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抵押權設定代辦：抵押設定・抵押權塗銷・貸款抵押登記

定義:抵押權設定登記是債務人以不動產擔保債權，向地政事務所登記他項權利的程序；清償後須辦塗銷。

不動產貸款、還清，抵押的設定與塗銷都要辦。

由具地政士證照的本所辦理抵押權設定、變更與塗銷登記。配合銀行貸款設定、債務清償後的抵押塗銷，把不動產的擔保權利辦得清楚，確保後續處分順暢。

重點速覽

偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的抵押權設定與塗銷登記，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。

服務項目
抵押權設定與塗銷登記:
  • 抵押權設定登記
  • 抵押權塗銷登記
  • 最高限額抵押設定
  • 二胎設定評估
  • 抵押權內容變更
  • 債權讓與登記
  • 清償證明申請
  • 塗銷同意書處理
承辦公司
偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
服務範圍
全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
法規依據
  • 《民法》物權編（抵押權）
  • 《土地登記規則》
  • 《土地法》
  • 《地政士法》
應備文件
  • 不動產登記謄本
  • 當事人身分
  • 印鑑證明
  • 貸款或借貸契約（視案件）
  • 清償證明（塗銷時）
常見退件與誤判
房貸清償後沒辦塗銷;私人借款只簽借據不設定抵押;設定文件與銀行撥款時程沒對上
諮詢方式
加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。

抵押權登記解決的是「擔保權利與登記簿一致」的問題：向銀行或私人借款要辦設定，債務清償要辦塗銷，債權額、義務人或擔保品變動要辦內容變更——三種案型走三套文件與程序。先分清楚案件在哪一型、誰要出面、備哪些文件，登記才能一次到位。

最大的錯誤直覺是「貸款還清，抵押自然就消失」——登記簿不會自己更新，塗銷要備妥清償證明與塗銷同意文件，向地政事務所申辦才會消滅；最高限額抵押擔保的是一定範圍內持續發生的債權，更不是還一筆就了結。

抵押掛在謄本上一天，買方與銀行就把它當真實負擔一天。

偉騰以地政士證照承辦設定、塗銷與內容變更全案型：先調閱不動產登記謄本核對擔保現況，再依案型列文件清單、對準銀行撥款或債權人出件的時點，送件後追蹤到登記完成。創辦人為前臺東縣環保局長，把公部門審件的嚴謹帶進每一件登記——文件一次備齊，不讓案子在補正裡空轉。

LINE 諮詢

把抵押權設定的資料傳過來，先免費書面初判。

傳什麼
  • 地號或地籍謄本手機拍照即可
  • 現場照片或位置圖看得出現況就好
  • 公文、裁處書或既有文件若有
多久回
週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
下一步
  1. 免費書面初判
  2. 約時間細談
  3. 委任代辦

先傳資料做初判，需要時再約時間細談

加 LINE 諮詢抵押權設定，偉騰專業代辦

服務重點

  • 塗銷不辦，清償等於沒發生：登記簿只認登記不認事實：貸款還清但塗銷登記沒辦，謄本上抵押權照樣存在，買方出價、銀行核貸都會把它當真實負擔。備妥債權人的清償證明與塗銷同意文件即可向地政事務所申辦，拖越久文件越難湊齊。
  • 設定時點要咬住撥款：銀行貸款的抵押設定須與對保、撥款時序咬合——設定登記完成是撥款前提，文件慢一步，撥款就延一步。本所依《土地登記規則》備齊設定契約與印鑑文件，配合銀行時程一次送件，不讓買賣交屋連環誤點。
  • 私人借貸，順位就是保障：私人間借款設定抵押才有不動產擔保，且要先查謄本確認前面有幾個順位、擔保餘額多大——二胎的風險全在順位。本所先做擔保狀態查核，再談債權額與最高限額的寫法，讓擔保真的擔得住。
  • 登記審查只認文件一致性：地政事務所審登記案，核的是義務人身分、印鑑證明與契約內容三者一致——姓名、住所一字之差就是一張補正通知。送件前把謄本、身分文件與契約逐欄核對，是一次過件、如期撥款的關鍵。
  • 內容變更不登記不算數：債權額增減、義務人變更、擔保品替換，都要辦抵押權內容變更登記，登記簿沒改，對外就主張不了。債權讓與後抵押權隨同移轉，同樣要向地政事務所辦理變更，權利才接得上手。

速查表

主管機關內政部為土地登記中央主管機關（內政部地政司）；抵押權設定、變更與塗銷登記由不動產所在地縣市政府地政局（處）所屬地政事務所審查登載。
法規依據《民法》第758條、第860條、第881條之1；《土地登記規則》第111條、第143條、第145條；《土地法》第76條、第78條。
誰要辦以不動產向銀行貸款者、貸款還清要塗銷抵押者、私人借貸需設定抵押的債權人與債務人，以及債權額、義務人或擔保品變動要辦內容變更者。
受理窗口與層級向不動產所在地地政事務所送件；設定案配合銀行對保與撥款時點，塗銷案由所有權人或委託地政士持債權人文件申辦，多數銀行不代辦。
審查期限登記機關收件審查，文件不符者通知於接到通知書之日起十五日內補正，逾期駁回；各類案件處理期限由登記機關依規定訂定。
有效期與展延抵押權不因清償自動消滅，登記簿只認登記，須辦塗銷才除去；最高限額抵押擔保一定範圍內持續發生的債權，並非還一筆即了結。
應備文件不動產登記謄本、當事人身分證明與印鑑證明、抵押權設定契約書或借貸契約（設定時）、債權人清償證明與塗銷同意文件（塗銷時）。
規費依據設定登記費由權利人按權利價值之法定比例繳納（土地法第76條）；塗銷登記免繳登記費（第78條）；內容變更除價值增加部分外免納。
線上系統或表單抵押權設定契約書與塗銷申請書可在內政部地政司數位櫃臺下載；謄本用地政電子謄本系統核對順位；網路申請項目依中央地政機關公告。
最常見退件原因義務人姓名、住所與印鑑證明、契約內容三者不一致；清償證明或塗銷同意文件缺漏；債權銀行合併後出具單位對不上；增加債權額未附後順位權利人同意。
前置與後續許可前置：調謄本核對前順位與擔保餘額、銀行對保、私人借貸的債權額與最高限額約定；後續：清償後塗銷、債權讓與或擔保品替換的內容變更登記。
偉騰承辦範圍從擔保狀態查核與案型初判、設定或塗銷文件備齊、配合銀行撥款時點送件、補正回覆，到登記完成與謄本核對交付；私人借貸協助訂定設定內容。

辦理流程與時程

  1. 擔保狀態查核
  2. 設定/塗銷辦理
  3. 銀行流程配合
  4. 完成交付
抵押設定辦理流程圖:擔保狀態查核、設定/塗銷辦理、銀行流程配合、完成交付
抵押設定辦理流程圖(共 4 個階段)

法規依據(條號)

法規條號重點
民法第758條、第860條、第881條之1不動產物權依法律行為設定、變更非經登記不生效力，並應以書面為之；普通抵押權擔保特定債權，就抵押物賣得價金優先受償；最高限額抵押權就一定範圍內之不特定債權在最高限額內設定，所擔保債權以一定法律關係或票據所生者為限。
土地登記規則第26條、第27條、第34條、第40條、第41條、第56條、第70條之1、第111條、第143條、第145條抵押權設定由權利人與義務人會同申請，抵押人非債務人時契約書應經債務人簽章；塗銷登記得由他項權利人、原設定人或利害關係人單獨申請；義務人親自到場或以一年內印鑑證明等替代；網路申請分全程與非全程，項目由中央公告；不符者十五日內補正。
土地法第76條、第78條設定登記由權利人按權利價值之法定比例繳納登記費，他項權利內容變更除價值增加部分外免納；塗銷登記免繳納登記費。

抵押權設定／塗銷／內容變更：文件與規費對照表

登記種類應備文件誰申請登記費法源
設定登記登記申請書、抵押權設定契約書、所有權狀、雙方身分證明、義務人印鑑證明或親自到場；抵押人非債務人時契約書與申請書須經債務人簽章抵押權人與所有權人會同申請由權利人按權利價值之法定比例繳納土地登記規則第26條、第34條、第40條、第41條、第111條；土地法第76條第1項
塗銷登記登記申請書、他項權利證明書、債權清償證明或塗銷同意書、申請人身分證明得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人單獨申請免繳納登記費土地登記規則第27條第8款、第143條、第145條；土地法第78條第4款
內容變更登記登記申請書、變更契約書、他項權利證明書、雙方身分證明與印鑑證明抵押權人與所有權人會同申請除權利價值增加部分依比例繳納外，免納登記費土地登記規則第26條、第34條；土地法第76條第2項
網路申請依中央地政機關公告之網路申請登記項目，分全程與非全程網路申請依公告項目得於收件前線上繳費或收件後繳納土地登記規則第70條之1、第70條之6

資料來源:土地登記規則第26條、第27條、第34條、第40條、第41條、第70條之1、第70條之6、第111條、第143條、第145條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw

普通抵押權與最高限額抵押權

比較項目普通抵押權最高限額抵押權法源
定義債權人對債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，就賣得價金優先受償債務人或第三人提供不動產，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權民法第860條、第881條之1第1項
擔保的債權設定時已特定之債權由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利，額度以最高限額為上限民法第881條之1第1項、第2項
常見情境私人一次性借貸、特定買賣價金銀行循環授信、長期往來交易依民法第860條、第881條之1之定義
設定時要寫清楚債權額、利息、清償日期最高限額、擔保債權範圍（法律關係）、確定期日民法第881條之1
塗銷債務清償等權利消滅事由發生後申請塗銷擔保債權確定並清償後申請塗銷土地登記規則第143條、第145條

資料來源:民法第860條、第881條之1 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw

官方書表、申辦入口與法規

費用怎麼組成

費用分兩塊：法定規費依土地法第76條，設定登記由權利人按權利價值之法定比例繳納登記費並繳書狀費，內容變更除價值增加部分外免納，塗銷登記依第78條免繳登記費；本所擔保狀態查核、契約與文件備齊、配合撥款時點送件之服務費於免費書面初判後以書面報價。

審查端觀點

  • 抵押權關係到產權是否乾淨——貸款還清務必塗銷，否則處分會卡關。
  • 抵押設定要配合貸款撥款流程，時點與文件須精準。

常見錯誤與退件原因

  • 房貸清償後沒辦塗銷——多年後要賣屋，謄本上抵押還在，交易停下來等銀行補文件
  • 私人借款只簽借據不設定抵押——債務人脫產時求償無門，債權淪為無擔保的普通債權
  • 設定文件與銀行撥款時程沒對上——對保完卡在補正，撥款延宕、交屋連環誤點
  • 二胎設定前沒查前順位擔保餘額——受償順位輪不到自己，擔保形同虛設
  • 債權讓與、擔保品替換沒辦變更登記——登記簿與實際權利脫節，主張權利時反被質疑

常見痛點

  • 房子要過戶了，代書說謄本上還掛著一筆很久以前的抵押
  • 銀行說設定辦好才能撥款，我不知道文件要去哪裡辦
  • 朋友要跟我借錢說拿房子擔保，我不知道怎麼保障自己
  • 當年的債權銀行被合併了，塗銷文件不知道找誰開
  • 爸媽房子上有一筆看不懂的最高限額抵押，不知道還有沒有效

交付項目

  • 抵押權設定/塗銷登記完成
  • 產權擔保狀態確認
  • 相關文件辦理
  • 處分可行性說明

建議準備文件

  • 不動產登記謄本
  • 當事人身分、印鑑證明
  • 貸款或借貸契約（視案件）
  • 清償證明（塗銷時）

法規依據

  • 《民法》物權編（抵押權）
  • 《土地登記規則》
  • 《土地法》
  • 《地政士法》

細項業務全覽

  • 抵押權設定登記
  • 抵押權塗銷登記
  • 最高限額抵押設定
  • 二胎設定評估
  • 抵押權內容變更
  • 債權讓與登記
  • 清償證明申請
  • 塗銷同意書處理
  • 私人借貸設定
  • 抵押權變更配合
  • 設定順位協調
  • 擔保品替換登記

官方參考資料

全台在地辦理

常見問題

貸款還清了，銀行會幫我辦塗銷嗎？

多數銀行只出具清償證明與塗銷同意文件，塗銷登記要由所有權人自己或委託地政士向地政事務所申辦。文件放著不辦，抵押就一直掛在謄本上。本所代辦時會先核對文件效力與謄本現況，一次送件完成塗銷。

設定和塗銷的代辦費用怎麼算？

費用在了解案情後個別說明，不在網站公開——設定金額、案型（設定、塗銷、變更）、文件齊備程度與是否要配合銀行時程，工作量差異很大，公版報價對您不一定公平。法定規費依公告計收，委任前會一併列明。

塗銷登記大概要多久？

文件齊備後的登記作業以工作天計，不是以月計；真正花時間的是前置——向債權人調清償證明、補印鑑證明、確認謄本現況。本所收件先盤點缺什麼，把等文件的時間壓到最短，並隨時回報進度。

債主是私人不是銀行，人過世了怎麼塗銷？

債權人死亡時，塗銷要由其全體繼承人出面配合，實務上常卡在繼承人難尋或不願用印，必要時另有法定程序可處理，不在本所業務範圍。本所會先查登記名義人與繼承關係，評估協商與法律途徑再定塗銷路線，不讓抵押變成永遠的登記。

親戚朋友之間借錢，也適合辦抵押設定嗎？

適合，而且越是熟人越該辦。親友間借貸設定抵押後，債權就有不動產擔保與登記順位，將來有爭議時登記簿就是證據。本所會協助把債權額、清償方式在設定內容寫清楚，讓情分歸情分、權利歸權利。

抵押權的內容可以事後修改嗎？

可以，債權額增減、期限調整、義務人或擔保品變更，都循抵押權內容變更登記辦理；增加債權額時，地政事務所會檢視後順位權利人的權益，可能需要其同意文件。本所先看謄本上的順位結構，再列這件變更要備的文件。

抵押權設定一定要本人親自到場嗎？

不一定要本人到地政事務所，但本人的文件一定要到位。

依《土地登記規則》與《地政士法》，抵押權設定可委託地政士代理送件，登記義務人（提供不動產的所有權人）須提供身分證明文件與印鑑證明，並在抵押權設定契約書上用印，地政事務所審查時核的是義務人身分、印鑑證明與契約內容三者一致，姓名或住所一字之差就是一張補正通知。

銀行貸款案還要配合對保與撥款時序。本所先核對謄本與身分文件，再帶著整套文件一次送件。

抵押權設定要去哪裡辦、找誰辦？

向不動產所在地的地政事務所申辦。依《土地登記規則》，抵押權是登記在土地與建物登記簿上的擔保權利，設定、內容變更與塗銷都要向地政事務所送件登記才算數，不是簽了借據就有擔保。

送件前可先透過全國地政電子謄本系統調閱謄本，確認所有權人、前順位抵押與擔保餘額；銀行貸款案要配合對保與撥款時序，私人借貸則由雙方委託辦理。本所以地政士證照承辦設定、塗銷與內容變更全案型，對準撥款時點送件到登記完成。

找代書辦抵押權設定，流程怎麼走？

五個步驟。

一、地政士先調閱不動產登記謄本，核對所有權人、前順位抵押與擔保現況；二、確認案型是一般抵押或最高限額抵押，把債權額、債務人、清償方式寫進抵押權設定契約書；三、備齊義務人身分文件與印鑑證明，銀行案配合對保；四、依《土地登記規則》向地政事務所送件，補正到登記完成；五、以登記完成的謄本作為銀行撥款前提，或交付私人債權人留存。

本所收件時先列文件清單與時程表，對準撥款或交屋時點，避免連環誤點。

最高限額抵押權和一般抵押權差在哪裡？

差在擔保的債權範圍。

一般抵押權擔保的是一筆已確定的債權，還清後即可備妥清償證明與塗銷同意文件辦塗銷；最高限額抵押權依《民法》物權編，擔保的是一定範圍內持續發生的債權，只要在限額內，之後陸續發生的借款都在擔保範圍，所以不是還一筆就了結。

謄本上看到一筆看不懂的最高限額抵押，要先向債權人確認擔保餘額與是否仍有債權，再決定塗銷或變更。本所辦抵押權設定時會先講清楚兩種寫法的差別，塗銷時也先核對擔保狀態再送件。

辦二胎抵押設定前，要先查什麼？

先查順位與前面的擔保餘額。

二胎就是次順位抵押權，依《民法》物權編，抵押權以登記先後定順位，前順位受償後有剩才輪到後順位，所以要先透過全國地政電子謄本系統調閱謄本，確認前面有幾個順位、各自的債權額或最高限額多大，再對照不動產價值判斷擔保夠不夠。

私人借款只簽借據不設定抵押，債務人脫產時債權只是無擔保的普通債權，更談不上順位。本所先做擔保狀態查核，再談債權額與最高限額的寫法，讓抵押權設定真的擔得住。

抵押權設定被退件補正，常見原因有哪些？

最常見的是文件彼此不一致。

地政事務所依《土地登記規則》審查抵押權設定案，核的是義務人身分、印鑑證明與契約內容三者一致，姓名、住所或地號建號一字之差，就會收到補正通知；其次是印鑑證明與契約用印不符、謄本現況與契約記載不符、債權額或擔保範圍漏填。

銀行案一旦卡在補正，撥款就延後，買賣交屋跟著連環誤點。本所送件前把謄本、身分文件與契約逐欄核對，讓抵押權設定一次過件，補正通知也由本所接手回覆。

設定抵押權要登記嗎？

要。

民法第758條規定不動產物權依法律行為而設定或變更者，非經登記不生效力，且應以書面為之；只簽借據或私下約定而未向地政事務所辦理抵押權設定登記，債權人就沒有抵押權，也不會有優先受償順位。

設定登記由抵押權人與所有權人會同申請（土地登記規則第26條），登記費由權利人按權利價值之法定比例繳納（土地法第76條）。順位以登記先後為準，越早登記越前面。

抵押權設定要幾天？

法規沒有全國統一的辦畢天數，各地政事務所依土地登記規則第61條就各類案件訂定處理期限並依收件次序辦理；影響時程的是補正：文件不符時登記機關會通知於接到通知書之日起十五日內補正（第56條），逾期未補正則駁回（第57條）。

文件齊備、義務人親自到場或附一年內印鑑證明（第40條、第41條）的案件，通常以工作天計；配合銀行撥款時，建議先確認對保與送件日期。

抵押權內容變更需要登記哪些文件?

內容變更（如變更債權額、利息、清償日期或擔保範圍）與設定登記同為權利人與義務人會同申請的案件，依土地登記規則第34條應提出登記申請書、變更契約書等登記原因證明文件、他項權利證明書與雙方身分證明，義務人親自到場或依第41條檢附印鑑證明。

登記費依土地法第76條第2項，除權利價值增加部分外免納。若涉及後順位權利人利益，實務上會要求其同意文件，送件前應先調謄本核對順位。

如何線上設定抵押權?

土地登記規則第70條之1將網路申請土地登記分為全程網路申請與非全程網路申請，可網路申請的登記項目由中央地政機關公告；依第70條之3，申請書電子文件須以電子簽章方式辦理，非全程案件仍須把書面文件送到地政事務所後收件（第70條之5），登記規費可於收件前線上繳費（第70條之6）。

抵押權設定是否列入公告項目、需不需要當事人憑證，送件前可向標的所在地地政事務所確認；偉騰會依案型選擇最省時的送件方式。

聯絡偉騰開發興業

統一編號：90801410｜LINE：加 LINE「偉騰開發」傳資料（免費書面初判；初判後再約時間細談；謝清泉 總經理主持）｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。 創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務全台 22 縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。

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