雲林縣開發許可審議實務：區委會、使用分區變更與開發計畫審查
雲林非都市土地達分區變更規模的開發案，由縣政府城鄉發展處都市計畫科收件初審，30 公頃以下案件的審議及許可也在該科，再往上才是內政部區域計畫委員會。本文把雲林的窗口、熱點案型、審查重點、回饋與補正循環一次講清。
在雲林送開發許可前先答三題：面積是否達《非都市土地使用管制規則》第11條的分區變更規模、基地是否落在占非都市土地 45.02% 的特定農業區、是否位於高鐵沿線嚴重地層下陷區。答案決定案子停在城鄉發展處都市計畫科的縣層級審議，還是要上內政部區域計畫委員會。
不少業者以為雲林是農業大縣，農地變更只要公所點頭就行。但特定農業區占雲林非都市土地 45.02%、一般農業區占 23.61%，農業處農業用地變更使用審查小組會對特定農業區、重劃區與委辦案件逐案把關，開發許可還得同步過環境保護局環評初審與水利處逕流分擔審議。
下文依雲林的實際動線排列：窗口分工、熱點案型、書圖與線上查詢、審查端在看什麼、回饋與許可後期限、補正與稽查、國土計畫過渡。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，環評、水保與開發計畫書圖同一組人並行處理，雲林案件從第一階段諮詢陪到區委會答詢，不中途換手。
雲林開發許可的窗口分工：城鄉發展處收件、地政處配合、農業處把關
雲林縣政府城鄉發展處都市計畫科是開發許可的收件與初審窗口，職掌明列「30公頃以下非都市土地使用分區及使用地變更開發計畫之審議及許可」與「擬定縣區域計畫」，電話 05-5522765，地址斗六市雲林路二段 515 號。地政處地用科「配合辦理非都市土地開發審議業務」，並受理許可後的變更編定與異動登記，電話 05-5522724，斗六、斗南、西螺、虎尾、北港、臺西六所地政事務所各設地用課。涉及農牧用地時，農業處農地利用科依鄉鎮市分線受理農業用地使用變更，農業用地變更使用審查小組由農業處長召集。工業與能源類的目的事業同意找建設處工業區單一服務窗口，環評由縣環境保護局審，逕流分擔計畫由水利處主持的審議會審，送錯處室是雲林案件最常見的失誤。
雲林近年開發案型：產業園區擴建、光電與遊憩用地變更最密集
雲林縣國土計畫把 5 年內有具體建設需求的城鄉發展地區第 2 類之 3 列了 13 處、合計 867.02 公頃，公部門案包括古坑產業加值園區 71.35 公頃、褒忠農業機械科技園區 90 公頃、馬鳴山與麻園工業區周邊擴建，以及口湖鄉海口故事園區 15.50 公頃的養殖用地變更為遊憩用地。114 年 12 月 2 日內政部國土計畫審議會再同意褒忠產業園區、擴大中科虎尾園區等 3 案約 520 餘公頃。訊號清楚：斗六、斗南、虎尾周邊的非都市土地轉用需求最密集，工業使用達《非都市土地使用管制規則》第11條的 10 公頃、依《產業創新條例》申請者達 5 公頃就要走分區變更；地面型光電與漁電共生另受「雲林縣太陽光電設施管理自治條例」約束。
雲林開發許可送件動線：第一階段諮詢、書圖、縣府初審到區委會
送件前先用《非都市土地開發審議作業規範》第五點的第一階段諮詢，函請城鄉發展處就基地有無不得開發的限制因素表示意見，雲林最常浮現的疑慮是特定農業區、活動斷層與高鐵沿線地層下陷。正式申請依《區域計畫法施行細則》第15條備齊開發計畫六項內容與七類有關文件，目的事業主管機關對興辦事業計畫的同意函最關鍵。縣府依《區域計畫法》第15條之4於受理後 60 日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關 90 日內通知結果，兩個期限都不含補正時間。審議進度可在「雲林縣城鄉發展資訊專區」查國土計畫及區域計畫辦理情形與會議紀錄；規費依「雲林縣非都市土地申請變更編定規費收費標準」分四級，經區域計畫委員會審議通過者自成一級。
雲林審查端在看什麼：特定農業區、地層下陷區與山坡地三道關
第一道關是農地。雲林非都市土地特定農業區占 45.02%、農牧用地占 66.34%，農業處農業用地變更使用審查小組對特定農業區、經辦竣農地重劃地區及使用現況七成以上仍在耕作的委辦案件逐案審查；《非都市土地使用管制規則》第30條之1又把優良農地列為第一級環境敏感地區。第二道關是地層下陷。《非都市土地開發審議作業規範》要求經濟部公告嚴重地層下陷地區不得抽取地下水，雲林高鐵兩側 1 公里應知會高鐵主管機關、150 公尺內評估荷重；縣自訂要點另要求每日用水量達 300 立方公尺者附用水計畫書。第三道關是山坡地，只出現在林內、斗六、古坑，興辦事業計畫依同規則第52條之1不得少於 10 公頃，古坑 13 條土石流潛勢溪流是委員必問題。
開發影響費、回饋金與許可後期限：雲林案件的錢與時間怎麼排
依《區域計畫法》第15條之3，辦理分區或用地變更前要先把區內公共設施用地移轉登記為縣有或鄉鎮市有，並向縣府繳交開發影響費，得以區內可建築土地抵充；《非都市土地使用管制規則》第26條再把回饋金與維護管理保證金排在異動登記之前，第19條要求協議書在許可核發前完成法院公證。雲林回饋端有兩個事實：縣府 106 年訂的特定農業區與重劃區回饋金再調增 20% 規定已於 108 年 3 月廢止，現無縣自訂調增；山坡地開發利用回饋金仍依縣府 91 年公告的乘積比率計算，開發建築用地為 9%、處理廢棄物為 12%。時間上，同規則第23條給收受許可通知起 1 年完成異動登記並送水保或整地排水計畫、10 年取得使用執照或營運核准，逾期許可失效。
補正、退件與稽查：雲林案件最常卡住的六個點
《區域計畫法施行細則》第16條分兩段：受理階段限期補正未補，縣府敘明經過報中央審議；審議階段限期補正未補，駁回。雲林案件最常被要求補的六項：興辦事業計畫書未附附錄一之二環境敏感地區查詢結果、部分使用土地未先假分割致面積不符、特定農業區農地未說明例外事由、林內斗六古坑山坡地案缺水土保持完工證明或技師簽證、逾興辦事業計畫核准六個月須重新會審、配置圖與位置圖比例尺不符。稽查端有兩把尺：「雲林縣政府處理違反區域計畫法案件裁罰基準」以行為人為原則，限期改正不從得按次處罰；「雲林縣非都市土地特定農業區丁種建築用地使用情形檢查作業措施」由建設處與環境保護局組小組抽查。掩埋場等六類設施縣府還要開聽取陳情民眾意見會議。不服處分可陳述意見或訴願。
國土計畫過渡期：雲林功能分區圖進度對送件時點的影響
雲林縣國土計畫自 110 年 4 月 30 日生效，國土功能分區圖草案 113 年 11 月 29 日經縣國土計畫審議會通過；114 年 12 月 2 日內政部國土計畫審議會同意新增城鄉發展地區第 2 類之 3 三案，但縣府所提農業發展地區劃設方式不予同意。依《國土計畫法》第45條，功能分區圖公告之日起《區域計畫法》停止適用，而公告期限已展延至 2031 年前。判斷：現在雲林仍走區域計畫法的開發許可，方案可行就照現制送件，不用等新制上路；基地已被同意列入城鄉發展地區第 2 類之 3 者，未來改由縣國土計畫審議會審使用許可，該會由縣長任主任委員、城鄉發展處綜理幕僚。過渡期內的開發計畫書圖，要同時對照雲林縣國土計畫的成長管理指導。
自我檢查清單
- 面積是否已依《非都市土地使用管制規則》第11條連同毗鄰同一興辦事業計畫土地累計，確認在雲林要走分區變更而非變更編定？
- 是否已向城鄉發展處都市計畫科提出第一階段諮詢，取得基地有無不得開發限制因素的書面意見？
- 基地若落在雲林特定農業區或經辦竣農地重劃地區，農業處農業用地變更使用審查小組要看的例外事由是否已寫進興辦事業計畫？
- 位於高鐵沿線嚴重地層下陷區的案件，用水計畫書與不抽取地下水的替代水源方案是否已備妥？
- 林內、斗六、古坑山坡地案是否確認達 10 公頃下限或取得免受限制文件，並備妥水土保持與技師簽證？
- 開發影響費、回饋金、公共設施用地移轉與協議書法院公證的順序，是否已排在異動登記之前？
- 許可後 1 年與 10 年兩個期限是否已設追蹤，展期申請是否安排在屆滿前提出？
常見錯誤
- 把工業案切成兩個毗鄰的興辦事業計畫想各自走變更編定——經目的事業主管機關審認屬同一計畫即累計面積，整案退回改走分區變更。
- 送件前沒查附錄一之二環境敏感地區項目，基地壓到活動斷層或優良農地——初審第一輪就被要求重做區位分析，會期整個往後推。
- 誤以為雲林農地變更由公所核定——特定農業區與重劃區案件要過農業處審查小組，缺這道同意函，區委會不排審。
- 拿到開發許可後先施工、後補水保計畫——依《非都市土地使用管制規則》第23條 1 年內未送審即許可失效，擅自整地另暫停兩年申辦。
- 廠區配置調整只發一紙備查函——變更面積達原核准開發面積二分之一或大於 2 公頃，屬應申請變更開發計畫的情形，備查會被退回重走審議。
- 在嚴重地層下陷區規劃鑿井供水——審議作業規範明定不得抽取地下水，開發計畫用水章節整章重寫。
官方參考資料
常見問題
雲林 開發許可 要 找 哪個 單位 送件
找雲林縣政府城鄉發展處都市計畫科，該科職掌 30 公頃以下非都市土地使用分區及使用地變更開發計畫的審議及許可，電話 05-5522765。地政處地用科配合開發審議並辦許可後的變更編定；農牧用地要先過農業處農地利用科與農業用地變更使用審查小組；工業、能源類的目的事業同意找建設處工業區單一服務窗口。
雲林 農地 兩公頃 以上 開發 一定 要 走 區委會 嗎
看類型，不是一律兩公頃。《非都市土地使用管制規則》第11條規定工業 10 公頃、依《產業創新條例》申請者 5 公頃、遊憩與公墓 5 公頃、學校與高爾夫球場 10 公頃、其他殯葬設施 2 公頃、其餘開發 2 公頃以上要分區變更。雲林 30 公頃以下案件由城鄉發展處都市計畫科審議許可，未達門檻者向地政處申請變更編定。
雲林 開發許可 拿到 後 多久 要 動工 會 不會 失效
會失效。依《非都市土地使用管制規則》第23條，收受許可通知起 1 年內要完成分區與用地異動登記、公共設施用地移轉，並把水土保持計畫或整地排水計畫送審，可申請展期，每次不超過 1 年、以 2 次為限；10 年內要取得使用執照或營運核准，展期計畫不超過 5 年、以 1 次為限。雲林縣府把許可與廢止內容公告 30 日。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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