證明缺漏或逾期。這六種沒有一種是設計問題，全是文件與文件之間的對應關係。也因此它們可以在送件前全部被抓出來，只要有人照審查人員的順序，從名單開始逐鏈往下核對一次，危老重建申請的補正輪次就會明顯減少。

補正通知的期限與回覆方式

補正通知會逐項列出缺漏或不一致之處，並載明補正期限；期限長短以通知所載為準，各縣市與個案情形不同，不要套用他人經驗推算。收到後第一步是把每一項對回原始文件，判斷是缺件、逾期還是不一致，因為三種情形的補法不同。回覆時建議附一份補正對照表，左欄抄審查意見、右欄寫補正內容與所在頁次，讓審查人員一眼核銷。凡是被補正的數字或版本，所有引用它的文件都要同步更新，否則下一輪會以新的不一致再退一次。期限內確實無法完成的，例如繼承登記或評估報告重出需要時間，應在期限屆至前以書面向主管機關說明並請求延長，是否准許由機關決定。逾期未補正，申請可能遭駁回，重送要重新排隊。對審查結果有不同意見，可依程序先陳述意見，對駁回處分不服則依法提起訴願，但多數情形，補齊文件比爭執更快。

文件一致性檢查：送件前把五組數字對一遍

一致性檢查考驗的不是專業，而是耐心與順序。第一組是人：謄本所有權人數、同意書份數、身分證明份數、切結書簽署人數，四個數字要相等。第二組是地與物：申請書、謄本、評估報告、圖說上的地號與建號逐一相同，不多不少。第三組是面積：登記面積、圖說面積、計畫書面積與獎勵試算的基礎面積同一數值。第四組是時間：評估報告日期、計畫定稿日期、同意書日期、送件日期的先後順序合理，同意書不能早於所同意的版本。第五組是人名與簽證：建築師與結構技師的姓名、證書字號、簽章在各份文件一致，委託書上的受託人與實際送件人相同。走都市更新的案件，再加一組同意比例計算與所有權人清冊的對應。建議由不參與編製文件的人做這一輪核對，編製者對自己的數字往往有盲點，這也是送審統籌最有價值的一段工作。

對申請人與所有權人的意義與下一步

對申請人來說，文件不是行政雜務，而是整合成果能不能被機關承認的唯一載體；同意書晚簽，可能因謄本異動整份重來。可行動的判斷有三步。第一，先申領最新謄本，把所有權人名單與繼承、共有情形盤清，這決定同意書怎麼收。第二，在任何承諾之前完成耐震能力初步評估，讓結構安全性能評估報告成為說服其他所有權人與審查人員的共同基礎。第三，由建築師出計畫書與圖說、結構技師出評估報告、屋主備妥權利與身分文件，再交由都更危老顧問以審查順序做一次全鏈核對，補正輪次能少就少。老屋重建的路徑選擇與整體流程，本站另有專文，這裡只談文件。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市危老重建與都市更新的文件整備、產權盤點與送審統籌，各縣市在地頁另有說明；把謄本、使用執照與現況照片傳來，就能先拿到書面初判。

自我檢查清單

• 土地登記謄本：送件前重新申領，涵蓋重建基地全部地號
• 建物登記謄本：送件前重新申領，涵蓋全部建號，核對所有權人與持分
• 使用執照影本：全部頁面齊全；無使用執照者備妥主管機關認可的合法建物證明
• 建物現況照片與屋齡資料：屋齡以登記或執照記載為準
• 耐震能力初步評估與結構安全性能評估報告：結構技師簽章、評估範圍等於申請建物
• 全體所有權人同意書：份數與謄本一致、簽章與日期完整、對應送審版本
• 所有權人身分證明文件與委託書：委託範圍涵蓋送件、補正、陳述意見與領件
• 重建計畫書與圖說：建築師簽證，面積數字與登記面積一致
• 容積獎勵各項目的證明文件：逐項對應計畫書所列獎勵
• 切結書與合建契約：切結內容對齊計畫書最終版，合建契約於簽署同意書前審閱

常見錯誤

• 拿幾年前申領的謄本送件，所有權人早因繼承或買賣變動，名單從第一頁就對不上
• 同意書用舊版重建計畫簽署，計畫修訂後沒有重簽，審查認定同意內容與送審版本不一致
• 結構安全性能評估報告只評估部分建號或部分樓層，申請範圍卻是整棟，被要求重新評估
• 容積獎勵項目寫進計畫書，卻沒有附上每一項的要件證明，獎勵被剔除或整件退補
• 圖說面積、計畫書面積與登記面積三個數字不一致，每輪補正只改其中一處，下一輪又被退
• 補正時只補被指出的那一份，沒有同步更新其他引用同一資料的文件，新的不一致又產生
• 委託書範圍只寫送件，補正與領件階段代理人無權處理，期限在等待授權中耗掉

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）

常見問題

危老重建申請要準備哪些文件？

分六組準備：所有權人身分證明與委託書；土地登記謄本、建物登記謄本、使用執照與現況照片；耐震能力初步評估與結構安全性能評估報告；全體所有權人同意書；建築師簽證的重建計畫書、圖說與容積獎勵證明文件；切結書與合建契約等配合文件。各縣市政府主管局處對格式與份數可能另有要求，送件前以受理機關公告的清單為準。

危老重建被退件怎麼補？補正沒趕上期限會怎樣？

先把補正通知逐項對回原始文件，分清是缺件、逾期還是不一致，再附補正對照表一次補齊，並同步更新所有引用同一數字或版本的文件。期限以通知所載為準，確有困難時在期限屆至前以書面向主管機關請求延長；逾期未補正，申請可能遭駁回而必須重送。對駁回結果不服，可依程序陳述意見或提起訴願，但通常補齊文件比爭執更省時間。

危老重建的結構安全性能評估報告誰來做？以前做過的報告還能用嗎？

由結構技師依建築物耐震設計規範評估，評估人員資格須符合主管機關規定，建築師或申請人不能代為出具或修改。舊報告能否沿用，看三件事：評估對象的建號與範圍是否等於這次申請重建的建物、報告出具後現況有無改變、報告內容是否符合現行規範與主管機關的認可條件。有任何一項不符，就回到原技師補件或重新評估，不要冒著整件退補的風險硬送。

危老重建同意書少一戶，文件可以先送嗎？

不建議。危老重建須全體所有權人同意，同意書人數與謄本不符，審查第一輪就會退補，還會消耗排隊時間與其他所有權人的耐心。比較實際的作法是先把耐震評估與獎勵試算做出來，用客觀數據和分回方案與該戶協議，必要時透過調處處理；仍無法達成時，評估調整基地範圍，或改走以法定同意比例推動的都市更新申請，同意證明改用比例計算文件。

沒有使用執照的老屋，重建計畫申請的文件怎麼準備？

先解決合法性再談重建。使用執照是建物合法的基本證明，缺件時須依主管機關認可的方式取得合法建物的證明文件，否則危老資格無從審認，其他文件備得再齊也會卡在第一關。建議先向原核發的建築管理機關查詢有無執照存檔可申請影本，查無資料時再依各縣市政府主管局處的認定方式補證。屋齡與現況照片同時整理，讓合法性、屋齡與結構評估三件事一次對上。

都市更新申請的文件跟危老重建差在哪？

文件邏輯同源，差在兩處。一是同意證明：危老要全體所有權人同意書，都市更新以更新單元內達法定同意比例為準，多了所有權人清冊與比例計算文件。二是計畫層級：都更依《都市更新條例》及其施行細則走事業計畫等階段，文件份量與審議程序都比危老長。權利文件、耐震評估、建築師簽證與一致性檢查的要求則兩者相同，都更整合階段更要及早鎖定謄本版本。

危老重建代辦找誰辦？文件由誰負責準備？

分工建議是：屋主與所有權人提供身分證明、謄本、使用執照、現況照片與同意書；結構技師出具耐震能力初步評估與結構安全性能評估報告；建築師編製並簽證重建計畫書與圖說；都更危老顧問負責產權盤點、同意書取得策略與整條文件鏈的送件前核對。偉騰開發興業承辦全台各縣市案件，加 LINE「偉騰開發」傳謄本與屋齡資料，即可先取得書面初判。

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