同一塊農地，新制租約與三七五租約是兩套完全不同的規則
民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行後訂立的農地租約回歸契約自由，租期、租金、終止都由雙方約定；在那之前依《耕地三七五減租條例》訂立並登記的租約，租金上限、六年最短租期、終止事由與補償、期滿續訂全部受法律拘束，還有公所耕地租佃委員會與登記程序要走。偉騰由前臺東縣環境保護局局長領軍，先判斷手上的租約是哪一制，再處理擬約、登記、公證、終止與補償計算，並把出租對農保、農用證明與所得稅的影響一次算清。
《農業發展條例》第20條是農地租約的分水嶺：民國八十九年一月四日修正施行後訂立的農業用地租賃契約依本條例，不適用《耕地三七五減租條例》；修正施行前已依減租條例訂約者，權利義務、續約、修正與終止悉依該條例。第21條讓新制租約的租期、租金及支付方式由雙方約定，不受《土地法》相關限制，租期逾一年未訂立書面契約也不因此視為不定期租賃；定有期限者期限屆滿租賃關係即消滅，約定得於期限屆滿前終止者應於六個月前通知，約定期限未達六個月者十五日前通知，未定期限者雙方得隨時終止但應於六個月前通知。第22條再排除出租人收回時給付承租人補償金的規定。新制的重點不在法律限制，而在契約有沒有把該寫的寫進去。
三七五租約則完全相反。《耕地三七五減租條例》第2條把地租上限定在主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，第5條規定租期不得少於六年，第14條禁止預收地租與押租，第15條給承租人優先承受權，第16條要求承租人自任耕作、轉租者租約無效。第17條限定租期未滿只有五種終止事由，因編定或變更為非耕地終止時要給付土地改良費用、未收穫農作物價額，以及終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一的補償；第19條規定期滿時出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活或承租人因收回失其生活依據者不得收回自耕，第20條要求承租人願續租者應續訂租約。依內政部地政司公告，仍有兩萬多件三七五租約登記在案，多數是繼承下來的祖產。
偉騰把農地租約當成一份會影響其他證照的文件來擬：承租人要拿它去農會加農保，三七五減租耕地以外的承租契約原則上要經法院或民間公證人公證；地主要用它證明農地仍作農業使用以維持田賦與農用證明；光電或設施承租更要把復原義務與容許名義寫清楚。前臺東縣環保局長領軍的團隊先依第20條判斷適用法律，新制案件協助擬約、公證與登記，三七五案件依減租條例與《耕地三七五租約清理要點》處理終止、補償、續訂與公所登記期限，並就租金所得稅、農保資格與農用證明的連動提供書面評估。
服務重點
- 先看訂約日期，再決定適用哪一套法律：《農業發展條例》第20條以民國八十九年一月四日修正施行為界：之後訂立的農業用地租賃契約依本條例並回歸《土地法》、《民法》補充，不適用《耕地三七五減租條例》；之前已依減租條例或其他法律訂約者，除雙方另有約定外，租約的權利義務、續約、修正及終止悉依原法律。第29條也規定耕地依《農業發展條例》經營者從其規定。實務上第一步是調出租約與公所登記資料，確認訂約時點與有無辦竣三七五登記，再決定走契約自由還是減租條例程序。
- 新制租約的三件事：期限、通知、書面：《農業發展條例》第21條讓租期、租金與支付方式自由約定，定有期限者屆滿即消滅、不必通知；但若約定期限屆滿前可終止，終止應於六個月前通知，約定期限未達六個月者於十五日前通知；未定期限的租約雙方得隨時終止，仍須六個月前通知。條文沒有強制書面，只規定租期逾一年未立書面不適用《民法》第422條視為不定期租賃的規定。書面租約真正的價值在下游：承租人以租約向農會申請農保，三七五減租耕地以外的承租契約原則上要經公證，除向公共機關承租、經主管機關備查或農會查證備查三種例外。
- 三七五租約的終止只有五種門，補償有三項：《耕地三七五減租條例》第17條第1項規定租期未屆滿前，非有承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、經依法編定或變更為非耕地使用五種情形不得終止。因編定或變更為非耕地終止者，出租人應給付承租人改良土地所支付未失效能部分的費用、尚未收穫農作物的價額，以及終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。第19條規定期滿時出租人不能自任耕作、收益足以維持一家生活或承租人因收回失其家庭生活依據者不得收回自耕；為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段耕地者不受第二種限制，且準用第17條第2項補償承租人。網路上常把「補償公告現值三分之一」誤寫成地價三分之一，或把期滿收回與租期中終止的補償混在一起。
- 三七五租約的每一步都要向公所登記，而且有期限：《耕地三七五減租條例》第6條要求耕地租約以書面為之，訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記。《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條規定應於登記原因發生日起三十日內向當地鄉鎮市區公所申請，一方不會同時另一方得敘明理由單獨申請，公所通知他方於二十日內提出書面意見。第4條列出十二種應辦變更登記的情形，包括出租人轉讓或出典、出租人或承租人死亡由繼承人承受、收回一部、耕地分割合併、一部經編定為非耕地等；逾六個月未申請者公所通知二十日內申請，屆期由公所逕行登記。《耕地三七五租約清理要點》第七點另規定期滿申請終止或續訂登記應於期滿翌日起四十五日內為之，雙方均未申請者公所逕為註銷登記並公告三十日。
- 出租之後，農保、農用證明與所得稅一起變：農地租金是綜合所得稅的租賃所得，依財政部每年訂定的財產租賃必要損耗及費用標準，農地出租人負擔水費者減除36%、不負擔水費者減除3%，一般土地只能減除當年度地價稅；承租人取得的三七五租約終止補償費屬變動所得，依《所得稅法》第14條第3項得僅以半數作為當年度所得。承租人要以租約加農保，承租三七五減租耕地平均每人○‧二公頃、承租其他農業用地林地○‧四公頃或其餘農業用地○‧二公頃是門檻。地主這端，農地只要繼續作農業使用就維持田賦與農用證明的認定，出租給非農業使用者則會失去這些資格。租約條款要同時服務三方的法規需求。
常見痛點
- 祖傳農地上掛著父親那一代簽的三七五租約，想收回卻不知道能不能、要付多少
- 青農要租我的地，農會說租約要公證才能加農保，不知道條款怎麼寫才對雙方都好
- 光電業者拿來一份二十年租約，只講租金，沒講復原、稅單和農保會怎麼變
- 承租人過世由子女繼續耕作，公所說租約要變更登記，逾期會被逕為登記
- 三七五租約期滿，出租人與承租人各說各話，公所調解要準備什麼
交付項目
- 租約性質判定與適用法律說明書面
- 新制農地租賃契約定稿與公證文件
- 三七五租約登記申請卷（訂立、變更、終止或續訂）
- 三七五終止補償計算表與依據
- 租約對農保、農用證明與稅務的影響評估
建議準備文件
- 土地登記謄本、地籍圖謄本與土地使用分區證明
- 既有租約正本、公所租約登記資料或三七五租約登記簿
- 出租人與承租人身分證明；繼承案件另附繼承系統表與戶籍謄本
- 耕作現況照片、地租繳付紀錄或積欠證明
- 擬出租用途的計畫資料（作物、設施、光電或休閒農業）
法規依據
- 《農業發展條例》第3條、第20條、第21條、第22條（農業用地租賃定義、新舊制分流、租期租金與終止通知、出租人收回不適用補償金規定）
- 《耕地三七五減租條例》第2條、第5條、第6條、第14條、第15條、第16條（租金上限、最短租期、書面與登記、禁預收押租、優先承受、自任耕作）
- 《耕地三七五減租條例》第17條、第19條、第20條、第26條（終止事由與補償、期滿收回限制、續訂、公所調解與縣市調處）
- 《臺灣省耕地租約登記辦法》第2條、第3條、第4條、第6條（三十日內登記、訂立與變更文件、十二種變更情形、終止登記文件）
- 《耕地三七五租約清理要點》第三點、第七點、第九點（單獨申請登記、期滿四十五日內申請、終止事由）
- 《所得稅法》第14條（租賃所得計算、三七五終止補償費以半數計入）
細項業務全覽
- 農地租約新舊制判斷
- 新制農地租賃契約擬約
- 農地租約公證安排
- 三七五租約訂立與換訂登記
- 三七五租約變更登記（繼承、轉讓、分割）
- 三七五租約終止登記
- 三七五終止補償計算
- 三七五租約期滿續訂或收回評估
- 耕地租佃委員會調解調處準備
- 農地出租農保資格評估
- 農地租金所得稅試算說明
- 出租種電或設施租約條款審閱
全台在地辦理
常見問題
農地出租一定要簽書面契約嗎？要多久前通知才能終止？
《農業發展條例》第21條沒有強制新制農地租約以書面訂立，只規定租期逾一年未訂立書面契約者不適用《民法》第422條，也就是不會因此變成不定期租賃。終止通知的規定是：定有期限者期限屆滿租賃關係消滅，不必通知；若約定得於期限屆滿前終止，應於六個月前通知他方，約定期限未達六個月者應於十五日前通知；未定期限的租約雙方得隨時終止，但應於六個月前通知。書面租約的實益在於承租人申請農保、農用證明與補助時都需要，且三七五減租耕地以外的承租契約原則上要經公證。
三七五租約的租金可以收多少？期限最短幾年？
《耕地三七五減租條例》第2條規定地租不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五，原約定超過者減為千分之三百七十五、不及者不得增加；第14條禁止出租人預收地租及收取押租。第5條規定租佃期間不得少於六年，原約定超過六年者依原約定。這些限制只適用於民國八十九年一月四日《農業發展條例》修正施行前依減租條例訂立的租約；之後訂立的新制租約，租期、租金及支付方式由雙方約定。
三七五租約怎麼終止？要補償承租人多少？
租期未屆滿前，《耕地三七五減租條例》第17條第1項只允許五種終止事由：承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力繼續一年不耕作、耕地經依法編定或變更為非耕地使用。因最後一種事由終止時，第17條第2項要求出租人給付承租人改良土地所支付未失效能部分的費用、尚未收穫農作物的價額，以及終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。期滿時出租人為擴大家庭農場經營規模收回自耕者，依第19條第3項準用同一補償規定。終止依第18條應於收益季節後次期作業開始前為之。
三七五租約期滿，地主可以直接收回自己種嗎？
不一定。《耕地三七五減租條例》第19條第1項規定期滿時有三種情形出租人不得收回自耕：出租人不能自任耕作、出租人所有收益足以維持一家生活、出租人因收回致承租人失其家庭生活依據；出租人為擴大家庭農場經營規模收回同一或鄰近地段的耕地，不受收益足以維持一家生活這一款限制，但仍要補償承租人。第20條規定承租人願繼續承租者應續訂租約。《耕地三七五租約清理要點》第七點要求終止或續訂登記於期滿翌日起四十五日內申請，雙方均未申請者公所逕為註銷登記並公告三十日。發生爭議依第26條先由公所耕地租佃委員會調解，不成立者由縣市耕地租佃委員會調處。
農地租金要繳稅嗎？三七五終止拿到的補償費呢？
要。農地租金是《所得稅法》第14條第1項第5類的租賃所得，計算時依財政部每年訂定的財產租賃必要損耗及費用標準減除費用：農地出租人負擔水費者減除36%，不負擔水費者減除3%；一般土地只能減除當年度繳納的地價稅。所得稅法查無農地租金免稅的規定。承租人因出租人收回耕地取得的三七五租約終止補償費，依第14條第3項屬變動所得，得僅以半數作為當年度所得、其餘半數免稅，但這筆錢不在扣繳範圍，要自行申報為其他所得。
農地租約與三七五租約處理的統籌費用怎麼算？
費用依租約性質、是否涉及公證與公所登記、三七五終止或續訂的爭議程度、以及是否需要農保、農用證明與稅務的整合評估而不同，我們在了解案情後個別說明，不公開於網站。第一次諮詢請先提供地號、既有租約或公所登記資料、雙方目前的想法，我們會先做免費書面初判，說明適用哪一套法律、可行的處理路徑與要備的文件，再談是否委託。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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