雲林非都市土地變更編定實務：從農業處同意到地用科送件
雲林變更編定走三段：目的事業主管機關核准興辦事業計畫、雲林縣政府地政處地用科核准變更編定、建築主管機關核發建照。農業用地須先取得農業處同意變更使用，回饋金則在異動登記前一次繳清；三段各是不同機關。
先分清案子屬哪一種，再決定敲哪扇門。擬辦事業已列在該用地容許使用項目內，向目的事業主管機關申請容許使用即可；不在項目內而未達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，走地政處地用科的變更編定；達規模則進城鄉發展處都市計畫科的開發許可審議。雲林三條路各有窗口。
許多申請人把興辦事業計畫核准函當成變更編定到手，這是最常見誤判。核准函只是目的事業主管機關那條線的終點，地政處地用科收件後仍要填《非都市土地變更編定執行要點》第6點的審查表會辦各機關，農業用地還要在異動登記前繳清回饋金，登記簿上的使用地類別才會真正改寫。
本文依雲林縣政府的科室分工，逐段拆解變更編定動線：地用科受理分工、農業處農業用地變更使用審查小組的送審門檻、縣自訂規費四級與回饋金繳納節點、宗教與廢棄物設施等在地要點的失效時限。偉騰開發興業由前臺東縣環保局長領軍，用審查端的眼光替你預判卡關點。
先分流：容許使用、變更編定、開發許可在雲林各歸哪個科
非都市土地管制分三層：使用分區、使用地類別、容許使用項目與許可使用細目。依《非都市土地使用管制規則》第6條，擬辦事業已在容許項目內，向目的事業主管機關申請容許使用即可，登記簿的使用地類別不動；不在項目內，才依使用地變更編定專章申請變更編定，由雲林縣政府地政處地用科受理；面積達《非都市土地使用管制規則》第11條規模，則依土地使用分區變更專章辦理，雲林由城鄉發展處都市計畫科掌 30 公頃以下開發計畫的審議及許可。「使用分區變更」與「使用地變更編定」是兩層程序，前者改分區、後者改用地類別，收件科室也不同。送件前先調土地登記謄本標示部核對分區與用地類別，非都市土地不核發分區證明。
雲林在地事實：特定農業區占 45.02%，變更編定多從農牧用地起步
雲林非都市土地約 122,757 公頃，特定農業區占 45.02%、一般農業區占 23.61%，農牧用地占全部使用地的 66.34%，多數案件因此從農牧用地起步，農業處同意這一關繞不開。工業區占 10.06%，工業型變更有既有腹地；山坡地保育區占 6.17%，山區案件會多出水保與山坡地專案小組兩道程序。使用編定於 73 年 11 月 20 日公告，編定前的合法房屋走更正編定而非變更編定。國土計畫層面，縣國土計畫審議會由縣長任主任委員；縣國土計畫已列 13 處城鄉發展地區第 2 類之 3，土地落在擴大都市計畫或產業園區範圍，程序方向完全不同。
程序怎麼走：興辦事業計畫核准後六個月內向地用科送件
第一線是目的事業主管機關：依《非都市土地使用管制規則》第30條擬具興辦事業計畫報請核准，農業用地在此階段須先取得農業處同意。第二線是地政：取得核准函後，備齊《非都市土地使用管制規則》第28條所列申請書、核准文件、同意書與配置圖，向雲林縣政府地政處地用科送件；地用科依《非都市土地變更編定執行要點》第6點填具審查表會同各機關審查，核准之日起六個月內送件者，已會審同意的相同項目免再重複會審。農業用地在異動登記前一次繳清回饋金，地用科才函請地政事務所改寫使用地類別。第三線是建築：類別改寫後再向建築主管機關申請建照，這一線由《建築法》管。
在地窗口與申請動線：地用科收件、農業處分區承辦、建設處與環保局會辦
變更編定只有一個收件口：雲林縣政府地政處地用科，電話 05-5522724，地址 640201 雲林縣斗六市雲林路二段 515 號。六所地政事務所地用課負責異動登記與編定業務諮詢，變更編定仍由地用科核准。農業處農地利用科依土地所在鄉鎮市分四線承辦農業用地使用變更，總機 05-5522508，來電先報所在鄉鎮；畜牧興辦事業計畫歸畜產科，水產特定目的事業案歸漁業科，山坡地開發利用歸森林及保育科。工業與再生能源找建設處，廢棄物設施與環評找環境保護局，30 公頃以下開發許可找城鄉發展處都市計畫科 05-5522765。動線是先過農業處與目的事業主管機關，再進地用科。
審查端在看什麼：三要項、附錄一之二查詢回文與山坡地專案小組
目的事業主管機關依《非都市土地變更編定執行要點》第3點審三件事：可行性、必要性或總量管制、土地區位或面積規模；核准文件須敘明已完成附錄一之二查詢項目的查核且無禁限建情事，地用科審變更編定時就拿這句話對照。附錄一之二分第一級 28 項與第二級 34 項環境敏感地區查詢項目，每項都要主管機關回文；雲林自訂的廢棄物與宗教審查要點都對嚴重地層下陷地區另設用水計畫書門檻，這一項先查。農業用地案還要過農業處那一關，送審門檻見下一節。山坡地案件依《非都市土地使用管制規則》第49條之1提專案小組，書件至少須附不得規劃作建築使用的評估資料與專業技師簽證。
農業處同意與回饋金：審查小組送審門檻、繳交基準與雲林已廢止的調增規定
依《農業發展條例》第10條，農業用地變更為非農業使用須先徵得農業主管機關同意，雲林由農業處辦理；位屬特定農業區、一般農業區、辦竣農地重劃地區或具爭議性者，送雲林縣政府農業用地變更使用審查小組審查。回饋金依《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》計收，以變更使用面積乘獲准變更當期公告土地現值再乘比率；變更為特定目的事業用地，供農（漁）業產製儲銷休閒設施為百分之三、其他事業設施為百分之五十，縣府核算後於異動登記前一次繳清。雲林原訂的調增規定已於 108 年 3 月 4 日廢止，現無縣自訂調增；山坡地範圍改繳山坡地開發利用回饋金，雲林縣自訂乘積比率為 6% 至 12%。
失敗代價與跨程序互卡：規費不退、核准函失效、廢止後逕為變更
規費分四級，從免附興辦事業計畫核准文件的每件 3,000 元到需提專案小組的 12,000 元，繳納後除溢繳誤繳外不退，退件即沉沒。第二種代價是時限：雲林縣自訂宗教審查要點要求核准後 3 個月內申請變更編定，廢棄物設施要點定核准函 6 個月內未申請土地變更即失效、3 年內須完工。第三種是被逕為變更：興辦事業計畫經廢止或失效，依《非都市土地變更編定執行要點》第12點得申請變更編定，尚未開發者縣府得逕為變更並通知所有權人。特定目的事業用地改作其他事業，依《非都市土地變更編定執行要點》第9點仍須重擬計畫報核。未依核定計畫使用，由《非都市土地使用管制規則》第5條的聯合取締小組查處並得按次處罰。
自我檢查清單
- 調出土地登記謄本標示部，核對使用分區與使用地類別，確認擬辦事業不在該用地容許使用項目內才走變更編定。
- 依《非都市土地變更編定執行要點》附錄一之二逐項取得各主管機關查詢回文，並裝入興辦事業計畫書。
- 農業用地案先電洽農業處農地利用科，確認是否落入特定農業區、辦竣農地重劃地區等須送審查小組的情形。
- 興辦事業計畫核准函到手後，把六個月免重複會審期限與縣自訂要點的申請時限寫進行事曆。
- 備齊《非都市土地使用管制規則》第28條書圖文件，向地政處地用科送件並繳納對應級距的規費。
- 收到縣府回饋金核算通知後於異動登記前一次繳清，再確認地用科已函請地政事務所登記。
- 山坡地案件另備不得規劃作建築使用的評估資料與專業技師簽證，並向農業處森林及保育科洽詢山坡地開發利用事項。
常見錯誤
- 拿到興辦事業計畫核准函就整地開工——用地類別未改寫前屬違反管制，依《非都市土地使用管制規則》第5條由聯合取締小組查處，核准計畫也可能被廢止。
- 把分區變更與變更編定混為一談，達 2 公頃的案件仍只備變更編定書件——會被要求改依《非都市土地開發審議作業規範》補土地使用計畫並走開發許可，書件全部重編。
- 以為回饋金在取得建照前才繳——非都市土地案件的節點是變更編定異動登記前，沒繳清地用科不會函請登記，整案停在最後一步。
- 宗教設施照舊申請變更為乙種或丙種建築用地——現行《非都市土地變更編定執行要點》第8點要求一律變更為特定目的事業用地，送錯類別直接補正退回。
- 興辦事業計畫核准後拖過縣自訂要點的申請時限——廢棄物設施核准函 6 個月失效、宗教設施 3 個月內須申請，逾期得重新報核。
- 跳過農業處直接向目的事業主管機關送興辦事業計畫——缺《農業發展條例》第10條的同意，核准文件無法敘明查核完成，地用科收件即補正退回。
官方參考資料
常見問題
雲林 農地變更編定 要多久
沒有法定總時程，時間多花在興辦事業計畫那一段。附錄一之二查詢回文要一個機關一個機關等，農業處案件若送審查小組又多一輪；地政處地用科收件後填審查表會辦，核准之日起六個月內送件可省掉已會審項目。雲林縣自訂要點對宗教案訂有縣府六個月內函復審查結果的規定，其他類型依各目的事業要點。
雲林 變更編定 規費 多少
依《雲林縣非都市土地申請變更編定規費收費標準》分四級：免附興辦事業計畫核准文件每件 3,000 元、應附核准文件免提專案小組 5,000 元、需提專案小組 12,000 元、經區域計畫委員會審議通過 10,000 元；依法徵收或撥用一併變更者免收。繳納後除溢繳或誤繳外不退還，溢繳可在 5 年內申請退還。回饋金與登記費另計。
雲林 特定農業區 農地變更 回饋金 會加收嗎
目前沒有縣自訂加收。《農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法》第6條允許縣市對特定農業區或辦竣農地重劃地區調增繳交比率，雲林縣曾於 106 年 7 月 20 日訂定調增處理規定，但已於 108 年 3 月 4 日廢止，現無有效調增規定，回饋金依辦法基準計算：變更為特定目的事業用地時，農（漁）業相關設施百分之三、其他事業設施百分之五十。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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