雲林縣農地租賃與三七五租約實務：公所登記、終止補償與新約擬約

雲林縣農地租約分兩制：民國八十九年前登記的三七五租約，登記、終止與補償都由鄉鎮市公所把關；之後的新約回歸契約自由，公證、農保與縣府補助卻環環相扣。本文以雲林縣公所與縣府農業處的分工為軸，說明地主與承租人該走的動線。

雲林縣的農地租賃有三種面貌同時存在：老一輩留下的三七五租約還掛在公所登記簿上，年輕的專業農拿著新制契約在同一片田上擴大面積，沿海的臺西、口湖、四湖鄉又多了漁電共生業者敲門。三種租約規則完全不同，地主與承租人最常吃虧的地方，就是用錯那一套。

本文只談雲林縣怎麼辦：哪些事在鄉鎮市公所、哪些事在縣府農業處農地利用科與農務發展科、哪些事要到農糧署中區分署；老租約的登記期限、終止事由與補償怎麼算；新約要怎麼寫才能讓承租人順利加農保、申請縣府補助，又讓地主守住農用證明。全國規則只在對照時帶過。

偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理過的農地案件橫跨租約判斷、公所登記、容許使用與光電用地審查，熟悉雲林縣公所與縣府農業處各科的分工。您把租約、謄本與公所登記資料傳過來，我們先判斷是哪一制、卡在哪一關，再決定要走登記、調解還是重新擬約。

雲林縣的窗口分三層：公所登記、縣府農業處、農糧署中區分署

三七五租約的訂立、變更、終止與換訂登記，以及租佃爭議的第一道調解，都在土地所在的鄉鎮市公所辦理，公所設有耕地租佃委員會，調解不成再送縣府調處。新制租約不必到公所登記，但承租人要辦農保或申請縣府補助，租約與公證書仍是關鍵文件。縣府這一層由農業處分工：農地利用科（總機 05-5522508）受理農業設施容許使用，農務發展科承辦水稻、小地主大專業農與農機擴增業務，畜產科與漁業科分別掌管畜牧設施與漁電共生案場。承租人購置農機後要向戶籍所在的鄉鎮市公所申辦農業機械使用證，縣府農機具補助則由各鄉鎮市農會與登記有案的農作類團體輔導申請。中央層級，雲林縣的農糧業務歸農業部農糧署中區分署，農事服務機械補助直接向分署申請。搞清楚哪件事在哪一層，租約糾紛與補助申請才不會跑錯門。

先判斷是哪一制：雲林縣祖傳耕地多半還掛著舊租約

雲林縣的老農地常見兩種情況並存：一筆是父執輩在減租時期簽下、至今仍掛在鄉鎮市公所登記簿上的三七五租約，另一筆是近年租給專業農或代耕業者的新約。判斷標準只有一個時點：民國八十九年一月四日以後訂立的農地租約，依《農業發展條例》第20條回歸契約自由，租期、租金與終止由雙方約定，不受《耕地三七五減租條例》的租金上限與最短租期拘束；在此之前依減租條例訂立並登記的租約，除雙方另有約定外，續約、變更與終止仍照原法律走。雲林縣地主的第一步，是向土地所在的鄉鎮市公所調閱耕地租約登記資料，確認有無辦竣三七五登記，再比對契約的訂約日期。若是經縣府農業處農務發展科承辦的小地主大專業農政策把地租給專業農，屬新制契約，不會回頭套用三七五規則。

老租約每動一次都要到公所登記：雲林縣地主最常踩的三個期限

雲林縣許多三七五租約已傳到第二、三代，出租人或承租人過世由繼承人承受、耕地分割合併、收回一部或一部被編定為非耕地，都屬《臺灣省耕地租約登記辦法》第4條的變更登記事由，要會同向土地所在的鄉鎮市公所申請。第一個期限是《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條的登記原因發生日起三十日；對方不肯會同時，可以敘明理由單獨申請，公所會通知他方在二十日內提出書面意見。第二個期限是逾六個月仍未申請，公所通知二十日內補辦，屆期就由公所逕行登記。第三個期限在期滿：《耕地三七五租約清理要點》第七點要求期滿翌日起四十五日內申請終止或續訂登記，雙方都不動作，公所逕為註銷登記並公告三十日。雲林縣地主送件前備齊土地登記謄本、租約正本、雙方身分證明，繼承案另附繼承系統表與戶籍謄本，並留存地租繳付紀錄與耕作現況照片，日後爭議才有憑據。

老租約想終止或期滿收回：雲林縣公所會看的事由與補償

租期未屆滿前，《耕地三七五減租條例》第17條只承認五種終止門：承租人死亡而無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、耕地編定或變更為非耕地使用。其中因編定或變更為非耕地而終止，出租人須補償三項：改良土地支出中尚未失效能的部分、尚未收穫農作物的價額，以及終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一。期滿收回另有《耕地三七五減租條例》第19條的限制：出租人不能自任耕作、收益已足以維持一家生活，或承租人因收回會失去家庭生活依據，均不得收回；雲林縣返鄉務農的第二代若為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地，可不受收益限制，但要準用終止補償。談不攏先向公所耕地租佃委員會申請調解，再由縣府調處。

新制租約、代耕與小地主大專業農：雲林縣擬約該寫進哪些條款

雲林縣民國八十九年後簽的農地新約，租期、租金與支付方式依《農業發展條例》第21條自由約定，定有期限者到期即消滅，約定可提前終止者須六個月前通知。承租人若要以租約向農會申請農保，承租三七五耕地以外的農地原則上要經公證，只有向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種例外，雲林縣專業農租地前多半會要求地主配合公證。條款要寫清楚用途限制在農業使用、禁止轉租、承租人負責維持農業經營與復原、違規使用得終止，地主的農用證明才守得住。雲林縣大面積水稻田常見代耕，代耕是委託作業、經營與收益仍在地主手上，與租賃是兩回事，別把代耕合約寫成租約。想長期出租給專業農，可走縣府農業處農務發展科承辦的小地主大專業農政策。

出租種電前先看雲林縣的容許與自治條例門檻

雲林縣地主接到光電業者的租地邀約，先分清三條線：農業設施容許使用由縣府農業處農地利用科受理，一般案件先送鄉鎮公所初審再送縣府審查，畜牧設施屋頂綠能歸畜產科，漁電共生案場歸漁業科；建築執照與雜項執照走縣府建設處；電業籌設與併聯屬經濟部能源署與台灣電力公司，容許申請並須附台電併聯審查意見書。雲林縣另訂有《雲林縣太陽光電設施管理自治條例》，地面型設施要配合等高線地形地景、植栽復原以原生物種為主，縣府得派員稽查。附屬綠能採二階段，農業設施完成並有二年以上農業經營事實後才能申請。漁電共生優先區位僅公告臺西鄉與口湖鄉、四湖鄉部分地區，且多涉海岸管理法區域。租約應把取得容許列為業者責任，並約定未取得容許即可終止，地主才不會被拖下水。

稅賦、農保與違規風險一起看：對雲林縣地主與承租人的意義

第一，雲林縣地主收到的農地租金是租賃所得，出租人負擔水費者可減除36%、不負擔者只減除3%，三七五終止補償費依《所得稅法》第14條得以半數計入當年所得，談價前先算稅後數字。第二，地只要繼續作農業使用，農用證明與田賦認定就守得住；承租人加農保另有承租面積門檻，雲林縣專業農租地前會先算這個數。第三，農地若被改作非農使用，縣府可限期令變更或停止使用，光電案場另受《雲林縣太陽光電設施管理自治條例》稽查，對處分不服只能循陳述意見與訴願處理，違規終止與復原條款要事前寫進租約。祖產老租約先到公所調登記、新約先公證、種電先看容許與自治條例，這是雲林縣地主的三條起跑線。

自我檢查清單

• 調出土地所在鄉鎮市公所的耕地租約登記資料，確認訂約日期落在民國八十九年一月四日之前或之後。
• 三七五租約的繼承、分割、收回一部等變更事由，在登記原因發生日起三十日內會同向公所申請。
• 期滿的老租約，期滿翌日起四十五日內向公所提出終止或續訂登記，避免被逕為註銷。
• 新制租約用書面訂立，寫明用途限制在農業使用、禁止轉租、復原責任與提前終止的六個月通知。
• 承租人要加農保或申請雲林縣府補助時，安排租約公證並確認承租人設籍雲林縣。
• 出租種電前向農業處農地利用科或漁業科確認容許路徑，並核對是否落在臺西、口湖、四湖鄉的漁電共生區位。
• 終止補償以終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額的三分之一為基礎試算，並把所得稅一併算入。

常見錯誤

• 拿新制契約去套三七五的租金上限與最短租期——雲林縣民國八十九年後簽的農地新約回歸契約自由，套錯制度會讓終止與補償主張整個落空
• 承租人過世後子女繼續耕作卻不辦變更登記——逾六個月公所通知二十日內補辦，屆期由公所逕行登記，內容不一定合地主的意
• 以為期滿就能收回三七五耕地——出租人不能自任耕作或收益已足以維持一家生活時仍不得收回，承租人願續租者應續訂
• 光電業者的長期租約只看租金——沒把容許使用、復原與違規終止寫成業者責任，農地被改作非農使用時地主的農用證明與農保一起受影響
• 把代耕合約寫成租約——代耕本應由地主保有經營與收益，寫成租賃後反而把使用收益權讓出去，收回時還得處理終止通知
• 期滿雙方都不動作——公所依《耕地三七五租約清理要點》第七點逕為註銷登記並公告三十日，之後想主張租約存續就難了

官方參考資料

• 耕地三七五減租條例（全國法規資料庫）
• 臺灣省耕地租約登記辦法（全國法規資料庫）
• 雲林縣政府農業處各科業務與聯絡窗口

常見問題

雲林 三七五租約 想收回 要找 公所 還是 縣府

先到土地所在的鄉鎮市公所。三七五租約的終止、續訂與變更登記都由公所受理，租佃雙方談不攏也是先向公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成才送雲林縣政府調處。收回要件看《耕地三七五減租條例》第19條，出租人能自任耕作、收益不足以維持一家生活，且承租人不會因收回失去生活依據，才有機會收回。

雲林 農地 租給 青農 租約 要 公證 嗎

看承租人要不要用這份租約向農會申請農保。承租的是三七五減租耕地以外的農地，租約原則上要經公證，例外只有向公共機關承租、經主管機關備查或由農會查證備查三種。雲林縣的青農多半會申請縣府溫網室或智慧農業補助，這些補助要求申請人設籍雲林縣，租約是證明經營事實的基本文件，地主配合公證對雙方都有利。

雲林 農地 出租 種電 地主 要 注意 什麼

先確認案場走哪條線：一般農地的農業設施容許由公所初審後送縣府農業處農地利用科審查，漁電共生案場歸漁業科，且優先區位只公告在臺西鄉與口湖、四湖鄉部分地區。雲林縣另有《雲林縣太陽光電設施管理自治條例》，縣府得派員稽查。租約要把取得容許、復原與違規終止寫成業者責任，並算清租金所得稅與農用證明的變化，再決定簽不簽。

傳租約先判斷制別

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