雲林縣產業園區開發與進駐實務：園區類型、申請設置與用地取得
雲林產業園區案先分三路：進駐既有園區找建設處工業區單一服務窗口；民間自辦園區達《非都市土地使用管制規則》第11條分區變更規模者，走城鄉發展處開發審議；選址碰農地則先過農業處農業用地變更使用審查小組。
先講結論：在雲林，產業園區案的成敗多半在選址那一刻就決定。縣國土計畫把城鄉發展地區第 2 類之 3 列了 13 處、合計 867.02 公頃的儲備用地，古坑產業加值園區、褒忠農業機械科技園區都在名單上；基地落在名單內或名單外，審議路徑與時程完全是兩回事。
別以為雲林工業區多就好找地。雲林非都市土地的特定農業區占 45.02%，工業區只占 10.06%；斗六工業區、雲林科技工業區所在的「友善綠都心圈」，更被縣國土計畫點名周邊非都市土地「常有轉用情事」。審查端對園區外圍農地變更的警覺因此特別高。
本文依雲林縣實際分工，從建設處工業區單一服務窗口、城鄉發展處開發審議到地政處變更編定，逐段拆解園區類型、民間申請設置、用地取得，以及園區內工廠登記與環保許可的銜接。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長帶隊，雲林審查端會問什麼、卡在哪，用辦過件的經驗替你先想一步。
雲林產業園區誰主管：建設處、城鄉發展處、地政處三個窗口
雲林縣的產業園區業務由建設處統籌：官網設「工業區單一服務窗口」主題專區，縣自訂「雲林縣產業園區開發管理基金收支保管及運用辦法」（民國 111 年 10 月 3 日公發布，依《產業創新條例》第49條第1項設置）也指定建設處為管理單位。民間自辦園區涉及非都市土地分區變更時，30 公頃以下開發計畫的審議與許可落在城鄉發展處都市計畫科，電話 05-5522765；後段的使用地變更編定與專案小組審查由地政處地用科承辦，電話 05-5522724。基地含農牧用地者，還要先過農業處長召集的農業用地變更使用審查小組。三個處同在斗六市雲林路二段 515 號縣府大樓，送件前先確認案子走到哪一段，再找對應窗口。
九加一園區布局：從中科虎尾到古坑加值園區的熱點地圖
縣府民國 115 年 8 月 25 日的施政總報告把園區布局稱為「9+1 產業園區同步布局」，並點名古坑產業加值園區已進入招商階段。縣國土計畫的「友善綠都心圈」（斗六市、斗南鎮、虎尾鎮）集中了中科虎尾園區、雲林科技工業區、斗六工業區與斗南工商綜合物流園區；「濱海產業創新圈」（麥寮鄉、臺西鄉）以離島工業區為核心。儲備用地看城鄉發展地區第 2 類之 3 清單：古坑產業加值園區 71.35 公頃、褒忠農業機械科技園區 90.00 公頃、馬鳴山工業區周邊擴建 13.70 公頃，其餘多為民間工廠與物流園區擴建案。內政部國土計畫審議會民國 114 年 12 月 2 日再同意褒忠產業園區、擬擴大中科虎尾園區等 3 案約 520 餘公頃。
民間申請設置園區的動線：面積門檻、開發審議到變更編定
《非都市土地使用管制規則》第11條規定，依《產業創新條例》申請開發為工業使用達 5 公頃以上、一般工業使用達 10 公頃以上，應變更為工業區；其他開發達 2 公頃以上變更為特定專用區，毗鄰同一計畫的基地要累計。達規模的雲林案件，土地使用計畫依《非都市土地開發審議作業規範》第八編工業區開發計畫與第九編工業區細部計畫編製，30 公頃以下送城鄉發展處都市計畫科審議許可。取得許可後，依《非都市土地使用管制規則》第28條備妥變更編定申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書與土地使用計畫配置圖，向地政處地用科申請，規費依「雲林縣非都市土地申請變更編定規費收費標準」分四級計收。委員會會議紀錄可在「雲林縣城鄉發展資訊專區」查到。
雲林審查端在看什麼：農地占比、地層下陷用水與逕流分擔
雲林非都市土地約 122,757 公頃，特定農業區 55,262.13 公頃占 45.02%，一般農業區再占 23.61%，園區選址幾乎躲不開農牧用地。位屬特定農業區、一般農業區、辦竣農地重劃地區或台灣糖業股份有限公司仍供農業經營的土地，會送農業處長召集、專家學者不少於半數的農業用地變更使用審查小組。水是第二關：雲林縣既有的興辦事業計畫審查要點已把「位於嚴重地層下陷地區、每日用水量達三百公噸以上者須附經濟部水利署審查通過之用水計畫書」列為必附文件，大面積整地另要過副縣長召集的逕流分擔審議會。環評案先由主任委員指派 1 位委員召集 5 至 7 位專家學者組專案小組初審，數據矛盾在初審就會被抓出來。
園區進駐、租售與稽查：審定小組、每三個月聯合稽查與補正
進駐既有園區的土地或建物租售，雲林縣自民國 114 年 11 月 13 日起由「雲林縣產業園區土地或建築物租售審定小組」審定，委員 12 人、召集人由縣長兼任或派兼；園區開發管理的收支另由建設處管理的產業園區開發管理基金處理。進駐後的稽查密度高：都市計畫工業區內正在興建的建築物與取得使用執照後的廠房，由建設處主政會同城鄉發展處、地政處每 3 個月稽查一次；特定農業區內的丁種建築用地登記工廠，另有建設處使用管理科、工商行政科與環境保護局組成的檢查小組。非都市土地違規使用依「雲林縣政府處理違反區域計畫法案件裁罰基準」以行為人為原則裁處，限期改正不遵從者按次處罰。接到補正通知，先比對核准的興辦事業計畫與現況差異再一次補齊，避免二度退件。
園區內設廠的先後順序：工廠登記、環保許可與都審怎麼排
園區土地到手不等於能開工。《工廠管理輔導法》第9條把設廠用地限於都市計畫工業區、丁種建築用地與依法編定開發之工業區；《工廠管理輔導法》第10條要求設廠完成後經核准登記，才能製造加工。依《產業創新條例》編定的園區，《都市計畫法臺灣省施行細則》第22條規定依其法令辦理，不受甲種、乙種、特種工業區負面表列限制；落在一般都市計畫工業區的廠房，則適用建蔽率 70%、容積率 210% 上限。雲林都市計畫甲種、乙種工業區申請設置公共服務設施，核准後須於發函次日起 1 年 6 個月內提出都市設計審議並取得建築執照。環評結論與《水污染防治法》、《空氣污染防制法》許可須和園區細部計畫配置一致；實務上會勘時常被一併比對，排好時程再動工。
在地事實對業者的意義：功能分區倒數、公有園區等不到怎麼辦
雲林縣國土計畫於民國 110 年 4 月 30 日公告實施，國土功能分區圖草案已於民國 113 年 12 月 31 日報內政部，法定公告期限展延至 2031 年前；過渡期內非都市土地開發仍依區域計畫體系審議，送件時點會決定適用規則。縣府把中、長期發展計畫劃為農業發展地區第二類作為產業儲備，表示園區外圍農地不是不能動，但要對準縣國土計畫的指導。全國農業總產值第一的 948 億元農業大縣，農地變更審查只會更嚴。給業者三件事：先把基地地號對照城鄉發展地區第 2 類之 3 清單與中科虎尾、褒忠園區的擴大範圍；再算清面積落在 2、5 或 10 公頃哪一級；最後盤點每日用水量與農地現況。三件事有任一項答不出來，就是找顧問做可行性評估的時候。
自我檢查清單
- 基地地號已對照雲林縣國土計畫城鄉發展地區第 2 類之 3 的 13 處清單，確認是否落在儲備範圍。
- 開發面積已依《非都市土地使用管制規則》第11條算清落在 2、5 或 10 公頃哪一級，毗鄰同一計畫的基地已累計。
- 農牧用地部分已預判會不會送農業處農業用地變更使用審查小組，特定農業區地號已單獨標示。
- 每日用水量已估算，基地位於嚴重地層下陷地區者已排入經濟部水利署用水計畫書審查時程。
- 開發計畫是否 30 公頃以下、由城鄉發展處都市計畫科審議已確認，歷次委員會會議紀錄已從雲林縣城鄉發展資訊專區調閱。
- 進駐既有園區者，租售案已預留雲林縣產業園區土地或建築物租售審定小組的審定時間。
- 園區內設廠的工廠登記、環保許可與都市設計審議已排成同一張時程表，與建設處每 3 個月的工業區稽查對齊。
常見錯誤
- 把雲林工業區面積大當成用地好找，先買下園區外圍農地再想辦法——特定農業區占非都市土地 45.02%，農業用地變更使用審查小組不放行，土地只能繼續農用。
- 兩塊毗鄰基地分開送興辦事業計畫想避開分區變更——《非都市土地使用管制規則》第11條要求同一計畫累計面積，被審認合併後整案退回重走開發審議。
- 忽略雲林嚴重地層下陷區的用水審查，環評送了才補用水計畫書——經濟部水利署審查另起時程，整案停擺等水。
- 都市計畫甲種、乙種工業區公共服務設施核准後拖過 1 年 6 個月才送都審——期限一過縣府得要求重送，最近 8 個月內核發的分區證明正本也得重新申請。
- 園區土地一簽約就開工，工廠登記與環保許可想事後補——《工廠管理輔導法》第30條先令停工再限期登記，建設處每 3 個月一次的工業區稽查很快就會發現。
- 以為國土功能分區圖延到 2031 年就不急——過渡期審議仍依區域計畫體系，儲備地被別的案子先劃走，等新制上路規則又變。
官方參考資料
常見問題
雲林想自己開發產業園區要找縣府哪個處
看案子走到哪一段。進駐既有園區或洽招商，找建設處的工業區單一服務窗口；民間自辦園區涉及非都市土地分區變更，30 公頃以下的開發計畫由城鄉發展處都市計畫科審議許可；許可後的使用地變更編定送地政處地用科；基地含農牧用地時，農業處農業用地變更使用審查小組會先審。四個窗口同在斗六市雲林路二段 515 號縣府大樓。
雲林工業區土地租售要經過什麼審查
雲林縣自民國 114 年 11 月 13 日起設有「雲林縣產業園區土地或建築物租售審定小組」，委員 12 人、召集人由縣長兼任或派兼，園區土地或建物的租售案要經小組審定；園區開發管理的收支另由建設處管理的產業園區開發管理基金處理。實務上先備妥事業計畫、用地需求與環保規劃再送審，才不會因補件錯過招商時程。
雲林農地能不能變更拿來做產業園區
看三件事。一看面積：依《非都市土地使用管制規則》第11條，依《產業創新條例》開發工業使用達 5 公頃、一般工業使用達 10 公頃就要辦分區變更為工業區。二看農地屬性：特定農業區、辦竣農地重劃地區等土地，會送農業處農業用地變更使用審查小組。三看是否在縣國土計畫城鄉發展地區第 2 類之 3 的儲備範圍。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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