蓋什麼、改什麼用途,都要對的執照。
建築物的新建、增建、改建與變更使用,都對應不同的建築執照與程序。本所整合配合建築師,協助辦理建造執照、使用執照與變更使用,並處理既存違建的補正方向,讓建築與營業站上合法基礎。
蓋新的、加蓋、改用途，對應的是三套不同程序：新建、增建、改建原則上先請領建造執照，完工取得使用執照後才能使用；改變用途涉使用類組變更者，依《建築物使用類組及變更使用辦法》辦理變更使用。本服務第一步就是判讀您的案子落在哪一套，再排定文件與程序的打法。
「裝潢好就能開店」是建管案件最貴的誤會。營業用途須與使用執照記載的類組相符，住宅改餐飲、店面改招客場所都可能觸發變更使用，並連動《消防法》要求的設備與避難改善；等被查報才處理，限期改善屆期未改善依法得按次處罰，停業損失往往遠大於前期辦照的成本。
偉騰整合配合建築師承辦建照、使照與變更使用，並就既存違建先釐清可補辦或應回復的範圍，把消防、土地用地與營業登記一次接起來。創辦人謝清泉為前臺東縣環保局長，慣用機關看件的眼光預審每份文件——會被問的問題先補好答案，再送進窗口。
服務重點
- 類組相符是營業的地基：營業內容須與使用執照記載的使用類組一致；住宅改餐飲、賣場改遊戲場都可能跨類組，須依《建築物使用類組及變更使用辦法》辦理變更使用。開店簽約前先判讀類組，比事後停業補救便宜得多。
- 查報公文是倒數計時器：收到建管查報或限期改善公文，期限就是全案節奏：期限內提出可行的補正或改善計畫，通常比放任不理更能爭取空間；屆期未改善依法得按次處罰，營業隨時可能被迫中斷。
- 違建先分類，再談拆留：增建、夾層與頂樓加蓋，須先由建築師就結構、面積與型態釐清屬可補辦或應回復範圍；部分情形可循補辦或變更使用處理。一律當成「等拆」或「沒事」，都是誤判，也都在燒錢。
- 消防跟著用途，不是裝潢：變更為供公眾使用場所，須符合《消防法》及各類場所消防安全設備設置標準的對應等級；裝潢再漂亮，消防設備與避難動線不到位照樣過不了件，這是變更使用最常見的卡點。
- 審查端先查分區再看建物：機關收件的第一步是核對土地使用分區與用途是否相容：都市土地依《都市計畫法》、非都市土地依《區域計畫法》體系管制。分區不容許的用途，建照與變更使用根本進不了實質審查，本所第一步就先查這裡。
常見痛點
- 店面租了、裝潢做一半，才被告知這個用途不能營業
- 頂樓加蓋住了多年，突然收到查報通知，全家不知所措
- 想把住家一樓改成小吃店，聽說要辦的文件一大串
- 看中的物件有夾層，不確定是合法的還是等著被拆
- 消防、建管各要各的文件，補了東邊又漏了西邊
交付項目
- 建造 / 使用執照辦理(整合建築師)
- 建築物變更使用申請
- 既存違建補正可行性評估
- 消防、衛生與營業登記銜接規劃
建議準備文件
- 使用執照與建物登記謄本
- 建築物與基地現況、平面現況
- 擬定的新建、增建或變更用途構想
- 收到的建管查報或限期改善公文(若有)
法規依據
- 《建築法》、《建築技術規則》
- 建築物使用類組及變更使用辦法
- 《消防法》及各類場所消防安全設備設置標準
- 違章建築處理辦法相關規定
細項業務全覽
- 建造執照申請
- 使用執照申請
- 變更使用執照
- 室內裝修許可
- 雜項執照申請
- 建照展期變更
- 違建處理諮詢
- 既存違建認定
- 補照程序評估
- 無照建築處理
- 招牌廣告物許可
- 拆除執照申請
- 使照類組判讀
- 跨類組變更工程評估
全台在地辦理
常見問題
我在住宅一樓開工作室接待客人，這樣算變更使用嗎？
關鍵在用途是否跨使用類組、是否屬供公眾使用：純辦公與對外招客的認定不同，樓地板規模與人流也會影響判斷。請提供使用執照記載、營業型態與現況平面，本所整合建築師判讀類組後，告訴您要辦到什麼深度、消防要不要動。
夾層是前屋主蓋的，責任會算到我頭上嗎？
建物現況的公法責任原則上跟著現在的所有權人與使用人走，買賣未揭露可另循民事處理。當務之急是由建築師釐清夾層屬可補辦或應回復範圍：可補辦就補齊，不可補辦及早規劃退場，別等收到查報公文才被動應對。
收到限期改善公文，第一步該做什麼？
先確認公文記載的違規事項與改善期限，期限內提出具體可行的補正或改善計畫；需陳述意見者，依《行政程序法》在期限內提出。把公文與建物現況照片傳給本所，我們判讀可補辦範圍與改善順序，趕在期限前把方案送進機關。
變更使用執照大概要跑多久？
取決於是否跨類組、消防與避難改善的工程量，以及圖說補正的往返次數；現況與原核准圖說落差越大，審查輪次越多。本所會在判讀使用執照與現況後，提供分階段時程與每階段的文件清單，讓您預先安排營業排程。
代辦建照或變更使用怎麼收費？
服務費依案件型態（新建、變更使用、違建補辦）、建物規模與消防改善複雜度而定，本所於了解案情後個別說明，不公開於網站；法定規費依公告計收。請先傳使用執照與現況照片，書面初判後會把費用結構一併說明。
違建是不是遲早都會被拆？
不必然。既存違建依查報時點與型態有不同的處理方式：部分可循補辦或變更使用合法化，部分列管緩拆但不得再擴建。重點是先由建築師釐清您的違建落在哪一類，再決定補辦、改善或維持現狀的策略，而不是放著等通知。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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