雲林縣抵押權設定登記實務：金融與民間抵押、線上申辦與塗銷

作者 Bo Wei・偉騰開發興業有限公司・發布 2026-09-14・更新 2026-09-14（由前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持）

雲林縣六個地政事務所自104年起同縣跨所收件，金融機構抵押權設定與塗銷另納入跨縣市試辦至115年12月31日。說明銀行抵押與民間借貸抵押在雲林窗口的申辦差異、數位櫃臺線上申辦，以及塗銷與預告登記的債權保全作法。

在雲林縣辦抵押權設定，最先碰到的問題往往不是文件，而是要送哪一所。全縣二十個鄉鎮市由斗六、斗南、虎尾、西螺、北港、臺西六個地政事務所分轄，自104年起同縣跨所收件，銀行對保後的設定案可就近送件，不必再繞回土地所在地的那一所。

金融機構抵押與民間抵押的差別在雲林更明顯：金融機構為權利人的設定、變更、讓與、塗銷，已納入內政部跨縣市試辦，延長至115年12月31日；民間借貸的抵押則不在試辦之列，仍須回到雲林縣內任一所辦理，債權契約與預告登記怎麼搭配，也要事先設計。

本篇以雲林縣的窗口、系統與公告為底，整理設定、變更、塗銷與部分塗銷的在地作法。偉騰開發興業由具地政士證照的承辦人搭配前臺東縣環境保護局局長領軍的團隊，從謄本查核到送件補正一路陪同，雲林各鄉鎮的地主與債權人都能免費書面初判。

雲林縣政府地政處與六所分轄：抵押權案件要送哪一所

雲林縣的地政主管機關是雲林縣政府地政處，設在斗六市雲林路二段515號，抵押權案件由斗六、斗南、虎尾、西螺、北港、臺西六所收件審查。

斗六所轄斗六市、古坑鄉、林內鄉、莿桐鄉；斗南所轄斗南鎮、大埤鄉；虎尾所轄虎尾鎮、土庫鎮、褒忠鄉；西螺所轄西螺鎮、二崙鄉、崙背鄉；北港所轄北港鎮、元長鄉、四湖鄉、口湖鄉、水林鄉；臺西所轄臺西鄉、東勢鄉、麥寮鄉。

內政部地政司載明104年起全國已實施同一縣市跨所收辦土地登記案件，因此麥寮的土地在斗六對保後，可直接在斗六所送設定案。要注意各所服務節奏不同：斗六所公告離峰時段為8:00至10:00與13:30至15:00，西螺所中午謄本櫃臺照常受理。

雲林抵押案型熱點：地價上調區、農地老屋擔保與陳年抵押

雲林的抵押案型跟著土地價值走。

115年1月1日公告的雲林縣公告土地現值與公告地價全縣上調，斗南鎮因小東市地重劃區開發完成、虎尾鎮因高鐵特定區與擴大都市計畫、斗六市因人文公園區段徵收而調幅較高，這些地區的建地是銀行設定與二胎評估最集中的標的。

全縣劃設6,952個地價區段，最高地價區段在斗六市大同路與愛國街交叉口，最低在四湖鄉離島工業區旁，同一筆借款在不同鄉鎮撐得起的擔保額度差距很大。

沿海與農業鄉鎮的常見案型則是農地與老屋擔保：謄本上還掛著已被合併銀行的最高限額抵押、父母時代的民間設定沒有塗銷，或被繼承人過世多年未辦繼承而先被斗六所這類登記機關公告列冊，這些都要在談借款前先從謄本清出來。

銀行抵押與民間抵押在雲林窗口的差別：跨縣市試辦與排除項目

同一筆雲林土地，抵押權人是銀行還是私人，能走的窗口完全不同。

金融機構為權利人的抵押權設定、內容變更、讓與及塗銷，屬於內政部跨縣市收辦登記案件的試辦項目，依內政部114年12月17日公告延長至115年12月31日，雲林縣政府地政處亦轉載；在臺北工作的口湖鄉地主向銀行借款，設定案可在臺北的登記機關臨櫃送件，不必回北港所。

民間借貸的抵押則被排除在外：私人為權利人的設定、塗銷都只能在雲林縣內的六所辦理，只是104年起同縣跨所收件，土地在四湖、人到斗六，一樣可在斗六所送件。另有7項自109年7月1日起正式跨縣市受理，預告登記與塗銷預告登記也在其中，可於全國任一登記機關臨櫃申請。

線上申辦動線：數位櫃臺、電子謄本與雲林縣自建查詢系統

雲林的抵押權案件可以拆成「線上先做」與「臨櫃送件」兩段。

內政部數位櫃臺自110年8月1日起提供全程及非全程網路申辦登記與線上繳納規費，112年11月1日起再新增18項全程網路申請登記項目，申請書可先線上產製，再帶到斗六或虎尾任一所送件；電子謄本系統與「雲林縣地政電傳全方位地籍資料查詢系統」則用來在對保前調謄本，確認他項權利部有沒有未塗銷的舊設定。

送件後可用「雲林縣地政案件辦理情形查詢」追蹤申辦進度、補正中案件與新舊地建號。虎尾所另推廣「地籍異動即時通」與電子產權憑證，登記完畢後3個工作天內建檔，債權人可線上免費查驗產權。雲林縣雲端聯合服務中心另整合地政事務所92項線上申辦。

在地審查重點與常見退補：印鑑、權狀、未辦繼承與救濟途徑

雲林六所審抵押案，最常卡住的不是契約條款，而是身分與權狀。義務人印鑑證明過期或印文與契約書不符、權狀遺失沒先辦補給、共有土地只由部分共有人出面、義務人已過世卻由子女直接持狀設定，在斗六、北港窗口都會被要求補正。

未辦繼承最麻煩：斗六所114年度未辦繼承公告載明，被繼承人死亡逾一年未辦繼承者，每年4月1日公告3個月並以雙掛號通知已知繼承人，逾期由縣地政機關列冊管理15年，這類土地要先辦妥繼承登記，抵押權才有設定的對象。

補正逾期被駁回時，可先向登記機關陳述意見；仍不服者，於處分達到之次日起30日內經由原登記機關向雲林縣政府提起訴願，由雲林縣政府行政處法制科承辦，期限以收受訴願書之日為準，不以郵戳為憑。

塗銷、部分塗銷與民間借貸的預告登記搭配：先後順序怎麼排

雲林的抵押權塗銷，銀行與民間走法不同。銀行房貸還清後，清償證明與塗銷同意書由金融機構出具，因屬跨縣市試辦項目，斗南鎮的房子可在外縣市登記機關辦塗銷；債權銀行已被合併時，向承受銀行申請清償證明即可。

民間借貸則相反，塗銷須債權人本人或其代理人到雲林縣內任一所辦理，債權人失聯或過世時塗銷就會停擺，借款當下就要把清償後配合塗銷的方式寫進契約。部分清償或農地分割後只保留一筆擔保，走部分塗銷或內容變更。

民間出借人保全債權的常見搭配是：先辦抵押權設定，再由所有權人同意就同一筆土地辦預告登記，限制未經債權人同意不得移轉；預告登記可在全國任一登記機關臨櫃申請，抵押權設定卻只能回雲林六所，順序與內容都要寫入債權契約。

在地事實對雲林地主與債權人的意義：三個先判斷的問題

把在地事實收攏，雲林地主與債權人有三件事可以先判斷。先看抵押權人是誰：銀行為權利人的設定與塗銷，在115年12月31日前可在全國任一登記機關臨櫃辦，人在外地的雲林地主不必特地回鄉；私人為權利人的案件只能在雲林六所辦，就選最近的一所。再看土地在哪個鄉鎮：115年公告土地現值上調且斗南、虎尾、斗六調幅較高，這些區域的二胎與最高限額空間較大，四湖沿海農地則要保守估。

最後認清民間借貸的保障靠登記與契約，不靠事後救濟：雲林縣不動產糾紛調處委員會受理的26款類型集中在土地法與土地登記規則等所列的登記與租用爭議，抵押債權本身的糾紛並不在列。設定前把謄本查清、契約寫全、預告登記同步辦妥，才是雲林出借人與地主都省事的做法。

自我檢查清單

• 對保前先從電子謄本或「雲林縣地政電傳全方位地籍資料查詢系統」調他項權利部，確認沒有已合併銀行或父母時代未塗銷的舊設定。
• 確認抵押權人身分：金融機構為權利人的設定與塗銷可在外縣市登記機關辦到115年12月31日，私人為權利人者只能在雲林六所送件。
• 依土地所在鄉鎮對照六所轄區，或利用同縣跨所收件就近選斗六、虎尾、北港等所，並挑斗六所公告的離峰時段前往。
• 義務人印鑑證明在有效期內、印文與抵押權設定契約書一致，權狀在手；共有土地由全體共有人或依法定方式出面。
• 被繼承人已過世的土地先辦妥繼承登記，用「雲林縣地政案件辦理情形查詢」的未辦繼承功能確認沒被公告列冊管理。
• 民間借貸備妥載明金額、利息、清償期與擔保範圍的債權契約，並同步規劃預告登記的申請順序與內容。
• 送件後追蹤「雲林縣地政案件辦理情形查詢」的補正中案件，登記完畢再以電子產權憑證線上查驗設定是否登載。

常見錯誤

• 以為民間抵押也能像銀行案在外縣市送件——私人為權利人的設定不在跨縣市試辦之列，白跑一趟還得回雲林六所重送。
• 沒先調謄本就跟銀行對保——他項權利部掛著已合併銀行的舊抵押，順位落後，撥款被銀行擱置。
• 義務人過世多年，子女直接持權狀來雲林各所設定——尚未辦理繼承登記會被退件，若已被公告列冊管理更耗時。
• 民間借款只簽借據，不辦設定也不辦預告登記——所有權人一旦移轉土地，債權人對那筆雲林土地毫無保全。
• 銀行合併後找不到原債權銀行就放著不塗銷——謄本上的陳年抵押在買賣過戶時被買方要求先處理，交易延宕。
• 收到補正通知逾期未補，又以郵戳日計算訴願期間——雲林縣政府以收受訴願書之日為準，逾30日即不受理。

官方參考資料

• 雲林縣政府地政處
• 內政部地政司：跨直轄市縣（市）收辦土地登記案件說明
• 內政部地政司數位櫃臺

常見問題

雲林 民間借錢 設定抵押 可以在外縣市地政事務所辦嗎

不行。內政部跨縣市收辦登記的試辦項目只涵蓋金融機構為權利人的抵押權設定、變更、讓與和塗銷，私人出借的抵押不在其中，必須到雲林縣內的斗六、斗南、虎尾、西螺、北港、臺西任一所辦理。好處是104年起同縣跨所收件，土地在麥寮、人在斗六，也能在斗六所送件；預告登記則可在全國任一登記機關臨櫃申請。

雲林 房貸 還清 抵押權塗銷 要回土地所在的地政所嗎

不用。

以金融機構為抵押權人的塗銷屬跨縣市試辦項目，依內政部114年12月17日公告延長至115年12月31日，雲林縣政府地政處亦轉載，所以在外縣市工作的雲林屋主可在當地登記機關臨櫃辦塗銷；回雲林辦則六所都收。

要帶的是銀行出具的清償證明與塗銷同意書、權狀與身分證明，債權銀行已被合併時向承受銀行申請即可。

雲林 抵押權設定 被地政事務所退件 補正期限過了 怎麼辦

先在補正通知載明的期限內補齊，雲林各所受理補正後會續辦。

若逾期被駁回，可先向該登記機關陳述意見說明原因；仍不服駁回處分，於處分達到之次日起30日內繕具訴願書，經由原登記機關向雲林縣政府提起訴願，幕僚作業由行政處法制科承辦，電話05-5522956，期限以收受訴願書之日為準而非郵戳日。

雲林抵押案免費初判

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