宜蘭縣危老重建與都更實務：結構評估補助、容積獎勵與審議窗口
宜蘭縣的危老重建由建設處都市計畫科單一窗口受理，從耐震評估、重建計畫核准到委託建築師請照分三步走。本文整理宜蘭在地窗口、結構評估費用補助、容積獎勵作法、都更審議會與整合期常見卡點，讓地主先看懂再決定。
宜蘭縣的老屋多集中在宜蘭市、羅東鎮、礁溪鄉這些有都市計畫的市街，屋主想重建時，第一個要弄清楚的是：走危老重建、走都市更新，還是先申請老宅延壽修繕。三條路在宜蘭都由縣政府建設處主政，但承辦科室、審查文件與時程完全不同。
本文只談宜蘭縣怎麼辦：都市計畫科的危老單一承辦窗口、結構安全性能評估費用補助辦法、原合法建築物基地認定原則、都市更新及爭議處理審議會，以及建照、拆照與容積移轉在建築管理科的銜接方式，並整理整合期最常卡住的幾個點。
偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，全台各縣市受理老屋重建與土地整合案件，熟悉宜蘭縣府各科室的審查習慣與補正模式。宜蘭地主帶著謄本、建物登記資料與初步的所有權人名單來，我們先做書面初判，再一起決定該走哪一條重建路。
宜蘭危老重建找誰：建設處三個科室各管一段
宜蘭縣的危老與都更業務集中在宜蘭縣政府建設處，地址在宜蘭市縣政北路 1 號。危老建物重建由都市計畫科以「專案（都更）：危老建物重建」名義全縣單一承辦，縣府分機 1413，危老專區並公告專責聯絡人，屋主不必依鄉鎮找不同承辦。重建計畫核准後要請領建造執照、拆除執照或辦容積移轉，就轉到建築管理科建照類承辦人，這一科的承辦依鄉鎮市分區，宜蘭市與羅東鎮的案件會落在不同承辦人手上。建築物耐震健檢、公寓大廈管理與老宅延壽的業務科室則是使用管理科，全縣公共安全申報只有四位承辦。先搞清楚哪一段找哪一科，是宜蘭危老案少跑冤枉路的第一步。
宜蘭耐震評估門檻與費用補助：哪些老屋進得了第一關
宜蘭建設處危老專區把第一關寫得很直白：屋齡 30 年以上且位於都市計畫區、先向文化局取得非歷史建築證明、公寓大廈要過半所有權人同意，才能啟動結構安全性能評估。評估機構要從縣府公告的「危老評估機構名冊」與「機構服務區域」中挑選，費用可依「宜蘭縣危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」申請補助，金額與時點以該辦法為準，目前查無宜蘭另行加碼的公告。宜蘭的危老案型因此集中在宜蘭市、羅東鎮、礁溪鄉等都市計畫範圍內的透天與老公寓，都市計畫區外的農村老屋不適用。只想修繕的宜蘭屋主，可改申請建設處自 115 年 8 月 26 日起受理的「內政部老宅延壽機能復新計畫」，縣府委託宜蘭縣建築師公會組成老宅延壽地方輔導團提供資格診斷與諮詢。
宜蘭重建計畫核准與容積獎勵作法：基地認定原則是關鍵
宜蘭縣審查危老重建計畫時，最容易卡住的是基地認定。縣府訂有「宜蘭縣政府辦理都市危險及老舊建築物申請重建原合法建築物建築基地認定原則」（111 年 11 月 9 日），基地範圍必須以原合法建築物坐落的土地為核心，想把鄰地、未登記建物或既存違建併進來，都要先符合這項原則，否則會被都市計畫科退回補正。文件方面，宜蘭危老專區提供計畫書範本、切結書、同意書、協議書與重建計畫費用補助申請書，容積獎勵則以「重建容積獎勵項目表」逐項勾稽，每一項獎勵都要有佐證。目前查無宜蘭縣自訂的加碼容積獎勵要點，獎勵項目以中央「危老條例」為主；時程獎勵依中央規定逐年遞減，越晚送件比率越低，宜蘭案件同樣適用，評估完成後應盡快把重建計畫送進都市計畫科。
宜蘭都更審議與容積移轉：審議會、推動小組與都審委員會
基地夠大或想整合整個街廓，宜蘭屋主常被建議改走都市更新。宜蘭縣的都更審議依「宜蘭縣都市更新及爭議處理審議會設置要點」（98 年 11 月 24 日）運作，事業計畫與權利變換爭議在同一個審議會處理，更新地區另有專案推動小組。目前查無縣級都更中心與都更自治條例，宜蘭的都更案多靠實施者自行整合，縣府主要扮演審議角色。容積若要從基地外移入，宜蘭走建築管理科的容積移轉，依「宜蘭縣都市計畫容積移轉許可審查要點」與「宜蘭縣都市計畫容積移轉許可審查條件」審查。量體大到需要都市設計審議時，依「宜蘭縣都市設計審議作業要點」（115 年 5 月 13 日）送都市設計審議委員會，該會會議紀錄已公開至第 127 次，送件前先翻近期紀錄看宜蘭委員在意什麼。
宜蘭建照與拆照銜接：簽證抽查、預審與消防平行審查
重建計畫核准只是入場券，宜蘭的建照才是工程的起點。宜蘭縣自 94 年 5 月 1 日起試辦建築師技術簽證、行政與技術分立的快速發照制度，但縣府依「宜蘭縣建造執照及雜項執照簽證案件抽查處理原則」抽查簽證案件，請照圖說與重建計畫書不一致，抽到就得補正。條件特殊的案子可先申請縣府建造執照預審小組預審，特殊結構另依「宜蘭縣建造執照申請有關特殊結構委託審查作業要點」送外審。宜蘭建築許可案件實施建築與消防平行審查，消防圖說要與建照同步送件。拆除執照同樣由建築管理科建照類承辦人核發，拆前要確認建築線已依「宜蘭縣辦理現有巷道認定及指定建築線作業辦法」指定完成。書表在「宜蘭縣政府 e 櫃檯」下載，執照進度到「建管便民服務資訊網」查詢。
宜蘭整合期卡點：共有持分、損鄰與對處分不服的處理
宜蘭危老案最常卡在產權整合。長輩留下的共有持分找不齊人、部分共有人不肯分割時，可向宜蘭縣不動產糾紛調處委員會申請調處，該委員會由地政處地籍科承辦，另有「宜蘭縣政府受理共有不動產分割糾紛調處案件作業注意事項」規範程序；鄰里糾紛也能先找宜蘭 12 個鄉鎮市公所的調解委員會。施工階段若損壞鄰房，宜蘭已有「宜蘭縣建築物施工中損壞鄰房爭議事件處理自治條例」（115 年 1 月 30 日）可循，開工前就該把鄰房現況鑑定做好。縣府對重建計畫、建照或補助申請作成不利處分時，可先在期限內提出陳述意見，仍不服則向宜蘭縣政府訴願審議委員會提起訴願，該會由秘書處行政救濟科承辦，歷年訴願決定書公開在縣府資訊公開平台，送件前先查同類案件的決定理由。
宜蘭在地事實對申請人與地主的意義
把上面的宜蘭事實收攏，判斷其實很清楚。宜蘭查無縣級都更中心、也查無自訂加碼容積獎勵要點，能拿多少容積取決於中央獎勵項目與送件時點，拖越久越吃虧，所以先做耐震評估、先申請評估費用補助，是宜蘭老屋成本最低的起手式。都市計畫科單一窗口讓危老流程單純，但建照、拆照與容積移轉分屬建築管理科不同鄉鎮的承辦人，整合期就要把建築師與結構技師找齊，讓重建計畫書與請照圖說一次到位，避免簽證抽查時兩套圖對不起來。宜蘭的共有持分與損鄰問題都已有調處機制與自治條例可用，先把所有權人名單與鄰房現況整理好，遠比事後補救省時。屋齡未達門檻或不在都市計畫區的宜蘭老屋，則改評估老宅延壽或蘭陽老屋新生命計畫，別硬套危老這條路。
自我檢查清單
- 確認宜蘭老屋屋齡滿 30 年且坐落都市計畫區，並先向宜蘭縣政府文化局申請非歷史建築證明。
- 從建設處公告的危老評估機構名冊挑選有服務宜蘭的機構，同時備妥結構安全性能評估費用補助申請。
- 依宜蘭縣原合法建築物建築基地認定原則核對基地範圍，鄰地與既存違建先問清楚能否併入。
- 整理全部所有權人名單與同意書，宜蘭的公寓大廈案要先取得過半同意再啟動評估。
- 逐項填寫重建容積獎勵項目表並附佐證，抓緊時程獎勵遞減前的送件時點。
- 找好開業建築師與結構技師，讓重建計畫書與建照、拆照圖說一次到位，消防圖說同步送平行審查。
- 開工前完成鄰房現況鑑定，對應宜蘭縣建築物施工中損壞鄰房爭議事件處理自治條例的要求。
常見錯誤
- 沒先向文化局取得非歷史建築證明就送耐震評估——宜蘭都市計畫科不受理，評估費補助也申請不了。
- 把鄰地或未登記建物直接畫進基地——不符宜蘭縣原合法建築物建築基地認定原則，重建計畫整本退回。
- 評估做完卻拖著不送重建計畫——時程獎勵逐年遞減，宜蘭案件能拿的容積比率愈來愈少。
- 以為建築師簽證快速發照就不會被看——宜蘭縣有簽證案件抽查處理原則，圖說與計畫書不一致就補正到底。
- 共有持分喬不攏就放著——宜蘭有不動產糾紛調處委員會可申請調處，不用等於整合期無限延長。
- 對縣府退件處分置之不理——陳述意見與向宜蘭縣政府訴願審議委員會提起訴願都有期限，過了只能重送。
官方參考資料
常見問題
宜蘭 危老 重建 要 找 縣政府 哪 個 單位
危老建物重建在宜蘭縣政府建設處都市計畫科，以「專案（都更）：危老建物重建」全縣單一承辦，縣府分機 1413；重建計畫核准後的建照、拆照與容積移轉改找建築管理科建照類承辦人，依鄉鎮市分區；耐震健檢與老宅延壽業務在使用管理科。縣府位於宜蘭市縣政北路 1 號。
宜蘭 老房子 耐震 評估 費用 有 補助 嗎
有。宜蘭縣訂有「宜蘭縣危險及老舊建築物結構安全性能評估費用補助辦法」，前提是屋齡 30 年以上且位於都市計畫區、取得文化局非歷史建築證明、公寓大廈過半同意，並從縣府公告的危老評估機構名冊挑機構；補助金額與申請時點依該辦法，目前查無宜蘭另行加碼。
宜蘭 危老 重建計畫 被 退件 怎麼 辦
先看都市計畫科的補正理由，宜蘭最常見是基地範圍不符原合法建築物建築基地認定原則，或同意書、容積獎勵佐證不齊，補齊後重送即可。若縣府作成不利處分，可先在期限內提出陳述意見，仍不服再向宜蘭縣政府訴願審議委員會提起訴願，該會由秘書處行政救濟科承辦，歷年決定書公開在縣府資訊公開平台。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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