雲林縣農舍申請全流程：資格、面積與在地審查
雲林沒有縣訂的農舍審查要點，農舍案件依《農業用地興建農舍辦法》走：農業處農地利用科先核定申請人資格與經營計畫書，再由建築主管機關核發建照，農地興建農舍案件進度查詢 05-5522484。資格是已成年、戶籍與農地同在雲林且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用；農保或健保第三類被保險人免會勘認定農民身分。農舍用地不得超過農地 10%、農業經營用地不低於 90%，建照核發後造冊套繪，滿五年始得移轉。斗六、古坑、林內三鄉鎮靠山，山坡地案件先過水保；都市計畫保護區農業區另有縣訂審查要點的 1 公頃與 10.5 公尺限制。
在雲林蓋農舍，第一件事是知道雲林沒有自己的農舍審查要點。雲林縣政府主管法規共用系統的農業類 84 筆、建設類 79 筆、工務類 98 筆、地政類 61 筆、城鄉類 13 筆法規清單，都沒有名稱含「農舍」的要點或自治規定，農舍案件直接依《農業用地興建農舍辦法》（民國 111 年 11 月 1 日修正）與《農業發展條例》第18條辦理。農業處農地利用科（農地組總機 05-5522508）的業務明列農舍案件，農地興建農舍案件受理進度查詢 05-5522484；建照則向建築主管機關申請。兩道程序分明：農業單位先核定資格，建管再發照。
資格在《農業用地興建農舍辦法》第2條：民國 89 年 1 月 4 日後取得農地者須已成年、戶籍所在地及農地在同一縣市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地面積不得小於 0.25 公頃、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用並未曾申請農舍；第3條之1規定農民身分由縣府會同專家學者會勘認定，農保被保險人或健保第三類被保險人免會勘。建築規定在第9條：農舍用地面積不得超過農地面積 10%，扣除後的農業經營用地應為完整區塊且不低於 90%，同一筆農地僅能申請一棟農舍。這些數字在雲林 20 鄉鎮市一體適用，斗六市、古坑鄉及林內鄉靠近山地，山區農地要再加水土保持。
本文依中央辦法與雲林的機關分工拆解資格、土地門檻、建築規定、山坡地與水保、審查流程與套繪、集村農舍、退件與違規，並把雲林特有的都市計畫保護區農業區審查要點、水土保持裁罰基準、山坡地開發回饋金乘積比率與農舍整地免農地改良申請的規定串進來。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理雲林農舍案時會先算資格與二年期，再畫 10% 的配置圖。
雲林沒有縣訂農舍要點：依中央辦法走、農地利用科資格核定、工務單位認定合法
《農業發展條例》第18條第1項規定民國 89 年 1 月 4 日修正施行後取得農業用地的農民，無自用農舍而需興建者，經縣府核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍；第3項規定 89 年 1 月 4 日前取得農地且無自用農舍者，得依土地使用管制及建築法令申請，89 年前共有耕地於修正後分割為單獨所有者亦同；第5項是《農業用地興建農舍辦法》的授權依據，該辦法由內政部會同農業部訂定。雲林沒有縣訂要點，所以資格審查的內容就是辦法第2條至第6條：第2條第2項要求申請人檢附依中央主管機關格式的經營計畫書，載明該筆農地農業經營現況、整體配置及其他事項送縣府審查，第3項允許縣府由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。雲林的農業單位是農業處農地利用科，官方名稱不是網路常寫的農地科；農業處地址斗六市雲林路二段 515 號，電話 05-5522470，農地組總機 05-5522508，農舍案件進度查詢 05-5522484，分區承辦：麥寮鄉、崙背鄉、二崙鄉、西螺鎮、莿桐鄉 05-5522480；臺西鄉、四湖鄉、東勢鄉、褒忠鄉、土庫鎮、虎尾鎮 05-5522482；斗南鎮、元長鄉、大埤鄉 05-5523901；斗六市、古坑鄉、口湖鄉、水林鄉、北港鎮 05-5522488；林內鄉 05-5523671。農舍蓋好之後的合法性認定，「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」第 3 點交給公所工務單位，農舍、建物是否合法使用由工務單位認定，將來申請農用證明時這一項會被看。雲林的農民資格審查沒有專頁，農業處官網只載農地利用科承辦農舍案件，文件與表單要向該科索取。
申請人資格：成年、同縣市滿二年、0.25 公頃、無自用農舍、農保免會勘、五年內建照
《農業用地興建農舍辦法》第2條第1項的五款是：一、已成年；二、戶籍所在地及農業用地須在同一直轄市、縣（市）內，且土地取得及戶籍登記均應滿二年，參加集村農舍者不受土地取得滿二年限制；三、該筆農業用地面積不得小於 0.25 公頃，集村農舍及離島不在此限；四、無自用農舍，已領有個別農舍或集村農舍建造執照者視為已有自用農舍，但建照尚未開工且已撤銷或原申請案重新申請者除外；五、為該農地所有權人，農地確供農業使用且未經申請興建農舍，興建不得影響農業生產環境及農村發展。第3條之1規定農民之認定由農民於申請時檢附農業生產相關佐證資料，經縣府會同專家、學者會勘後認定，農保被保險人或健保第三類被保險人不在此限；雲林農業團體輔導科職掌「輔導二十鄉鎮市農會辦理農保」，農保資格在各鄉鎮市農會辦，先有農保再送農舍會省掉會勘。89 年 1 月 4 日前取得農地者依第3條只需符合第2條第1項第4款與第5款，不受滿二年與 0.25 公頃限制。第6條是五年條款：申請人五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照，除建照已撤銷或失效、農舍因天然災害全倒或自行拆除或滅失外，縣府應認不符需興建要件而不予許可。雲林的戶籍與農地都要在雲林縣內，戶籍在嘉義或彰化、農地在雲林的人不符第2款，先遷戶籍再等滿二年。規費依「農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準」由縣府於申請時收取。
土地門檻：不得申請的用地、都市計畫保護區農業區審查要點的水質水量保護區、1 公頃與 10.5 公尺
《農業用地興建農舍辦法》第5條第1項列出不得申請農舍的土地：非都市土地工業區或河川區；其他分區的水利用地、生態保護用地、國土保安用地或林業用地；非都市土地森林區養殖用地；其他違反土地使用管制者。第2項列出不得申請集村農舍的土地：非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區；《非都市土地使用管制規則》附表一的農牧用地農舍項目也寫明工業區、河川區除外且特定農業區、森林區不得興建集村農舍。都市計畫農業區可以申請個別農舍，雲林另有「雲林縣都市計畫保護區農業區土地使用審查要點」（民國 91 年訂定、115 年 2 月 25 日修正，城鄉類）：第 5 點規定自來水水質水量保護區（古坑鄉、斗六市及林內鄉都市計畫區）不得申請保護區農業區的各項土地使用，但經轄區自來水主管機關同意者除外，保安林地、禁建區、活動斷層兩側一百公尺內亦不得申請；第 6 點規定申請基地面積不得超過一公頃（含私設通路）、自現有巷道或計畫道路退縮五公尺以上、四周境界線退縮二公尺以上、建築物高度不得超過三層樓或十點五公尺；第 7 點規定基地位於草嶺都市計畫者應附等高線間隔五十公分的地形圖。都市計畫農業區農舍的建築數字則在《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條第2項第2款：高度不得超過四層或十四公尺、建築面積不得超過該宗農業用地面積百分之十、總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺、距都市計畫道路境界不得小於八公尺；斗六、古坑、林內三處都市計畫區的農舍要同時對縣訂要點的 10.5 公尺與施行細則的 14 公尺，取嚴者。
建築規定：10%／90%、一筆一棟、圍牆與地下層、污水放流、非都市土地依區域計畫建管辦法
《農業用地興建農舍辦法》第9條第1項規定興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；第2項六款是配置規則：農舍興建圍牆以不超過農舍用地面積範圍為限；地下層每層興建面積不得超過農舍建築面積並列入總樓地板面積計算，依都市計畫法令或建築技術規則設置的法定停車空間得免列入；農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地後供農業生產使用的農業經營用地應為完整區塊且不得低於該農業用地面積百分之九十，離島繼承或被繼承人生前贈與的例外不適用雲林；農舍應依建築技術規則設置建築物污水處理設施，預鑄式者於申報開工時檢附審定登記文件影本並作現場安裝紀錄；放流水應符合放流水標準並排入排水溝渠，排入灌排系統者應經管理機關（構）同意及水利主管機關核准，排入私有水體者應經所有人同意；同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，分期興建者除原申請人外均須符合第2條第1項資格且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。第8條第3項定義三個面積：農舍建築面積為基層建築面積，農舍用地面積為法定基層建築面積且為農舍與農舍附屬設施的水平投影面積用地總和，農業經營用地面積為農地扣除農舍用地的面積。第10條把個別農舍的興建方式、最高樓地板面積、農舍建築面積、樓層數、建築物高度交給其他法令：非都市土地依《實施區域計畫地區建築管理辦法》第5條，都市計畫農業區依《都市計畫法臺灣省施行細則》第29條第2項第2款。雲林的平原十七鄉鎮多為非都市土地的農牧用地，數字看實施區域計畫地區建築管理辦法；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第7條第2項另規定興建農舍的農地，其農業設施、農舍及水土保持設施的興建面積一併納入農業設施總面積計算，附表一並規定已興建農舍的農地不得再申請農業資材室與管理室，蓋了農舍就少了一間資材室的額度。
山坡地與水保：斗六古坑林內、水保法第12條、雲林裁罰基準 6 萬至 30 萬、回饋金乘積 9%
雲林縣有二十個鄉鎮市，除斗六市、古坑鄉及林內鄉靠近山地、地勢較高外，其餘十七鄉鎮均屬平原。《水土保持法》第3條第3款的山坡地是國有林事業區、試驗用林地、保安林地，及標高在一百公尺以上或標高未滿一百公尺而平均坡度在百分之五以上、經報行政院核定公告的公私有土地；第12條第1項規定山坡地內從事農、林、漁、牧地開發利用所需的修築農路或整坡作業、開發建築用地或其他開挖整地等行為，應先擬具水土保持計畫送主管機關核定，第2項規定計畫未核定前各目的事業主管機關不得逕行核發開發或利用許可，第4項允許中央指定種類且規模未達所定者以簡易水土保持申報書代替。農舍的基地整地在雲林還有一條免申請：「雲林縣政府辦理農業用地申請改良作業要點」第 4 點第（三）款把興建農舍之整地行為（依建築法規領有建造執照之基地整理）列為免依該要點提出農地改良申請，但該要點第 3 點寫明位於山坡地範圍或特定水土保持區、水庫集水區等地區者不適用農地改良要點，山區走的是水保法這一條。後果在水保法第23條與第33條：未擬具計畫擅自開發者主管機關應令其停工、得沒入設施及機具、拆除清除工作物，費用由經營人、使用人或所有人負擔，並自第一次處罰之日起兩年內暫停該地之開發申請；第33條第1項處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。雲林把罰鍰的算法寫在「雲林縣違反水土保持法案件裁罰基準」（列在水利類）：按違規面積處六萬元以上三十萬元以下，一千平方公尺以下處六萬元，逾一千平方公尺者每增加一千平方公尺加處一萬元，按次裁罰者每次提高一．五倍至改正為止；縣府得指定義務人限期自行拆除工作物，屆期由縣府代為拆除、費用由義務人負擔或自水土保持保證金扣抵。雲林的水土保持主管科在水利處水土保持科，不在農業處；農業處森林及保育科承辦山坡地開發利用（05-5522512）。山坡地開發建築用地的回饋金依「本縣山坡地開發利用繳交回饋金之乘積比率」以核定水土保持計畫時的開發面積與當期公告土地現值的乘積計算，開發建築用地為百分之九。已廢止的「雲林縣山坡地保育利用管理查報與取締要點」勿再引用。
審查流程與套繪：農業單位核定→建管建照→造冊註記→解除套繪三情形；五年移轉與併同移轉；資料不實撤銷
流程是兩道。第一道向農業處農地利用科送資格審查與經營計畫書，縣府依第2條核定；第二道依《農業用地興建農舍辦法》第8條向建築主管機關申請建造執照，文件包含載明申請人、地號、農地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數與高度、總樓地板面積、用途、建築期限、工程概算的申請書（集村另載建蔽率及容積率）、農業單位核定文件、放流水同意文件、地籍圖謄本、土地權利證明、土地使用分區證明、比例尺不小於百分之一的平面圖、立面圖、剖面圖，以及比例尺不小於一千二百分之一的農地配置圖（含農舍用地面積檢討、農業經營用地面積檢討、排水方式說明）。建照核發後依第12條造冊列管，農舍坐落地號及提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記並副知農業單位建檔，地籍套繪圖把已興建及未興建農舍的農地分別著色，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除只有三種情形：農舍坐落農地已變更為非農業用地、非農舍坐落農地已變更為非農業用地、農舍用地與農地面積比例符合法令且依變更使用執照程序解除後農地仍達 0.25 公頃以上，第4項允許坐落農地大於 0.25 公頃且比例合法者，超出比例部分免經其他所有權人同意逕依變更使用執照程序解除。移轉限制在《農業發展條例》第18條第2項：自有農地興建農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外；第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，已申請農舍的農地不得重複申請。第13條規定資料不實者縣府撤銷核定、建管撤銷建築許可；第15條要求縣府造冊列管並由農業、建管、地政、都計等單位與農業專家組成稽查小組定期檢查，未依規定使用者通知限期改正，屆期不改正得廢止許可；第14條允許縣府訂定農舍標準圖樣，採用者得免由建築師設計，雲林目前查無縣訂標準圖樣。
集村農舍：20 位 20 棟、特定農業區不得、建蔽率容積率、道路寬度、退縮 8 公尺、嚴重地層下陷區用水
《農業用地興建農舍辦法》第11條第1項規定以集村方式興建農舍者，集村農舍用地面積應小於一公頃，以分幢分棟方式興建十棟以上未滿五十棟，一次集中申請：二十位以上農民為起造人共同在一筆或數筆相毗連農地整體規劃興建二十棟以上農舍（離島十位十棟）；各起造人持有的農地應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰鄉鎮且位同一種類使用分區，持有特定農業區農地者得於一般農業區興建；各起造人農舍建築面積依相關法令計算，總和為集村的全部農舍用地面積並應完整連接；建蔽率不得超過百分之六十、容積率不得超過百分之二百四十，山坡地範圍內建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十；坐落農地應有道路通達，十棟至未滿三十棟為六公尺、三十棟以上未滿五十棟為八公尺；通路任一側增設寬度一點五公尺以上人行步道並有喬木植栽與夜間照明；面臨公告道路者退縮八公尺以上，道路或現有巷道寬度未達八公尺者退縮深度至少為該道路寬度；並依附表設置公共設施。第2項規定建管機關邀集相關單位與專家學者組成審查小組。第5條第2項規定非都市土地特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區不得申請集村農舍；雲林大蒜落花生產區多為特定農業區農牧用地，持有人可依第11條第1項第2款到一般農業區集村。第7條規定集村農舍的農地屬經濟部公告嚴重地層下陷地區者，應先依《水利法施行細則》第46條第1項由水利主管機關審查同意用水計畫書或取得合法水源證明，雲林農業處漁業科職掌含地層下陷業務、農務發展科承辦高鐵沿線特區農田轉旱作專案（05-5522483），沿海與高鐵沿線的集村案先把用水文件備好。
退件與違規地圖：二年期、無自用農舍、10% 超額、放流水、山坡地未水保、農舍不農用
雲林農舍案最常在六個地方被退。第一是二年期：土地取得與戶籍登記均須滿二年，任一項未滿即不符第2條第1項第2款，戶籍在外縣市者先遷回雲林。第二是自用農舍認定：已領建照視同已有農舍，五年內曾取得建照者依第6條不予許可。第三是 10% 超額：農舍用地含附屬設施的水平投影，圍牆不得超出農舍用地，地下層計入總樓地板，農業經營用地須完整區塊且不低於 90%，配置圖上把停車棚、庭院鋪面畫進農舍用地一起算。第四是放流水：排入灌排系統要管理機關同意與水利主管機關核准，排入私有水體要所有人同意，文件在申請建照時就要附。第五是山坡地：斗六、古坑、林內的農地未先核定水土保持計畫，目的事業主管機關不得逕行核發許可，擅自整地面臨六萬元以上三十萬元以下罰鍰與兩年內暫停開發申請。第六是蓋好之後不農用：第15條的稽查小組定期檢查，農地與農舍未依規定使用者通知限期改正、屆期不改正得廢止許可，同時影響農用證明與稅務優惠；「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」把農舍合法性認定交給公所工務單位，將來移轉時這一關會再看一次。對處分不服的救濟依法為陳述意見與訴願。雲林農業處官網與縣府新聞列表目前查無農舍違規查處的專案新聞稿，但《農業發展條例》第18條與辦法第15條的列管機制一直在。
自我檢查清單
- 申請人已成年、戶籍與農地同在雲林縣、土地取得與戶籍登記均滿二年；農保或健保第三類被保險人免農民身分會勘。
- 該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍且五年內未曾取得農舍建照；農地確供農業使用且未曾申請農舍。
- 已確認農地不在工業區、河川區、水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地或森林區養殖用地；都市計畫保護區農業區已對縣訂審查要點。
- 配置圖農舍用地（含附屬設施、圍牆）不超過農地 10%，農業經營用地完整區塊且不低於 90%，一筆一棟。
- 污水處理設施與放流水同意文件已備妥；斗六、古坑、林內山坡地案件已先核定水土保持計畫或簡易申報書。
- 已向農地利用科送資格審查與經營計畫書，取得核定後依建管時程向建築主管機關申請建照，進度查詢 05-5522484。
- 已知建照後造冊套繪、未解除不得分割、滿五年始得移轉且與坐落用地併同移轉。
常見錯誤
- 以為雲林有自己的農舍要點——縣法規系統無名稱含農舍的要點，全部依《農業用地興建農舍辦法》與《農業發展條例》第18條辦理。
- 戶籍在外縣市直接送件——第2條第1項第2款要求戶籍所在地與農地同一縣市，且土地取得及戶籍登記均滿二年。
- 把停車棚、庭院鋪面不算進農舍用地——農舍用地是農舍與附屬設施的水平投影總和，不得超過農地 10%。
- 都市計畫農業區只對施行細則——古坑、斗六、林內都市計畫區另有縣訂審查要點，水質水量保護區原則不得申請，高度不得超過三層樓或 10.5 公尺。
- 山區農地先整地再補水保——水保法第12條規定計畫未核定前不得核發許可，擅自開發處六萬元以上三十萬元以下罰鍰並兩年內暫停開發申請。
- 蓋了農舍還想再申請資材室——附表一規定已興建農舍的農地不得申請農業資材室與管理室，農舍面積並計入農業設施總面積。
官方參考資料
常見問題
雲林 蓋農舍 資格 要住滿幾年 農地要多大
依《農業用地興建農舍辦法》第2條，民國 89 年 1 月 4 日後取得農地者須已成年、戶籍所在地及農地在同一縣市且土地取得與戶籍登記均滿二年、該筆農地不小於 0.25 公頃、無自用農舍（已領農舍建照視同有農舍）、為所有權人且農地確供農業使用並未曾申請農舍；農保或健保第三類被保險人免農民身分會勘，其他人要附農業生產佐證資料經縣府會同專家學者會勘。89 年 1 月 4 日前取得農地者只需符合無自用農舍與所有權人兩款。雲林沒有縣訂要點，資格審查向農業處農地利用科送件，進度查詢 05-5522484。
雲林 農舍 可以蓋多大 幾層 要留多少農地
《農業用地興建農舍辦法》第9條規定農舍用地面積（農舍與附屬設施的水平投影總和，含圍牆）不得超過該農地面積 10%，扣除後的農業經營用地應為完整區塊且不低於 90%，同一筆農地只能一棟，地下層計入總樓地板。樓層高度與總樓地板依第10條交給其他法令：非都市土地依實施區域計畫地區建築管理辦法第5條；都市計畫農業區依都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項第2款，高度不得超過四層或 14 公尺、建築面積不超過農地 10%、總樓地板不超過 660 平方公尺、距都市計畫道路境界不小於 8 公尺。雲林古坑、斗六、林內都市計畫區的保護區農業區另受縣訂要點限制，高度不得超過三層樓或 10.5 公尺、基地不超過 1 公頃、退縮 5 公尺與 2 公尺。
雲林 農舍 蓋好幾年才能賣 為什麼土地不能分割
《農業發展條例》第18條第2項規定在自有農地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承或法院拍賣除外；第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。不能分割是因為《農業用地興建農舍辦法》第12條：建管機關核發建照後造冊列管，農舍坐落地號及提供興建農舍的所有地號送地政機關在土地登記簿註記，並在地籍套繪圖著色，未經解除套繪管制不得辦理分割；解除只有農地變更為非農業用地，或農舍用地與農地比例合法且解除後農地仍達 0.25 公頃以上三種情形。第15條另規定縣府稽查小組定期檢查，農舍與農地未依規定使用者限期改正、屆期不改正得廢止許可。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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