代書：代書服務・地政士・土地過戶代書
定義:地政士（代書）是依地政士法執業，代理不動產登記、稅務申報與契約簽證的專門職業人員。
土地、房屋的事，交給有國家證照的代書。
由具地政士（代書）與不動產經紀人雙證照的謝清泉領軍。土地與建物的買賣過戶、繼承登記、贈與、抵押設定、共有物分割——台東在地代書服務，把產權的事辦得清楚、辦得安心。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的代書／地政士服務，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 代書／地政士服務:
- 土地登記代理
- 謄本調閱判讀
- 地籍圖套繪
- 權狀補發申請
- 地籍異動整理
- 簽約見證服務
- 履約保證協調
- 稅務試算規劃
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 《地政士法》
- 《土地登記規則》
- 《民法》物權編
- 繼承編
- 《土地稅法》《遺產及贈與稅法》
- 《農業發展條例》（農地移轉資格）
- 應備文件
- 土地
- 建物登記謄本與地籍資料
- 當事人身分證明與印鑑證明
- 買賣契約
- 繼承系統表或贈與意願（視案件）
- 相關稅籍與既有權利資料
- 常見退件與誤判
- 簽約前沒調最新謄本判讀;農地未確認承受人資格就付訂金;印鑑證明與權狀交付缺乏管控
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
土地與建物要能安全移轉，靠的是登記前的判讀，而不是登記時的速度。本所把代書案件分成三線受理：單純建物與住宅移轉、農地與原保地等有資格限制的土地、繼承與共有等關係複雜的案件——三線的文件、稅負與卡關點完全不同，第一次諮詢就先幫您定位在哪一線。
最危險的誤解是「代書只是跑流程，找誰辦都一樣」。實務上產權瑕疵、承受資格與稅負，在簽約那一刻就已定型：謄本上的抵押、查封、限制登記沒先判讀，農地承受人資格沒先確認，到登記階段才發現，多半只剩解約談判或吞下損失兩條路。把關要做在簽名之前，不是送件之後。
偉騰由謝清泉親自主持：地政士與不動產經紀人雙證照，加上檢察事務官與前臺東縣環保局長的法律行政歷練。每案先調第一類登記謄本逐欄判讀他項權利與註記，再做土地增值稅、契稅、遺產與贈與稅的試算；農地、原保地、工廠用地案件，同步檢視用地與環保列管，一個窗口辦到位。
LINE 諮詢
把代書的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 謄本判讀決定案件成敗：登記謄本分第一、二、三類，個資揭露程度不同；判讀產權要用資訊完整的版本，把抵押、查封、預告登記與限制登記逐欄核對。本所把「過不了戶的原因」在簽約前挑出來，而不是送件被駁回後才補救。
- 共有土地先算同意門檻：共有土地處分依《土地法》第34-1條有明確門檻：共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分合計逾三分之二者免計人數。先盤點共有人結構與應有部分，再決定走協議、多數決或分割，順序反了只會談僵。
- 農地與原保地是資格題：農地移轉依《農業發展條例》有承受人資格與農業使用要求；原住民保留地移轉限具原住民身分者。這兩類土地沒先確認資格就簽約，契約成立卻登記不進去，違約金與時間全是成本。
- 登記端怎麼審，先替您走一遍：地政事務所收件後逐項核對申請書、權狀、印鑑證明與完稅文件，缺一項就通知補正，補正不齊直接駁回。本所依《土地登記規則》的審查邏輯先自審一輪，讓文件一次備齊，省下補正往返的天數。
- 稅務試算走在登記前面：同一筆不動產，走買賣、贈與或繼承移轉，土地增值稅、契稅與遺產贈與稅的組合完全不同。本所在辦理登記前先出試算與方案比較，讓您用數字決定移轉方式，而不是辦完才發現多繳。
速查表
| 主管機關 | 內政部為土地登記中央主管機關，內政部地政司主管地政業務；各類登記由土地所在地縣市政府地政局（處）所屬地政事務所審查並登載。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《地政士法》、《土地登記規則》、《民法》物權編與繼承編、《土地稅法》、《遺產及贈與稅法》、《農業發展條例》及《土地法》第34-1條。 |
| 誰要辦 | 買賣土地、房屋要過戶的民眾與業者，辦理繼承或贈與不動產的家庭，需要抵押設定或塗銷者，以及共有土地要分割或處分的共有人。 |
| 受理窗口與層級 | 登記向標的所在地地政事務所送件；土地增值稅與契稅向縣市政府地方稅務局申報，遺產稅與贈與稅向財政部各地區國稅局申報，完稅文件是登記必附。 |
| 審查期限 | 登記機關收件後依法審查；文件不符者通知於接到通知書之日起十五日內補正，逾期未補正或補正不全者駁回；各類案件另訂處理期限。 |
| 有效期與展延 | 義務人免親自到場所附之印鑑證明，須為登記原因發生日期前一年以後核發；地政士開業執照有效期限四年，期滿換發。 |
| 應備文件 | 土地與建物登記謄本及地籍資料、當事人身分證明與印鑑證明、買賣契約或繼承系統表或贈與文件（視案件）、稅籍與既有權利資料。 |
| 規費依據 | 登記費按申報地價或權利價值之法定比例計收，書狀費依中央地政機關公告；塗銷、更正、更名、住址變更等登記免納登記費。 |
| 線上系統或表單 | 登記申請書表在內政部地政司數位櫃臺下載；謄本用地政電子謄本系統線上申領；地政士開業資料可在內政部不動產服務業資訊系統查詢。 |
| 最常見退件原因 | 申請書、權狀、印鑑證明或完稅文件缺漏，農地承受人資格不符，共有土地同意門檻不足，謄本上的抵押、查封或限制登記未先處理即送件。 |
| 前置與後續許可 | 前置：調第一類謄本逐欄判讀他項權利與註記、稅務試算與完稅、農地與原保地資格確認；後續：權狀交付、地籍異動即時通設定、塗銷或分割登記。 |
| 偉騰承辦範圍 | 從謄本判讀與案型初判、稅務試算、契約與文件撰擬、登記送件與補正，到取得權狀交付；農地、原保地與工廠用地案件同步檢視用地與環保列管。 |
辦理流程與時程
- 產權調查與風險把關
- 稅務試算與規劃
- 契約與文件辦理
- 登記完成與交付
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 地政士法 | 第4條、第7條、第8條、第16條、第18條、第19條、第22條、第26條、第33條 | 地政士考試及格領證書，向直轄市、縣（市）主管機關登記領開業執照始得執業，執照四年換發須完成訓練；業務含代理登記、測量、稅務、契約撰擬與簽證；受託前應核對委託人身分；非加入公會不得執業。 |
| 土地登記規則 | 第26條、第27條、第34條、第37條、第40條、第41條、第56條、第57條 | 登記原則由權利人與義務人會同申請；應提出申請書、原因證明文件、權狀、身分證明；委託代理附委託書；義務人親自到場或以一年內印鑑證明、地政士簽證等替代；不符者十五日內補正，逾期駁回。 |
| 土地法 | 第37條、第67條、第73條、第76條、第77條、第78條 | 變更登記應於權利變更後一個月內申請、繼承登記六個月內；登記費按申報地價或權利價值之法定比例計收；書狀費由中央地政機關定之；塗銷、更正、更名、住址變更等登記免納登記費。 |
| 土地稅法 | 第5條、第49條 | 土地增值稅有償移轉由原所有權人、無償移轉由取得人繳納；移轉應於訂約之日起三十日內申報土地移轉現值。 |
| 契稅條例 | 第2條、第4條、第16條 | 不動產買賣、贈與、分割等應申報契稅；買賣契稅由買受人申報；契約成立之日起三十日內申報。 |
法定登記規費速查表：誰收、怎麼算、哪些免納
| 項目 | 計收方式 | 免納或例外 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 登記費 | 由權利人按申報地價或權利價值之法定比例繳納；他項權利內容變更除價值增加部分外免納 | 土地重劃變更、更正、消滅、塗銷、更名、住址變更、標示變更、限制登記等免納 | 土地法第76條、第78條 |
| 書狀費 | 每張權狀或他項權利證明書按中央地政機關公告之費額計收 | — | 土地法第67條、第77條 |
| 逾期罰鍰 | 變更登記逾一個月、繼承登記逾六個月申請者，按應納登記費額加倍計罰，逾期越久倍數越高，至法定上限為止 | 有不可歸責事由之期間依規定扣除 | 土地法第73條 |
| 繳納時點 | 登記規費於申請登記收件後繳納；網路申請得於收件前線上繳費 | 登記費未達最低計收單位不計收 | 土地登記規則第46條、第47條 |
| 退費 | 登記經撤回或依法駁回等情形，已繳登記費及書狀費得於十年內請求退還 | 已繳登記費罰鍰不得退還 | 土地登記規則第51條、第52條 |
| 謄本工本費 | 登記謄本、地籍圖謄本依地政規費收費標準計收；地政電子謄本可線上申領 | — | 土地法第37條授權之規費規定 |
資料來源:土地法第37條、第67條、第73條、第76條、第77條、第78條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
買賣過戶的錢誰付：法定納稅義務人與申報期限
| 費用 | 法定納稅義務人或負擔人 | 申報或繳納期限 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 有償移轉為原所有權人（賣方）；無償移轉為取得所有權之人 | 訂定契約之日起三十日內申報土地移轉現值 | 土地稅法第5條、第49條 |
| 契稅 | 買賣契稅由買受人申報納稅 | 契約成立之日起三十日內申報 | 契稅條例第4條、第16條 |
| 印花稅 | 典賣、讓受及分割不動產契據由立約或立據人貼用 | 憑證書立後交付或使用時 | 印花稅法第5條、第8條 |
| 登記費與書狀費 | 由申請登記之權利人繳納 | 登記收件後繳納 | 土地法第76條、第77條；土地登記規則第47條 |
| 地政士服務費 | 依委任契約約定，由委任人負擔 | 依契約 | 地政士法第16條（業務範圍） |
資料來源:土地稅法第5條、第49條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
選地政士的五個確認點
| 確認點 | 怎麼查證 | 法源 |
|---|---|---|
| 有地政士證書 | 地政士考試及格並領有中央主管機關核發之證書 | 地政士法第4條、第5條 |
| 開業執照在效期內 | 向直轄市、縣（市）主管機關登記領照始得執業；執照有效期限四年，換發須完成專業訓練；可在內政部不動產服務業資訊系統查詢 | 地政士法第7條、第8條 |
| 已加入所在地公會 | 地政士登記後非加入該管直轄市或縣（市）地政士公會不得執業 | 地政士法第33條 |
| 受託時會核對身分 | 應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人並核對身分 | 地政士法第18條 |
| 契約簽證資格 | 辦理不動產契約簽證須另申請簽證人登記並繳納簽證保證金，經簽證之契約地政機關得免重複查核身分 | 地政士法第19條、第22條 |
資料來源:地政士法第4條、第5條、第7條、第8條、第18條、第19條、第22條、第33條 law.moj.gov.tw resim.moi.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 法規條文:地政士法 全文（證書、開業執照、業務範圍、簽證）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:土地登記規則 全文（應備文件、親自到場、補正與駁回）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:土地法 全文（第73條登記期限、第76條登記費、第78條免納登記費）(法務部全國法規資料庫)
- 查詢系統:內政部 不動產服務業資訊系統（地政士開業資料查詢）(內政部)
- 申請書表:內政部地政司 數位櫃臺 下載專區（土地登記申請書表）(內政部地政司)
- 申辦入口:地政電子謄本系統（線上申領登記謄本）(內政部)
- 申請書表:財政部稅務入口網 申請書表及範例下載（土增稅、契稅、遺產稅、贈與稅）(財政部)
- 收費標準:臺中市政府地政局 地政規費類說明(臺中市政府地政局)
- 申請書表:內政部地政司 表單下載（土地登記申請書、契約書公定格式）(內政部地政司)
- 官方說明:內政部地政司 地政問答(內政部地政司)
- 申辦入口:內政部地政司 線上申辦入口(內政部地政司)
費用怎麼組成
費用分三塊：法定規費依土地法第76條、第77條之登記費與書狀費，於登記收件後繳納；稅捐依土地稅法、契稅條例、遺產及贈與稅法向稽徵機關申報，可先用財政部稅務入口網的官方試算工具估算；本所地政士服務費於免費書面初判後依案件複雜度以書面報價。
審查端觀點
- 代書（地政士）的價值，不在「會跑件」，而在「能把關」——產權瑕疵、稅務最佳化、買賣安全，這些才是專業所在。
- 尤其農地、工廠用地、複雜繼承等非單純住宅的不動產，更需要懂土地與相關法規的代書，本所以法律與審查端視角辦理。
常見錯誤與退件原因
- 簽約前沒調最新謄本判讀——標的帶著抵押、查封或限制登記，價金付了卻過不了戶
- 農地未確認承受人資格就付訂金——移轉登記被駁回，只能解約認賠或走上爭訟
- 印鑑證明與權狀交付缺乏管控——遭冒辦移轉或設定，整筆產權暴露在風險中
- 共有土地沒先盤點同意門檻就談處分——同意數不足案件卡死，共有人關係也一併談僵
- 移轉前不做稅務試算——走錯移轉方式，多繳的稅在登記完成後已無法回頭
常見痛點
- 手上的土地有好幾位共有人，想處分卻不知道該從誰談起
- 買方催著簽約，但我連謄本上那些設定是什麼都看不懂
- 爸爸留下的農地要過給我，聽說有資格限制，不敢亂動
- 之前找的代書只會收件送件，問稅的事都答不出所以然
- 權狀遺失了，又怕補發過程被有心人拿去動手腳
交付項目
- 產權調查與風險評估
- 不動產登記（過戶/繼承/抵押等）完成
- 稅務試算與節稅規劃建議
- 契約與相關文件協助
建議準備文件
- 土地、建物登記謄本與地籍資料
- 當事人身分證明與印鑑證明
- 買賣契約、繼承系統表或贈與意願（視案件）
- 相關稅籍與既有權利資料
法規依據
- 《地政士法》
- 《土地登記規則》
- 《民法》物權編、繼承編
- 《土地稅法》《遺產及贈與稅法》
- 《農業發展條例》（農地移轉資格）
細項業務全覽
- 土地登記代理
- 謄本調閱判讀
- 地籍圖套繪
- 權狀補發申請
- 地籍異動整理
- 簽約見證服務
- 履約保證協調
- 稅務試算規劃
- 登記案件補正
- 跨縣市登記送件
- 原保地登記諮詢
- 塗銷登記辦理
官方參考資料
全台在地辦理
常見問題
我只是要辦一般的過戶，需要找你們這種整合型事務所嗎？
單純住宅過戶本所照樣承接，流程與文件會先講清楚。整合的價值在複雜案：農地、原保地、工廠用地、繼承與共有——這些案件的卡點常在土地法規與環保列管，不在登記書表本身。您可以先傳謄本，本所初判屬於哪一種案型，再決定委辦深度。
代書、地政士、不動產經紀人，我到底該找哪一個？
「代書」是通稱，正式名稱是依《地政士法》執業的地政士，負責產權移轉與登記程序；不動產經紀人管的是買賣仲介端。謝清泉兩張證照兼具，從簽約、把關到登記同一窗口串接，您不必在兩個專業之間來回傳話。
你們代書費怎麼算？會不會辦到一半又加價？
登記規費與稅費依公告標準計算，屬政府收取；本所服務費在了解案情後個別說明，不公開於網站——因為單純過戶與農地、繼承、共有案件的工作量差距很大，公版定價不是高估就是低估。承辦前以書面確認範圍，辦理中不追加。
一件登記案大概要跑多久？
取決於案型與文件齊備度：文件齊全的單純移轉，從報稅到登記完成以週計；涉及農地資格、繼承人眾多、需補正或先辦塗銷的案件以月計。本所收件時提供預估時程表，卡在哪一關都即時回報。
權狀不見了怎麼辦？土地會不會被別人拿走？
所有權不因權狀遺失而消滅。可向地政事務所申請權狀補發，程序含法定公告期，有異議即進入審查；擔心遭冒辦，可同步申請「地籍異動即時通」，名下不動產一有異動收件就收到通知。本所可代辦補發並協助設定防護。
我人在外縣市，台東的土地能遠距委辦嗎？
多數環節可以文件往返完成：謄本調閱、稅務試算、文件撰擬都不需本人到場；需核對身分或用印的節點，安排一次到場或以驗證過的授權文件處理。登記向標的所在地的地政事務所送件，跨縣市送件是本所常態業務。
原住民保留地的登記，你們有在承辦嗎？
有，原保地登記諮詢是本所服務項目。原保地移轉限具原住民身分者，另有管制程序；非原住民簽約承買原保地，登記做不進去、糾紛也多。請先提供謄本與雙方身分條件，本所先判斷可不可行，再談怎麼辦。
代書可以處理什麼，只有辦過戶嗎？
不只過戶。
依《地政士法》執業的地政士，可代理不動產買賣所有權移轉登記、繼承登記與遺產分割協議、贈與登記、抵押權設定、變更與塗銷登記、共有物分割，並在簽約前做產權調查、謄本判讀與土地增值稅、契稅、遺產贈與稅試算。
委辦時先把謄本或地號建號傳給本所，判定屬於單純住宅移轉、農地原保地或繼承共有哪一線，再排文件與送件順序。
買方可以自己找代書嗎，還是要跟賣方共用？
可以。由誰委任地政士是買賣雙方約定的事，實務上多由買方指定或雙方共同委任一位代書，賣方也可以另請一位把關自己那一端。
買方找代書的重點在簽約前：先調第一類登記謄本逐欄判讀抵押、查封、預告登記與限制登記，農地再確認承受人資格，因為產權瑕疵在簽名那一刻就定型。本所可先做產權調查與稅務試算，再提供簽約見證與履約保證協調，簽完約才送件登記。
如何找合格代書，要看哪些證照？
先確認對方是依《地政士法》執業的地政士：看地政士證書與開業執照，事務所名稱、負責人與證號要一致；「代書」只是通稱，正式身分是地政士。合格之外更要看能不能把關：會不會逐欄判讀謄本上的他項權利與註記、能不能在登記前試算土地增值稅與契稅、農地與原保地的承受資格會不會先確認。本所由具地政士與不動產經紀人雙證照的謝清泉主持，第一次諮詢就替您定位案型並說明卡關點。
土地代書費用分哪幾筆，哪些是政府收的？
分三筆。
第一筆是登記規費，由地政事務所依公告標準收取；第二筆是稅費，走買賣、贈與或繼承，土地增值稅、契稅與遺產贈與稅的組合各不相同，這兩筆都是政府收取、由申請人自付；第三筆才是代書服務費，依案型（單純住宅移轉、農地原保地、繼承共有）、件數與是否須先辦塗銷或補正而變動。
本所在登記前先出稅務試算與方案比較，服務費於書面初判後以書面報價確認範圍。
辦土地過戶登記要準備哪些文件？
基本四類：土地與建物登記謄本與地籍資料；當事人身分證明與印鑑證明；移轉原因文件，買賣附契約、繼承附繼承系統表、贈與附贈與意願文件；稅籍與既有權利資料。地政事務所收件後依《土地登記規則》逐項核對申請書、權狀、印鑑證明與完稅文件，缺一項就通知補正，補正不齊直接駁回。委託地政士前先傳謄本或地號建號，本所先自審一輪，讓文件一次備齊再送件。
代書送件後為什麼會被地政事務所退件補正？
最常見的是產權與資格問題，不是書表寫錯。
地政事務所逐項核對申請書、權狀、印鑑證明與完稅文件，缺一項通知補正，補正不齊直接駁回；實務上卡關的多是謄本上未先處理的抵押、查封或限制登記，農地承受人依《農業發展條例》資格不符，或共有土地處分未達《土地法》第34-1條門檻：共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分合計逾三分之二。
本所在送件前依《土地登記規則》的審查邏輯自審一輪，把卡點在簽約前挑出來。
代書代辦的費用是多少?
一件登記案的支出分三層：政府規費（登記費按權利價值之法定比例、書狀費，土地法第76條、第67條）、稅捐（土地增值稅由賣方、契稅由買方申報，土地稅法第5條、契稅條例第4條）、以及地政士服務費（依委任契約約定，屬事務所與委任人間的約定，非法定規費）。
規費與稅捐可事先依官方試算工具估算；偉騰在書面初判時會逐項列出應繳項目與法源，服務費另以書面報價。
繼承登記可以委託哪些代理人辦理?
土地登記規則第37條允許委託代理人申請登記，並應附具委託書。以執業為目的代理他人申辦土地登記、測量與相關稅務，屬地政士法第16條規定的地政士業務，須由領有開業執照並加入公會的地政士辦理（地政士法第7條、第33條）。委託前可在內政部不動產服務業資訊系統查證執照狀態；偉騰由執業地政士承辦登記送件。
繼承人不出面辦理繼承時怎麼辦？
地政程序上有出路：土地法第73條允許任何繼承人為全體繼承人申請繼承登記；土地登記規則第120條規定繼承人有二人以上而部分繼承人無法會同時，得由其中一人或數人為全體繼承人申請登記為公同共有，未能會同者的戶籍謄本可用曾設籍國內之謄本及理由書代替（第119條第2項）。
先辦公同共有可避免逾期加計罰鍰，日後再協議分割。
代書可以免費諮詢嗎？
地政士法沒有規定諮詢是否收費，各事務所做法不同。
偉騰的做法是先做書面初判：您提供標的地號或謄本與案件情形，我們核對權利狀態、應辦程序、應備文件與法定期限，並列出規費與稅捐的法源與官方試算連結，初判不收費；正式委任後的服務費另以書面報價，內容以地政士法第16條的業務範圍為限。