雲林縣買農地前查核清單：分區、農用證明與違規
雲林的農業用地作農業使用證明委由 20 鄉鎮市公所審查核發，公所審查小組由農業、民政或地政、都市計畫、工務、環保五個單位分工，實地會勘要通知所有權人到場指界，證明書效期六個月；農地違規輔導在農業處農地利用科分區承辦，非都市土地違規查處在地政處地用科。買方簽約前要把分區地類、農用證明可否核發、填土與農地改良同意函、農舍套繪、設施容許副本備查、灌排配合單位、三七五租約、重劃差額地價註記、界址與稅務優惠承接十件事查完，大蒜與落花生產區的細碎地號、道路曬場與麥寮臺西沿海是雲林最常踩到的陷阱。
在雲林買農地，價金談完之前要先把土地的「身分」查清楚。《農業發展條例》第3條第11款把特定農業區、一般農業區、山坡地保育區與森林區的農牧用地定義為耕地，第16條規定每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割；都市計畫農業區、保護區的土地依《農業發展條例施行細則》第2條屬農業用地但不是耕地。雲林有 20 個鄉鎮市，除斗六市、古坑鄉及林內鄉靠近山地外，其餘十七鄉鎮均屬平原，115 年大蒜種植面積 5,294.02 公頃、第一期作落花生約 4,481 公頃，雜糧產區的地號多、面積小，先查分割線再談合併。
第二張要查的是農業用地作農業使用證明能不能核發。「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」（民國 95 年訂定、102 年 10 月修正）第 2 點把證明書委由各鄉（鎮、市）公所審查核發，第 3 點的審查小組由農業單位認定現場是否作農業用途、民政或兼辦地政單位審分區編定與謄本、都市計畫單位審分區管制、工務單位認定農舍與建物是否合法、環保單位認定是否遭受污染，第 5 點要求實地會勘並通知所有權人到場指界，第 8 點給證明書六個月效期。證明書拿不到，土地增值稅不課徵與遺產稅、贈與稅的優惠就接不過去。
本文以買方視角把雲林簽約前的十件事逐一對上機關與查法：地政處地用科的非都市土地違規查處、農地利用科五組分區電話、113 年 9 月訂定的農地改良要點、農舍進度查詢、設施容許的副本備查與農地管理資訊系統、水利單位配合、三七五租約、地政處重劃科與差額地價註記、會勘指界與鑑界、稅務優惠的承接與回溯。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理雲林農地買賣案時會先跑這十查，再決定契約條款怎麼寫。
第一查與第二查：謄本上的分區地類、耕地 0.25 公頃分割線、地政處地用科
第一查是土地登記謄本上的使用分區與使用地類別。《非都市土地使用管制規則》第2條把非都市土地劃為特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用等使用分區，第3條編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地；第6條第1項要求依容許使用項目及許可使用細目使用，附表一的農牧用地容許農作使用、農舍、農作產銷設施、畜牧設施等項目，農舍項目在工業區、河川區除外且特定農業區、森林區不得興建集村農舍。都市土地則看都市計畫土地使用分區證明，雲林的都市計畫保護區農業區另有縣訂審查要點。第二查是分割線：《農業發展條例》第16條第1項規定耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割，例外七款包含購置毗鄰耕地合併、部分依法變更為非耕地使用、民國 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承之耕地分割為單獨所有、施行前共有耕地分割為單獨所有、三七五租約協議分割終止、非農地重劃地區變更為農水路、專案核准；第2項規定繼承與 89 年前共有耕地分割為單獨所有須先取得共有人協議或法院確定判決且宗數不得超過共有人人數。買一筆共有大蒜田的應有部分，先算分割後每人是否達 0.25 公頃。分區編定、更正編定與非都市土地違反使用管制查處在雲林縣政府地政處地用科（科長電話 05-5522721），地政處電話 05-5522690，地址斗六市雲林路二段 515 號。
第三查：農業用地作農業使用證明——公所五單位審查小組、六個月、指界
農業用地作農業使用證明是三種稅務優惠的共同鑰匙，依《農業發展條例》第39條申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅者要檢具證明向稽徵機關辦理。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條的三款認定基準是土地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用（休耕、休養、停養或不可抗力視同）、地上有農業設施者附容許使用同意書及建築執照（免建照者免附）、地上有農舍者附農舍建築執照；第5條的四款不得認定是設施或農舍超建或未依核定用途使用、多筆合併申請農舍後土地已移轉致不符原要件、現場阻斷排灌水系統、現場有與農業經營無關的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥；第6條列出六款部分面積例外（編定前既存墳墓、十平方公尺以下土地公廟、無償供公眾使用道路、編定前合法房屋、農村再生公共設施、共有地他共有人違規）。雲林的作法在「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」：向土地所在鄉（鎮、市）公所申請，文件為申請書、最近一個月核發的土地登記謄本及地籍圖謄本、身分證影本或戶口名簿或戶籍謄本，農民團體、農業企業機構另附設立許可與登記文件，都市土地另附分區證明；第 3 點審查小組五單位分工，第 4 點河川區農牧用地及各分區水利用地由縣府水利業務單位配合、都市計畫內水利用地由都市計畫單位配合；第 5 點實地會勘並通知所有權人或代理人及申請人到場指界，界址無法確定者告知向地政機關申請鑑界；第 6 點對耕地使用不符但為辦理移轉登記者，可由縣府地政單位會同目的事業主管單位查核後出具「耕地符合土地使用管制規定證明書」；第 7 點規費依中央收費標準，同一案件要求多份者超過部分每份新臺幣 100 元；第 8 點效期六個月，期限內查獲違規得撤銷。買方要做的是在簽約前請賣方申請一次，或把「以核發農用證明為付款條件」寫進契約。
第四查與第五查：既有違規與填土——農地利用科分區電話、農地改良要點、丁種建築用地檢查
第四查是違規與裁罰紀錄。農業端的農地違規輔導改善在農業處農地利用科（農地組總機 05-5522508），分區承辦電話：麥寮鄉、崙背鄉、二崙鄉、西螺鎮、莿桐鄉 05-5522480；臺西鄉、四湖鄉、東勢鄉、褒忠鄉、土庫鎮、虎尾鎮 05-5522482；斗南鎮、元長鄉、大埤鄉 05-5523901；斗六市、古坑鄉、口湖鄉、水林鄉、北港鎮 05-5522488；林內鄉 05-5523671。地政端的非都市土地違反使用管制查處在地政處地用科，《非都市土地使用管制規則》第5條規定由公所隨時檢查、縣府成立聯合取締小組定期查處。第五查是填土。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定農地填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物或其他不適合種植的物質；雲林 113 年 9 月 5 日訂定「雲林縣政府辦理農業用地申請改良作業要點」，適用都市計畫農業區及非都市土地一般農業區、特定農業區的農牧用地，受理單位為農業處並會同建設處、地政處、水利處、城鄉發展處、環境保護局、警察局審查，申請文件一式五份，農業用地改良使用計畫書要載明土石方數量、合法土石方來源證明、土壤檢驗報告、運輸計畫車號與全程錄影設備位置，填土不得含矽酸爐渣、石灰爐渣、高爐石、轉爐石、脫硫渣等事業廢棄物再利用產品，施工期限核准後一個月內完成、得展期一次最長一個月，每日上午八時至下午五時作業，不得設置黑網鐵皮等不具穿透性圍籬，竣工後申請備查並恢復農業使用，核發的同意函副知環保、水利單位、轄區公所及警察分局；涉及土石外運、曾違規盜濫採土石或違規挖掘魚塭形成坑洞、未申請先行作業被查獲者不適用；位於山坡地範圍或特定水土保持區、自然生態保護區、野生動物保護區、自然保育區、飲用水水質保護區及水庫集水區者也不適用。買方看到墊高過的農地，就要請賣方拿出縣府的改良同意函與竣工備查文件，拿不出來就是第5條第4款的地雷。另一種違規在工廠：特定農業區丁種建築用地的合法登記工廠依「雲林縣非都市土地特定農業區丁種建築用地使用情形檢查作業措施」由建設處與環保局組成檢查小組每三年檢查一次，買農地隔壁是丁種建築用地時，把檢查結果一併查。
第六查與第七查：農舍套繪與農業設施容許——農舍進度、副本備查、農地管理資訊系統
第六查是農舍。農舍的鎖有三道：《農業用地興建農舍辦法》第12條要求建管機關核發農舍建照後造冊列管，把農舍坐落地號與所有提供興建的地號送地政機關在土地登記簿註記、在地籍套繪圖著色，未解除套繪管制不得分割；《農業發展條例》第18條第2項規定自有農地興建的農舍滿五年才能移轉（繼承或法院拍賣除外），第4項規定農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》附表一則讓有農舍的農地失去資材室與管理室的申請資格。雲林沒有縣訂農舍審查要點，農舍案件在農業處農地利用科，農地興建農舍案件受理進度查詢 05-5522484；農用證明審查小組把「農舍、建物是否合法使用之認定」交給公所工務單位，買方看到農舍先查建照與使照，再查土地登記簿的套繪註記。第七查是農業設施。雲林要點規定所有容許案件向公所送件，公所核發後把容許同意書及申請資料副本送縣府備查，駁回案件登錄於農業部農村發展及水土保持署農地管理資訊系統；買方可請賣方提供容許同意書與建照，並比對現場設施有無超過核定面積或變更用途，因為第5條第1款把超建或未依核定用途使用列為整筆不得認定。農業設施辦理進度查詢、回饋金及審查費繳交在農地利用科 05-5522486。《農業發展條例》第8條之1第2項的免建照門檻是面積 45 平方公尺以下且屬一層樓，民國 92 年 1 月 13 日前既有 250 平方公尺以下且無安全顧慮者得免建照，農地上那間鐵皮資材室有沒有容許與建照，決定農用證明能不能核發。
第八查與第九查：灌排搭排、三七五租約與重劃差額地價——水利單位配合、註記登記簿
第八查是灌排。《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》第6條第1項第6款把妨礙農田灌溉或排水功能列為不予同意事由，農用證明辦法第5條第3款把現場阻斷排灌水系統列為不得認定；雲林農用證明要點第 4 點規定河川區農牧用地及各分區水利用地由縣府水利業務單位配合審查，買方要看地籍圖上有無水利用地夾在中間、現場排水溝有無被填平。第九查是租約與重劃。三七五租約要看兩條：《農業發展條例》第16條第1項第5款允許租佃雙方協議以分割方式終止耕地三七五租約並分割為單獨所有，這是分割例外之一，但只要租約還在，收回與終止都受嚴格條件約束，登載情形要向地政事務所與公所查明；《土地稅法》第22條第2項把依耕地三七五減租條例出租的耕地列入都市土地課田賦第2款與第3款的限制對象。重劃在雲林縣政府地政處重劃科（科長電話 05-5522737），職掌農地重劃、農村社區土地重劃、早期農地重劃區農水路更新改善（針對民國六十年度以前完成的農地重劃區內原有路面寬度未達四公尺者拓寬至四公尺並配合施設混凝土排水溝）；「雲林縣政府農地重劃區差額地價催收作業要點」（民國 109 年 5 月 5 日）委由各地政事務所辦理，欠繳差額地價會在土地登記簿其他登記事項欄註記、二次限期繳納（每次一個月）、不得受理分期繳納，買重劃區農地時把謄本其他登記事項欄看完，註記還在就把差額地價寫進價金結算。特定農業區與農地重劃區面積的官方數字雲林目前未公開，改以謄本與地政事務所的重劃區公告查。
第十查：稅務優惠承接——不課徵土增稅的回溯、繼承受贈五年列管、田賦與地價稅
第十查是稅。土地增值稅方面，《土地稅法》第39條之2第1項規定作農業使用的農業用地移轉與自然人時得申請不課徵，第39條之3要求權利人及義務人於申報土地移轉現值時在申報書註明農業用地字樣提出申請，未註明者得於繳納期間屆滿前補行申請、逾期不得申請；第39條之2第2項規定承受人持有期間被查獲未作農業使用且未依限恢復（或恢復後再犯），再移轉時應課徵，第4項規定民國 89 年 1 月 6 日修正施行後第一次移轉或不課徵後再移轉依法應課徵時，以修正施行日當期公告土地現值為原地價計算漲價總數額。買方承接的是「這筆地將來再移轉時課不課」的風險，賣方持有期間有無被查獲違規紀錄要問農地利用科與地政處地用科。遺產稅與贈與稅方面，《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款規定承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續作農業使用且未依限恢復者應追繳應納稅賦，例外僅承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地；買一筆五年內繼承或受贈取得的農地，賣方賣掉不等於列管消滅，追繳對象仍是原承受人，契約要處理好誰承擔。地價稅方面，《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定的農業用地課徵田賦、都市土地須符合五款情形之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，地上出現非農業使用設施就改課地價稅；《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵專供飼養禽畜的房舍、培植農產品的溫室等，農舍則按實際使用情形課房屋稅。雲林的「雲林縣農業發展基金收支保管及運用辦法」把農業用地變更繳交的回饋金列為基金來源，《農業發展條例》第12條規定農地變更為非農業使用應繳交回饋金，位於經濟部公告嚴重地層下陷地區或偏遠、離島地區者得免繳，買地想變更用途的人要把回饋金算進成本。
雲林農地的在地陷阱：細碎雜糧地號、道路曬場、麥寮臺西沿海、高鐵沿線轉旱作、山區三鄉
雲林縣農業產值連續 7 年位居全國第一，113 年總產值達 948 億元，其中農業產值約 460 億元，主要外銷品項有結球萵苣、鳳梨、柳橙、葡萄柚、臺灣鯛、蝴蝶蘭。對買方的意義有五。第一，大蒜主要產區四湖鄉 1,283 公頃、元長鄉 788 公頃、東勢鄉 722 公頃、虎尾鎮 411 公頃、土庫鎮 384 公頃，落花生集中在崙背鄉、東勢鄉、虎尾鎮及土庫鎮，這些鄉鎮的地號細碎、共有人多，0.25 公頃分割線與共有人協議是第一關。第二，四鄉鎮盤點出 200 處合法曬場（崙背鄉 60 處、東勢鄉 5 處、虎尾鎮 58 處、土庫鎮 77 處），曬場多在道路上，但農地上自家鋪的水泥曬場若沒有容許，就是農用證明第5條第4款的水泥鋪面，買方要分清楚哪些是合法曬場、哪些是違規鋪面。第三，麥寮鄉、臺西鄉在溫網室補助要點裡補助百分之四十、其他鄉鎮市三分之一，沿海兩鄉的農地常附設施，設施的容許與建照文件要一併點收。第四，農業處農務發展科承辦「雲林高鐵沿線特區農田轉旱作專案」（05-5522483），漁業科職掌含養殖漁業污染防治及地層下陷業務，高鐵沿線與沿海的農地要問清楚用水限制與轉旱作要求，這會影響買地後的作物選擇與農用證明認定。第五，斗六市、古坑鄉及林內鄉靠近山地，山區農地要加查水土保持與森林及保育科承辦的山坡地開發利用（05-5522512）。
簽約前十查的動線：先地政、再公所、後縣府，把條件寫進契約
雲林買方的動線排三段。第一段地政：向地政事務所申請土地登記謄本與地籍圖謄本，看分區、地類、共有人數、其他登記事項欄的農舍套繪註記與差額地價註記，分區編定與違規查處問題打地政處地用科（05-5522721）。第二段公所：向土地所在鄉（鎮、市）公所查農用證明核發紀錄、既有容許同意書與農舍建照，必要時請賣方先申請一次農用證明，公所審查小組五單位會把現場、農舍、污染都看一遍，效期六個月要涵蓋過戶與申報那一天。第三段縣府：農地利用科分區承辦查違規輔導紀錄與農舍、設施進度，重劃科查重劃區與差額地價，農務發展科查高鐵沿線轉旱作專案，農業處地址斗六市雲林路二段 515 號、電話 05-5522470。查完之後把三件事寫進契約：以核發農業用地作農業使用證明為付款條件、賣方保證持有期間無查獲未作農業使用紀錄與填土行為、差額地價與回饋金由誰負擔。雲林沒有農用證明的線上申辦，縣府雲端聯合服務中心農業處清單未見此項目，全部臨櫃辦。
自我檢查清單
- 已從土地登記謄本確認使用分區與使用地類別，耕地共有部分分割後每人達 0.25 公頃，或已找到第16條例外款。
- 已向公所確認農業用地作農業使用證明可否核發，或已把核發證明列為付款條件；證明書六個月效期涵蓋過戶與申報日。
- 已向農地利用科分區承辦與地政處地用科查賣方持有期間有無查獲未作農業使用紀錄。
- 墊高過的農地已取得縣府農業用地改良同意函與竣工備查文件；現場無砂石、廢棄物、柏油、水泥鋪面與阻斷排灌水。
- 地上農舍已核對建照使照與土地登記簿套繪註記，農舍與坐落用地併同移轉；地上設施已核對容許同意書與建照，未超建未變更用途。
- 已查三七五租約登載、重劃區差額地價註記與水利用地夾雜情形，並向地政機關申請鑑界確認界址。
- 已算清土地增值稅不課徵的回溯風險、五年內繼承受贈土地的追繳歸屬，以及變更用途時的回饋金。
常見錯誤
- 只看地目不看分區地類——雲林大蒜落花生產區共有人多，耕地分割後每人未達 0.25 公頃者不得分割，買應有部分先算分割線。
- 以為墊高過的地就是好地——農地填土不得含營建剩餘土石方與爐渣，雲林農地改良要點要有縣府同意函與竣工備查，沒有就是農用證明第5條第4款的地雷。
- 把道路曬場當成農地可以鋪水泥的依據——200 處合法曬場是公所盤點的道路曬場，自家農地的水泥鋪面沒有容許就是不得認定事由。
- 農舍只看建照沒看套繪——未經解除套繪管制不得辦理分割，農舍與坐落用地要併同移轉，滿五年才能移轉。
- 五年內繼承受贈的農地以為賣掉就沒事——遺產及贈與稅法的五年列管追繳對象是原承受人，契約要處理由誰承擔。
- 重劃區農地沒看其他登記事項欄——雲林差額地價欠繳會註記在土地登記簿，二次限期繳納且不得分期，註記還在就要算進價金。
官方參考資料
常見問題
雲林 買農地 農用證明 誰核發 要多久 效期
雲林的農業用地作農業使用證明委由土地所在鄉鎮市公所審查核發，公所審查小組由農業、民政或地政、都市計畫、工務、環保五個單位分工，實地會勘要通知所有權人到場指界，界址不明要向地政機關申請鑑界。文件是申請書、最近一個月的土地登記謄本及地籍圖謄本、身分證影本或戶口名簿，都市土地另附分區證明；同一案件要求多份者超過部分每份新臺幣 100 元。要點未訂審查天數，證明書有效期限六個月，期限內查獲違規得撤銷。買方最穩的作法是把核發證明寫成付款條件。
雲林 農地 有填土 墊高 買了會有問題嗎
要看有沒有縣府的農業用地改良同意函與竣工備查。雲林 113 年 9 月 5 日訂定農地改良要點，填土須向農業處送一式五份的改良使用計畫書，載明土石方數量、合法來源證明、土壤檢驗報告與運輸車號，填土不得含砂、石、磚、瓦、混凝土塊、爐渣等事業廢棄物再利用產品，核准後一個月內完成、得展期一次，竣工後申請備查並恢復農業使用。沒有這些文件的墊高農地，現場一旦有砂石、廢棄物或水泥，就是《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條第4款的整筆不得認定，農用證明拿不到、土地增值稅不課徵也接不過去。
雲林 農地 賣方五年內繼承的 買了誰被追稅
追繳對象是原承受人。《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款規定，繼承人、受遺贈人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未繼續作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，應追繳應納稅賦，例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。賣方在五年內把地賣給你不是例外，但買方接手後若未作農業使用，會讓賣方被追稅，契約要寫清楚農業使用的維持義務與違約責任；買方自己這一手的土地增值稅不課徵，則依《土地稅法》第39條之3在申報移轉現值時註明農業用地字樣提出申請。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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