宜蘭開發許可與分區變更審議地圖：2 公頃以上大案怎麼過審

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-04・更新 2026-09-04（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

宜蘭非都市土地開發達《非都市土地使用管制規則》第11條規模門檻者，不能只辦變更編定，必須擬具開發計畫走分區變更與開發許可，經區域計畫委員會審議；環評、水保、開發影響費與回饋金串在同一條時間線，任一環卡住，異動登記就辦不下去。

判斷一件宜蘭開發案要不要走開發許可，只看一個問題：規模有沒有碰到《非都市土地使用管制規則》第11條的門檻。住宅社區達 50 戶或 1 公頃、遊憩設施達 5 公頃、其他殯葬設施或前六款以外的開發達 2 公頃，就必須辦理使用分區變更，由申請人擬具開發計畫申請開發許可，而且許可前必先經區域計畫委員會審議。

多數申請人把開發許可想成「放大版的變更編定」，這是宜蘭大案最常見的起點錯誤。變更編定審一筆用地能不能換用途；開發許可審整個基地在國土利用上是否適當合理。《區域計畫法》第15條之2列了五項許可條件，審查基準也改用《非都市土地開發審議作業規範》而不是變更編定那一套，委員逐條檢視的密度完全不同。

本文依宜蘭縣政府的實際分工，把達規模開發案從門檻判斷、第一階段諮詢、開發計畫書圖、區域計畫委員會審議、環評與水保並聯，一路寫到開發影響費、回饋金與異動登記。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，熟悉審查端的看件邏輯，知道委員翻開開發計畫書時會先找哪一頁、補正通知最常寫什麼。

先用第11條門檻表分流：哪些宜蘭案子躲不掉開發許可

開發許可的觸發點是規模，不是用途。

《非都市土地使用管制規則》第11條把門檻列成七款：

• 社區計畫達 50 戶或土地 1 公頃以上變更為鄉村區；
• 工業使用 10 公頃、依《產業創新條例》申請者 5 公頃以上變更為工業區；
• 遊憩設施 5 公頃、學校 10 公頃、公墓 5 公頃、其他殯葬設施 2 公頃，以及前六款以外任何開發達 2 公頃，一律變更為特定專用區。

未達門檻的案子留在原分區辦使用地變更編定，達門檻就必須走分區變更。

另有兩項補充：

• 填海造地不受規模限制，一律辦分區變更；
• 毗鄰基地由同一或不同申請人分開送興辦事業計畫，只要目的事業主管機關審認屬同一計畫，面積就要累計，拆案避門檻行不通。

宜蘭的土地結構決定審議難度：七成森林區、平原特定農業區、濱海一般農業區

宜蘭能動的非都市土地其實很窄。

依 112 年內政部統計年報，宜蘭縣非都市土地 201,608.46 公頃中，森林區占 74.39%、山坡地保育區占 12.12%、特定農業區占 8.56%、一般農業區占 2.67%，鄉村區只占 0.20%。

縣國土計畫進一步說明特定農業區集中在中央平原，是都市擴張的緩衝帶；一般農業區分布在濱海與蘭陽平原周圍。這個結構對達規模開發案有兩個直接後果。

1. 第一種是基地容易落入《非都市土地開發審議作業規範》第九點列為第一級環境敏感地區的排除範圍，山坡地與水源敏感區位要在第一階段諮詢就查清。
2. 第二種是特定農業區原則上拿不到農業處的變更同意，住宅社區與遊憩案實際上被推向一般農業區與山坡地保育區邊緣，委員對區位正當性的追問也因此更密。

動線總覽：從第一階段諮詢到分區變更異動登記的六個關卡

主線有六個關卡。

1. 第一關是諮詢，依《非都市土地開發審議作業規範》第五點檢具附件一資料，函請宜蘭縣政府或區域計畫原擬定機關表示基地有無不得開發的限制因素。
2. 第二關是興辦事業計畫，依《非都市土地使用管制規則》第30條先取得目的事業主管機關核准或同意。
3. 第三關是開發計畫書圖，依附件二格式製作，連同水土保持規劃書與環評書圖送宜蘭縣政府，縣府以附表一查核表先過型式要件。
4. 第四關是審議，依《區域計畫法》第15條之1提報區域計畫委員會，委員拿同法第15條之2的五項條件逐點檢視。
5. 第五關是許可後的錢與地，依《非都市土地使用管制規則》第26條，開發影響費、回饋金、維護管理保證金與捐贈土地全部辦妥，縣府才函請地政事務所辦異動登記。
6. 第六關才是建築執照，向建築主管機關申請。

宜蘭窗口對照：建設處國土計畫科收開發許可，地政處地權科辦異動登記

宜蘭的窗口分工很清楚。

開發許可線在縣政府建設處國土計畫科，職掌寫明「涉及分區變更之非都市土地開發計畫的審查」，依《區域計畫法》第15條之1及委辦要點辦理，科長分機 1350；案件落在委辦範圍由縣審議，還是要送內政部，先到這裡問清楚。

變更編定與異動登記線在地政處地權科，分機 1151 至 1165，法定處理天數 45 天；依「宜蘭縣非都市土地申請變更編定收費標準」，經區域計畫委員會審查的案件每件規費一萬元，超過 1 公頃每增加半公頃加收三千元，受理後 7 日內未繳費即駁回。

興辦事業計畫線依用途分流：觀光遊憩找工商旅遊處，殯葬找民政處，學校找教育處，環保設施找環境保護局廢棄物管理科；建築執照最後向建設處申請。建設處「審議委員會」專區公開「非都市土地變更審議委員會」第 1 次至第 23 次會議紀錄與年度委員名單，送件前讀一遍同類案件紀錄，能直接看出委員問什麼。

委員翻開開發計畫書先看什麼：區位正當性、敏感地區、公共設施與六類設施特別程序

審查桌上的順序很固定。

1. 第一眼看區位正當性：《非都市土地開發審議作業規範》第三點之一要求說明為何無法在都市計畫地區開發，同規範第三點之二要求調查宜蘭縣內同性質開發案的分布、使用與閒置情形；這兩頁寫得空泛，首次會議就會被要求補正。
2. 第二眼看敏感地區：同規範第九點禁止基地位於第一級環境敏感地區，夾雜零星土地依第九點之一不得超過基地開發面積 10% 或 2 公頃，第二級環境敏感地區依第九點之四要提具體防範補救措施並徵詢主管機關。
3. 第三眼看公共設施配合，對照《區域計畫法》第15條之2的水源、交通、排水與垃圾處理配合要件，住宅社區另受附表四公共設施完成時間約束。

殯葬與廢棄物處理等六類設施另有同規範第八點之一的特別程序：縣府應召開聽取陳情民眾或相關團體意見會議，申請人作成紀錄並回應；委員認定無設置必要或區位不適宜，得不予同意。

環評與水保怎麼並聯：書圖從其規定，但時間線要自己排

開發許可不吸收環評與水保，三套程序各有主管機關。《非都市土地開發審議作業規範》第六點明定水土保持規劃書與環評書圖從其規定，委員會不代審，但缺件就過不了。

環評線先逐項比對《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》，該標準對位於山坡地、水庫集水區或特定農業區的開發設有較低的觸發面積；宜蘭基地多緊鄰森林區與山坡地保育區，達門檻的機率比平原縣市高，由宜蘭縣政府環境保護局或環境部依《環境影響評估法》審查，分一階與二階。

水保線在《山坡地保育利用條例》公告的山坡地範圍內觸發，依《水土保持法》提水土保持規劃書。用排水另有宜蘭在地規定，非都市土地用地變更的興辦事業計畫應一併提出用排水計畫，易淹水地區一律設滯洪池，滯洪量由縣府工務處依「水部門綱領計畫」提供。最省時的排法是諮詢階段就同步啟動環評與水保，三份書圖共用同一套基地資料。

錢與時間的死線：開發影響費、回饋金、保證金與異動登記的連動

開發許可到手，錢沒付齊等於沒拿到。

《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條規定，經區域計畫擬定機關許可的案件，應於分區變更或變更編定異動登記前繳交開發影響費；附表一按開發型態列項目，住宅使用的必要項目是聯外道路與學校、彈性項目是地區公園與消防，必要項目縣府得報中央核定調整，但不得低於應徵額度的 50%。

同辦法第4條允許以區內等值可建築土地抵充；同辦法第6條的現金分期，第一期仍在異動登記前、最後一期在建造執照核發前，並附銀行保證。

農地部分另依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第3條，遊憩設施區與住宅社區以變更面積乘當期公告現值的 50% 計算，位屬特定農業區或辦竣農地重劃者依同辦法第6條縣府得調增 20%，同樣在異動登記前繳納。

維護管理保證金依《非都市土地使用管制規則》第26條同列先決條件。任何一筆沒到位，縣府就不會函請地政事務所辦異動登記，建照線跟著停擺。

自我檢查清單

• 已把基地面積與戶數逐款對照《非都市土地使用管制規則》第11條，並把毗鄰同計畫基地一併累計，確認要走分區變更而非變更編定。
• 已依《非都市土地開發審議作業規範》第五點檢具附件一資料，向宜蘭縣政府或區域計畫原擬定機關取得第一階段諮詢意見。
• 已向建設處國土計畫科確認本案是否落在委辦範圍，由縣審議還是送內政部區域計畫委員會。
• 開發計畫書已完整回答同規範第三點之一與第三點之二：為何不在都市計畫地區開發、宜蘭同性質開發案的供需與閒置調查。
• 已比對第一級環境敏感地區排除清單，夾雜零星土地不超過基地開發面積 10% 或 2 公頃，扣除後仍達分區變更規模。
• 環評認定標準比對表、水土保持規劃書與用排水計畫三份文件已與開發計畫書圖同步啟動，基地資料一致。
• 開發影響費、農地回饋金與維護管理保證金的繳納時點已排在異動登記前，分期繳交者已備妥銀行保證文件。

常見錯誤

• 把 2 公頃的基地拆成兩件興辦事業計畫分別送件——毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一計畫即應累計面積，達門檻仍須辦分區變更，兩件都被退回重來。
• 跳過第一階段諮詢直接做整套開發計畫書圖——基地落在第一級環境敏感地區才被發現不得開發，書圖與環評作業全部作廢。
• 區位正當性只寫一句「本案符合國土計畫指導」——《非都市土地開發審議作業規範》第三點之一與第三點之二要求說明為何不在都市計畫地區開發並附同性質案件供需調查，首次會議即列補正。
• 殯葬或廢棄物處理設施未先辦聽取陳情民眾意見會議——同規範第八點之一要求縣府召開會議、申請人作成紀錄與回應意見一併檢附，缺件即成補正事項，委員還可能以區位不適宜不予同意。
• 開發許可到手才開始算開發影響費與回饋金——兩筆費用都要在異動登記前繳清或完成抵充，現金流沒排好，縣府不會函請地政事務所辦登記，建照無從申請。
• 環評與水保等開發許可審完再送——三套程序各有主管機關且互為前提，序列送件等於把時間線拉長，開發計畫書圖的基地資料還可能與後補的環評書不一致。

官方參考資料

• 《非都市土地開發審議作業規範》全文（內政部主管法規共用系統）
• 《非都市土地開發影響費徵收辦法》全文（全國法規資料庫）
• 宜蘭縣政府建設處審議委員會專區（非都市土地變更審議委員會會議紀錄）

常見問題

宜蘭 2 公頃以上開發 一定要環評嗎

不一定，開發許可與環評是兩套門檻。

分區變更看《非都市土地使用管制規則》第11條的規模；環評看《開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準》，同一種開發在山坡地、水庫集水區或特定農業區的觸發面積會比一般非都市土地低。

宜蘭多數大案基地緊鄰山坡地保育區，先逐項比對區位再算面積，達標就由環境保護局或環境部審查，走一階或二階再依審查結論而定。

宜蘭 開發許可 找建設處還是地政處

兩個都要找，但順序有別。開發許可與分區變更審查在建設處國土計畫科，職掌明列涉及分區變更之非都市土地開發計畫的審查；許可下來、影響費與回饋金繳清後，才到地政處地權科辦變更編定與異動登記，法定處理天數 45 天。

興辦事業計畫則依用途找目的事業主管機關，遊憩找工商旅遊處、殯葬找民政處。建築執照最後才向建築主管機關申請。

開發影響費 什麼時候繳 可以分期嗎

依《非都市土地開發影響費徵收辦法》第3條，要在分區變更或變更編定異動登記前繳交；同辦法第6條允許現金分期，由縣政府訂作業規定，第一期仍須在異動登記前、最後一期在建造執照核發前完成，且要附銀行保證文件。

也可依同辦法第4條以開發區內等值可建築土地抵充，價值按許可當期公告現值加計土地改良費換算。宜蘭縣的計算參數以縣府公告數值為準。

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