危老重建我符合資格嗎？申請門檻、排除情形與自我檢核表

危老重建能不能申請，不是看房子夠不夠老，而是看基地區位、屋齡與耐震評估、建物合法性、同意門檻、基地條件五關能否同時過。本文以「是否」句式逐關檢核，並說明違建、頂樓加蓋、持分不清怎麼判，以及不符合時的替代路徑。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由建築物全體所有權人合意，將經評估有危險或屋齡老舊、耐震不足的合法建築物拆除重建，並取得危老容積獎勵等制度誘因的重建路徑。很多屋主第一個問題是「我家符合資格嗎」，答案卻不是一句話，而是一連串必須同時成立的條件。

本文只做資格門檻的自我檢核：基地是否在都市計畫範圍、屋齡與結構評估結果是否達門檻、建物是否合法且非文化資產、所有權人能否全體同意、基地條件是否可行，五關逐一用「是否」問自己，再看違建、頂樓加蓋、持分不清等灰色地帶怎麼判。流程與獎勵項目本站另有〈危老重建怎麼申請〉指南，不在此重複。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市危老重建與都市更新的資格釐清、耐震評估整合與重建計畫申請統籌，整合配合結構技師與建築師。許多案子在說明會聽了滿手獎勵數字，卻卡在第一關的基本資格；檢核順序排對，整合才不會白花力氣。

第一關：基地在不在都市計畫範圍內

打開條例名稱，第一個字就是「都市」，這已經把檢核的第一道門畫出來：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》處理的是都市計畫地區內的建築物，基地若落在非都市土地，就不是這條路徑的對象。自我檢核的第一個問句因此不是「房子多老」，而是「這塊地有沒有都市計畫」。判斷方法：先看土地登記謄本，使用分區欄位若填有非都市土地的分區名稱，基地就不在都市計畫範圍；欄位空白的都市土地，再向縣市政府申請土地使用分區證明，確認是住宅區、商業區還是其他分區。東部不少聚落邊緣的老屋，地籍卻屬非都市土地，屋主談了幾輪才發現第一關就沒過。分區同時牽動後面的容積計算：使用分區決定法定容積，危老容積獎勵是在這個基準上加成，分區搞錯，後續試算都是空談。這一關只要一份分區證明，卻是最多人跳過的一步。

第二關：屋齡與耐震能力初步評估結果怎麼判

「老」與「危」是兩條不同的進門路線，但都要靠評估報告說話。老舊路線看屋齡是否達到條例所定年限，年限從使用執照記載的完成日期起算，再由結構技師依建築物耐震設計規範做耐震能力初步評估；初評結果未達標準才算跨過老舊門檻，屋齡夠老但評估良好的建物，不會因年紀就取得資格。危險路線則不問屋齡，只要經結構安全性能評估認定有危險之虞，或已被主管機關通知限期補強或拆除，就直接進門。檢核時先問兩件事：屋齡起算日期有沒有文件可證，以及有沒有具名結構技師出具的評估報告。沒有報告的「感覺很老」「牆壁有裂縫」，在審查端都不算數；反過來，做了評估才發現耐震能力尚可、補強比重建更有效益的案例也不少，這正是評估要先於承諾的原因。初評之後要不要再做詳細評估，依建物狀況與要主張的獎勵項目而定。

第三關：合法建物，而且不是文化資產

條例要加速重建的是「合法建築物」，這四個字排除兩種常被忽略的情況。第一種是沒有使用執照、也拿不到合法房屋證明的建物，屋齡再老、結構再差都不是危老條例重建的對象，這是最容易漏掉的一格。方法是調閱建物登記謄本並核對使用執照存根，確認執照號碼對得上、登記面積與現況大致相符。第二種是已被指定為古蹟或登錄為歷史建築等文化資產的建物；政策方向是保存而非重建，不論評估結果如何都不在加速重建的名單裡，所在街廓若正進行文化資產的列冊或審議，要先問清楚進度。另有一種中間狀態：整棟有使用執照，但部分樓層或附屬空間沒有登記。這時要分開看，有登記的主體是合法建物，沒登記的部分屬於後面談的灰色地帶，也不能拿來主張面積。這一關卡住，後面的同意門檻與基地條件都不必再算，先回頭處理合法性文件。

第四關：全體同意，還是多數決就行

同意門檻是危老與都更最根本的分水嶺，也是檢核裡最誠實的一題。危老重建依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》必須取得全體土地及合法建築物所有權人同意，少一個人就是沒有資格；都市更新依《都市更新條例》則以更新單元為範圍，所有權人達法定同意比例即可推動。檢核不是問「大家願不願意」，而是問「名單上每一個人都能簽名嗎」。名單以土地與建物登記謄本為準，逐筆列出所有權人，包含小持分共有人、已過世但未辦繼承的登記名義人、設有信託者；只要一個人聯絡不到、繼承沒辦或明確反對，危老這條路就要重新評估。即使走多數決，實務仍以協議為主，都更程序另有調處機制，但都需要時間。這一關的結果決定後面走哪條路：能全體同意，危老直接；不能，就要看基地是否符合都更的單元條件，或調整基地範圍把不同意的產權排除。

第五關：基地條件與鄰地整併

過了同意這一關，接著看基地撐不撐得起重建。危老重建對基地規模的限制較寬，但「限制較寬」不等於沒有條件，基地仍要能依《建築法》與都市計畫規定蓋得起來，臨路、退縮、面寬與深度都影響重建後能否配置出合用的樓層。檢核可先問三題：基地是否臨接合法道路、形狀是否還能配置合理的樓層平面、法定容積加上危老容積獎勵後是否足以支撐分回與成本。基地太小或畸零，重建後每戶分回可能比現況還小，這時就要評估鄰地整併：與相鄰老屋或空地合併為一個基地，規模夠了，獎勵項目與配置彈性也跟著打開。整併不只是把鄰居拉進來簽名，鄰地一併入，所有權人名單就擴大，第四關的全體同意要重新檢核一次；都更則本來就以更新單元為範圍推動，基地要符合單元劃定的條件。基地條件與同意門檻連動，檢核時要兩題一起看，不要各算各的。

危老重建與都市更新申請，資格上怎麼選

兩條路徑的資格門檻一攤開，選擇通常不需太多辯論。危老重建看三件事：基地在都市計畫範圍、建物合法且屋齡或評估結果達門檻、全體同意；都市更新申請看的是更新單元條件與法定同意比例，程序含事業計畫等階段而較長。第一判準是同意結構：所有權人少、每個人都找得到，危老直接；所有權人多、有人反對或聯絡不上，都更整合的多數決才派得上用場。第二判準是基地規模：單棟老公寓原地重建，危老較寬的規模限制剛好；要整併整個街廓，都更以更新單元推動更對路。第三判準是時間：危老以審查輪次計，都更要走完法定審議，耗時更久。兩者也非一選定終身，有案子先以都更框架整合意願，達全體同意後改走危老。都更危老顧問的工作不是替屋主選邊，而是把兩條路的資格、獎勵與時程並列成一張表，讓所有權人看同一份資料做決定。

常見的排除與不得申請情形

把前五關反過來讀就是排除清單，但有幾種情形值得單獨點名。第一，非都市土地上的建物，不論多老多危險都不是危老條例的對象。第二，未領使用執照、也無法取得合法房屋證明的整棟建物，缺乏「合法建築物」身分。第三，經指定或登錄為文化資產的建築，政策上要保存。第四，全體同意無法達成、又不符合都更單元條件的基地，兩條路都進不去。第五，屋齡達年限但耐震評估良好、補強即可達規範要求的建物，老舊門檻並未跨過，補強反而是好消息。第六，基地已在進行都市更新程序或已有重建計畫核定在案，要先釐清既有程序狀態，避免兩套程序牴觸。六種情形任一成立，就先把危老重建從選項暫時拿掉，改看替代路徑，不要僥倖送件；主管機關逐項核對資格文件，排除情形不會因文件寫得漂亮就放行，只會消耗所有權人的信心。

灰色地帶：違建、頂樓加蓋、持分不清

讓屋主拿不定主意的往往是三種灰色地帶。頂樓加蓋最常見：主建物有使用執照、有登記，加蓋部分沒有，這棟樓仍是合法建築物，資格不受影響，但加蓋部分不算合法面積，分回也不因加蓋增加；加蓋使用人若非所有權人，整合時多一個協議對象。第二種是局部違建，如陽台外推、一樓增建，邏輯相同：以登記面積為準，違建不計入，重建前一併拆除。第三種是持分不清：長輩過世多年未辦繼承、登記名義人仍是往生者，或持分零碎到沒人說得清。這是同意門檻的前置問題；謄本上每一位登記名義人都要能簽名，繼承未辦先完成繼承登記，找不到的共有人以協議或申請調處處理。灰色地帶的原則是回到兩份文件：建物謄本決定什麼是合法建物、土地謄本決定誰是所有權人；文件上沒有的不能靠口頭約定補，文件上有的也不能因對方多年不出現就跳過。

檢核前要先備妥的證明

檢核不能憑記憶，五關各對應一份能攤在桌上的文件。第一關的分區，靠土地登記謄本與土地使用分區證明。第二關的屋齡，靠使用執照或建物登記謄本記載的完成日期；結構條件靠結構技師出具的耐震能力初步評估報告，還沒做的先找出原設計圖說或竣工圖與現況照片。第三關的合法性，靠使用執照存根與建物登記謄本，沒執照的看能否取得合法房屋證明。第四關的同意結構，靠土地與建物謄本的所有權部，逐筆列出所有權人與持分，並註記聯絡與表態狀態。第五關的基地條件，靠地籍圖謄本與現況測量。文件有兩個要求：時間要近，謄本以最近核發者為準；資料要對得上，執照、謄本、現況三者的面積與門牌若有出入，先弄清楚原因再檢核，否則結論建立在錯誤前提上。備齊後把每一份對應到檢核表的哪一題標好，送審時審查端看的就是這條文件鏈。

危老重建資格判斷錯誤的代價

判斷錯誤最貴的不是送件被退，而是退件前已花掉的時間與信任。第一種是整合白做：以為危老多數同意就行，說服了多數住戶，最後一戶不點頭才知道須全體同意，只能改以都更框架重談，先前條件作廢。第二種是獎勵落空：沒做耐震評估就照建商提案的獎勵上限算分回，送審時要件對不上、分回大幅縮水，合建契約卻已簽。第三種是路徑作廢：基地不在都市計畫範圍或沒有使用執照，前期設計與試算全部白費。第四種是時間成本：繼承與持分一拖再拖，市況與制度全變，願意的人開始觀望。第五種是關係成本：多人共有的老屋，家人為重建談翻的不少，起點往往是一開始就用錯資格假設，每個人的期待都建立在錯誤數字上。解法只有一個：簽約前先用檢核表逐題確認，把「我以為」換成「文件上寫的」，不符合的儘早知道，代價遠比整合到一半才知道小。

不符合危老重建時的替代路徑

檢核不符合，不代表老屋重建無望，而是要換工具。同意門檻過不了，第一個替代是都市更新申請：以更新單元為範圍，達法定同意比例即可推動，代價是程序較長。第二個是調整基地範圍：把不同意的產權排除在外，或與願意的鄰地整併，讓名單回到全體一致，但要重新檢核基地條件與配置。第三個是補強而非重建：耐震評估顯示補強即可達規範要求時，時程與對生活的干擾都遠低於重建，評估報告的價值之一就是讓所有權人知道重建不是唯一選項。第四個是產權先行：繼承未辦、持分零碎的基地，先把登記整理乾淨，門檻才有機會重新成立，很多案子卡的不是法規，而是沒人先走這一步。第五個是等待：時程獎勵有申請時點限制，以現行法規為準，整合無望硬趕，容易在文件與協議留下破口。替代路徑同樣回到檢核表：哪一題沒過，就對應哪條出路。

對所有權人的意義與下一步

全文收成一句話：危老重建的資格不是「夠不夠老」的單選題，而是區位、屋齡與評估、合法性、同意結構、基地條件五項的交集，缺一就換路徑。先做文件再判斷：調謄本、找執照、列名單，用文件回答檢核表每一題。先做評估再談條件：耐震能力初步評估是危老資格的客觀基礎，也是說服其他所有權人的語言。先確認路徑再簽約：合建契約、委託書、同意書都在資格確認之後。檢核表逐題答「是」或「否」，全部是「是」才進入危老重建申請，任一題是「否」就到替代路徑找出路，答不出的就是要補的文件。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市的危老重建與都更資格釐清、耐震評估整合與重建計畫申請統籌；謄本、使用執照與現況照片加 LINE「偉騰開發」傳來或填官網線上表單，先拿書面初判，逐關標示過與不過、缺哪份證明，再約時間細談。

自我檢查清單

• 基地是否位於都市計畫範圍內，並已取得土地使用分區證明確認分區？
• 屋齡是否有使用執照或建物登記謄本的完成日期可證，達到條例所定年限？
• 是否已由結構技師依建築物耐震設計規範完成耐震能力初步評估，且結果未達標準或認定有危險之虞？
• 建物是否領有使用執照並完成登記，且未被指定或登錄為文化資產？
• 土地與建物謄本上的每一位所有權人是否都已確認可簽署同意，沒有繼承未辦或聯絡不到的人？
• 頂樓加蓋、陽台外推等未登記部分，是否已排除在合法面積之外並列入拆除？
• 基地是否臨接合法道路，形狀與規模是否足以配置合理樓層，或已評估鄰地整併？
• 若全體同意無法達成，是否已檢核基地符合都市更新的更新單元條件，作為替代路徑？

常見錯誤

• 只憑屋齡就認定符合危老資格，沒有耐震評估報告就開始整合，等到送審才知道老舊門檻沒有跨過。
• 把都更的多數決套到危老上，以為說服大多數住戶就夠，最後一戶不簽名時整套協議條件作廢。
• 沒有調最新謄本，用多年前的所有權人印象列名單，漏掉已繼承或已轉手的持分，同意書永遠湊不齊。
• 把頂樓加蓋、陽台外推的面積算進分回，與建商談定條件後才發現合法面積差很多。
• 基地位於非都市土地或建物沒有使用執照，卻先委託設計與獎勵試算，前期投入全部無法使用。
• 簽了合建契約才回頭確認資格與路徑，契約條件建立在錯誤前提上，卻已經很難重談。

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）

常見問題

危老重建資格怎麼看？屋齡不夠老可以申請嗎？

先看是「老」還是「危」。屋齡未達條例年限的建物，只要經結構安全性能評估認定有危險之虞，或已被主管機關通知限期補強或拆除，仍可走危險路線取得資格；屋齡夠老則要配合耐震能力初步評估結果未達標準。兩條路線都以結構技師的評估報告為關鍵文件，再加上基地在都市計畫範圍、建物合法、全體所有權人同意三項同時成立。

危老重建一定要全體同意嗎？有一戶不同意怎麼辦？

是，危老重建依條例須全體土地及合法建築物所有權人同意，這是與都更最大的差別。有一戶不同意時，先分辨原因：找不到人或繼承未辦，是產權整理問題，先補登記再協議；明確反對，則評估調整基地範圍把該產權排除，或改走以法定同意比例推動的都市更新申請。實務上多以耐震評估與分回試算的客觀數據做溝通基礎，整合是策略問題，不是一次表態就定案。

頂樓加蓋、違建會影響危老重建資格嗎？

不影響資格，但影響面積。主建物有使用執照與登記，就是合法建築物，頂樓加蓋或陽台外推等未登記部分不會讓整棟失格，卻也不能算進合法面積與分回計算，重建前要一併拆除。若加蓋部分的使用人不是所有權人，整合時要多一個協議對象。整棟建物都沒有使用執照、也拿不到合法房屋證明，才是真正的排除情形。

危老重建的耐震評估找誰做？什麼時候該做？

由結構技師依建築物耐震設計規範辦理，先做耐震能力初步評估，是否需要再做詳細評估依建物狀況與要主張的獎勵項目而定。時間點越早越好，最好在任何人與建商談老屋重建條件之前完成，因為評估結果同時決定三件事：老舊門檻是否跨過、補強與重建哪一個更有效益、以及獎勵試算的基礎。沒有報告，所有分回數字都只是提案方的說法。

都市更新申請跟危老重建，資格差在哪？

差在同意門檻與基地範圍。危老重建須全體同意、基地規模限制較寬、程序相對單純；都市更新以更新單元為範圍推動，所有權人達法定同意比例即可，但程序含事業計畫等階段，時程較長。所有權人少、都找得到，危老直接；所有權人多、有人反對或要整併整個街廓，都更的工具才用得上。法源分別是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與《都市更新條例》，中央業務由內政部國土管理署主政。

持分不清、繼承沒辦，還能申請危老重建嗎？

資格本身不受影響，但同意門檻過不了。登記名義人仍是已過世的長輩，就沒有人能代表該持分簽同意書；持分零碎、共有人找不到，同意也無法達到全體。做法是先以土地與建物謄本逐筆盤點所有權人，繼承未辦的先完成繼承登記，聯絡不到的透過協議或申請調處處理，名單乾淨後再進入危老重建申請。很多案子卡的不是法規，而是沒有人先啟動這一步。

危老重建資格自我檢核要準備什麼？找誰辦比較穩？

準備土地與建物登記謄本、使用執照、屋齡與現況照片，以及所有權人人數與整合意願概況，有建商提案或合建契約也一併附上。找誰辦，建議以能整合結構技師與建築師、又熟悉審查端文件鏈的都更危老顧問為主，把危老重建代辦的分工先講清楚：評估由技師、設計由建築師、資格釐清與整合統籌由顧問。加 LINE「偉騰開發」傳資料或填寫官網線上表單，偉騰開發興業先給書面初判。

傳謄本做危老資格初判

危老重建資格要不要先確認，比要不要找建商更優先。加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，或填寫官網線上表單，偉騰開發興業提供免費書面初判，逐關告訴您卡在哪一項、缺哪一份證明，初判後再約時間細談。

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