危老重建、都更要多久？從整合、審查到開工的時程與並行排程

危老重建的時程不是審查天數決定的，而是所有權人整合、耐震評估、補正輪次與建照開工期限串起來的總長度。本文依前置、書審、核准、建照到使照的順序拆解各段工期，點出可並行的事與最常拖延的環節，並示範期限型案件的倒推排程。

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，由全體所有權人同意後提出重建計畫申請，經所在縣市主管機關核准，再申請建造執照拆除重建的程序。時程要看兩個時鐘：一個是法規與核准文件寫死的期限，另一個是整合、評估、補正耗掉的實務工期。

多數屋主問「危老重建要多久」，想的是審查要幾個月，但案子的長度多半耗在送件前：所有權人名單湊齊、耐震評估完成、同意書收足，這幾件事沒有法定期限，卻決定了案子何時起跑。都市更新申請還多了更新單元與事業計畫審議，時程更長。本文只談時程與排程，資格、文件與獎勵組合另見本站其他指南。

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危老重建要多久，是誰說了算：法定期限與實務工期

問「危老重建要多久」之前，先把兩種時間分開。第一種是寫在法規與核准文件上的期限：重建計畫核准後申請建造執照的期限、取得建照後《建築法》的開工期限、以及危老時程獎勵的截止期程，這些是硬期限，逾期多半要重走程序，具體天數與年度一律以現行條例與核准函為準。第二種是沒有人規定、卻最耗時間的實務工期：湊齊所有權人名單、完成耐震能力初步評估、收足全體同意書、每一輪補正的往返。審查機關只管第一種，第二種全落在申請人身上。排程的第一步，就是把硬期限標在月曆上，再把實務工期往前倒推，看出發點是不是已經太晚。

危老條例重建與都市更新申請，時程差在哪一段

同一塊基地，走危老條例重建或走都市更新申請，時程長度差的不是審查速度，而是程序層數。危老重建的門檻是全體所有權人同意，換來的是程序相對單純，主管機關核對資格文件、結構安全性能評估與獎勵要件，通過後核准，時間主要花在送件前的整合與送件後的補正輪次。都市更新申請以更新單元推動，同意門檻是法定比例而非全體，但要先處理更新單元、再進事業計畫的擬訂與審議，每多一層程序就多一段公開與審議的等待，也多一批可能提出意見的關係人。因此排程時要先選路：整合有把握走危老，時間最省；整合有缺口卻想擴大基地，都更程序長但有對應工具。路徑選錯而中途換軌，前面累積的整合與文件多半要重排，是最昂貴的時程損失。本站另有兩條路怎麼選的專文，這裡只談時程差。

送件前的準備期：耐震評估與所有權人整合要同時開跑

準備期沒有法定天數，卻是整條時程裡最長、也最能壓縮的一段。壓縮的關鍵在並行：耐震能力初步評估交給結構技師依建築物耐震設計規範進行，同一時間顧問調閱土地與建物登記謄本，盤點所有權人人數、共有持分、繼承是否辦妥、有無租約與占用，兩條線互不等待。評估結果出來，正好成為說服猶疑住戶的客觀依據；名單盤點完成，同意書的收取順序也就排得出來，先找意願明確者簽，再集中處理有疑慮的少數。準備期同時要決定路徑，因為危老重建須全體同意，只要有一戶收不到，就得及早評估縮小基地或改走都更整合，越晚決定，前面投入的設計與試算就越可能白做。實務上準備期的長短，幾乎等於整合難度的長短，其他工作都能排在它旁邊，而不是排在它後面。

重建計畫申請送出後：受理、書審與補正循環怎麼算時間

重建計畫申請送進各縣市政府主管局處後，時程開始由審查節奏主導。第一步是形式受理：文件齊不齊、表單有沒有簽章、謄本是否為近期核發，缺件會先被要求補齊，這段時間案子還沒真正進入實質審查。第二步是實質書審：機關逐項比對資格文件、結構安全性能評估報告、全體同意書與危老容積獎勵各項目的證明是否互相對應，發現不一致就發補正通知。補正通知會載明期限，期限與可否展延以通知書為準，逾期未補，案件多半被退件重來。時程真正的變數是補正輪次：一次補齊、機關一次審完，是最理想的一輪；若補正時只修了被點名的地方，卻牽動其他文件的數字不一致，就會再吃一輪。縮短書審期的方法不在催件，而在送件前把整條文件鏈用審查的眼光自己核一遍，讓機關第一輪就能看到一致的內容。

現勘、會勘與審查會：等待期怎麼排才不空轉

書審之外，主管機關可能安排現場勘查，或就結構評估、獎勵項目提交審查會議，這些排期由機關掌握，申請人能做的是不讓等待期空轉。現勘看的是現況與文件是否相符：建物範圍、鄰地界線、是否有增建或占用，若現況與謄本、圖說對不起來，勘查後就會轉成補正。審查會則常針對結構安全性能評估的方法與結論、危老容積獎勵各項目的要件提出詢問，會前把評估報告的假設與結論整理成能當場回答的版本，可以避免會後再補一輪書面說明。排程上，把現勘與審查會視為兩個不確定日期的節點，在它們前後預留緩衝，但不要讓建築師與結構技師停工等結果：現勘期間可以繼續建照圖說的細部設計，審查會前可以先與金融機構接洽重建融資對接。等待是審查的一部分，空轉不是。

核准之後才是硬期限的開始：建照申請、開工與使照

重建計畫核准函一到，時鐘就從實務工期切換成法定期限。核准文件會載明申請建造執照的期限，這是危老重建最常被低估的一段：許多案子核准後才開始找建築師畫圖，結果設計、結構計算與建照掛號趕不上期限，很可能要重新申請計畫。正確的做法是在書審期間就讓建照設計並行推進，核准當天圖說已接近可掛號的完成度。建造執照核發後，《建築法》對開工訂有期限，需要展期要在期限屆滿前提出，天數以現行條文為準；拆除舊建物、鄰房鑑定與施工計畫都要在開工日前備妥。施工期間的變更設計、勘驗與竣工，會影響使用執照的取得時點，而使照又牽動重建稅務優惠與所有權登記的辦理順序。把核准到使照這段拆成建照、開工、竣工三個節點，各自標出期限與前置作業，是排程的下半場。

哪些事可以並行：設計、拆除執照、融資與稅務不必排隊

危老重建的總時程能不能縮短，取決於多少事被排成並行而不是接力。第一組是評估與整合並行。第二組是計畫審查與建照設計並行：重建計畫送件後，建築師依計畫內容展開建照圖說，結構技師同步做結構計算，機關若對獎勵項目有調整，圖說只需局部修改，不必從零開始。第三組是核准前後與拆除準備並行：拆除執照的申請、鄰房現況鑑定、住戶搬遷安置的時點安排，都可以在建照送審期間推進，本站另有拆除執照專文。第四組是資金與稅務並行：重建融資對接要在核准前就與金融機構談妥額度與撥款條件，重建稅務優惠的申請時點與要件則在設計階段就先盤點，免得使照拿到才發現錯過申請時機。並行的前提是每條線都有負責人與交會點，顧問的價值就在把這些線畫成一張圖，讓建築師、技師、住戶與銀行看的是同一份時程。

老屋重建最容易拖延的環節：共有、繼承、租約與文件斷鏈

回頭看停滯的老屋重建案，拖延幾乎集中在幾個地方。第一是共有與繼承：長輩留下的持分沒辦繼承登記，所有權人名單就湊不齊，同意書自然收不到全體，而繼承登記有自己的程序與時間，必須在準備期一開始就啟動，不能等整合到最後才處理。第二是租約與占用：現住的租客或占用戶不在所有權人名單上，卻直接影響拆除與搬遷的時點，忽略他們的案子常在開工前卡住。第三是文件斷鏈：謄本上的建號與使用執照資料對不上、評估報告的建物範圍與重建計畫的基地範圍不一致，每一項都會製造一輪補正。第四是建商或合建方的節奏：合建契約審閱沒把時程與違約處理談清楚，對方換方案、改分回比例，案子就跟著停。這些環節的共同解法，是在準備期就列成風險清單，指定負責人與處理期限，而不是等它們自己浮出來。

急件與期限型案件：危老時程獎勵怎麼倒推排程

有些案子不是想快，而是必須快：建物已出現明顯結構疑慮、住戶安全等不起，或是想趕上危老時程獎勵的截止期程。時程獎勵是有期限的獎勵，能否認列取決於申請或核准落在哪個時點，年度與額度一律以現行條例與主管機關公告為準。期限型案件的排程方法是倒推：先把截止日標出來，往前扣掉機關書審與可能的補正輪次，再往前扣掉評估報告完成與同意書收齊所需的時間，得出的就是最晚啟動日。若已經晚於最晚啟動日，策略要改成兩手準備：一手全力壓縮準備期，把評估、盤點與同意書三條線同時推進；另一手先算清楚少了時程獎勵之後，危老容積獎勵其他項目與分回比例是否仍然成立，避免為趕期限在文件上留瑕疵，反而多吃補正。結構疑慮的急件順序不同：先由結構技師確認安全等級與即時處置，再談排程。

時程表範例：一件危老重建申請從評估到開工的階段順序

以一棟多人共有、無租約的老公寓為例，用階段順序描述而不放天數。第一階段啟動：啟動當下同時委託結構技師展開耐震能力初步評估，顧問調閱謄本、盤點所有權人並啟動未辦繼承的處理。第二階段整合：評估報告出爐後，以報告與危老容積獎勵的初步試算召開住戶說明，依名單順序收取同意書，建築師同步進行配置構想。第三階段送件：同意書收齊、文件鏈核對一致後提出重建計畫申請，建築師轉入建照圖說設計，顧問與金融機構接洽融資。第四階段審查：回覆補正、參加現勘或審查會，拆除執照與搬遷安置準備並行。第五階段核准與建照：在核准函所載期限內掛號建造執照。第六階段開工與施工：於開工期限內動工，管理變更設計與勘驗，直到取得使用執照並辦理登記。階段的結束以文件為準，不以日期為準。

對申請人與地主的意義：把危老重建的時程當成專案來管

看完整條時程，對屋主與地主最實用的結論有三個。第一，危老重建要多久，答案多半掌握在自己手上：審查天數由機關決定，但準備期的長短、補正的輪次、核准後能否即時掛號建照，全都取決於前置工作有沒有並行、文件鏈有沒有一致。第二，硬期限只有幾個，卻個個致命：計畫核准後的建照申請期限、《建築法》的開工期限、時程獎勵的截止期程，要在啟動當天就寫進時程表，而不是核准後才去查。第三，最耗時的不是程序，是人：共有、繼承、租約與合建方的節奏，需要都更危老顧問把所有權人、建築師、結構技師與金融機構拉進同一份時程。偉騰開發興業有限公司承辦全台各縣市危老重建代辦與都更整合的時程規劃，從評估、盤點到送審與建照一站統籌。下一步：加 LINE「偉騰開發」傳謄本與現況照片，先做免費書面初判。

自我檢查清單

• 啟動當天就標出三個硬期限：核准後的建照申請期限、《建築法》開工期限、危老時程獎勵截止期程，年度與天數以現行條例與核准函為準
• 耐震能力初步評估與所有權人盤點同一時間委託，不要等評估結果出來才調謄本
• 所有權人名單已比對謄本無遺漏，未辦繼承的持分已排入處理時程並指定負責人
• 同意書收取順序已排定，意願明確者先簽，有疑慮者集中處理並設定決策截止點
• 重建計畫送件前，謄本、使用執照、評估報告與獎勵證明上的建號、範圍與數字已交叉核對一致
• 建照圖說設計與計畫審查同步進行，核准當天圖說達可掛號的完成度
• 拆除執照、鄰房鑑定與搬遷安置的時點已排在建照送審期間並行
• 重建融資對接與重建稅務優惠的申請時點，已在核准前與金融機構及稅務專業確認
• 每個階段設有以文件為準的完成條件，每次補正後重新更新時程表

常見錯誤

• 核准後才開始找建築師畫圖，建照申請趕不上核准文件所載期限，重建計畫得重新來過
• 把審查天數當成全部時程，忽略準備期沒有法定期限卻占掉最長的時間
• 繼承未辦的持分留到最後才處理，同意書永遠差一戶，時程獎勵的期程一路錯過
• 補正只修被點名的那一項，牽動其他文件數字不一致，再吃一輪補正
• 拿鄰居多年前的獎勵條件當排程依據，沒有對照現行條例與主管機關公告的期程
• 危老整合到一半改走都更整合，或都更走一半回頭走危老，文件與同意基礎全部重做
• 合建契約沒談清楚時程與違約處理，建商換方案時整個案子跟著停擺

官方參考資料

• 都市危險及老舊建築物加速重建條例（全國法規資料庫）
• 都市更新條例（全國法規資料庫）
• 建築法（全國法規資料庫）

常見問題

危老重建要多久？從評估到開工大概分幾個階段？

沒有固定天數，實務上分成準備、書審、核准到建照、開工到使照四段，其中準備期最長。準備期涵蓋耐震評估、所有權人盤點與同意書收齊，沒有法定期限；書審以補正輪次計；核准後的建照申請與《建築法》開工期限是法定硬期限，天數以核准函與現行條文為準。想縮短，就把準備期的工作並行做。

危老重建申請中，哪些事可以同時進行來省時間？

可以並行的至少有四組。耐震能力初步評估與所有權人、謄本盤點同時啟動；重建計畫送審期間讓建築師進行建照圖說、結構技師做結構計算；建照送審時同步準備拆除執照、鄰房鑑定與搬遷安置；核准前就與金融機構談重建融資、盤點重建稅務優惠的申請時點。四組線各有負責人與交會點，總時程才會真的縮短。

危老重建被要求補正，會拖多久？怎麼避免一補再補？

一輪補正拖多久，看補正通知所載期限與你回覆的完整度，最怕的是連續好幾輪。避免的方法是補正時不只修被點名的地方，而是把牽連到的謄本、評估報告、同意書與獎勵證明一起重新核對一致再送；送件前就先用審查的眼光把整條文件鏈核一遍，第一輪就讓機關看到一致的內容，補正輪次自然少。

危老重建核准後，多久內要申請建照和開工？

核准文件會載明申請建造執照的期限，取得建照後《建築法》另有開工期限，兩者都是硬期限，具體天數以核准函與現行條文為準，需要展期要在期限屆滿前提出。最保險的作法是在書審期間就讓建照設計並行推進，核准當天圖說已接近可掛號，開工前的拆除、鄰房鑑定與施工計畫也要提前備妥。

想趕危老時程獎勵的期限，現在開始還來得及嗎？

先倒推再回答。把現行條例與主管機關公告的截止期程標出來，往前扣掉書審與可能的補正輪次、再扣掉評估報告與同意書收齊所需時間，得到最晚啟動日；還在啟動日之前就全力壓縮準備期，已經超過就改成兩手準備，同時算清楚少了時程獎勵後其他容積獎勵與分回是否仍成立。獎勵的年度與比例本文不臆測，一律以現行法規為準。

都市更新申請比危老重建慢多少？時程差在哪裡？

差的是程序層數，不是審查速度。都市更新以更新單元推動、同意門檻是法定比例，但要先處理更新單元，再進事業計畫的擬訂與審議，每多一層就多一段公開與審議的等待；危老重建須全體同意，換來程序相對單純，時間集中在送件前的整合。整合有把握就走危老最省時，整合有缺口又想擴大基地才考慮都更。

危老重建找誰排時程？顧問、建築師和結構技師各負責哪一段？

結構技師負責耐震評估與結構計算，建築師負責重建計畫圖說與建照設計，顧問負責把整合、送審、建照與開工期限排成一份大家共用的時程表，並追蹤補正與硬期限。偉騰開發興業整合配合建築師與結構技師承辦全台各縣市危老重建與都更整合的時程規劃，加 LINE「偉騰開發」傳謄本與現況照片即可先做免費書面初判。

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