宜蘭非都市土地變更編定實務：地政處地權科動線與農地回饋金
宜蘭非都市土地變更編定走縣府三階段動線：先向目的事業主管機關送興辦事業計畫，中途由地政處召開變更編定審議小組，核准後再向地政處地權科申請變更編定，法定處理 45 天。窗口、規費、農地同意與回饋金一次排好。
宜蘭的變更編定案，勝負多半在第一階段就定了：興辦事業計畫能否過目的事業主管機關與變更編定審議小組，決定地政處地權科那 45 天是不是只剩登記。判斷只問三件事：事業在現行用地容許項目內嗎、面積達不達分區變更規模、土地是不是農業用地或山坡地。
多數人以為變更編定就是「去地政處送件」，其實地政處地權科只收第三階段；興辦事業計畫、農業處同意、山坡地與環保會辦，全在目的事業主管機關那一段完成。還有人把核准後六個月當成失效期限；《非都市土地變更編定執行要點》第6點的六個月，只是相同項目免重複會審的期限。
下文依縣府「宜蘭縣受理興辦事業計畫審查及變更編定作業流程圖」拆成分流、在地事實、三階段程序、審查重點、農地同意與回饋金、跨程序連動、在地窗口七段。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，環保、水保與農業會辦是我們最熟的三張審查表，宜蘭案件可先免費書面初判。
先分三路：容許使用、變更編定，還是建設處國土計畫科的開發許可
宜蘭土地拿到手，先翻土地登記謄本標示部，看使用分區與使用地類別，非都市土地不核發分區證明。第一路：擬辦事業已在該用地容許項目內，依《非都市土地使用管制規則》第6條之1向目的事業主管機關申請許可使用即可，不動登記簿。第二路：不在容許項目內、面積未達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，走變更編定，收件在地政處地權科。第三路：達分區變更規模，改走開發許可，宜蘭由建設處國土計畫科審查整體開發計畫。都市計畫範圍內土地則不在此列，分區證明向鄉鎮市公所申請，變更找建設處都市計畫科。
在地事實：森林區占 74.39%、特定農業區守平原，審查邏輯跟著地形走
依 112 年內政部統計年報，宜蘭縣非都市土地 201,608.46 公頃中，森林區 149,967.23 公頃占 74.39%，山坡地保育區 24,433.64 公頃占 12.12%，特定農業區 17,247.69 公頃占 8.56%。意義是：山區案多半落在山坡地範圍，第一階段就得備齊《非都市土地使用管制規則》第49條之1第2項的技師簽證文件與 15 項審查事項。平原案則多落在特定農業區，縣國土計畫明寫它是「都市擴張的緩衝地帶」，農業主管機關依審查要點原則不同意變更。宜蘭查不到總則型的變更編定審查要點，現行是遊憩、停車場、文教等用地別各一本興辦事業計畫審查作業要點，先對號。
三階段動線：目的事業主管機關收件、地政處中途開審議小組、最後地政處地權科 45 天
縣府流程圖把整條路切成三段。第 1 階段，申請人備妥興辦事業計畫書送目的事業主管機關，山坡地案加附技師簽證文件。第 2-1 階段，各業務單位依權責法令審查；第 2-2 階段，地政處召開變更編定審議小組，由目的事業主管機關到會報告並作成紀錄，之後目的事業主管機關核准計畫。第 3 階段，申請人檢附核准文件、變更編定申請書，山坡地案再加水土保持完工證明書，向地政處地權科送件，書表一式五份且至少一份正本，郵寄或親送皆可，法定處理 45 天；受理後 7 日內要繳規費，逾期不予審查並駁回。地政處核准後通知地政事務所異動登記，建築執照另向建設處申請。
審查端在看什麼：三要項、環境敏感查詢表與宜蘭獨有的滯洪池審查
目的事業主管機關依《非都市土地變更編定執行要點》第3點審三件事：可行性、必要性或總量管制、土地區位與面積規模。送件前，申請人要就附錄一之二的查詢項目逐一向各主管機關查詢，第一級環境敏感地區 28 項、第二級 34 項，結果附在計畫書內；核准文件並須敘明已完成查核、尚無禁限建或不得興辦情事，地政處審變更編定時以此為據。宜蘭獨有的是用排水計畫：依縣府 102 年訂定的雨水貯集滯洪池與生活雜排水二次淨化設施設計及審查原則，興辦事業計畫須一併提出容量計算與配置圖，由目的事業主管機關邀集縣府工務與建設單位共審，易淹水地區一律設滯洪池，其他非山坡地以基地 0.5 公頃為門檻。
農業用地變更：農業處農務科會審、審查費入農業發展基金、回饋金異動登記前繳
農牧、林業、養殖、水利用地要改編定，先過《農業發展條例》第10條的農業主管機關同意，宜蘭由農業處農務科會審。審查依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」，常見退件是以灌溉系統排放廢污水、夾雜未併案農地。審查費 1 公頃以下每件 2 千元，超過 1 公頃每 0.5 公頃加 1 千元，繳入宜蘭縣農業發展基金專戶。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條：變更為特定目的事業用地供農漁業產製儲銷休閒設施者，按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的 3%，其他事業設施 50%；第7條定在異動登記前一次繳清。
跨程序互卡：水保完工證明、環保局補件三次、特定目的事業用地的後續義務
山坡地案的第三階段多一張門票：地政處要求附水土保持完工證明書，水保沒完工就送不了變更編定。環保類興辦事業計畫由環境保護局廢棄物管理科受理，文件一式 10 份，處理期限 60 天，補件以 3 次為限且須在 7 個工作天內完成。變更為特定目的事業用地者，依《非都市土地變更編定執行要點》第8點須屬 30 款事業之一，宗教建築一律編為特定目的事業用地。用地取得後不是終點：《非都市土地使用管制規則》第5條讓縣府聯合取締小組定期查處，查核是否依核定計畫使用；興辦事業計畫被廢止或失效，依執行要點第12點得申請變更編定，尚未開發者縣府得逕為變更編定。
在地窗口對號表：地政處地權科、農業處、建設處與各目的事業主管機關分機
變更編定收件：宜蘭縣政府地政處地權科，總機 03-9251000 轉 1151～1160，地址縣政北路 1 號。農地同意：農業處農務科轉 1580～1593；休閒農場另找企劃輔導科轉 1610～1618。開發許可與分區變更：建設處國土計畫科轉 1351–1362；都市計畫土地變更：建設處都市計畫科轉 1410。目的事業主管機關對號：觀光遊憩找工商旅遊處轉 1800，宗教與殯葬找民政處轉 3000，社會福利找社會處，長照找長期照護服務管理所，文教設施找文化局，環保設施找環保局廢棄物管理科。核准後由地政處通知轄區地政事務所異動登記，建照再向建設處申請。
自我檢查清單
- 已調土地登記謄本標示部，確認使用分區與使用地類別，並查過附錄一之二第一級與第二級環境敏感項目
- 已比對擬辦事業是否在現行用地容許項目內，判定走容許使用、變更編定還是建設處國土計畫科的開發許可
- 已在宜蘭縣法規資訊網找到對應用地別的興辦事業計畫審查作業要點，並逐條對過區位限制
- 農業用地案已備妥農業用地變更使用說明書十項內容與隔離綠帶配置，審查費依 1 公頃以下每件 2 千元估算並預留回饋金
- 山坡地案已備《非都市土地使用管制規則》第49條之1第2項技師簽證文件，並排定水土保持完工證明書取得時點
- 興辦事業計畫核准後已排定六個月內向地政處地權科送件，書表一式五份、至少一份正本、規費受理後 7 日內繳納
- 已到建設處審議委員會專區讀過非都市土地變更審議委員會歷次會議紀錄，對照自己案型的常見補正意見
常見錯誤
- 興辦事業計畫核准後拖過六個月才送地政處——目的事業主管機關已會審同意的相同項目全部重跑會審，時程重算
- 把地政處地權科當第一站，直接送變更編定申請書——沒有興辦事業計畫核准文件，依《非都市土地使用管制規則》第28條缺件退回
- 山坡地案先送變更編定再補水保——地政處第三階段要求水土保持完工證明書，未完工者根本送不進去
- 規費等地政處通知才繳——依宜蘭縣非都市土地申請變更編定收費標準，受理後 7 日內未繳即不予審查並駁回
- 回饋金抓錯時點，準備到取得建照前才繳——《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第7條要求在異動登記前一次繳清，登記卡住
- 特定農業區農地直接走一般變更——農業主管機關依審查要點原則不同意，事業計畫在第一階段就被退，只有七種例外
官方參考資料
常見問題
宜蘭 變更編定 要多久
分兩段算。第三階段地政處地權科的法定處理天數是 45 天，但這只是送核准文件後的登記審查。前面興辦事業計畫在目的事業主管機關與變更編定審議小組那段，縣府流程頁未公告天數；環保類計畫書環保局訂 60 天、補件 3 次為限。實務上農業處同意與環境敏感查詢的往返才是主要時間，差距多出在第一階段。
宜蘭 農地變更 回饋金 怎麼算
依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第4條，非都市農地變更為特定目的事業用地，供農漁業產製儲銷休閒設施者按變更編定面積乘獲准變更當期公告土地現值的 3%，其他事業設施 50%。位屬特定農業區或辦竣農地重劃者，縣府依同辦法第6條得調增百分之二十。繳納時點是辦理變更編定異動登記前一次繳清。
宜蘭 山坡地 變更編定 要附什麼
宜蘭林業用地與國土保安用地約占 80%，山區案幾乎都在山坡地範圍。第一階段要附「非都市土地山坡地範圍內土地變更編定審查原則」第4點的 15 項審查事項，以及《非都市土地使用管制規則》第49條之1第2項技師簽證文件；第三階段地政處另要水土保持完工證明書。回饋金改繳山坡地開發利用回饋金，通知後一個月內一次繳。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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