宜蘭興辦事業計畫申辦地圖：局處分工與變更編定接力
宜蘭的興辦事業計畫走三階段：先向目的事業主管機關送計畫書，經地政處召開變更編定審議小組後核准，再向地政處地權科申請變更編定，建照另向建設處申請。規費依是否提審議小組分四級，農業處農務科會審農地是常見卡點。
在宜蘭辦興辦事業計畫，第一件事不是寫計畫書，而是確認土地落在哪一種分區、由哪個局處主政。非都市土地的變更編定由地政處地權科受理，法定處理天數 45 天；達分區變更規模的開發許可則歸建設處國土計畫科。局處對了，計畫書才有人收；局處錯了，補正期限先吃掉時程。
多數人以為拿到核准函就等於土地變更完成，宜蘭的流程圖說明兩者是不同階段：核准函只是第 3 階段向地政處申請變更編定的入場券，規費與回饋金繳清、地政事務所完成異動登記後，使用地類別才真正改變。另一個誤解是把審議小組當成地政單位內部程序，其實它在核准前就開會。
本文依宜蘭縣政府公開的審查及變更編定作業流程圖，拆解目的事業主管機關分布、地政處與農業處的會辦、審查端的三要項、規費四級與核准後的接力。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉審查會議上主席與委員追問的細節，協助申請人在送件前把查詢項目與用排水計畫補齊。
先定三個座標：都市或非都市、哪一種分區、達不達分區變更規模
都市土地不走變更編定，宜蘭的都市計畫區散布於蘭陽平原市鎮與風景據點，農業區或保護區設置目的事業設施時，目的事業主管單位在核准籌設許可前，須依「宜蘭縣政府都市計畫保護區及農業區土地使用審查要點」審核，分區證明向土地所在公所申請。非都市土地依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫，報目的事業主管機關核准後，向地政處地權科申請變更編定。開發規模達《非都市土地使用管制規則》第11條門檻者改走分區變更與開發許可，審查機關換成建設處國土計畫科與非都市土地變更審議委員會。山坡地另受開發建築面積不得少於 10 公頃的限制，未達者要先取得免受限制文件。
目的事業主管機關在宜蘭的局處地圖：從工商旅遊處到原住民族行政處
興辦事業計畫由「變更後目的事業主管機關」核准，宜蘭的對應局處是：觀光遊憩與工商類由工商旅遊處主政，並訂有「宜蘭縣非都市土地申請變更為遊憩用地興辦事業計畫審查作業要點」；宗教與殯葬歸民政處；社會福利設施歸社會處；學校與幼兒園歸教育處；醫療、護理與長期照顧機構歸衛生局；資源回收與廢棄物設施由環境保護局廢棄物管理科受理；停車場歸交通處並有縣訂要點；財團法人文教設施由文化局公告專用要點；原住民保留地案件另會原住民族行政處；休閒農場籌設歸農業處企劃輔導科，畜牧場歸畜產科。縣府未訂總則型審查要點而是按用地類別分訂，送件前先確認自己的事業有無專用要點。
在地窗口與申請動線：三階段流程圖、地政處地權科與規費四級
流程圖分三階段。第 1 階段向目的事業主管機關提送興辦事業計畫書；第 2-1 階段各業務單位依權責審查；第 2-2 階段需提審議小組的案件由地政處召開變更編定審議小組，目的事業主管機關到會報告後核准。第 3 階段檢附核准文件、變更編定申請書與水土保持完工證明（非山坡地免附）向地政處地權科送件，一式五份至少一份正本，法定處理天數 45 天，再由地政處通知地政事務所異動。規費分四級：免附核准文件每件 3,000 元、免提審議小組 5,000 元、需提審議小組 12,000 元、經區域計畫委員會審查 10,000 元；面積超過 1 公頃每增加半公頃加收 3,000 元，受理後 7 日內未繳費即駁回。
農業處農務科的會辦線：農地同意、隔離綠帶與回饋金怎麼卡
農牧用地變更前，目的事業主管機關須先徵得變更前主管機關同意，宜蘭由農業處農務科辦理農地變更會審，依據是中央「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」。特定農業區原則不同意，例外類型有限；常見不同意理由是未規劃隔離綠帶、以灌溉系統排放廢污水、夾雜未一併申請的農地、阻礙區域性農路，以及目的事業主管機關未表示支持。隔離綠帶最小寬度 1.5 公尺，農地變更審查費 1 公頃以下每件 2,000 元。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》以變更面積乘當期公告土地現值計算，特定目的事業用地供農業相關設施者 3%、其他事業 50%，位屬特定農業區或辦竣農地重劃者得調增百分之二十。
審查端在看什麼：三要項、附錄一之二查詢與宜蘭特有的用排水計畫
依「非都市土地變更編定執行要點」，目的事業主管機關審查興辦事業計畫的三要項是可行性、必要性（或總量管制）與土地區位或面積規模，核准函還須載明已完成附錄一之二查詢項目的查核、無禁限建情事，申請人須在送件前逐一查詢並附進計畫書。宜蘭另有兩個在地加碼。一是縣府訂定的雨水貯集滯洪池與生活雜排水二次淨化設施設計及審查原則，要求興辦事業計畫一併提出用排水計畫，易淹水地區一律設滯洪池，其他地區以基地面積 0.5 公頃為門檻，由目的事業主管機關邀集工務與建設單位共同審查。二是山坡地案件須附 15 項審查事項與《非都市土地使用管制規則》第49條之1所列技師簽證文件，並提送專案小組。
在地事實對申請人的意義：七成四森林區、中央平原特定農業區與國土計畫倒數
依 112 年內政部統計年報，宜蘭縣非都市土地總計 201,608.46 公頃，森林區占 74.39%、山坡地保育區 12.12%、特定農業區 8.56%、一般農業區 2.67%。結構決定三件事：山區案件多半觸及山坡地 10 公頃開發面積限制與水土保持計畫；平原案件大多落在特定農業區，縣國土計畫直指它以中央平原地帶為主、是都市擴張的緩衝帶，農業處同意門檻最高；濱海帶的一般農業區則受《海岸管理法》體系下的海岸地區管理牽動。縣國土計畫於 110 年 4 月 30 日公告實施，依《國土計畫法》第45條，功能分區圖須於 120 年 4 月 30 日前公告並使區域計畫法停止適用；農業發展地區第一類依《國土計畫法》第21條禁止或限制其他使用，農地上的變更編定窗口正在收斂。
核准後的接力與失敗代價：期限失效、廢止回復原編定與建照互卡
核准函不是終點，而是三個計時器同時起跑。第一線是變更編定：以工商旅遊處的遊憩用地要點為例，核准函發文日起 1 年內未辦變更編定，或變更編定核准日起 1 年內未申請建照即失效，展延 2 次合計不超過 1 年；社會福利設施依中央要點須於 3 年內設立，逾期廢止許可並回復原編定。第二線是錢與登記：依《非都市土地使用管制規則》第29條，回饋金或維護管理保證金繳交後，縣政府才函請地政事務所辦理異動登記。第三線是建築：建照向建設處申請，山坡地案件在第 3 階段就要有水土保持完工證明，依《建築法》第73條未領使用執照不得接水接電。變更後的土地依《非都市土地使用管制規則》第30條只能照核准的興辦事業計畫使用。
自我檢查清單
- 土地登記謄本上的使用分區與使用地類別已核對，並確認開發面積未達《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更門檻，走的是地政處地權科的變更編定線。
- 已比對宜蘭縣按用地類別分訂的審查作業要點（遊憩用地、停車場、財團法人文教設施、原住民保留地住宅），計畫書格式照專用要點編排。
- 附錄一之二查詢項目已逐一向各主管機關查詢並附進計畫書，確認基地不在《非都市土地使用管制規則》第30條之1所列第一級環境敏感地區。
- 農牧用地案件已備妥農業用地變更使用說明書，隔離綠帶寬度不低於 1.5 公尺，廢污水不接農田灌排系統。
- 用排水計畫含滯洪池容量計算、配置圖、平面圖、剖面圖與抽水設備，易淹水地區已依縣府審查原則配置地面式滯洪池。
- 山坡地案件已取得免受 10 公頃限制文件，並備妥《非都市土地使用管制規則》第49條之1所列技師簽證文件與水土保持計畫。
- 規費級距已預算：需提變更編定審議小組者每件 12,000 元，超過 1 公頃每半公頃加 3,000 元，受理後 7 日內繳納。
常見錯誤
- 把目的事業主管機關核准函當成變更編定完成就動工——依《非都市土地使用管制規則》第29條，回饋金未繳、異動登記未辦前使用地類別未變，先行使用會被公所檢查後報縣政府聯合取締小組查處。
- 以為送件就算受理，忽略規費繳納——依宜蘭縣收費標準受理後 7 日內未繳費即不予審查並駁回，整案重新排隊。
- 在特定農業區農牧用地上規劃一般工商設施——農業處依中央同意要點原則不同意，計畫在第 2-1 階段就停住，前期投入全數沉沒。
- 遊憩用地計畫把旅館與其他設施塞滿基地——依宜蘭遊憩用地要點，旅館建築基地不得超過可開發面積百分之五十五、其他經營使用不得超過百分之三十，保育綠地又須達百分之三十，配置圖會被退回重畫。
- 拿到核准函後先忙建照、忘了辦變更編定——遊憩用地要點下核准函發文日起 1 年內未辦即失效，展延最多 2 次且合計不超過 1 年，逾期得重送計畫書。
- 補件拖過期限——環境保護局受理的計畫書補件以 3 次為限且須於 7 個工作天內完成，遊憩用地要點補正期限 3 個月、展延 2 次合計不超過半年，逾期即駁回重送。
官方參考資料
常見問題
宜蘭 興辦事業計畫 要跑幾個單位
至少三個。先是目的事業主管機關，依事業類型分屬工商旅遊處、民政處、社會處、教育處、衛生局、環境保護局或交通處，它會徵詢農業處農務科等變更前主管機關與有關機關；再到地政處，需提審議小組的案件先由地政處召開變更編定審議小組，核准後向地政處地權科申請變更編定；最後建築執照向建設處申請。達分區變更規模的開發許可另由建設處國土計畫科受理。
宜蘭 農地 變更編定 規費 多少
依「宜蘭縣非都市土地申請變更編定收費標準」分四級：免附興辦事業計畫核准文件者每件 3,000 元；免提審議小組者 5,000 元；需提變更編定審議小組者 12,000 元；經區域計畫委員會審查者 10,000 元。面積超過 1 公頃，每增加半公頃加收 3,000 元。地政處規費之外，農業處的農地變更審查費與回饋金另計。
宜蘭 殯葬設施 宗教 用地 變更 找誰
宗教與殯葬的目的事業主管機關都是民政處。殯葬設施依《殯葬管理條例》第6條備具文件報縣政府核准，依《殯葬管理條例》第7條應於 6 個月內准駁，核准後 1 年內施工、開工後 5 年內完工；公墓 5 公頃以上或其他殯葬設施 2 公頃以上要走分區變更。宗教用地變更編定目標一律是特定目的事業用地，縣訂要點須向民政處確認。
索取宜蘭申辦路線圖
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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