雲林縣農地稅務優惠申辦：土增稅、遺贈稅與地價稅
雲林農地的三種稅務優惠共用一張農業用地作農業使用證明，證明由土地所在鄉鎮市公所審查核發、效期六個月、多份者超過部分每份新臺幣 100 元。土地增值稅不課徵要在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了只能在繳納期間屆滿前補救，承受人被查獲未農用再移轉時課徵並回溯民國 89 年原地價；遺產稅與贈與稅的農地扣除有五年列管與三個例外；非都市農業用地課田賦而田賦停徵、都市土地須符合五款之一，非農業設施一出現就改課地價稅。雲林農地利用科設有稅務抽查承辦，填土與設施超建是最常被翻案的兩個原因。
雲林的農地稅務優惠從一張證明開始。《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第3條只給農業用地作農業使用證明書兩種用途：依《農業發展條例》第37條申請移轉不課徵土地增值稅，以及依第38條申請免徵遺產稅、贈與稅或田賦；第39條規定申請時檢具證明書向該管稅捐稽徵機關辦理。雲林把證明書的核發委由 20 鄉鎮市公所辦理，「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」（民國 95 年訂定、102 年 10 月修正）第 2 點寫明向土地所在鄉（鎮、市）公所申請，第 8 點給六個月效期，第 7 點規定同一案件要求多份者超過部分每份新臺幣 100 元。
拿到證明之後三種稅各走各的路。土地增值稅依《土地稅法》第39條之2第1項移轉與自然人時得申請不課徵，第39條之3要求在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣；遺產稅與贈與稅依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款與第20條第1項第5款扣除或不計入土地及地上農作物價值全數，但五年內未繼續作農業使用要追繳；地價稅則看《土地稅法》第22條，非都市土地依法編定的農業用地課徵田賦、都市土地須符合五款之一，田賦自民國 76 年第 2 期起停徵。雲林農業處農地利用科的承辦分工裡有一條「農業設施辦理進度查詢、回饋金及審查費繳交、稅務抽查」（05-5522486），稅務優惠不是拿到就結束。
本文依這三條路拆解申請時點、證明效期、列管年限與被追稅的情境，把雲林的公所審查小組、農地利用科分區承辦、地政處重劃科的差額地價註記與 113 年訂定的農地改良要點串進來，最後整理大蒜落花生產區繼承分割、都市土地農業區分區證明、農民團體承受耕地三種在地案型。偉騰開發興業由前臺東縣環境保護局局長領軍，處理雲林農地稅務案時會先確認證明書能不能核發，再排申報時點。
一張證明三種稅：農用證明辦法第3條的兩種用途、公所核發、六個月、雲林的審查小組
三者用的是同一張農業用地作農業使用證明書。認定基準在《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第4條的三款：土地本體實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用，休耕、休養、停養或不可抗力視同農用；地上有農業設施者要附容許使用同意書與建築執照，免建照者只附容許；地上有農舍者要附農舍的建築執照。第5條的四款不得認定：農業設施或農舍超過核准面積或未依核定用途使用；民國 89 年前多筆合併申請農舍後部分土地已移轉致不符原要件；現場阻斷排灌水系統；現場出現與農業經營無關或妨礙耕作的障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥。第7條的文件為最近一個月內土地登記謄本及地籍圖謄本與身分證明，都市土地加分區證明；第10條規定實地勘查以一次為限、通知申請人到場指界、界址不明自行向地政機關鑑界；第13條規費第一筆新臺幣 500 元、每增一筆加收 300 元；第14條效期六個月。雲林的作業在「雲林縣辦理農業用地作農業使用證明書申請及核發作業要點」：向土地所在鄉（鎮、市）公所申請，文件為申請書、最近一個月核發的土地登記謄本及地籍圖謄本、身分證影本或戶口名簿或戶籍謄本，農民團體、農業企業機構另附設立許可與登記文件，都市土地另附分區證明；第 3 點的審查小組由農業單位認定現場是否作農業用途、民政或兼辦地政單位審分區編定與謄本、都市計畫單位審分區管制、工務單位認定農舍與建物是否合法、環保單位認定是否遭受污染；第 5 點實地會勘並通知所有權人或代理人到場指界；第 6 點對耕地使用不符但為辦理移轉登記者，由縣府地政單位會同目的事業主管單位查核後出具耕地符合土地使用管制規定證明書；第 8 點效期六個月，期限內查獲違規得撤銷。雲林沒有線上申辦，縣府雲端聯合服務中心的農業處清單未見此項目。
土地增值稅不課徵：申報時註明、繳納期滿前補救、承受人限自然人、原地價回溯 89 年
先看土地增值稅。《土地稅法》第39條之2第1項規定作農業使用之農業用地移轉與自然人時得申請不課徵，《農業發展條例》第37條第1項文字實質相同，第37條第2項另允許作農業使用的耕地依第33條及第34條移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時，符合產業發展需要、一定規模或其他條件並經縣府同意者得申請不課徵，這是土地稅法本文沒有的特別規定。申請時點在第39條之3：權利人與義務人於申報土地移轉現值時在土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請，未註明者得在土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請、逾期不得申請；無須申報移轉現值的案件由稽徵機關通知，於收到通知之次日起三十日內提出。後果寫在第39條之2第2項至第4項：承受人在持有期間被查獲未作農業使用且未在所令期限內恢復，或恢復後再犯，再移轉時就要課徵；配偶間相互贈與的未農用情事合併計算；不課徵後再移轉依法應課徵時，原地價回到民國 89 年 1 月 6 日修正施行日當期的公告土地現值來算漲價總數額。用「免徵」土地增值稅是錯的，法條用語是「不課徵」，且原地價回溯讓將來的漲價總數額變大；網路上常見的《土地稅法》第55條之2罰鍰已於 89 年刪除，現行法並無罰鍰，但回溯課徵的金額往往更重。雲林的操作順序是：先向公所申請證明書，再向稅捐稽徵機關申報移轉現值並註明，六個月效期要涵蓋申報那一天。
遺產稅與贈與稅：扣除全數、受贈人限民法第1138條繼承人、五年列管與三個例外、20 年貸款
依《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款，遺產中作農業使用的農業用地及其地上農作物由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數；依第20條第1項第5款，作農業使用的農業用地及其地上農作物贈與民法第1138條所定繼承人者不計入贈與總額，贈與其他人不適用。兩款的第二段相同：承受人或受贈人自承受或受贈之日起五年內未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復，或恢復後再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦，例外僅承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。《農業發展條例》第38條把同一件事寫成「免徵遺產稅」「免徵贈與稅」並加上自承受或受贈之年起免徵田賦十年，第3項規定繼承人有數人、協議由一人繼承土地而需以現金補償其他繼承人者，由主管機關協助辦理二十年土地貸款。財政部臺北國稅局 115 年 8 月 25 日的新聞稿提醒：被繼承人生前五年內繼承取得且持續作農業使用的農地，申報遺產稅時仍應計入遺產總額，再檢附農業主管機關核發的農業用地作農業使用證明書主張扣除額，不得因為是五年內繼承而不申報。用語上「不計入贈與總額」不是「免稅額」，「扣除全數」沒有金額上限。雲林大蒜與落花生產區的繼承案常見數位繼承人共有一筆田，五年列管是對每一位承受人都算的，其中一人把應有部分鋪水泥停車，追繳就會找上他。
田賦與地價稅、房屋稅：非都市農業用地課田賦、都市土地五款、76 年停徵、溫室免房屋稅
依《土地稅法》第22條，非都市土地依法編定之農業用地徵收田賦，都市土地須符合依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用等五款情形之一，其中第2款與第3款限自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地；第3項規定農民團體與合作農場所有直接供農業使用的倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、集貨場、檢驗場、水稻育苗用地、儲水池、農用溫室、農產品批發市場等用地仍徵收田賦；第27條之1授權行政院停徵田賦，司法院釋字第674號解釋理由書載明田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，符合要件的農地實際上田賦與地價稅都不必繳。田賦是停徵不是廢止，一旦地上出現非農業使用設施，都市土地農業區不再「限作農業用地使用」，就改課地價稅。第22條之1的荒地稅以應納田賦為基數加徵一倍至三倍，停徵期間實務上無從課徵。房屋稅方面，《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍，以及專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫與堆肥舍，減免須於每期房屋稅開徵四十日以前向稽徵機關申報、逾期自次期適用；農舍為建築物，按實際使用情形課徵房屋稅，符合自住要件者適用自住住家用稅率。雲林 115 年大蒜種植面積 5,294.02 公頃、縣府 115 年專案補助大蒜乾燥機 257 台，乾燥機房與存放農機具倉庫是雲林農民最常申報免徵房屋稅的兩類房屋，前提是先有容許與建照。
被追稅的四種情境：填土、設施超建、農舍不符、共有人違規——雲林農地改良要點與第5條
第一種是填土。《農業發展條例施行細則》第2條之1規定農地填土土質應為適合種植農作物的土壤，不得為砂、石、磚、瓦、混凝土塊、營建剩餘土石方、廢棄物；雲林 113 年 9 月 5 日訂定「雲林縣政府辦理農業用地申請改良作業要點」，填土要向農業處送一式五份的改良使用計畫書，載明土石方數量、合法來源證明、土壤檢驗報告、運輸車號與全程錄影設備位置，不得含矽酸爐渣、石灰爐渣、高爐石、轉爐石、脫硫渣等事業廢棄物再利用產品，核准後一個月內完成、得展期一次最長一個月，竣工後申請備查並恢復農業使用，未依計畫施作或土石方來源不符者縣府廢止同意。沒走這條線的填土，現場一有砂石廢棄物就是第5條第4款的整筆不得認定，證明書拿不到、五年列管期內被查獲就是追繳。第二種是設施超建：第5條第1款把農業設施或農舍興建面積超過核准使用面積或未依核定用途使用列為不得認定，雲林容許要點第 12 點規定未依計畫使用者限期一個月內恢復、未依限恢復得廢止許可，資材室改倉庫、溫室改停車都算。第三種是農舍：第5條第2款針對民國 89 年 1 月 26 日前多筆合併申請農舍後部分土地已移轉致不符原要件，雲林公所審查小組把農舍與建物合法性交給工務單位認定。第四種是共有人違規：第6條第6款允許共有農地違規面積未大於違規共有人應有部分時，其他未違規共有人檢具第8條文件（全體共有人分管契約書圖、違規共有人切結書或多數決分管證明）申請自己應有部分的證明書，這是雜糧產區共有田最常用到的一條。列管期內的抽查在雲林由農業處農地利用科（05-5522486）承辦稅務抽查，農地違規輔導改善由同科分區承辦。
雲林的動線：公所農用證明→稅捐稽徵機關；農地利用科稅務抽查；重劃科差額地價註記；回饋金入基金
雲林申請人的動線分四步。第一步向土地所在鄉（鎮、市）公所申請農業用地作農業使用證明書，審查小組五單位會勘，效期六個月；雲林有 20 個鄉鎮市，斗六市公所的農業單位為農經課，其他公所名稱略有不同。第二步向該管稅捐稽徵機關辦理：土地增值稅在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣並附證明書；遺產稅、贈與稅在申報時檢附證明書主張扣除或不計入。第三步列管：土地增值稅的效果是承受人被查獲未農用且未依限恢復者再移轉時課徵並回溯 89 年原地價；遺產稅與贈與稅是五年內追繳。雲林農業處農地利用科（農地組總機 05-5522508）的承辦分工有「稅務抽查」（05-5522486），農地違規輔導改善分區承辦：麥寮鄉、崙背鄉、二崙鄉、西螺鎮、莿桐鄉 05-5522480；臺西鄉、四湖鄉、東勢鄉、褒忠鄉、土庫鎮、虎尾鎮 05-5522482；斗南鎮、元長鄉、大埤鄉 05-5523901；斗六市、古坑鄉、口湖鄉、水林鄉、北港鎮 05-5522488；林內鄉 05-5523671。第四步是移轉前的雜項：重劃區農地的差額地價依「雲林縣政府農地重劃區差額地價催收作業要點」委由地政事務所在土地登記簿其他登記事項欄註記、二次限期繳納且不得分期，移轉前要先結清；農地變更為非農業使用依《農業發展條例》第12條繳交回饋金，雲林把農業用地變更繳交的回饋金列為「雲林縣農業發展基金」的來源，變更後的土地不再是農業用地，五年列管的例外「依法變更為非農業用地」才會成立，回饋金與變更程序在農地利用科的農業用地使用變更業務。
在地案型：雜糧產區繼承分割、都市土地農業區分區證明、農民團體承受耕地經縣府同意
雲林縣農業產值連續 7 年位居全國第一，113 年總產值達 948 億元，其中農業產值約 460 億元，農地移轉與繼承的稅務案件量大。第一種案型是雜糧產區的繼承分割：大蒜主要產區四湖鄉 1,283 公頃、元長鄉 788 公頃、東勢鄉 722 公頃、虎尾鎮 411 公頃、土庫鎮 384 公頃，落花生集中在崙背鄉、東勢鄉、虎尾鎮及土庫鎮，這些鄉鎮的田地共有人多，《農業發展條例》第16條第1項第3款允許民國 89 年 1 月 4 日修正施行後繼承的耕地分割為單獨所有，但第2項要求先取得共有人協議或法院確定判決且宗數不得超過共有人人數，分割後每人未達 0.25 公頃者不得分割；遺產稅扣除全數的前提是整筆作農業使用，任一共有人鋪水泥堆砂石都會拖累整筆，除非走第6條第6款的應有部分證明。第二種案型是都市土地：雲林農用證明要點與中央辦法都要求都市土地另附都市計畫土地使用分區證明，《土地稅法》第22條的都市土地課田賦五款要逐款對，公共設施保留地仍作農業使用者也在其中，分區證明與農用證明兩張一起準備。第三種案型是農民團體承受：《農業發展條例》第37條第2項允許作農業使用的耕地移轉與農民團體、農業企業機構及農業試驗研究機構時經縣府同意得申請不課徵土地增值稅，雲林農地利用科掌「法人承受耕地」業務，法人買農地的不課徵要先過縣府同意這一關，證明書申請時農民團體、農業企業機構另附設立許可文件、公司執照與營利事業登記影本。
自我檢查清單
- 已向土地所在鄉鎮市公所申請農業用地作農業使用證明書，審查小組會勘已到場指界；六個月效期涵蓋稅務申報那一天。
- 土地增值稅不課徵已在申報土地移轉現值時於申報書註明農業用地字樣；漏註明者已在繳納期間屆滿前補行申請。
- 承受人知道被查獲未作農業使用且未依限恢復者再移轉時課徵，且原地價回溯民國 89 年 1 月 6 日當期公告土地現值。
- 繼承或受贈農地的每一位承受人都知道五年列管、三個例外與追繳對象；共有人違規時已備妥分管契約或切結書申請應有部分證明。
- 地上乾燥機房、農機具倉庫、溫室已有容許與建照，房屋稅免徵已於每期開徵四十日前申報；農舍按實際使用課房屋稅。
- 墊高過的農地已有縣府農地改良同意函與竣工備查；現場無砂石、廢棄物、柏油、水泥鋪面與阻斷排灌水。
- 重劃區農地的差額地價註記已結清；擬變更用途者已算入回饋金並知道變更後五年列管例外的成立條件。
常見錯誤
- 把土地增值稅寫成免徵——法條用語是不課徵，且不課徵後再移轉依法應課徵時原地價回溯 89 年，漲價總數額變大。
- 過戶後才想到申請不課徵——第39條之3要求在申報土地移轉現值時註明農業用地字樣，漏了只剩繳納期間屆滿前能補救。
- 以為五年內繼承的農地不用申報遺產稅——仍應計入遺產總額，再檢附農用證明主張扣除全數。
- 贈與給兄弟以外的人也想用農地免稅——受贈人限民法第1138條所定繼承人，贈與其他人不適用不計入贈與總額。
- 田賦停徵就以為農地永遠不繳地價稅——地上出現非農業使用設施就不符第22條要件，改課地價稅；都市土地還要逐款對五款情形。
- 填土沒走雲林農地改良要點——現場一有砂石廢棄物就是第5條第4款整筆不得認定，五年列管期內被查獲就是追繳。
官方參考資料
常見問題
雲林 農地過戶 土地增值稅不課徵 什麼時候申請 找誰
先向土地所在鄉鎮市公所申請農業用地作農業使用證明書，雲林把核發委由公所辦理，審查小組五單位會勘、效期六個月。再依《土地稅法》第39條之3，由權利人及義務人於申報土地移轉現值時在土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請並附證明書；未註明者得在土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請，逾期不得申請。承受人限自然人，農民團體、農業企業機構承受耕地要先經縣府同意；承受人持有期間被查獲未作農業使用且未依限恢復者，再移轉時課徵並以民國 89 年 1 月 6 日當期公告土地現值為原地價。
雲林 繼承農地 免遺產稅 五年內 不能做什麼
《遺產及贈與稅法》第17條第1項第6款扣除作農業使用農地及地上農作物價值全數，但承受人自承受之日起五年內未繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復，或恢復後再犯，應追繳應納稅賦，例外只有承受人死亡、土地被徵收、依法變更為非農業用地。五年內不能做的事就是《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》第5條的四款：設施或農舍超建或變更用途、阻斷排灌水、堆置砂石廢棄物或鋪柏油水泥。雲林大蒜落花生產區的共有田要注意每一位繼承人都在列管內，一人違規會拖累整筆，其他共有人可依第6條第6款檢具分管契約或切結書申請應有部分證明。
雲林 農地 地價稅 田賦 什麼情況會被改課
《土地稅法》第22條規定非都市土地依法編定的農業用地徵收田賦，都市土地須符合依都市計畫編為農業區及保護區限作農業用地使用等五款情形之一，其中第2款與第3款限自耕農地及三七五減租出租耕地；田賦自民國 76 年第 2 期起停徵，符合要件的農地田賦與地價稅都不繳。一旦地上出現非農業使用的設施，例如沒有容許的水泥鋪面、車庫或營業使用，就不再符合要件，改課地價稅。房屋方面，培植農產品的溫室、專供農民自用的稻穀烘乾機房與存放農機具倉庫依《房屋稅條例》第15條第1項第6款免徵，須於每期開徵四十日前申報；農舍按實際使用情形課房屋稅。
雲林農地稅務免費初判
把地號、謄本、移轉或繼承的時程、地上設施與農舍現況、有無填土傳給偉騰開發興業，我們先判農用證明能不能核發，再排土地增值稅、遺產稅或贈與稅的申報時點與列管風險。電話 0965-855-538，或加 LINE 傳資料，免費書面初判。
全台各縣市受理｜專業團隊承接辦理｜親臨現場指導｜統籌包辦到好
聯絡偉騰開發興業
統一編號：90801410｜地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（亦寫作 0965855538、0965 855 538；謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
取得案件初步判讀｜服務總覽｜案例解析｜法規知識庫