契約審閱代辦：契約撰擬審閱・土地買賣契約審閱・工程契約審閱
定義:不動產契約審閱是簽約前由地政士核對產權與條款風險並得辦理契約簽證的服務。
簽名之前,先讓懂產權的人把關。
買賣、營造、委建、租賃、合建等契約金額大、期間長,一個條款就可能影響重大。本所以地政士專業協助撰擬、審閱不動產契約與協議,核對產權與條款風險,並依《地政士法》辦理不動產契約簽證;工程契約以產權、使用管制與風險分配為審閱重點。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的不動產與工程契約撰擬審閱，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 不動產與工程契約撰擬審閱:
- 不動產契約撰擬
- 工程契約審閱
- 合建契約審閱
- 租賃契約撰擬
- 買賣契約審閱
- 契約風險條款檢核
- 違約條款風險評估
- 不動產契約簽證
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 《民法》(債編、契約、物權)
- 《消費者保護法》(定型化契約)
- 《地政士法》第 16 條(不動產契約撰擬與簽證)
- 《土地登記規則》(產權移轉)
- 應備文件
- 擬簽署的契約草稿或制式合約
- 標的的土地
- 建物登記謄本
- 交易或工程的條件與雙方共識
- 相關產權
- 貸款或既有負擔資料
- 常見退件與誤判
- 沒調最新謄本就簽約;相信「制式合約不能改」;價金付款沒綁產權移轉進度
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
一份不動產或工程契約要把關,先拆成三層看:
- 標的——產權與謄本相符嗎;
- 對價——價金、付款與點交怎麼綁;
- 風險分配——變更、遲延、違約與保固誰來扛。
買賣、營造、委建、租賃、合建各有致命條款,拿同一套範本套所有交易,正是風險的起點。
「制式合約大家都這樣簽」是簽約桌上最常見的誤判。定型化契約雖受《消費者保護法》規範,條款仍常偏向提供的一方,更不會替您核對抵押、租賃、共有這些藏在謄本裡的負擔;等到交屋、請款或解約才發現條款咬人,爭執的代價遠高於簽前審閱。
偉騰的審閱從產權做起:調閱登記謄本,核對地號、面積、權利範圍與他項權利,再逐條標註模糊與不利條款、附上替代文字;不動產契約或協議依《地政士法》第 16 條由地政士撰擬並得辦理簽證。創辦人以前臺東縣環境保護局局長的審件經驗立下紀律——每一句條文,都當作將來會被拿出來對質的證據來讀。
LINE 諮詢
把契約審閱的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 謄本是契約的測謊器：簽約前調閱標的最新登記謄本,核對所有權人、地號面積與抵押、限制登記等他項權利;對方口頭承諾的一切,以登記為準。產權對不上,價金條款寫得再漂亮也是空的。
- 付款要綁住移轉進度：買賣價金的交付,須與產權移轉、塗銷負擔、點交進度環環相扣;先付款後辦事的架構,等於把主導權整組讓給對方。條款設計的核心只有一句:每筆錢付出去,都要換回對應的權利進度。
- 工程契約贏在變更條款：營造與委建的爭議多半不在原約價金,而在追加變更、工期展延與遲延罰則怎麼算。簽約時把變更程序、計價基準與驗收標準寫進條文,比事後主張「當初口頭講好」有力得多。
- 合建借名是高風險區：合建涉及產權移轉時點與履約保全,借名登記涉及出名人擅自處分的風險,都是高爭議類型。這類契約不是審閱等級,而是架構設計等級:預告登記、履約保證與分期移轉怎麼搭,要先設計好再決定簽或不簽。
- 用對質視角讀每一條：本所讀約的方法,是把條款放進「將來發生爭議時會怎麼被解讀」的場景測試:文義是否只有一種讀法、舉證由誰負擔、程序能否執行。經得起對質的契約,才算把關完成。
速查表
| 主管機關 | 不動產契約撰擬與簽證屬《地政士法》第 16 條地政士業務，地政業務由內政部地政司主管；定型化契約受《消費者保護法》規範。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《民法》（債編、物權）、《消費者保護法》（定型化契約）、《地政士法》第 16 條（不動產契約撰擬與簽證）、《土地登記規則》（產權移轉）。 |
| 誰要辦 | 買賣不動產簽約前想把關的當事人、發包營造、委建或合建的地主與業主、簽租賃、借名或合作契約的權利人。 |
| 受理窗口與層級 | 契約審閱與撰擬由本所直接受理，不涉機關申請；不動產契約簽證由本所地政士辦理，預告登記等履約保全配套另辦登記。 |
| 審查期限 | 定型化契約應給消費者三十日以內之合理審閱期間，特定行業之審閱期間由中央主管機關公告；本所審閱依簽約日倒排作業。 |
| 有效期與展延 | 使消費者拋棄審閱權之條款無效；未給審閱期間之條款不構成契約內容，但消費者得主張仍構成契約內容；簽約後解除依契約與民法。 |
| 應備文件 | 擬簽署的契約草稿或制式合約全文（含附件）、標的土地與建物登記謄本、交易或工程條件與雙方共識、產權、貸款或既有負擔資料。 |
| 規費依據 | 契約審閱與撰擬不涉機關規費；地政士契約簽證依委任計價；配套之預告登記屬限制登記，依土地法第78條免繳登記費。 |
| 最常見退件原因 | 沒調最新謄本就簽約致標的已設定抵押或限制登記、相信制式合約不能改、價金付款未綁產權移轉進度、工程變更只有口頭約定、合建借名未設保全機制。 |
| 前置與後續許可 | 簽約前先核產權與致命條款，付款節奏綁定移轉、塗銷負擔與點交進度；合建、借名等高風險契約以預告登記、履約保證與分期移轉先設計架構再簽。 |
| 偉騰承辦範圍 | 產權與謄本核對、逐條標註模糊與不利條款並附替代文字、契約撰擬或修改建議、談判協力、不動產契約簽證與預告登記等履約保全登記配套。 |
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 消費者保護法 | 第11條之1、第17條 | 企業經營者與消費者訂立定型化契約前應有三十日以內之合理審閱期間，使消費者拋棄審閱權之條款無效，違反者條款不構成契約內容但消費者得主張；中央主管機關得公告特定行業之審閱期間及應記載、不得記載事項，違反者條款無效，應記載事項雖未記載仍構成契約內容。 |
| 地政士法 | 第16條、第19條、第22條 | 地政士得代理撰擬不動產契約或協議並辦理契約簽證；辦理簽證須經公會全國聯合會推薦及達收入條件後申請簽證人登記；簽證時應查明簽訂人身分為真正，經簽證之契約地政機關得免重複查核簽訂人身分，簽證人須繳納簽證保證金並負賠償責任。 |
| 民法 | 第345條、第348條、第354條、第359條、第758條 | 買賣於當事人就標的物及價金互相同意時成立；出賣人負交付並使買受人取得所有權之義務；出賣人應擔保物無滅失或減少價值、效用之瑕疵並具保證品質，有瑕疵者買受人得解除契約或請求減少價金；不動產物權移轉非經登記不生效力且應以書面為之。 |
| 土地登記規則 | 第34條、第41條 | 登記應提出申請書、登記原因證明文件（契約書）、權狀與身分證明；登記原因證明文件經依法由地政士簽證者，當事人得免親自到場。 |
| 土地法 | 第79條之1 | 為保全土地權利移轉之請求權，得由請求權人檢附登記名義人同意書申請預告登記，未塗銷前妨礙該請求權之處分無效。 |
| 農業發展條例 | 第33條 | 私法人不得承受耕地，但符合規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者不在此限。 |
不動產買賣契約簽約前必查十項（附核對來源與法源）
| 必查項目 | 核對來源 | 為什麼 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 所有權人與賣方一致 | 登記謄本所有權部、賣方身分證明 | 出賣人須有使買受人取得所有權之能力 | 民法第348條 |
| 他項權利（抵押權等） | 謄本他項權利部 | 抵押權就賣得價金優先受償，未塗銷即移轉風險由買方承擔 | 民法第860條 |
| 限制登記（預告登記、禁止處分等） | 謄本其他登記事項欄 | 限制登記未塗銷前處分受限 | 土地登記規則第136條 |
| 標示：地號、建號、面積、用途 | 謄本標示部、地籍圖 | 契約標的必須特定 | 民法第345條 |
| 使用分區與現況 | 使用分區證明、現場勘查 | 分區決定能否作擬定用途 | 都市計畫法、區域計畫法相關管制 |
| 農地承受資格 | 買方身分 | 私法人原則不得承受耕地 | 農業發展條例第33條 |
| 稅費分擔 | 契約條款 | 法定納稅義務人：土地增值稅為原所有權人、契稅為買受人，契約可另約定負擔 | 土地稅法第5條；契稅條例第4條 |
| 價金給付與履約保證 | 契約付款條款 | 付款節奏應綁定完稅、登記與點交進度 | 民法第345條 |
| 點交與瑕疵 | 點交條款、現況說明 | 出賣人負瑕疵擔保責任，買受人得解約或減價 | 民法第354條、第359條 |
| 移轉登記與保全 | 登記申請書、預告登記同意書 | 物權移轉非經登記不生效力；付款期較長者辦預告登記 | 民法第758條；土地法第79條之1 |
資料來源:民法第345條、第348條、第354條、第359條、第758條、第860條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
定型化契約的兩道法定保護：審閱期間與應記載事項
| 項目 | 規定 | 違反的效果 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 審閱期間 | 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款；中央主管機關得公告特定行業之審閱期間 | 使消費者拋棄審閱權之條款無效；未給審閱期間者，其條款不構成契約內容，但消費者得主張仍構成契約內容 | 消費者保護法第11條之1 |
| 應記載事項 | 中央主管機關得就特定行業擬訂應記載事項（重要權利義務、違約效果、預付型交易之履約擔保、解除終止權等）報請行政院核定公告 | 應記載事項雖未記載於契約，仍構成契約內容 | 消費者保護法第17條第1項、第2項、第5項 |
| 不得記載事項 | 不得記載企業經營者保留變更權或解釋權、限制或免除其責任、限制或剝奪消費者權利、其他顯失公平事項 | 違反公告之定型化契約條款無效 | 消費者保護法第17條第3項、第4項 |
| 適用對象 | 企業經營者與消費者間之定型化契約；不動產相關類別由內政部依第17條公告，行政院消費者保護會網站彙整 | 個人間非以企業經營者身分之交易，回歸民法與契約約定 | 消費者保護法第2條、第17條 |
| 查核 | 企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核 | — | 消費者保護法第17條第6項 |
資料來源:消費者保護法第11條之1、第17條 law.moj.gov.tw 法規及定型化契約 cpc.ey.gov.tw
地政士契約簽證是什麼、有什麼用
| 項目 | 內容 | 法源 |
|---|---|---|
| 法定業務 | 代理撰擬不動產契約或協議、不動產契約或協議之簽證，均屬地政士得執行之業務 | 地政士法第16條第6款、第7款 |
| 簽證人資格 | 須經地政士公會全國聯合會推薦，且最近五年內有二年執行業務收入達中央主管機關所定金額，向直轄市、縣（市）主管機關申請簽證人登記 | 地政士法第19條 |
| 簽證時的義務 | 應查明簽訂人之身分為真正 | 地政士法第22條第1項 |
| 對登記的效果 | 經地政士簽證之契約，地政機關得免重複查核簽訂人身分；登記原因證明文件經地政士簽證者，當事人得免親自到場 | 地政士法第22條第1項；土地登記規則第41條第4款 |
| 責任與保證 | 簽證人須向全國聯合會繳納簽證保證金作為簽證基金；簽證不實致當事人受損者負賠償責任，不足部分由基金於限額內代付並向簽證人求償 | 地政士法第22條第2項 |
資料來源:地政士法第16條、第19條、第22條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 法規條文:消費者保護法 全文（第11條之1審閱期間、第17條應記載及不得記載事項）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:地政士法 全文（第16條業務範圍、第19條簽證人登記、第22條簽證）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:民法 全文（第345條買賣、第348條出賣人義務、第354條與第359條瑕疵擔保、第758條登記生效）(法務部全國法規資料庫)
- 官方說明:行政院消費者保護會 法規及定型化契約（各業應記載及不得記載事項彙整）(行政院消費者保護會)
- 申請書表:內政部地政司 表單下載（不動產買賣、贈與、分割契約書公定格式）(內政部地政司)
- 申辦入口:臺中市政府地政局 成屋買賣契約書線上產製系統(臺中市政府地政局)
- 申辦入口:地政電子謄本系統（簽約前產權核對）(內政部)
費用怎麼組成
費用分兩塊：契約審閱與撰擬不涉機關規費，本所依契約份量、附件與是否需代調謄本於免費書面初判後以書面報價；委託不動產契約簽證者，簽證費依委任契約計價，簽證後配套之預告登記屬限制登記，依土地法第78條免繳登記費。
審查端觀點
- 契約一經簽署即生拘束力,事後爭執成本高;產權與條款的事前把關,是不動產與工程交易最有效的風險控管。
- 由具地政專業者審閱並依法辦理不動產契約簽證,使契約兼顧產權正確與履約保全。
常見錯誤與退件原因
- 沒調最新謄本就簽約——標的早被設定抵押或限制登記,訂金付了才發現過不了戶
- 相信「制式合約不能改」——定型化條款偏向提供方,出事才發現解約與罰則一面倒
- 價金付款沒綁產權移轉進度——錢付了大半,登記與點交遙遙無期,追討曠日廢時
- 工程變更只有口頭約定——追加款與工期認定各說各話,結算時爆出鉅額爭議
- 合建、借名全憑信任不設保全機制——對方中途處分或反悔,產權與資金雙重卡死
常見痛點
- 對方拿出厚厚一疊合約催我簽,我一條都看不完,更不知道哪一條會咬人
- 上次的工程款被追加項目吃掉,這次發包不想再吃同樣的悶虧
- 親友間的借名、合建全靠信任,總覺得哪天會出事,想先補一道保險
- 仲介一直說合約是公版不能改,我半信半疑,又說不出哪裡有問題
- 急著簽約怕錯過機會,又怕一簽下去就後悔莫及
交付項目
- 契約條款審閱與風險標註
- 產權與謄本核對
- 契約撰擬或修改建議
- 不動產契約簽證與履約保全設計
建議準備文件
- 擬簽署的契約草稿或制式合約
- 標的的土地、建物登記謄本
- 交易或工程的條件與雙方共識
- 相關產權、貸款或既有負擔資料
法規依據
- 《民法》(債編、契約、物權)
- 《消費者保護法》(定型化契約)
- 《地政士法》第 16 條(不動產契約撰擬與簽證)
- 《土地登記規則》(產權移轉)
細項業務全覽
- 不動產契約撰擬
- 工程契約審閱
- 合建契約審閱
- 租賃契約撰擬
- 買賣契約審閱
- 契約風險條款檢核
- 違約條款風險評估
- 不動產契約簽證
- 定型化契約檢視
- 備忘錄意向書撰擬
- 契約談判協力
- 履約保全登記配套
官方參考資料
全台在地辦理
- 台北契約審閱代辦
- 新北契約審閱代辦
- 桃園契約審閱代辦
- 新竹契約審閱代辦
- 苗栗契約審閱代辦
- 台中契約審閱代辦
- 彰化契約審閱代辦
- 南投契約審閱代辦
- 雲林契約審閱代辦
- 嘉義契約審閱代辦
- 台南契約審閱代辦
- 高雄契約審閱代辦
- 屏東契約審閱代辦
- 宜蘭契約審閱代辦
- 基隆契約審閱代辦
- 花蓮契約審閱代辦
- 台東契約審閱代辦
- 澎湖金馬契約審閱代辦
常見問題
後天就要簽約了,合約現在才拿到,你們來得及看嗎?
來得及,這正是急件審閱的典型場景。請立即傳契約全文與標的謄本(沒有謄本可由本所代調),先做風險分級:哪些條款不改不能簽、哪些可當談判籌碼、哪些可接受。時間再趕,產權核對與致命條款這兩層絕不跳過。
廠房租約加裝修投資,這種混合型契約也在服務範圍嗎?
在。租賃加裝修牽動租期與投資回收、返還時的復原義務、裝修所有權歸屬,還有場所分區使用的合法性,只套租約範本會漏掉關鍵風險。本所把產權、使用管制與條款一起看,出具風險報告與替代條文。
網路抓範本自己改一改,風險真的很大嗎?
範本的風險不在寫錯,而在「與您的交易對不上」:標的負擔、付款節奏、驗收標準都是個案,範本不會替您綁進度、更不會核對謄本。範本可以當草稿,但簽名前讓專業把產權與風險條款過一遍,成本遠低於事後處理爭議。
審閱一份契約要花多少時間?
看複雜度定性回答:單純買賣或租賃以日計;營造、合建或附件成堆的架構案以週計;需代調謄本或補產權資料再加時間。本所會依您的簽約日倒排作業,審閱所花的時間,永遠比事後處理爭議短得多。
契約審閱和撰擬怎麼收費?
了解案情後個別說明,不公開於網站。契約服務的工時取決於頁數與附件、標的產權複雜度、是否辦理簽證與預告登記配套,先看過文件才能誠實估價;本所會在初步評估後說明工作範圍與費用,您再決定是否委任。
審出問題但對方不肯改,那審了有什麼用?
審閱報告會把條款分成「不改就別簽」與「可談可讓」兩級,附替代文字與談判理由,讓您帶著方案上桌,而不是空手抱怨。真談不動,您也是在完整知情下決定簽或不簽,並預留證據與退場條款,把日後爭議的成本先壓下來。
土地買賣契約審閱可以找地政士嗎？
可以，而且對不動產契約來說是法定的專業路徑。
依《地政士法》第16條，不動產契約或協議得由地政士撰擬並辦理簽證；法規不強制簽約前一定要委託審閱，但契約審閱的核心是產權：調閱最新登記謄本，核對所有權人、地號面積、抵押與限制登記等他項權利，這正是地政士的本業，對方口頭承諾的一切都以登記為準。
本所先核產權、再逐條標註模糊與不利條款並附替代文字；您只需傳契約全文與標的謄本，簽約日在即的急件收件當日回覆風險初判。
代辦中途不辦會怎樣，委託契約要怎麼寫？
結果取決於委託契約怎麼寫，所以簽委託書時就要把退場條款設計好。
契約審閱的重點有四項：工作範圍與各階段成果寫清楚，才能判定對方停在哪一步；付款綁階段，未完成的階段不付；明訂任一方終止時已付款項如何結算、已代繳規費如何歸屬；文件、謄本與申請資料須交還，避免案件被卡住。
口頭約定在爭執時各說各話，條文寫進去才有依據。本所可代為審閱或撰擬委託契約，也會在您委任前以書面說明工作範圍與費用，讓進度與付款一開始就對得上。
代辦費一定要給嗎，可以綁進度分期付嗎？
要不要給，看委託契約約定的付款條件與對方完成到哪個階段，不是看對方催得多急。
契約審閱的原則和不動產買賣一樣：每筆錢付出去，都要換回對應的進度；把代辦費拆成簽約、送件、核准等階段給付，並寫明各階段的完成定義與未完成時的結算方式，就能避免付了大半、案件卻遙遙無期。
政府規費由申請人自付，通常另計並要求對方提供收據。若對方要求一次付清或不願寫進度條件，先把契約傳給本所審閱再簽，比事後追討划算得多。
定型化契約的審閱期間至少要給幾天？
天數依契約類型不同，本網站不替各類契約代答天數。
依《消費者保護法》對定型化契約的規範，企業經營者在簽約前應給消費者合理的審閱期間，讓您看完全部條款；定型化契約雖受該法規範，條款仍常偏向提供的一方，更不會替您核對抵押、租賃、共有這些藏在謄本裡的負擔，所以審閱期間不是形式，而是簽約前唯一能踩煞車的時點。
被要求當場簽、或聲稱「公版不能改」時要提高警覺。把契約與標的謄本在審閱期間內傳給本所做契約審閱，先核產權、再逐條標註風險條款與替代文字。
工程契約審閱最該注意哪些條款？
工程契約的爭議多半不在原約價金，而在變更與時間，審閱要盯四類條款：追加變更的程序與計價基準，誰能下變更指示、怎麼計價；工期展延的事由與遲延罰則怎麼算；驗收標準與保固責任的分配；付款節點是否綁住進度與驗收。
簽約時把這些寫進條文，比事後主張「當初口頭講好」有力得多；只有口頭約定的變更，結算時最容易爆出鉅額爭議。本所以產權、使用管制與風險分配為工程契約審閱重點，逐條標註模糊與不利條款並附替代文字，發包營造、委建或合建的地主與業主都適用。
地政士的不動產契約簽證是什麼，有什麼用？
簽證是把契約的把關做成正式紀錄。
依《地政士法》第16條，地政士得為不動產契約或協議辦理簽證，代表契約經具地政專業者審閱，兼顧產權正確與履約保全；它和單純看合約的差別，在於簽證前必先調閱登記謄本核對標的、權利範圍與他項權利，並把條款風險過一遍。
對買賣、合建這類產權移轉時點敏感的交易，簽證可再搭配預告登記與價金信託等履約保全配套，把對方中途處分或反悔的風險先鎖住。本所提供契約審閱、撰擬到簽證與保全登記的整套服務，先看文件再說明工作範圍。
契約審閱期是什麼？
依消費者保護法第11條之1，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應給消費者三十日以內的合理期間審閱全部條款；中央主管機關可就特定行業公告審閱期間，不動產相關的成屋買賣、預售屋買賣、租賃等類別由內政部公告，行政院消費者保護會網站彙整各業規定。
契約若載明消費者拋棄審閱權，該條款無效；沒有給審閱期間的，其條款不構成契約內容，但消費者可以選擇主張仍構成契約內容。審閱期只適用企業經營者與消費者間，個人間買賣回歸契約約定。
審閱期 可以反悔嗎？
審閱期是「簽約前」的期間，目的是讓您把契約帶回去看完全部條款，期間內本來就沒有簽約義務，所以不存在反悔問題。
真正要注意的是簽約後：消費者保護法第11條之1只處理審閱權，簽約後能否解除依契約約定與民法，例如標的物有滅失或減少價值、效用之瑕疵時，買受人得依民法第354條、第359條解除契約或請求減少價金。
因此偉騰建議在審閱期內就把解除、違約與付款節奏條款一次確認。
契約審閱的費用是多少?
契約審閱與撰擬不涉任何機關規費，費用只有委任的服務費，依契約份量與附件多寡、是否需代調謄本、是否需撰擬替代條款而定，偉騰於書面初判後以書面報價。若另委託地政士辦理不動產契約簽證，簽證費依委任契約另計；簽證後的預告登記屬限制登記，依土地法第78條免繳登記費。相較之下，簽約後才發現他項權利或限制登記未處理的成本高得多。