簽名之前,先讓懂產權的人把關。
買賣、營造、委建、租賃、合建等契約金額大、期間長,一個條款就可能影響重大。本所以地政與法律背景協助撰擬、審閱契約,核對產權與條款風險,複雜法律爭點由配合律師把關。
一份不動產或工程契約要把關,先拆成三層看:標的——產權與謄本相符嗎;對價——價金、付款與點交怎麼綁;風險分配——變更、遲延、違約與保固誰來扛。買賣、營造、委建、租賃、合建各有致命條款,拿同一套範本套所有交易,正是風險的起點。
「制式合約大家都這樣簽」是簽約桌上最常見的誤判。定型化契約雖受《消費者保護法》規範,條款仍常偏向提供的一方,更不會替您核對抵押、租賃、共有這些藏在謄本裡的負擔;等到交屋、請款或解約才發現條款咬人,爭執的代價遠高於簽前審閱。
偉騰的審閱從產權做起:調閱登記謄本,核對地號、面積、權利範圍與他項權利,再逐條標註模糊與不利條款、附上替代文字;複雜法律爭點由配合律師把關。創辦人以前臺東縣環境保護局局長的審件經驗立下紀律——每一句條文,都當作將來會被拿出來對質的證據來讀。
服務重點
- 謄本是契約的測謊器：簽約前調閱標的最新登記謄本,核對所有權人、地號面積與抵押、查封等他項權利;對方口頭承諾的一切,以登記為準。產權對不上,價金條款寫得再漂亮也是空的。
- 付款要綁住移轉進度：買賣價金的交付,須與產權移轉、塗銷負擔、點交進度環環相扣;先付款後辦事的架構,等於把主導權整組讓給對方。條款設計的核心只有一句:每筆錢付出去,都要換回對應的權利進度。
- 工程契約贏在變更條款：營造與委建的爭議多半不在原約價金,而在追加變更、工期展延與遲延罰則怎麼算。簽約時把變更程序、計價基準與驗收標準寫進條文,比事後主張「當初口頭講好」有力得多。
- 合建借名是高風險區：合建涉及產權移轉時點與履約保全,借名登記涉及出名人擅自處分的風險,都是高爭訟類型。這類契約不是審閱等級,而是架構設計等級,必要時由配合律師就爭點把關,再決定簽或不簽。
- 用對質視角讀每一條：本所讀約的方法,是把條款放進「將來發生爭議,法院或調處機關會怎麼解讀」的場景測試:文義是否只有一種讀法、舉證由誰負擔、程序能否執行。經得起對質的契約,才算把關完成。
常見痛點
- 對方拿出厚厚一疊合約催我簽,我一條都看不完,更不知道哪一條會咬人
- 上次的工程款被追加項目吃掉,這次發包不想再吃同樣的悶虧
- 親友間的借名、合建全靠信任,總覺得哪天會出事,想先補一道保險
- 仲介一直說合約是公版不能改,我半信半疑,又說不出哪裡有問題
- 急著簽約怕錯過機會,又怕一簽下去就後悔莫及
交付項目
- 契約條款審閱與風險標註
- 產權與謄本核對
- 契約撰擬或修改建議
- 複雜爭點之法律把關(配合律師)
建議準備文件
- 擬簽署的契約草稿或制式合約
- 標的的土地、建物登記謄本
- 交易或工程的條件與雙方共識
- 相關產權、貸款或既有負擔資料
法規依據
- 《民法》(債編、契約、物權)
- 《消費者保護法》(定型化契約)
- 不動產經紀業管理條例相關規定
- 土地登記規則(產權移轉)
細項業務全覽
- 不動產契約撰擬
- 工程契約審閱
- 合建契約審閱
- 租賃契約撰擬
- 買賣契約審閱
- 契約風險條款檢核
- 違約處理評估
- 契約公證安排
- 定型化契約檢視
- 備忘錄意向書撰擬
- 契約談判協力
- 契約爭議協處
全台在地辦理
常見問題
後天就要簽約了,合約現在才拿到,你們來得及看嗎?
來得及,這正是急件審閱的典型場景。請立即傳契約全文與標的謄本(沒有謄本可由本所代調),先做風險分級:哪些條款不改不能簽、哪些可當談判籌碼、哪些可接受。時間再趕,產權核對與致命條款這兩層絕不跳過。
廠房租約加裝修投資,這種混合型契約也在服務範圍嗎?
在。租賃加裝修牽動租期與投資回收、返還時的復原義務、裝修所有權歸屬,還有場所分區使用的合法性,只套租約範本會漏掉關鍵風險。本所把產權、使用管制與條款一起看,必要時由配合律師就爭點把關。
網路抓範本自己改一改,風險真的很大嗎?
範本的風險不在寫錯,而在「與您的交易對不上」:標的負擔、付款節奏、驗收標準都是個案,範本不會替您綁進度、更不會核對謄本。範本可以當草稿,但簽名前讓專業把產權與風險條款過一遍,成本遠低於事後對簿公堂。
審閱一份契約要花多少時間?
看複雜度定性回答:單純買賣或租賃以日計;營造、合建或附件成堆的架構案以週計;需代調謄本或補產權資料再加時間。本所會依您的簽約日倒排作業,審閱所花的時間,永遠比事後處理爭議短得多。
契約審閱和撰擬怎麼收費?
了解案情後個別說明,不公開於網站。契約服務的工時取決於頁數與附件、標的產權複雜度、是否需配合律師把關,先看過文件才能誠實估價;本所會在初步評估後說明工作範圍與費用,您再決定是否委任。
審出問題但對方不肯改,那審了有什麼用?
審閱報告會把條款分成「不改就別簽」與「可談可讓」兩級,附替代文字與談判理由,讓您帶著方案上桌,而不是空手抱怨。真談不動,您也是在完整知情下決定簽或不簽,並預留證據與退場條款,把日後爭議的成本先壓下來。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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