宜蘭縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與出租種電
宜蘭農地租約先分新舊制：新制回歸契約自由但要公證才好加農保，三七五租約的變更、終止與期滿續訂都要在期限內向鄉鎮市公所登記。縣有農地出租採新制、限六年、要求友善耕作；縣內沒有不利耕作區，種電只能走農業設施容許。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司(前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持,統一編號 90801410)承辦宜蘭縣、新北市、花蓮市(全台各縣市均可受理)的農地租賃契約與三七五租約處理統籌,全台各縣市均可受理,先以文件與現況照片做免費書面初判,再決定是否委託。
- 服務項目
- 農地租賃契約與三七五租約處理統籌:農地租約新舊制判斷、新制農地租賃契約擬約、農地租約公證安排、三七五租約訂立與換訂登記、三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）、三七五租約終止登記、三七五終止補償計算、三七五租約期滿續訂或收回評估
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 宜蘭縣、新北市、花蓮市(全台各縣市均可受理)
- 官方參考
- 宜蘭縣縣有農業用地出租作業要點（宜蘭縣政府主管法規共用系統）、耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）、臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
- 法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）、《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）、《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）、《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）、《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 應備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明、既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿、出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本、耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明、擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
- 常見退件與誤判
- 把宜蘭老家的三七五租約當成一般租約，期限到就通知承租人離開;口頭把稻田租給青農，沒簽書面也沒公證;承租人過世後子女照舊耕作，拖著不辦變更登記
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片,先做免費書面初判;電話 0965-855-538。
宜蘭農地租賃越來越熱：稻田交給青農耕作、老家的三七五租約想收回、光電業者拿著長期租約來敲門。出租人與承租人最常卡在同一個問題，就是手上這份租約到底適用《農業發展條例》的契約自由，還是《耕地三七五減租條例》的登記與補償程序。本文整理宜蘭的窗口、案型與申辦動線。
宜蘭的特殊之處在於，縣府自己出租縣有農地就採新制、租期限六年、要求友善耕作且不得使用除草劑；縣內又不在農業部公告的不利耕作區，也沒有漁電共生區位，農地種電只能走農業設施附屬綠能。這些在地條件會直接改變租約條款怎麼寫，以及該向農業處農務科還是鄉鎮市公所送件。
偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，長期處理農地使用、變更與租約案件，熟悉宜蘭農業處與各鄉鎮市公所的審查習慣。我們把租約性質判斷、公所登記、終止補償計算與農業設施容許使用申請串成一條可執行的路徑，讓地主與承租人在簽字前就看清楚每一步要找誰、備什麼。
宜蘭誰管農地租約：鄉鎮市公所登記、農業處農務科、農糧署東區分署宜蘭辦事處
宜蘭農地租賃牽涉三層窗口。三七五租約的訂立、變更、終止與換訂登記，一律向耕地所在的鄉鎮市公所申請，租佃爭議也先由公所耕地租佃委員會調解，不成再送縣府調處。縣府端由農業處主政，農務科職掌縣有耕地承租，也是綠能設施等第七類農業設施容許使用的受理單位，電話（03）9251000 轉 1586、1588、1590；農業產銷科負責糧食作物的生產、推廣與補助，農村發展科掌農村再生計畫。中央端，宜蘭縣屬農業部農糧署東區分署轄區而非北區分署，宜蘭辦事處在宜蘭市中山路二段163號、電話03-9324401，農糧與農機補助問題往這裡問。公所農經課另核發農機使用證，五結與員山公所都標示隨到隨辦，承租人接手耕作後常要一併處理。
宜蘭農地租賃三大案型：稻田交給青農、縣有農地友善耕作、父輩留下的三七五租約
宜蘭的租賃案型以水稻田為主體。縣府「宜蘭嚴選優質米競賽」已辦第九年，米王由二十四歲青農拿下，農業處宣示以技術輔導、品質評鑑與品牌行銷協助青農，老地主把稻田出租給青農因此成為主流案型。宜蘭縣青年農民聯誼會由十八至四十五歲從農青年組成、縣農會輔導，想找承租人的地主可透過各區農會推廣部的青農服務窗口接觸。第二類是縣有農地：縣府依「宜蘭縣縣有農業用地出租作業要點」公告出租三十日，順位從民國八十二年七月二十一日前實際耕作的現耕人排到其他農民，承租人一律要設籍宜蘭縣，並以生態農法友善耕作、不得使用除草劑，租金以公告正產物單價乘約定收穫總量再乘千分之二百五十計算。第三類是父輩留下的三七五租約，收回與續訂都要走公所程序，也最容易起爭議。
宜蘭農地租約先分新舊制：縣府出租縣有農地也照新制走
宜蘭的老農地常見兩種租約並存：一份是祖父輩在公所登記的三七五租約，另一份是近年跟青農或代耕業者口頭講定的租約。《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界，之後訂立的農業用地租賃契約依該條例並回歸契約自由，不適用《耕地三七五減租條例》；之前依減租條例訂立並登記的租約，租金上限、續約、終止與補償仍受原法律拘束。宜蘭縣政府出租縣有農地時，「宜蘭縣縣有農業用地出租作業要點」也明白寫出不適用減租條例、租期最長六年，縣府自己就是照新制在走。實務第一步，是向耕地所在的鄉鎮市公所調出租約登記資料，確認訂約時點與有無辦竣三七五登記；宜蘭一份租約的年代，就決定接下來要走契約自由還是減租條例的公所程序。
宜蘭租約怎麼辦：公所三十日登記、期滿四十五日、縣有農地公告三十日內投件
新制租約在宜蘭不必登記，但承租人要拿去農會辦農保就得公證或經備查，所以簽約當天就把土地登記謄本、雙方身分證明、耕作範圍與租金支付方式寫齊，並約定期滿前終止的通知月數。三七五租約則每一步都要登記：《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條要求登記原因發生日起三十日內，由出租人會同承租人向耕地所在的鄉鎮市公所申請，一方不會同時另一方可敘明理由單獨申請；承租人過世由子女承耕、耕地分割或一部編定為非耕地，都屬變更登記事項。期滿要續訂或終止，依《耕地三七五租約清理要點》第七點於期滿翌日起四十五日內提出，雙方都不理會，公所會逕為註銷並公告。想承租縣有農地，要在縣府公告受理的三十日內備妥設籍與耕作證明向農業處農務科提出，核准後租期最長六年。
宜蘭農地出租種電或設施：綠能只能走農業設施容許，縣內沒有不利耕作區
宜蘭地主最常問能不能把農地租給業者種電。農業部公告可設綠能設施的嚴重地層下陷不利耕作區位於雲林、嘉義、彰化、臺南與屏東，宜蘭縣不在其中，縣內七處養殖漁業專區也未見漁電共生區位公告。宜蘭農地要放太陽光電，只能走農業設施附屬綠能，依「宜蘭縣農業用地申請農業設施容許使用審查作業要點」與《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第八章辦理，縣府申辦頁把綠能設施列為第七類農業設施，受理單位是農業處農務科。農業處問答寫明溫室以太陽能板作屋頂不得超過屋頂面積百分之四十，且要優先放在不透光的附屬設施屋頂。出租人簽種電或設施租約前，要把容許使用能否核准、由誰申請、拆除回復責任寫進契約，否則農地一旦被認定非農業使用，農用證明與稅賦都會受影響。
宜蘭農地租給停車、露營或民宿附屬使用的風險：查處、補助資格與救濟
宜蘭觀光熱區的農地常被問能否租作停車場、露營或民宿的附屬設施。都市計畫範圍內的農業區與保護區，宜蘭縣政府另訂「都市計畫保護區及農業區土地使用審查要點」，容許項目列在附表，農地重劃區、保安林地、水質水量保護區等為禁止設置地區，坡度超過百分之三十的部分不得建築；非都市土地的農牧用地則回到農業設施容許使用的框架。租約若寫上停車或營業，承租人一鋪路面、一搭棚架，出租人同樣要面對縣府的限期改正通知，農業用地作農業使用證明拿不到，稅賦優惠跟著失去。縣府「輔導農業發展補助作業要點」也明列建置於違法佔有土地或違章建築的項目不予補助。收到縣府或公所的通知書，先在期限內提出陳述意見，對處分不服再依法提起訴願，並同步檢討租約中的違約與終止條款。
先後順序與在地事實對宜蘭地主與承租業者的意義
把宜蘭的在地事實排成順序。第一，先到耕地所在的公所調租約登記資料，確定是三七五還是新制，這一步決定後面程序。第二，新制租約要同時服務三方：承租青農要拿租約向農會加農保，就得公證或備查；出租人要保住農業用地作農業使用證明與稅賦地位，用途就得限定在農業使用；業者要放綠能或設施，就得先向農業處農務科取得農業設施容許使用，再依規模判斷是否申請建築執照。第三，三七五租約的變更、終止與期滿續訂都有登記期限，宜蘭老地主想收回，先算清補償再送公所，進入耕地租佃委員會調解與縣府調處時備妥耕作現況與地租繳付紀錄。第四，宜蘭不在不利耕作區、沒有漁電共生區位，光電租約的可行性從一開始就受限，租金再高也要先問容許使用。看懂這四點，簽字前就知道該找哪個窗口。
自我檢查清單
- 先向耕地所在的宜蘭鄉鎮市公所調閱租約登記資料，確認訂約時點與有無辦竣三七五登記
- 新制租約寫明租期、租金支付方式與期滿前終止的通知月數，承租青農要加農保就先安排公證或備查
- 三七五租約遇繼承、分割或一部編定為非耕地等變更，於登記原因發生日起三十日內向公所申請登記
- 三七五租約期滿要續訂或終止，於期滿翌日起四十五日內提出，避免公所逕為註銷登記
- 想承租縣有農地，先確認設籍宜蘭縣與出租順位，並準備接受友善耕作、不得使用除草劑的條件
- 出租作綠能或農業設施前，先向農業處農務科確認容許使用能否核准，再把申請責任與拆除回復寫入租約
- 農糧與農機補助問題找農糧署東區分署宜蘭辦事處，農機使用證向耕地所在公所農經課辦理
常見錯誤
- 把宜蘭老家的三七五租約當成一般租約，期限到就通知承租人離開——收回受《耕地三七五減租條例》第19條限制，承租人願續租者應續訂，租期中終止還可能要付補償
- 口頭把稻田租給青農，沒簽書面也沒公證——青農拿不到農保資格，租金與期限日後各說各話，公所調解時也拿不出憑據
- 承租人過世後子女照舊耕作，拖著不辦變更登記——逾六個月經公所通知仍不申請，會被逕行登記，之後的補償與續訂爭議更難處理
- 簽了光電業者的長期租約才去問農業處——宜蘭不在不利耕作區，綠能只能附屬於農業設施且屋頂比例受限，租約可能整份無法履行
- 租給觀光或民宿業者作停車、露營使用——農地被認定非農業使用，農用證明與稅賦優惠失去，出租人同樣被限期改正，違法使用的土地也不受縣府補助
- 以為宜蘭歸農糧署北區分署管轄——宜蘭屬東區分署轄區，補助與農機文件送錯單位會延誤時程
官方參考資料
常見問題
宜蘭 三七五租約 想收回 要找哪個單位
先到耕地所在的宜蘭鄉鎮市公所調租約登記資料，確認確實是三七五租約。收回受《耕地三七五減租條例》第19條限制，出租人不能自任耕作或收益足以維持一家生活時不得收回；租期中終止只限法定五種情形，因編定為非耕地終止還要補償承租人。談不成先由公所耕地租佃委員會調解，再送縣府調處。
宜蘭 農地 租給青農 要不要公證
《農業發展條例》沒有強制書面，但承租青農要以租約向農會申請農保時，承租三七五減租耕地以外的農地原則上要經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種。宜蘭地主若想幫青農順利加保，簽約時就一併安排公證，並把租期、租金與終止通知的月數寫清楚。
宜蘭 農地 租給光電業者 可以嗎
宜蘭縣不在農業部公告可設綠能設施的不利耕作區，也沒有漁電共生區位，農地不能單純出租作地面型光電。要放太陽光電只能附屬於農業設施，依縣府農業設施容許使用審查作業要點向農業處農務科申請，溫室屋頂的太陽能板不得超過屋頂面積百分之四十。租約要先寫清楚容許使用未核准時怎麼處理。
宜蘭租約免費初判
手上有宜蘭的農地租約，不確定是新制還是三七五、想收回或想租給青農與業者，把租約、謄本與公所登記資料用 LINE 傳給偉騰，我們先做書面初判再約時間細談。電話 0965-855-538。
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