危老重建與都更的證照先後順序：哪張先辦、哪些能整合送件

危老重建不是一張證照，而是一串前後咬合的核准：結構安全評估先定資格，重建計畫核准才鎖住獎勵，接著才是建照、拆除、施工與使照登記。本文專講先後順序與整合送件時機，幫你避開退回重排的代價。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，把經結構安全評估認定屬危險或老舊的建物拆除重建，並依法認列容積獎勵的程序。它從來不是單一張證照，而是評估、重建計畫、建照、拆除、施工到使照與登記，一環咬著一環的核准鏈。

老屋重建最容易被忽略的，不是資格而是順序。哪一份文件是下一張證照的前提、哪些可以同步準備、哪一步一旦先動就會讓前面的核准失效，決定了案子是順著走完，還是在半途退回重排。都市更新申請的邏輯類似，但階段更多，順序錯的代價也更重。

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）承辦全台各縣市危老重建與都更整合的送審統籌，配合結構技師與建築師，把每張證照的前提、時點與整合機會排成一張可執行的時序表。本篇只談證照先後順序與整合送件；完整流程與資格細節，本站另有專文。

順序排錯，危老重建為什麼會整案重來

最常見的災難場景是：所有權人已經簽了合建契約、建築師圖也畫了一半，結構安全評估報告卻在這時才出爐，結果建物條件與原先假設的資格對不上，重建計畫申請無法成立，前面所有以危老條例重建為前提的設計與分回試算全部作廢。第二種場景是重建計畫尚未核准，就急著先拆屋清場，拆完才發現評估與資格認定都以建物現存為前提，建物一拆，評估無法補做、資格也無從認定。第三種是建照核發後才回頭調整重建計畫的基地範圍，導致兩份核准文件描述的標的不一致，機關要求擇一重送。這三種情況的共同點都不是資格不符，而是證照之間的前後依存被打亂：每一張核准都以前一張為前提，後面的動作只要早於前提，就會讓已取得的文件失去對應。順序的成本不只是時間，還包括已支付的專業費用與所有權人耐心的耗損。

第一張門票：結構安全評估與前提文件

危老重建申請的起點不在建管單位的櫃檯，而在結構技師的評估報告。依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，資格審認繫於建物的危險或老舊程度，由合作結構技師依建築物耐震設計規範辦理耐震能力初步評估，必要時再進一步做結構安全性能評估；這份報告是重建計畫申請的核心附件，沒有它，後面的每一張證照都沒有掛靠的依據。與評估同時要備齊的前提文件有四類：建物登記謄本與使用執照，證明建物合法與屋齡；土地登記謄本，用來確認基地範圍與是否共有；建物現況與結構資料，供技師評估；以及所有權人名冊與整合意願概況，因為危老須全體所有權人同意，名冊不完整就無法判斷同意書能否湊齊。這四類文件與評估報告在時序上屬同一階段，但評估報告產出最慢、又是其他判斷的依據，永遠第一順位啟動。

能同步走的三條線：獎勵試算、初步設計與整合

重建計畫核准之前，有三件事可以與評估報告平行推進，但要分清楚「可以先準備」和「可以先送件」是兩回事。第一條線是危老容積獎勵試算：依容積獎勵相關辦法逐項認列，每一項獎勵都有自己的要件與證明文件，試算可以在評估進行中就依建物與基地條件先行盤點，等報告出爐再把資格項補上。第二條線是建築師的初步設計：基地面積、退縮、量體可以先依現行法規推估，但正式的建照圖說必須等重建計畫核准後，依核准的獎勵與基地範圍定案，否則設計基準一變就得重畫。第三條線是所有權人整合與同意書取得，這條線耗時最長，應該在評估啟動的同一天就開始，而不是等資格確認後才開口。危老時程獎勵的認列同樣與送件時點有關，其條件依主管機關公告與現行法規為準，排程時要把它視為時間變數而非額外選項。

使照之後還沒完：建物登記、地籍與稅務的連動

拆除完成、新建物取得使用執照後，證照鏈才進入最後一段：權利的重新登記。舊建物拆除後要辦理建物滅失登記，新建物竣工取得使照後，才能辦理建物第一次登記；如果重建過程中有鄰地整併或基地範圍調整，土地部分還會牽動合併、分割與地籍圖的更正，這些登記彼此有先後，順序反了地政單位會退回。分回比例在這一段會從契約文字變成登記事實，合建契約審閱時約定的分配方式，最後都要能對應到登記簿上的持分，落差就是爭議的來源。重建稅務優惠的適用同樣繫於時點與登記狀態，依現行法規為準；時程表若沒有把登記完成的時間點納入，優惠就可能因為錯過申請時機而落空。這一段常被視為收尾雜務，其實是整條證照鏈的最後一次一致性檢查：使照、登記、分回與稅務要能對得上同一個基地與同一批所有權人。

跨機關會辦：都更與危老各自卡在哪一站

危老重建的主管機關在中央為內政部國土管理署，實際受理重建計畫、建照、拆除執照與使照的是各縣市政府建管或都更局處；審查時常需徵詢消防、地政等相關單位意見，等意見回覆才會核定，因此一份公文的時程往往不是單一窗口決定的。走都市更新申請的案子，會辦層次更多：事業計畫要經審議程序，涉及公有地或公共設施時還會牽動管理機關的意見，任何一站的意見沒有收斂，整案都會停在那一站。實務上最有效的做法有三點：第一，送件前先向承辦窗口確認會辦單位清單與各單位最在意的項目，把可預期的意見在文件裡先回應掉；第二，同一批文件在不同單位的名稱、地號、面積與所有權人資料必須完全一致，比對出差異就會退回；第三，補正一律逐條回覆並標示對應修正處，讓每個會辦單位不必重看整卷。

都更整合與危老重建：兩條路的順序差在哪

同樣是老屋重建，都更整合的證照鏈比危老多出前段。危老從評估直接進到重建計畫申請，核准後接建照；都市更新申請則要先確認基地符合更新單元的劃設條件，再依《都市更新條例》推動事業計畫，經審議核定後才進入建照與施工，事業計畫本身就是一段較長的獨立審議。同意門檻的差異也改變了排序邏輯：危老須全體同意，同意書必須在重建計畫送件前湊齊；都更達法定同意比例即可，同意取得與計畫擬定可交錯推進，但審議期間所有權人結構變動仍可能牽動計畫。先以危老啟動評估與整合，若全體同意確實無法達成再轉向都更，是常見的排法，轉向越早，作廢的前期工作越少。都更危老顧問的價值就在這個分岔點：在投入正式設計之前，把兩條路的證照鏈並排比較，決定走哪一條、何時轉。

某一張證卡住了：不停案的替代安排

卡關的證照不同，替代安排也不同，關鍵是讓其他線繼續走而不違反前提。結構安全評估結果不如預期、資格不明時，先由結構技師確認評估基準與補充資料是否足以重新判定，同時把補強與重建的效益比較做出來，讓所有權人有第二個選項。全體同意遲遲湊不齊時，危老這條線無法以多數決取代，可行的替代是調整重建基地範圍把不同意的產權排除，或改以都市更新申請依法定同意比例推動；兩種替代都會改動基地條件，先前的獎勵試算與初步設計必須同步重算。重建計畫已核准、建照審查卡在圖說時，計畫本身不需重送，但圖說修正若改動基地或量體，要回頭確認是否觸及計畫變更。拆除執照與建照的銜接卡住時，最忌諱的是先動工再補件；施工前的每一項核准都是後續使照的依據，缺一張就會在最後一站被擋下。

哪些能整合送件：同一基地、同一批文件、同一個時點

整合送件不是把申請書釘在一起交出去，而是讓共用同一組事實的申請在同一時點提出，減少重複核對與重複補正。實務上能整合的前提有三個。其一，標的一致：重建計畫、建照與拆除執照所載的地號、面積、門牌與所有權人必須是同一組資料，任何一份用了舊謄本就整合不起來。其二，前提已成立：建照要以核准的重建計畫為據，拆除的時點也應排在計畫核准之後；能整合的是「計畫核准後的建照與拆除執照」，計畫與建照同時送通常只會被要求待計畫核定後補件，形同分開。其三，簽證到位：建築師的圖說與結構技師的評估、結構設計，版本要對齊，否則整合送件會變成整合退件。危老容積獎勵的證明能否隨計畫一併提出，取決於要件是否已具備；未具備的項目寧可列明後補時點，也不要用未定案的證明充數。

一張時序表：危老條例重建從評估到登記的排法

以一棟產權單純、走危老條例重建的老公寓為例，時序分五段，每段以前一段的核准文件為啟動條件。第一段是評估與盤點：耐震評估、前提文件、名冊與同意書策略同時啟動，獎勵試算與量體推估平行進行，正式申請一件都不送。第二段是重建計畫申請：資格確認後，把同意書、獎勵證明與計畫書一併送各縣市政府主管局處，長度由補正輪次決定。第三段是建照與拆除執照：以核准的計畫定案圖說、申請建照，拆除執照依安置與搬遷進度銜接，兩者可整合準備，並確認時程獎勵的送件時點。第四段是拆除與施工：依核准圖說施作，變更設計都要回頭確認是否觸及計畫變更，這是最容易順序倒轉的一段。第五段是使照與登記：竣工、使照、滅失與第一次登記、分回登記與稅務優惠申請依序完成。各段實際長度依個案與審查進度而異，不預設期限。

五個最常見的順序誤判

第一個誤判是把簽合建契約當成啟動重建：契約簽了，資格與獎勵卻還沒有評估報告支撐，分回試算建立在假設上，任何一項對不上，契約就得重談。第二個是先拆再申請：以為拆除只是清場，卻忘了資格認定與評估都以現存建物為對象，拆掉等於拆掉自己的申請依據。第三個是把都更與危老的順序混用，用都市更新的多數同意邏輯去推危老案，或用危老的單純程序去想像都更的審議階段，時程表從第一天就是錯的。第四個是建照核發後才整併鄰地：鄰地整併評估應在重建計畫階段完成，基地一變，計畫與建照都要重來。第五個是把登記與稅務留到最後才想：分回、登記與優惠申請的時點若沒有先排進時序表，工程結束後才發現契約分配對不上登記持分，或錯過申請時機。共通病因都是把單一證照當成目標，而不是把整條證照鏈當成一個整體來排。

對屋主與所有權人的意義：先排順序，再談重建

屋主最該帶走的是一個檢查習慣：每做一個動作前，先問「這件事的前提核准拿到了嗎」。評估報告在手才談資格與獎勵；重建計畫核准才定案圖說與建照；建照與拆除執照到位才動工；使照到手才辦登記與分回。順序對了，補正是修文件；順序錯了，補正是重排整案。分工上，結構技師與建築師負責評估、設計與簽證，屋主負責決策與同意書，中間要有人把地號、面積、名冊與版本對齊並盯住每段的啟動條件，這正是危老重建代辦與送審統籌的工作。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市危老重建與都市更新的路徑釐清、產權盤點與送審統籌，並配合結構技師與建築師簽證。下一步：把謄本、使用執照、屋齡與現況照片加 LINE「偉騰開發」傳來，或填官網線上表單，先做免費書面初判、排出證照時序表，初判後再約時間細談。

自我檢查清單

• 結構技師的耐震評估報告是否已完成，且評估對象是現存、尚未拆除的建物
• 建物與土地登記謄本是否為最新版本，地號、門牌、面積與所有權人名冊三者一致
• 危老全體同意書是否在重建計畫送件前已全數取得，或已決定改走都更的法定同意比例
• 危老容積獎勵各項目的證明文件是否已具備，未具備者是否在計畫中列明後補時點
• 建照圖說是否以核准後的重建計畫為據定案，而非以核准前的假設量體
• 拆除執照、安置與搬遷的時點是否排在重建計畫核准之後，並與建照銜接
• 鄰地整併或基地範圍調整是否已在重建計畫階段定案，沒有留到建照之後
• 使照、滅失登記、第一次登記、分回持分登記與稅務優惠申請的順序是否已排進時序表
• 合作建築師與結構技師的簽證文件版本是否一致，讓會辦單位比對不出差異

常見錯誤

• 合建契約簽在評估報告之前，分回試算建立在未確認的資格與獎勵上
• 重建計畫還沒核准就先拆屋清場，評估與資格認定失去現存建物這個對象
• 重建計畫與建照同時送件，結果建照被要求待計畫核定後補件，整合變成分開
• 用都更的多數同意邏輯排危老的時程，同意書沒湊齊就把送件日期寫死
• 建照核發後才談鄰地整併，基地一變，計畫與建照都得重辦
• 不同單位送的文件用了不同版本的謄本與名冊，會辦比對出差異被退回
• 登記與稅務優惠留到竣工才想，契約分配對不上登記持分或錯過申請時機

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）
• 全國法規資料庫

常見問題

危老重建要先辦哪一張證照？

先做結構技師的耐震評估，其他都排在它之後。評估報告決定建物是否符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的資格，也是重建計畫申請的核心附件；同一時間備齊建物與土地謄本、使用執照、現況與結構資料、所有權人名冊，但正式送件要等報告確認資格。

危老重建可以先拆房子再送重建計畫嗎？

不建議，拆除應排在重建計畫核准之後。資格認定與耐震評估都以現存建物為對象，先拆等於拿掉自己的申請依據；就算拆除執照依《建築法》另有程序，時序上仍要讓計畫先核准，再依安置與搬遷進度銜接拆除與建照。已經拆除的特殊情形，請先傳資料讓本所確認可行路徑。

危老重建計畫和建照可以一起送嗎？

不能真正合併，建照要以核准的重建計畫為據。能整合的是計畫核准後的建照與拆除執照：兩者用同一組地號、面積、名冊與圖說版本一起準備、接續提出；若把計畫與建照同時送，實務上多半會被要求待計畫核定後再補件，效果與分開送相同，還多一輪補正。

有一戶不同意，危老重建的順序要怎麼改？

先停在重建計畫送件前那一步，不要往下推。危老須全體同意，同意書湊不齊就無法成立申請；替代作法是調整基地範圍排除該產權，或改走以法定同意比例推動的都市更新，兩者都會改動基地條件，先前的獎勵試算與初步設計必須重算後再進入下一段。

危老重建的容積獎勵要在哪個階段確定？

在重建計畫階段確定，而不是等到建照。危老容積獎勵依容積獎勵相關辦法逐項認列，每項各有要件與證明文件，隨重建計畫一併審查；試算可以在評估期間先盤點，但獎勵的認列以核准的計畫為準，建照圖說再依核准結果定案。時程獎勵與送件時點有關，條件依主管機關公告為準。

都更的證照順序和危老差在哪裡？

差在前段多了更新單元與事業計畫的審議。危老從評估直接進到重建計畫申請；都市更新要先確認符合更新單元的劃設條件，再依《都市更新條例》推動事業計畫並經審議核定，才進到建照與施工，因此程序較長。同意門檻也不同：危老須全體同意，都更達法定比例即可，這會改變同意書在時序表上的位置。

危老重建代辦找誰，需要幫我排整個證照順序嗎？

找能同時統籌評估、送審與登記時序的都更危老顧問，而不是只負責其中一張證照的人。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市危老重建與都市更新的路徑釐清、產權盤點與送審統籌，配合結構技師與建築師執行評估、設計與簽證；加 LINE「偉騰開發」傳謄本、使照與現況照片，先做免費書面初判，再依你的基地排出時序表。

危老重建蓋好之後，還有哪些登記要照順序辦？

先使照，再登記，最後才是分回與稅務。新建物取得使用執照後，舊建物的滅失登記與新建物的第一次登記依序辦理；若有鄰地整併或基地調整，土地的合併、分割與地籍更正另有先後。分回持分要依合建契約的約定登記到位，重建稅務優惠的申請時點依現行法規為準，這些都要在時序表最前面就排進去。

排出你的危老重建時序表

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