宜蘭縣買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
宜蘭買農地的十項查核有四項帶著在地色彩：農用證明委辦公所核發、五結鄉公所 21 天而員山鄉公所 2 個月；免稅移轉五年內的案件每年抽查 3%；填土只能走「宜蘭縣農業用地申請客土改良審查辦法」，高度須低於鄰近道路中心高程 30 公分以上、審查費每件 2,500 元、每車次 10 元管制三聯單；非都市土地違規取締有停水停電條款，特定農業區內 105 年 5 月 20 日以後、面積達 1,000 平方公尺或電力容量超過 11.25 瓩的違建，第二次裁罰時併執行。其餘從耕地身分、農舍套繪、重劃區到稅務，每一項對到公所農經課、農務科、地政處或稅捐機關。
宜蘭農地的風險常藏在地基裡。全縣耕地約 26,226.68 公頃，一期作一期休耕的水田在秋冬常被拿來墊土，而宜蘭在 107 年廢止舊的農業用地填土管制規則後，只剩一條合法路徑：「宜蘭縣農業用地申請客土改良審查辦法」。它要求客土改良高度必須低於鄰近道路中心高程 30 公分以上、原有土方砂石不可運出、土源限縣境內且不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊或事業廢棄物，審查費每件 2,500 元、管制三聯單每車次 10 元，開工至完工不得超過 3 個月。買到一塊比路面還高的農地，就是買到一個問號。
第二個宜蘭特色是取締力道。「宜蘭縣政府違反非都市土地使用管制案件取締作業要點」設有非都市土地違規使用取締小組，召集人由地政處處長兼任，受處分人自處分書送達日起 3 個月內改正、1 個月內繳清罰鍰；位於特定農業區、違規發生於 105 年 5 月 20 日以後、違規建築面積達 1,000 平方公尺以上或裝置電力容量超過 11.25 瓩有轉作工廠可能、建物現無人居住的違建，第一次裁罰限期未改善經小組審議通過後，第二次裁罰時併執行停水停電。前手留下的鐵皮倉庫，接手的是這張時間表。
本文把宜蘭買方簽約前該查的十件事排成清單，對到條文與窗口，再用兩節講在地環境與查核動線。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，做農地體檢時會把農業處、地政處、環保局與稅捐機關的資料一次拉齊，這篇就是那張工作底稿。
第一件事先分流：耕地或農業用地、非都市或都市計畫農業區保護區、農業發展地區第一類
先把土地登記謄本上的使用分區與使用地類別讀出來。特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地是《農業發展條例》第3條第11款的「耕地」，受第16條每人分割後未達 0.25 公頃不得分割的限制；都市計畫農業區、保護區依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地但不是耕地，不受 0.25 公頃分割限制，但宜蘭的都市計畫農業區保護區設施容許一律送縣府核定。宜蘭非都市土地特定農業區 17,247.69 公頃、一般農業區 5,376.73 公頃、農牧用地 27,004.16 公頃，森林區 149,967.23 公頃與山坡地保育區 24,433.64 公頃占了全縣大半；國土計畫把農業發展地區定在約 47,020.48 公頃，第一類約 13,773.96 公頃分布於礁溪、員山、壯圍、三星、冬山，這些是縣內最受保護的優良農地，日後變更用途的空間最小；頭城、礁溪、宜蘭市、縣政中心、冬山、蘇澳新馬地區的部分都市計畫農業區則被劃為城鄉發展地區第一類，價值邏輯完全不同。分區還決定容許的層級：宜蘭委任公所核發的是同申請人或同筆土地合併 330 平方公尺以下的案件，森林區、原住民保留地、風景區、山坡地保育區、毗鄰保護區用地與飲用水水源水質保護區村里一律送縣府。分區判錯，後面每一項都會對到錯的機關。
第二、三件事：農用證明拿得到嗎、地上有沒有違規、有沒有被墊土
三種稅務優惠共用一把鑰匙，就是農業用地作農業使用證明：《農業發展條例》第39條要求申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅者檢具證明向稽徵機關辦理，《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條要求土地實際作農業使用且無第5條情形，第5條把現場有砂石、廢棄物、柏油、水泥、阻斷排灌水、設施或農舍超建或變更用途列為整筆不得認定。宜蘭依「宜蘭縣政府委辦各鄉（鎮、市）公所核發農業用地作農業使用證明書作業要點」（115 年 2 月修正）把核發委辦各鄉鎮市公所：公所由農業、民政（地政）、建設（工務）、環保等單位組審查小組，農業單位為主政單位判定是否作農業使用，民政（地政）審查分區編定並現場確認位置，建設（工務）判定都市土地分區管制與農舍建物合法性，環保單位判定農地是否因污染不適農用；受理後實地勘查填勘查紀錄表並通知申請人到場指界，界址無法確定者另向地政機關鑑界；證明書原則一份，多份每份 100 元。五結鄉公所農經課 21 天、每件 500 元、土地每多一筆加 300 元，員山鄉公所農經課則要 2 個月，買方排時程時要先問公所。買方可請賣方簽約前先申請，拿不到就知道問題在哪。地上違規方面，《農業發展條例施行細則》第2條之1禁止農地填入砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方或廢棄物；宜蘭的合法填土只有「宜蘭縣農業用地申請客土改良審查辦法」一條路，執行單位農業處，適用都市計畫農業區、非都市特定農業區、一般農業區、風景區內農牧用地，排除特定水土保持區、公告自然保護區與縣府公告低窪地區（廢棄漁塭不受此限），客土高度必須低於鄰近道路中心高程 30 公分以上、原有土方不可運出、土源限縣內、審查費每件 2,500 元、管制三聯單每車次 10 元、開工至完工不得超過 3 個月且展延一次最長 3 個月，與許可不符限期改善、屆期未改善廢止許可。買方看到墊高的農地要問：有沒有客土改良許可、三聯單與完工紀錄；沒有的話，農業處的問答把它歸為農地違規填土，地上未依計畫使用的設施會一併處理。
第四、五件事：農舍套繪與五年移轉限制、既有設施的容許同意書、縱深與高程的配置檢查
地上或鄰地有農舍時先查套繪。農舍建照核發後依《農業用地興建農舍辦法》第12條造冊列管，農舍坐落地號與提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記並在地籍套繪圖著色，套繪管制未解除不能辦分割；《農業發展條例》第18條第2項讓農舍興建滿五年才能移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項要農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一則讓有農舍的農地不得再申請資材室與管理室。宜蘭的農舍農民資格由農業處農務科審查，農地違規稽查也在農務科，賣方的農舍資格與農業經營用地的使用情形，農務科查得到。既有溫室、資材室、農機具室依《農業發展條例》第8條之1檢視：有固定基礎者要有容許使用同意書並依法申請建照，四十五平方公尺以下且一層樓者免建照；宜蘭另有三條配置規則會影響既有設施的合法性：設施應設在自臨路地界線起算縱深 40% 範圍內、建築基礎填土高度不得超過道路中心高程、雨遮或屋簷突出不超過 1 公尺並計入面積，前手的設施若不符，變更或抽查時會被要求處理。委任公所的容許案每年由縣府會同政風處抽查五年內案件的 3%，查獲未依計畫使用者限期一個月內恢復，逾期廢止；公所核發的容許紀錄與縣府備查副本都查得到，買方要請賣方提供同意書與完工檢查紀錄。
第六、七、八件事：灌排與農水路、三七五租約、農地重劃區、休閒農業區與有機促進區
宜蘭的委任要點要求位於農田水利灌溉區域內的容許案加會農田水利單位，買方要看地籍圖上有沒有水路穿越或緊鄰，日後申請設施時「妨礙農田灌溉或排水功能」是《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條的不予同意事由，宜蘭農舍的放流水另有排入農田灌排系統的加嚴放流水標準。租約要看兩條：《農業發展條例》第16條第1項第5款把耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止列為分割例外，地上若還掛著三七五租約，收回與終止的條件都很嚴，租約登載向地政事務所與公所查明；《土地稅法》第22條第2項則把依耕地三七五減租條例出租的耕地列為都市土地課田賦的條件之一。集村農舍不能蓋在特定農業區的農牧用地上，依據是《非都市土地使用管制規則》附表一。農地重劃區是宜蘭的常態：地政處重劃科的頁面寫著民國 50 年至 90 年業辦竣農地重劃 40 區、面積 2,315.7 公頃、農路總長 118 萬 9,193 公尺，之後又完成三星鄉萬貴 410 公頃、雙和 395 公頃、員山鄉大湖（二）92 公頃、礁溪鄉十六結 77 公頃，重劃區的農路與水路權屬照重劃成果，重劃區內的都市計畫保護區農業區設施原則不得設置，承辦電話 03-9251000 轉 1171 至 1186。第八件事是宜蘭獨有的加分項：全縣已核定 17 處休閒農業區，區內農地申請休閒農場的門檻較低；「宜蘭縣有機農業促進區設置審查及輔導管理辦法」讓實際可供農業使用面積達十公頃以上的區塊由農民團體等營運，蘇澳朝陽與頭城港口社區是全國第一個以社區為經營主體的有機農業促進區，買在區內的農地要接受營運公約，也能接到驗證費用補助百分之十等輔導。
第九、十件事：界址、地上物與停水停電時間表，稅務優惠與 3% 抽查能不能接手
地籍圖謄本要拿到現場對照，圍籬、農路、排水溝有沒有壓線，必要時向地政事務所申請鑑界；地上物歸屬和拆除責任要寫進契約。宜蘭現行的非都市土地違規查處依「宜蘭縣政府違反非都市土地使用管制案件取締作業要點」（110 年 6 月修正）：查報機關包含公所、目的事業或使用地主管機關、檢察警察調查機關、受理檢舉機關與國土監測計畫，現場會勘須通知土地所有權人及行為人並會同公所，裁罰依「宜蘭縣非都市土地違反使用管制案件裁罰基準」，受處分人自處分書送達日起 3 個月內改正、1 個月內繳清罰鍰，展延限一次、2 至 6 個月，未改善者依《區域計畫法》第21條第2項按次處罰；特定農業區內 105 年 5 月 20 日以後、面積達 1,000 平方公尺以上或電力容量超過 11.25 瓩有轉作工廠可能、無人居住的違建，第二次裁罰時併執行停水停電；罰鍰無法一次繳納者依分期繳納要點，六萬元以下不得超過三期、任一期未繳視為全部到期。舊的「宜蘭縣政府執行非都市土地違規使用取締作業要點」已於 105 年停止適用，網路上流傳的 6 萬、10 萬、20 萬、30 萬元分級不是現行依據。稅務分三條線。土地增值稅部分：《土地稅法》第39條之2讓作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請不課徵，第39條之3要在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了只能在繳納期間屆滿前補行申請、逾期不得申請；承受人之後被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時課徵，原地價回溯至民國 89 年修正施行日當期公告土地現值。遺產稅與贈與稅：賣方若五年內繼承或受贈取得，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款的五年列管會讓賣方在未繼續農用時被追繳；宜蘭的「核發農業使用証明書之農業用地定期抽查作業注意事項」把移轉或繼承之日起 5 年內的免稅案件列為抽查對象，件數以前一年度列管案件筆數的 3% 為原則，每年 4 月底選定、公所 5 月底前完成查核，勘查小組由公所農業單位邀集國稅局、稅捐稽徵處與地政事務所組成，未農用者限期一個月內恢復，複勘未恢復通知稅捐機關並在再申請證明時註記。地價稅：依《土地稅法》第22條，非都市土地依法編定的農業用地課徵田賦，都市土地須符合五款情形之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，地上有非農業使用設施就會改課地價稅。
在地事實對買方的意義：水稻蔥甘藍與一期作休耕、重劃區、休閒農業區、山邊與保護區
宜蘭 111 年水稻 11,170 公頃、甘藍 1,258 公頃、西瓜 683 公頃、蔥 405 公頃、竹筍 233 公頃、金柑 216 公頃、番石榴 200 公頃、文旦 198 公頃、茶 136 公頃，單位產值高的是段木香菇、蘭花與紅龍果、梨；全縣種稻約 1 萬 1,000 公頃，因氣候採一期作一期休耕模式。對買方的意義有四。第一，一期作休耕的水田在下半年常見翻土與墊土，地面比路高的農地要查客土改良許可與三聯單，沒有紀錄就是違規填土。第二，耕地最多的冬山、三星、員山多屬重劃區與農業發展地區第一類，農路水路照重劃成果、設施配置受縱深 40% 與填土高程規則約束，變更用途空間最小，買的是穩定耕作的價值而不是開發期待。第三，17 處休閒農業區與有機農業促進區讓區內農地多一條休閒與有機的出路，但也多一層營運公約與友善耕作的義務；生態給付示範區周邊的田區不得使用除草劑、毒鼠藥與非友善防治網，這類農地的前手耕作方式要問清楚。第四，森林區與山坡地保育區占全縣大半，大同、南澳與員山、冬山山邊的農地一律送縣府核定，山坡地違規由公所巡查人員查報並張貼制止告示，衛星變異點 10 日內登錄；農地重金屬污染列管面積在官方頁面未查得，環保局水污染防治科承辦土壤與地下水污染整治，買前仍要向環保局確認地號。
在地窗口與查核動線：地政事務所、公所農經課、農務科、地政處、環保局、稅捐機關
宜蘭買方的動線排六站。第一站是地政事務所：調土地登記謄本與地籍圖謄本，確認分區、用地別、面積、他項權利、套繪註記和租約登載，都市土地再申請使用分區證明。第二站土地所在鄉鎮市公所農經課（例如五結鄉公所農經課，總機 03-9501115；員山鄉公所農經課，總機 03-9231991）：農用證明由公所審查小組核發，330 平方公尺以下的容許紀錄與完工檢查紀錄也在公所，處理天數各公所不同。第三站宜蘭縣政府農業處農務科（宜蘭市縣政北路一號，電話 03-9251000 轉 1580 至 1593）：興建農舍資格、農業設施容許審查、客土改良、農地變更、農地違規稽查、農經不可分離認定都在這一科。第四站宜蘭縣政府地政處：重劃科（轉 1171 至 1186）查重劃區成果，地權科（轉 1151 至 1165）與非都市土地違規使用取締小組查裁罰與列管紀錄。第五站宜蘭縣政府環境保護局（五結鄉利工二路 100 號，總機 03-9907755）：水污染防治科查土壤與地下水污染，公害陳情專線 03-9907733。第六站稅捐機關：地價稅或田賦現況、房屋稅籍，前手遺贈稅列管期間與 3% 抽查名單，土地增值稅不課徵在申報移轉現值時註明；縣府為民服務專線縣境直撥 1999 可先問路。六站資料拿齊再談價，契約要把客土改良責任、地上物拆除與停水停電風險、稅務接手寫清楚。
自我檢查清單
- 土地登記謄本已判讀使用分區與使用地類別，知道是耕地還是都市計畫農業區保護區的農業用地，是否在農業發展地區第一類、森林區、山坡地保育區或飲用水水源水質保護區村里。
- 已請賣方向土地所在公所申請農用證明（五結 21 天、員山 2 個月），並向農務科查詢農地違規稽查紀錄。
- 地面比路高的農地已確認有客土改良許可、管制三聯單與完工紀錄，客土高度低於鄰近道路中心高程 30 公分以上。
- 既有農舍已滿五年可移轉、與土地併同處理且套繪範圍清楚；既有設施都有容許同意書、完工檢查紀錄與建照或免建照認定，配置符合縱深 40% 與填土高程規則。
- 地籍圖上的水路已比對現場並向農田水利單位確認，租約與重劃區成果已向地政事務所、公所與地政處重劃科查明。
- 已確認標的是否在 17 處休閒農業區或有機農業促進區內，知道區內的營運公約與友善耕作義務。
- 前手若在五年內免稅移轉，已知道每年 3% 抽查與限期一個月恢復的風險；土地增值稅不課徵申報時點與地價稅或田賦現況已向稅捐機關確認。
常見錯誤
- 把墊高的農地當加分——宜蘭填土只能走客土改良審查辦法，高度要低於道路中心高程 30 公分以上、每車次三聯單、3 個月內完工，沒有許可就是違規填土。
- 帶著農地上的鐵皮倉庫過戶慢慢補——特定農業區內 105 年 5 月 20 日以後、面積達 1,000 平方公尺或電力容量超過 11.25 瓩的違建，第二次裁罰時併執行停水停電。
- 拿舊的取締要點估罰鍰——民國 105 年停止適用的舊要點分級已非現行依據，現行依「宜蘭縣非都市土地違反使用管制案件裁罰基準」裁罰。
- 看到溫室就當合法——沒有容許同意書與建照的固定基礎設施依《農業發展條例》第8條之1仍是違規，配置不符縱深 40% 或填土高程的設施在抽查時也會被要求處理。
- 申報土地移轉現值時沒註明農業用地——依《土地稅法》第39條之3只能在繳納期間屆滿前補行申請，逾期就要繳土地增值稅。
- 以為都市計畫農業區不受農地規定管——它仍是農業用地，稅務上要符合《土地稅法》第22條五款要件，設施容許一律送縣府核定。
官方參考資料
常見問題
宜蘭 農地 比路面高 是不是有問題
很可能。宜蘭的舊填土管制規則已於 107 年廢止，現行唯一合法路徑是「宜蘭縣農業用地申請客土改良審查辦法」：客土改良高度必須低於鄰近道路中心高程 30 公分以上、原有土方砂石不可運出、土源限縣境內且不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊或事業廢棄物，審查費每件 2,500 元、管制三聯單每車次 10 元，開工至完工不得超過 3 個月。地面高過路面的農地要請賣方提出許可、三聯單與完工紀錄；沒有的話，農業處的問答把它歸為違規填土，《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條也會讓農用證明出不來。
宜蘭 農地 上有鐵皮工廠 買了會被斷水斷電嗎
有條件會。「宜蘭縣政府違反非都市土地使用管制案件取締作業要點」第九點：位於特定農業區之農業用地、違規發生於 105 年 5 月 20 日以後、違規建築面積達 1,000 平方公尺以上、裝置電力容量超過 11.25 瓩有轉作工廠可能的違章建築、建物現無人居住，第一次裁罰限期未改善經取締小組審議通過後，第二次裁罰時併執行停止供水供電，危害公安或中央專案列管者免經審議。受處分人自處分書送達日起 3 個月內改正、1 個月內繳清罰鍰，展延限一次、2 至 6 個月。買方接手前要向地政處查裁罰與列管紀錄，並把拆除責任寫進契約。
宜蘭 農地 農用證明 誰去辦 要多久 會被抽查嗎
向土地所在地鄉鎮市公所申請。宜蘭依委辦作業要點把證明書核發交給各公所，公所由農業、民政（地政）、建設（工務）、環保單位組審查小組實地勘查並通知申請人到場指界，證明效期六個月，多份每份 100 元；五結鄉公所農經課 21 天、每件 500 元、土地每多一筆加 300 元，員山鄉公所農經課要 2 個月。拿到證明後仍會被抽查：免稅移轉或繼承之日起 5 年內的案件依縣訂注意事項以前一年度列管件數的 3% 為原則抽查，每年 4 月底選定、5 月底前查核，未農用者限期一個月內恢復，複勘未恢復通知稅捐機關並在再申請時註記。
宜蘭農地免費體檢
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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