Question 1

我有農保但地是最近才買的，這樣能申請嗎？

Accepted Answer

關鍵在持有時間：農地取得須滿2年才起跑，其餘還要面積至少0.25公頃、名下無自用農舍、從農事實可佐證，四項全過才成案。差在哪一項就決定是等待、補強還是換路徑——把謄本與取得時間給本所，體檢報告直接告訴您答案。

Question 2

沒有農保、也不是自耕農家庭出身，完全沒機會嗎？

Accepted Answer

不是。申請核心是「具從農事實的農民」，佐證方式有多元組合，實際耕作證明等文件化的經營事實才是重點；反過來說，有農保但無實際農務，審查一樣過不了。經營事實真實且能文件化，路就存在。

Question 3

想蓋大一點給三代同堂住，量體有上限嗎？

Accepted Answer

有，而且是硬上限：農舍建築面積占基地面積上限一成，加上建築管理的規模管制，剩餘農地還必須維持農用。三代同堂的需求要在這個框架內設計，先用您的地算出可蓋量體，再談格局——順序對了，設計費才不會白花。

Question 4

整個流程走完，要有多長的心理準備？

Accepted Answer

以「跨年度」為合理預期：資格體檢與計畫整備、農政與建管雙線審查、施工到使照，三段各有節奏，補正次數是最大變數。前期體檢與經營說明做得越扎實，後段來回越少——時間是用準備換的，不是用催件催的。

Question 5

你們的服務費大概是一個什麼量級？

Accepted Answer

本所不公開費用也不給區間——農舍案的工作量取決於資格複雜度、土地條件與是否含增改建或移轉評估，任何概數都會誤導您的決策。體檢階段先以書面說明費用結構與付款節點，看完報告再決定委任與否；規費依公告另計。

Question 6

繼承來的農舍要過戶給小孩，會卡在哪？

Accepted Answer

兩件事先確認：農舍與坐落農地必須整體處分，不能拆開；移轉限制於繼承等情形有例外空間，但承受後的農用義務與資格規範仍在。過戶前把謄本、使照與農用現況送本所評估，避免登記卡關或稅務優惠斷線。

Question 7

蓋農舍條件是什麼，興建農舍要滿足哪些硬門檻？

Accepted Answer

蓋農舍條件有四項硬門檻，缺一項就不成案。依《農業發展條例》與《農業用地興建農舍辦法》，申請人須具農民身分與從農事實、農地持有滿2年、農業用地面積至少0.25公頃、名下無自用農舍；審查核心另看「農業經營必要」，經營說明寫不出真實農務內容，文件再齊也撐不起案子。把農地謄本、取得時間、從農佐證與名下不動產狀態加 LINE 傳來，偉騰先出資格體檢報告，確認能蓋再推進建照。

Question 8

農地要多少坪才可以蓋農舍，面積怎麼算？

Accepted Answer

門檻不是用坪數訂的，而是農業用地面積至少0.25公頃，並且農地要持有滿2年。依《農業用地興建農舍辦法》，農舍建築面積占基地面積上限一成，座落位置另有配置原則，其餘農地必須維持農業使用，能蓋的量體要用您的地逐案計算，坪數換算前先確認這些條件。請先把農地謄本與地號加 LINE 傳來，本所完成農舍興建的面積與配置檢討後，再委託建築師畫圖，設計費才不會白花。

Question 9

如何申請興建自用農舍，流程怎麼走？

Accepted Answer

自用農舍的申請分三段：資格體檢、計畫整備、雙線送審。先逐項核對農民身分、農地取得時點、面積與名下農舍狀態；再整備農業經營說明、配置檢討與興建計畫；接著依《農業用地興建農舍辦法》與《建築法》走農政與建管雙線審查，取得農舍建照後施工，完工再申請使用執照，之後仍要維持農地農用並接受查核。本所從體檢到使照全程統籌，補正答詢逐項對應，加 LINE 傳資料即可啟動。

Question 10

老農舍想增建或改建，要怎麼申請才不會變違建？

Accepted Answer

先確認既有農舍的合法性，再談增建或改建。增改建仍受農舍興建的法規約束：依《農業用地興建農舍辦法》，農舍建築面積占基地面積上限一成，其餘農地須維持農用，並依《建築法》向建管機關申請建照或變更；使照到手後違規擴建，衛星圖資與實地抽查雙軌查核一旦抓到，農用優惠與建物合法性會一起賠掉。把使照、謄本與現況照片傳給本所，先做既有農舍合法性確認與增改建評估，能補正的排補正，能申請的再送件。

Question 11

仲介說這塊農地能蓋農舍，買農建地有哪些陷阱？

Accepted Answer

最大的陷阱是資格跟著人走、年限跟著過戶重算。依《農業用地興建農舍辦法》，農地持有滿2年才能申請，剛過戶就送件直接不符；面積至少0.25公頃、名下無自用農舍、申請人具從農事實，也不會因為仲介一句話改變；蓋好後農舍與農地必須整體移轉，取得後有法定年限內不得移轉的限制，出場流動性在下訂前就被寫死。簽約前把地號與謄本傳來，本所先做農舍申請資格與土地條件的書面初判，確認能蓋再下訂。

Question 12

興建農舍要依據哪一部辦法，農舍建照歸誰審？

Accepted Answer

農舍的專屬法規是依《農業發展條例》授權訂定的《農業用地興建農舍辦法》，資格、面積比例與配置原則都在這部辦法裡。建照與使照則回到《建築法》與《實施區域計畫地區建築管理辦法》體系，由農政與建管雙線審查：農政核農民資格與農業經營需要，建管核建築圖說與配置，各縣市另有農舍審查要點要對接。本所熟悉兩條線的審查語言，替您把經營說明與圖說一次備齊，減少補正輪次，再往使照推進。

Question 13

農地要多少坪才可以蓋農舍？

Accepted Answer

依農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款，申請興建農舍的該筆農業用地不得小於0.25公頃，即2,500平方公尺，約756坪；參加集村農舍或在離島地區興建者不受此限。89年1月4日農業發展條例修正施行前就取得的農地，依同辦法第3條不受最小面積與土地取得滿二年的限制，但申請人仍須為農民、無自用農舍且農地確供農業使用。面積達標只是門檻之一，農舍用地不得超過農地10%、農業經營用地須為完整區塊且不低於90%（第9條），偉騰在書面初判時會一併試算配置比例。

Question 14

300坪農地可以蓋農舍嗎？

Accepted Answer

以一般情形不行。300坪約992平方公尺，未達農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款所定0.25公頃（2,500平方公尺）的最小面積，89年1月4日後取得的農地無法申請個別農舍。例外有三種：一是參加集村農舍（同款但書，二十位以上農民共同興建，第11條）；二是離島地區；三是農地在89年1月4日前即已取得，依第3條不受最小面積限制，但仍須具農民身分並無自用農舍。若目的只是存放農具資材，可改評估農業資材室容許使用，附表一規定農地達0.1公頃以上者每0.1公頃得興建樓地板20平方公尺。

Question 15

沒有農民資格可以蓋農舍嗎？

Accepted Answer

不行。農業用地興建農舍辦法第2條第1項規定申請人應為農民，第3條對89年1月4日前取得農地者同樣要求農民身分。農民的認定依第3條之1：屬農民健康保險被保險人或全民健康保險第三類被保險人者直接認定；其他人須於申請時檢附農業生產相關佐證資料，由直轄市、縣（市）主管機關會同專家、學者會勘後認定。新竹縣農業處另公告須敘明申請日往前二年該筆農地的經營實績，宜蘭縣則要求切結書、資材購買憑證與農產銷售證明擇一。偉騰的資格體檢會先確認保險身分與可佐證的從農事實，再決定是否送件。

Question 16

一般人可以購買農舍嗎？

Accepted Answer

可以買，但受三項法定限制。一、農業發展條例第18條第2項：在自有農業用地興建的農舍，滿五年始得移轉，繼承等法定例外情形除外，五年內的農舍原則上買不到。二、同條第4項：農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，不能只買房不買地，也不能只買地不買房。三、已申請興建農舍的農業用地不得重複申請，買下後農地仍須維持農業使用，縣市稽查小組會定期檢查（農業用地興建農舍辦法第15條），且農舍坐落農地受套繪管制，未解除不得分割（第12條）。買賣前先調閱謄本註記與使用執照，確認農舍用地比例與現況是否一致。

Question 17

農地可以蓋組合屋嗎？

Accepted Answer

要看用途。組合屋供人居住就是住宅，在農地上只能走農舍程序：申請人須符合農業用地興建農舍辦法第2條的農民、面積、無自用農舍等條件，並依第8條申請建造執照，否則屬區域計畫法的違規使用。若組合屋是與農業生產有關的設施，依農業發展條例第8條之1，以竹木、角鋼等材料搭建且無固定基礎的臨時性設施免申請建築執照；有固定基礎者應先申請農業設施容許使用並依法申請建照，面積在45平方公尺以下且屬一層樓者免建照。農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條並明定，設施超過核准面積或未依核定用途使用者不得認定為作農業使用。

Question 18

一分農地可以蓋幾坪資材室？

Accepted Answer

一分地約969平方公尺，即0.097公頃，未達申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法附表一所定農業資材室的門檻：坐落農地面積須達0.1公頃以上，每0.1公頃得興建樓地板20平方公尺（約6坪），最大興建面積以200平方公尺為限。因此單筆一分地無法申請農業資材室，須以相毗連農地合併計算達0.1公頃以上才有空間。附表一另規定已興建農舍的農地不得再申請資材室，且資材室限供存放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品。依農業發展條例第8條之1，資材室面積在45平方公尺以下且屬一層樓者，取得容許後免申請建築執照。

Question 19

農一農二農三農四農五是什麼？

Accepted Answer

這是國土計畫法下「農業發展地區」各分類的俗稱。國土計畫法第20條規定農業發展地區依農業生產環境、糧食安全功能及重大農業改良設施投資情形劃設，並按農地生產資源條件分類：第一類是具優良農業生產環境、維持糧食安全功能或曾投資重大農業改良設施的地區；第二類是具良好農業生產環境、糧食生產功能，為促進農業發展多元化的地區；其他必要分類（第三類以下）由內政部公告的全國國土計畫訂定。依同法第45條，直轄市、縣（市）公告國土功能分區圖後區域計畫法才停止適用，在此之前農地蓋農舍仍依農業發展條例、農業用地興建農舍辦法與非都市土地使用管制規則辦理。

Question 20

申請農舍建照多久？

Accepted Answer

分兩段看。第一段是農政資格核定，農業用地興建農舍辦法未定審查日數，機關未公告處理期間者依行政程序法第51條為二個月，得延長一次；宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法第7條至第11條規定書面審查後實地勘查、補正期限十五日，核發的資格證明有效六個月。第二段是建造執照，建築法第33條規定主管建築機關收件後應於十日內審查完竣，構造複雜者最長三十日。實務上時間多耗在經營計畫書與配置檢討的補正，以及放流水排入灌排系統時另向農田水利署管理處取得搭排同意（辦法第9條第2項第5款）。領照後六個月內須開工（建築法第54條）。

主管機關	中央主管機關為農業部；農民資格與農業經營必要性由直轄市、縣（市）政府農業處或農業局審認，建照與使照由建築主管機關核發，農政與建管雙線並行。
法規依據	《農業發展條例》、《農業用地興建農舍辦法》、《建築法》、《實施區域計畫地區建築管理辦法》、《農業用地作農業使用認定及核發證明辦法》。
誰要辦	實際從農、想在自有農地興建自用農舍的農民；返鄉承接農地、規劃長住從農的青壯世代；持有既有農舍要增改建、移轉或繼承的所有權人。
受理窗口與層級	農政與建管雙線：農民資格、經營說明與配置檢討先經直轄市、縣（市）政府農業處或農業局審認，再向建築主管機關申請建造執照，完工後申請使用執照。
審查期限	農政資格核定未公告處理期間者依行政程序法第51條為二個月；建造執照收件後十日內審查完竣，構造複雜者最長三十日（建築法第33條）。
有效期與展延	領照後六個月內開工，得展期一次三個月；建築期限得展期一次一年，逾期失效（建築法第53、54條）；農舍滿五年始得移轉（農發條例第18條）。
應備文件	農地登記謄本與取得時間、農業經營現況佐證（如實際耕作證明）、名下不動產與農舍狀態、戶籍與身分文件；送審另備經營說明、配置檢討與興建計畫。
規費依據	依《農業發展條例》、《農業用地興建農舍辦法》、《建築法》與直轄市、縣（市）政府規費收費標準；建照與使照規費依建築管理規費收費標準計收。
線上系統或表單	資格申請書、經營計畫書格式與切結書由縣市農業處提供下載（新竹縣、宜蘭縣農業處網頁有 doc、odt 版）；建照依建築法向主管建築機關送件。
最常見退件原因	農地持有未滿2年送件、掛名務農實際出租致從農事實不成立、名下已有自用農舍、建築面積超過基地面積一成上限、經營說明寫不出農業經營與居住因果。
前置與後續許可	前置：農民資格與從農事實認定、農地取得時點與面積檢核、配置比例試算；後續：建照、使照、衛星圖資與實地抽查的農用維持查核、增改建與移轉評估。
偉騰承辦範圍	從資格體檢報告（能蓋、暫不能蓋、不能蓋）、經營說明與興建計畫整備、農政與建管雙線送件與補正答詢，到建照與使照取得；另出移轉限制評估書。

法規	條號	重點
農業發展條例	第3條、第8條之1、第18條、第33條	農民為直接從事農業生產之自然人；無自用農舍者經核定得興建，滿五年始得移轉，農舍與坐落用地併同移轉。
農業用地興建農舍辦法	第2條、第3條、第3條之1、第5條、第6條、第8條、第9條、第11條、第12條、第13條、第15條	申請人應為農民、成年、設籍與土地取得滿二年、農地不小於0.25公頃、無自用農舍；農舍用地不超過農地一成。
實施區域計畫地區建築管理辦法	第5條、第6條、第7條	自用農舍總樓地板不超過495平方公尺、建築面積不超過耕地一成、高度不超過三層與10.5公尺。
都市計畫法臺灣省施行細則	第29條	都市計畫農業區農舍申請人須具農民身分；高度不超過四層或14公尺、總樓地板不超過660平方公尺、距都計道路8公尺。
集村興建農舍獎勵及協助辦法	第2條、第3條、第4條	集村農舍設置十公尺以上隔離綠帶或生態污水處理設施者，得於取得使照一年內申請獎勵；縣市得組服務小組協助。
申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法	第4條、第7條、第13條	農業設施總面積原則不超過農地四成，農舍面積一併計入；農業資材室、管理室等細目依附表一規定。
建築法	第33條、第53條、第54條	建照書件收件後十日內審查完竣（複雜案最長三十日）；領照後六個月內開工得展期三個月一次；建築期限得展期一年一次。
國土計畫法	第20條、第45條	農業發展地區按農地生產資源條件分為第一類、第二類及其他必要分類；功能分區圖公告後區域計畫法停止適用。

條件	規定內容	法源
申請人身分	應為農民且已成年；農民健康保險或全民健康保險第三類被保險人免會勘認定，其他人檢附農業生產佐證資料，由縣市政府會同專家、學者會勘後認定	農業用地興建農舍辦法第2條第1項第1款、第3條之1
設籍與持有年限（89年1月4日後取得農地者）	戶籍所在地與農業用地須在同一直轄市、縣（市），且土地取得及戶籍登記均滿二年；參加集村農舍者不受土地取得滿二年限制	農業用地興建農舍辦法第2條第1項第2款
農地最小面積	申請興建農舍的該筆農業用地不得小於0.25公頃（2,500平方公尺）；集村農舍及離島地區不受此限	農業用地興建農舍辦法第2條第1項第3款
名下無自用農舍	申請人須無自用農舍；已領有個別或集村農舍建造執照者視為已有農舍；五年內曾取得農舍建照且建照仍有效、農舍未滅失者不予許可	農業用地興建農舍辦法第2條第1項第4款、第6條
土地權屬與農用事實	申請人須為該農業用地所有權人，農地確供農業使用且未曾申請興建農舍；以中央主管機關格式之經營計畫書載明經營現況與整體配置送審	農業用地興建農舍辦法第2條第1項第5款、第2項
農舍用地比例	農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%；扣除後供農業生產的農業經營用地應為完整區塊，且不低於90%；圍牆以農舍用地範圍為限	農業用地興建農舍辦法第9條第2項第1款、第3款
量體上限（非都市土地）	總樓地板面積不超過495平方公尺、建築面積不超過耕地面積10%、高度不超過三層樓且不超過10.5公尺、最大基層建築面積不超過330平方公尺	實施區域計畫地區建築管理辦法第5條
量體上限（都市計畫農業區，臺灣省施行細則適用縣市）	高度不超過四層或14公尺、建築面積不超過該宗農地10%、總樓地板不超過660平方公尺、與都市計畫道路境界距離不小於8公尺	都市計畫法臺灣省施行細則第29條第2項
不得興建的區位	非都市土地工業區、河川區；各分區的水利用地、生態保護用地、國土保安用地、林業用地；森林區養殖用地；其他違反土地使用管制者	農業用地興建農舍辦法第5條第1項
89年1月4日前取得的農地	不受土地取得滿二年與0.25公頃最小面積限制，但仍須為農民、無自用農舍、為所有權人且農地確供農業使用，並依區域計畫或都市計畫建管法令辦理	農業用地興建農舍辦法第3條；農業發展條例第18條第3項
興建後的移轉限制	在自有農業用地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承等法定例外情形不在此限；農舍應與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍的農地不得重複申請	農業發展條例第18條第2項、第4項
列管與套繪	建照核發後造冊列管並囑託地政機關註記；農舍坐落與提供興建的農地套繪著色，未解除套繪管制不得分割；解除以農地變更為非農業用地或比例仍合法且面積達0.25公頃為限	農業用地興建農舍辦法第12條
資料不實與稽查	申請資料不實者撤銷核定並撤銷建築許可；縣市政府組稽查小組定期檢查，未依規定使用者通知限期改正，屆期不改正得廢止許可	農業用地興建農舍辦法第13條、第15條

類型	資格與門檻	量體與程序	法源
個別農舍（自有農地）	農民、成年、同縣市設籍與土地取得滿二年、農地不小於0.25公頃、無自用農舍	農舍用地不超過農地10%；先經縣市農業主管機關核定資格，再向主管建築機關申請建造執照，完工後申請使用執照	農業用地興建農舍辦法第2條、第8條、第9條
集村農舍	二十位以上農民為起造人，在一筆或數筆相毗連農地共同興建二十棟以上（離島十位、十棟）；起造人農地應位於同一或毗鄰鄉（鎮、市、區）且同種類使用分區；不得位於特定農業區、森林區農牧用地、都市計畫保護區	集村農舍用地應小於1公頃，十棟以上未滿五十棟一次集中申請；建蔽率不超過60%、容積率不超過240%（山坡地40%、120%）；通達道路6或8公尺、自道路境界線退縮8公尺；由建管機關邀集審查小組審查	農業用地興建農舍辦法第5條第2項、第11條；集村興建農舍獎勵及協助辦法第3條
農業資材室（農業設施容許）	限供存放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農產品；坐落農地面積達0.1公頃以上；已興建農舍的農地不得再申請資材室	每0.1公頃得興建樓地板20平方公尺，最大200平方公尺；向縣市農業主管機關申請容許使用；面積45平方公尺以下且一層者免建築執照	申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第4條、第13條及附表一；農業發展條例第8條之1第2項
管理室、曬場（農業設施容許）	已申請農業生產設施且未設管理區者得單獨申請管理室；已建農舍的農地不得申請管理室	管理室樓地板最大150平方公尺；曬場最大330平方公尺（茶葉曬場660平方公尺）；均須先取得容許使用	申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法附表一
無固定基礎臨時性農業設施	以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網等搭建，且與農業生產有關	免申請建築執照；縣市政府得另訂審查規範；供居住或非農業使用即不適用	農業發展條例第8條之1第1項

階段	要做什麼	法定規則與期限	法源
一、農政資格核定	向縣市政府農業主管機關提出申請書、經營計畫書（農業經營現況、整體配置）、戶籍與土地謄本、無自用農舍切結等；縣市得組審查小組（農業、環保、建管、地政、都計）審查	辦法未定審查日數，未公告處理期間者依行政程序法第51條為二個月；宜蘭縣另訂書面審查後實地勘查、補正十五日、資格證明有效六個月	農業用地興建農舍辦法第2條第2項、第3項；宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法第7條至第11條
二、申請建造執照	備具申請書（載明農地面積、農舍用地面積、建築面積、樓層、高度、總樓地板）、農政核定文件、放流水同意文件、地籍圖謄本、權利證明、分區證明、比例不小於百分之一的工程圖樣、比例不小於一千二百分之一的配置圖	主管建築機關收件後十日內審查完竣，構造複雜者最長三十日	農業用地興建農舍辦法第8條；建築法第33條
三、放流水與污水	依建築技術規則設置建築物污水處理設施；放流水應符合放流水標準並排入排水溝渠；排入灌排系統者應經管理機關同意及水利主管機關核准，排入私有水體者經所有人同意	灌排系統搭排許可另依農田水利法向農田水利署所屬管理處申請（見本所搭排申請服務頁 /services/irrigation-drainage-permit/）	農業用地興建農舍辦法第9條第2項第4款、第5款
四、開工與施工	領照後會同承造人、監造人申報開工；採用縣市農舍標準圖樣者得免建築師設計	領得建照後六個月內開工，得展期一次三個月；建築期限得展期一次一年，逾期建照失效	建築法第53條、第54條；農業用地興建農舍辦法第14條
五、使用執照與列管	完工後申請使用執照；建管機關造冊列管、囑託地政註記並套繪；農地應維持農業使用，縣市稽查小組定期檢查	未依規定使用者限期改正，屆期不改正得廢止許可；申請資料不實者撤銷核定與建築許可	農業用地興建農舍辦法第12條、第13條、第15條
六、移轉	農舍與坐落用地併同移轉或併同設定抵押權	在自有農地興建的農舍滿五年始得移轉，繼承等法定例外情形不在此限	農業發展條例第18條第2項、第4項

農舍興建代辦：蓋農舍條件・農舍建照・農舍申請資格

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