Question 1

我在住宅一樓開工作室接待客人，這樣算變更使用嗎？

Accepted Answer

關鍵在用途是否跨使用類組、是否屬供公眾使用：純辦公與對外招客的認定不同，樓地板規模與人流也會影響判斷。請提供使用執照記載、營業型態與現況平面，本所整合建築師判讀類組後，告訴您要辦到什麼深度、消防要不要動。

Question 2

夾層是前屋主蓋的，責任會算到我頭上嗎？

Accepted Answer

建物現況的公法責任原則上跟著現在的所有權人與使用人走，買賣未揭露可另循民事處理。當務之急是由建築師釐清夾層屬可補辦或應回復範圍：可補辦就補齊，不可補辦及早規劃退場，別等收到查報公文才被動應對。

Question 3

收到限期改善公文，第一步該做什麼？

Accepted Answer

先確認公文記載的違規事項與改善期限，期限內提出具體可行的補正或改善計畫；需陳述意見者，依《行政程序法》在期限內提出。把公文與建物現況照片傳給本所，我們判讀可補辦範圍與改善順序，趕在期限前把方案送進機關。

Question 4

變更使用執照大概要跑多久？

Accepted Answer

取決於是否跨類組、消防與避難改善的工程量，以及圖說補正的往返次數；現況與原核准圖說落差越大，審查輪次越多。本所會在判讀使用執照與現況後，提供分階段時程與每階段的文件清單，讓您預先安排營業排程。

Question 5

代辦建照或變更使用怎麼收費？

Accepted Answer

服務費依案件型態（新建、變更使用、違建補辦）、建物規模與消防改善複雜度而定，本所於了解案情後個別說明，不公開於網站；法定規費依公告計收。請先傳使用執照與現況照片，書面初判後會把費用結構一併說明。

Question 6

違建是不是遲早都會被拆？

Accepted Answer

不必然。既存違建依查報時點與型態有不同的處理方式：部分可循補辦或變更使用合法化，部分列管緩拆但不得再擴建。重點是先由建築師釐清您的違建落在哪一類，再決定補辦、改善或維持現狀的策略，而不是放著等通知。

Question 7

申請建照要準備哪些文件和資料？

Accepted Answer

建照申請前先備齊基本資料：使用執照或建物登記謄本、基地與建築物現況、平面現況，以及擬新建、增建或改建的用途構想；收過建管查報或限期改善公文的，公文也一併提供。機關收件的第一步是核對土地使用分區與用途是否相容，都市土地依《都市計畫法》、非都市土地依《區域計畫法》體系管制，分區不容許的用途根本進不了實質審查；設計圖說則由配合的建築師依《建築法》與《建築技術規則》製作。本所先查分區與現況，再整合建築師排定圖說與送件順序。

Question 8

建築線要跟誰申請，和建照申請有什麼關係？

Accepted Answer

建築線指定向基地所在的直轄市、縣（市）主管建築機關申請，屬建照申請的前置程序：先確認基地臨接的道路與建築線位置，設計圖說才能據以配置。依《建築法》體系，基地不臨建築線或「地不臨路」的案子，建照無法進入實質審查，必須先透過指定申請或其他途徑解決臨路問題，這一步常決定整塊地能不能蓋。本所在建照申請前先查土地使用分區與建築線狀況，再整合建築師處理指定申請與後續設計。

Question 9

建築執照有哪四種，分別在什麼時候申請？

Accepted Answer

依《建築法》，建築執照分為建造執照、雜項執照、使用執照與拆除執照四種。新建、增建、改建原則上先請領建造執照，完工後申請使用執照，取得後才能使用；雜項工作物申請雜項執照，拆除建築物則申請拆除執照。只改變用途、不涉新建的案子不是重新辦建照申請，而是依《建築物使用類組及變更使用辦法》辦理變更使用執照。本所第一步就是判讀您的案子落在哪一套程序，再排定文件與送件的打法。

Question 10

申請建照一定要找建築師嗎，代辦公司能做什麼？

Accepted Answer

要。依《建築法》，建築物的設計與監造由建築師辦理，建照申請的圖說與設計責任不能由代辦業者取代。代辦的角色是整合：先核對土地使用分區與用途是否相容、判讀使用類組、釐清既存違建屬可補辦或應回復的範圍，再把消防、土地用地與營業登記接起來，讓建築師的圖說一次到位、少跑補正。偉騰整合配合建築師承辦建照、使照與變更使用，用機關看件的眼光預審每份文件，會被問的問題先補好答案再送進窗口。

Question 11

幾坪以下不用申請建照，真的有坪數門檻嗎？

Accepted Answer

沒有一個全國通用的坪數門檻。依《建築法》，新建、增建、改建原則上都要先請領建造執照，完工取得使用執照後才能使用；是否屬免辦執照的例外，要由建築師依構造型態、規模與所在土地的管制逐案判讀，不能用坪數推定。把頂樓加蓋、夾層與增建一律當成「小面積沒事」是最常見的誤判：未經許可的增建正是查報、限期改善與裁處的主要態樣，既存違建再擴建還會喪失緩拆地位。想加蓋前把現況照片與使用執照傳給本所，先做建照申請或補辦可行性的書面初判。

Question 12

變更使用執照最常被退件的原因是什麼？

Accepted Answer

最常見的卡點是消防：變更為供公眾使用場所，必須符合《消防法》及各類場所消防安全設備設置標準的對應等級，只辦變更使用、漏辦消防設備與避難動線改善，消防檢查不過，執照就卡關再多跑一輪。第二個是分區：機關收件先核對土地使用分區與用途是否相容，分區不容許的用途根本進不了實質審查。第三是現況與原核准圖說落差大，圖說補正的往返次數跟著增加。本所在送件前先查分區、判讀類組，並把消防改善一併納入變更使用執照的申請計畫。

Question 13

建築執照跟使用執照一樣嗎？

Accepted Answer

不一樣。建築法第28條把執照分為建造、雜項、使用、拆除四種：建造執照是「動工前」對新建、增建、改建、修建的許可；使用執照是「完工後」經主管建築機關查驗與核定圖樣相符才發給，並依第73條作為接水、接電與使用的前提。兩張執照分別申請，中間還有第54條的開工申報與第53條的建築期限。

Question 14

哪些情況下可以免申請建造執照?

Accepted Answer

建築法第25條原則上要求非經審查許可發照不得建造，例外只有第78條所列免拆除執照情形、第98條經行政院許可之特種建築物，以及第99條經直轄市、縣（市）主管建築機關許可的紀念性、地面下、臨時性建築物等。坪數門檻並非建築法本文規定，而是各縣市依授權訂定的免申請建築執照建築物項目，需先查所在縣市規定。偉騰書面初判會一併核對。

Question 15

建照拿到多久開工？

Accepted Answer

依建築法第54條，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起應於六個月內開工，並在開工前會同承造人及監造人，把開工日期、姓名、證書字號與施工計畫書送主管建築機關備查；因故不能開工可敘明原因申請展期一次，期限三個月。未依規定展期或逾展期仍未開工，執照自期限屆滿之日起失其效力。

Question 16

一般建物使用執照多久會下來？

Accepted Answer

建築法第70條規定，主管建築機關應自接到使用執照申請之日起十日內派員查驗完竣，主要構造、室內隔間及主要設備與設計圖樣相符者即發給使用執照；供公眾使用建築物的查驗期限得展延為二十日。實際天數還要加上補件與修改的往返，不相符者會一次通知修改後再報請查驗。

Question 17

建照核准後多久領照？

Accepted Answer

建築法第33條規定主管建築機關收件後十日內審查完竣，合格者即發給執照；供公眾使用或構造複雜者最長三十日。若被通知改正，依第36條應於接獲第一次通知之日起六個月內改正送復審。領照後就開始計算第54條的六個月開工期限，因此領照時點要與施工準備一起規劃。

主管機關	建築管理中央主管機關為內政部（內政部國土管理署），地方為各縣市政府工務局或建設局；消防安全設備改善另由消防機關審查。
法規依據	《建築法》、《建築技術規則》、建築物使用類組及變更使用辦法、《消防法》及各類場所消防安全設備設置標準、違章建築處理辦法。
誰要辦	擬新建、增建或改建建築物的地主；店面、廠房或住宅要變更用途的業主；收到建管查報、有既存違建的所有權人。
受理窗口與層級	建造執照、使用執照與變更使用執照向建築物所在地的各縣市政府工務局或建設局申請，由配合建築師設計簽證後送件。
審查期限	建照、雜照：收件之日起十日內審查完竣，供公眾使用或構造複雜最長三十日；使照：申請之日起十日內查驗，供公眾使用得展延為二十日。
有效期與展延	領照後六個月內開工，得展期一次三個月；建築期限自開工起算，得展期一年一次；逾期未展期執照失效。使照無效期。
應備文件	使用執照與建物登記謄本、建築物與基地現況及平面現況、擬定的新建、增建或變更用途構想，以及收到的查報或限期改善公文。
規費依據	依規費法與各直轄市、縣（市）政府公告之建築執照規費收費標準計收，送件時繳納；建築師酬金與技師簽證費依委任契約，不屬法定規費。
線上系統或表單	內政部國土管理署全國建築管理資訊系統入口網可查執照進度與申辦資訊；申請書表向各縣市建管單位（如臺北市建管處、桃園市建管系統）取得。
最常見退件原因	土地使用分區不容許擬定用途；營業內容與使用類組不符卻未辦變更使用；消防設備與避難動線未達對應等級；現況與原核准圖說落差過大。
前置與後續許可	前置先核對土地使用分區，都市土地依《都市計畫法》、非都市土地依《區域計畫法》；後續銜接消防設備改善、營業登記與公共安全檢查申報。
偉騰承辦範圍	判讀案件落在建照、使照或變更使用哪一套程序，整合配合建築師備件與送件，評估既存違建可補辦範圍，於查報公文期限內補正與陳述意見。

法規	條號	重點
建築法	第9條、第13條、第25條、第28條、第30條、第31條、第32條、第33條、第35條、第36條、第53條、第54條、第70條、第71條、第73條	建築物非經審查許可發照不得建造、使用或拆除；執照分建造、雜項、使用、拆除四種；設計監造為開業建築師，結構設備專業部分交由專業技師；建照收件十日內審查、使照申請十日內查驗；領照六個月內開工。
建築物結構與設備專業工程技師簽證規則	第1條	依技師法第13條第3項訂定；建築物結構與設備專業工程部分（範圍依建築法）由領有執業執照之專業技師辦理簽證。

執照	什麼情形要申請	設計監造與簽證	主要文件	法定審查期限	法源
建造執照	建築物之新建、增建、改建、修建	開業建築師設計監造；五層以上或供公眾使用建築物之結構與設備由專業技師負責	申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書	主管建築機關收件之日起十日內審查完竣；供公眾使用或構造複雜者最長三十日	建築法第9條、第13條、第28條、第30條、第33條
雜項執照	雜項工作物之建築（圍牆、水塔、招牌廣告、駁崁、挖填土石方、機械停車設備等）	同建造執照	同建造執照	同建造執照	建築法第7條、第28條、第33條
使用執照	建築物建造完成後之使用或變更使用	起造人會同承造人、監造人申請	申請書、原領建造或雜項執照、竣工平面圖及立面圖	主管建築機關接到申請之日起十日內派員查驗；供公眾使用建築物得展延為二十日	建築法第28條、第70條、第71條
拆除執照	建築物之拆除；經主管機關通知限期拆除、傾頹危險等情形除外	依申請案件由主管建築機關審查	申請書及拆除計畫相關文件	依主管建築機關收件審查	建築法第28條、第78條

節點	法定期限或要件	逾期後果或展期	法源
送件審查	收件之日起十日內審查完竣，合格即發照；供公眾使用或構造複雜最長三十日	不合規定者一次列舉通知改正	建築法第33條、第35條
補正復審	接獲第一次通知改正之日起六個月內改正完竣送請復審	屆期未送或復審仍不合規定，得駁回	建築法第36條
開工	領得建造或雜項執照之日起六個月內開工，開工前會同承造人、監造人申報備查	得敘明原因申請展期一次，期限三個月；逾期未開工執照失效	建築法第54條
建築期限	發照時依建築期限基準核定，自開工之日起算	得申請展期一年，以一次為限；逾期執照失效	建築法第53條
使用執照	工程完竣後由起造人會同承造人、監造人申請；機關接到申請之日起十日內查驗（供公眾使用二十日）	與圖樣不符者一次通知修改後再報請查驗	建築法第70條
接水接電與使用	非經領得使用執照不准接水、接電及使用	變更使用類組或防火避難設施等應申請變更使用執照	建築法第73條

文件	內容要求	法源
申請書	起造人資料、設計人姓名與證書字號、建築地址、基地面積與建築面積比、建築物用途、工程概算、建築期限	建築法第31條
土地權利證明文件	土地登記謄本、使用同意書等證明起造人得使用基地之文件	建築法第30條
工程圖樣及說明書	基地位置圖、地盤圖、平面立面剖面圖、各部尺寸構造材料、結構計算書、設備圖說及計算書、新舊溝渠及出水方向、施工說明書	建築法第32條

建照申請代辦：建照・變更使用・使用執照申請・變更使用執照

重點速覽

服務重點

速查表

法規依據(條號)

四種建築執照對照表：什麼時候要申請、誰簽證、法定審查期限

建照→開工→完工→使照：法定期限時間軸

建造執照申請文件清單（建築法第30條至第32條）

官方書表、申辦入口與法規

費用怎麼組成

審查端觀點

常見錯誤與退件原因

常見痛點

交付項目

建議準備文件

法規依據

細項業務全覽

官方參考資料

全台在地辦理

常見問題