Question 1

對方名下只有一筆持分土地,拿來設定抵押有意義嗎?

Accepted Answer

先算再說。持分有市場折價、共有人優先購買等變數,前面若還有抵押,受償空間更要精算。本所先調謄本與他項權利、評估擔保價值,把「這筆擔保值多少」的量級攤開給您看,再決定設定、加保證人,還是換標的。

Question 2

預告登記是不是隨時可以塗銷?會不會反而卡住自己?

Accepted Answer

預告登記的塗銷須由預告登記請求權人同意或依法定原因辦理,對權利人是保護、對登記名義人是限制;所以設定前要把雙方的條件與解除時點寫進契約。本所會把預告登記與契約條款一起設計,避免保全變成日後交易的絆腳石。

Question 3

拍定後,登記和稅務大概要多久?

Accepted Answer

定性地說:取得權利移轉證書後,契稅申報有法定期限,移轉登記在文件齊備下以週計;塗銷原抵押與限制登記、地價稅與房屋稅的移轉會一併處理。變數在文件完整度與點交狀況,本所在前端把清單列好,就是為了把變數提前看清。

Question 4

委任費用和繳給地政事務所、稅捐機關的錢是分開的嗎?

Accepted Answer

分開。登記規費與契稅等依公告標準繳納;委任費用則在了解案情後個別說明,不公開於網站——標的數量、他項權利複雜度、是否併辦塗銷與稅務,工作量結構差異太大,看過文件與謄本才能負責任地說明。

Question 5

我家房子的謄本上出現查封登記,還有轉圜餘地嗎?

Accepted Answer

先讀懂它。查封登記代表已有其他法定程序在進行,買賣與設定會被擋下;清償或和解後可持相關文件辦理塗銷查封登記。程序本身不在本所業務範圍;本所能做的是解讀謄本、盤點可辦的登記選項,並在塗銷條件成立後代辦登記。

Question 6

只有借據沒有任何登記,現在補辦抵押權來得及嗎?

Accepted Answer

只要對方願意配合、標的產權清楚,隨時可以辦理抵押權設定登記,順位以登記時點為準,越早越前面。若對方不願配合,登記端就沒有單方可辦的工具;此時要走的是法律程序,不在本所業務範圍,本所會明確告知您已到業務邊界。

Question 7

買賣履約期間想辦預告登記，誰有資格申請、要符合什麼條件？

Accepted Answer

只要您對該不動產有移轉或變更的請求權就可以申請，例如付了訂金等待資格審查的農地買方、借名登記的真正權利人，或想防止長輩房產被擅自處分的家族成員。依《土地法》第79條之1，預告登記由請求權人檢附登記名義人的同意書，向標的所在地的地政事務所申請；登記後未經請求權人同意，所有權移轉與設定都辦不下去，所以登記名義人願意配合是前提。本所先調謄本確認標的沒有卡住的他項權利或限制登記，再把同意書、印鑑證明與契約條款一併備妥送件到登記完成。

Question 8

買農地等資格審查期間，不辦預告登記會有什麼風險？

Accepted Answer

法規不強制辦理，但沒有預告登記，訂金與契約只是您與賣方之間的約定，謄本上看不到任何權利，賣方名下的土地照樣能移轉、能再設定，一屋二賣或加設抵押時您只能事後追討。依《土地法》第79條之1辦妥預告登記後，未經您這位請求權人同意，地政事務所不會受理所有權移轉與設定，處分權被鎖住到過戶完成；但它擋不住繼承等依法發生的變動，這點要先知道。本所會在簽約階段就把預告登記與塗銷時點寫進契約，訂金付出去的同時把登記送件。

Question 9

申請預告登記要準備哪些文件，一定要印鑑證明嗎？

Accepted Answer

原則上要。預告登記會限制登記名義人的處分權，登記名義人除了出具同意書，還要親自到地政事務所核對身分，不能到場時就以印鑑證明代替，這是最常漏掉的文件。依《土地法》第79條之1與《土地登記規則》，送件要備妥發生請求權的契約或借據等佐證、標的登記謄本、雙方身分證明與印鑑證明、登記名義人同意書，向標的所在地的地政事務所申請。本所先調最新謄本核對登記名義人與權利狀態，把文件一次列齊，避免因同意書、印鑑證明不齊或契約沒寫清楚請求權而補正。

Question 10

預告登記塗銷要準備哪些文件，請求權人一定要到場嗎？

Accepted Answer

預告登記的塗銷須由請求權人同意或依法定原因辦理，登記名義人單方辦不了。依《土地法》第79條之1與《土地登記規則》，一般是履約完成、契約解除或請求權消滅時，由請求權人出具塗銷同意書，連同身分證明、印鑑證明與標的謄本向地政事務所申請；請求權人不到場時以印鑑證明代替到場核對。若取不到請求權人的同意書，就不是登記端能單方處理的事，本所會明確告知業務邊界。所以設定時就要把塗銷條件與時點寫進契約，到期由本所代辦塗銷，讓謄本回到可移轉狀態。

Question 11

預告登記與限制登記有什麼不同，謄本上要怎麼分？

Accepted Answer

兩者都會擋下移轉與設定，來源卻不同。預告登記是請求權人主動申請、登記名義人同意的保全登記，依《土地法》第79條之1辦理，塗銷須由請求權人同意或依法定原因；限制登記則是查封、破產登記等記載，代表不動產已進入法院等機關的程序，由該機關囑託地政事務所登記與塗銷，不能只憑雙方同意辦理。謄本上兩者都寫在其他登記事項欄，預告登記載明請求權人，限制登記載明種類與囑託機關。偉騰替您解讀這些記載的影響，盤點可辦的登記選項，塗銷條件成立後代辦登記。

Question 12

預告登記需要多少費用?

Accepted Answer

預告登記依土地登記規則第136條屬於限制登記，而土地法第78條第8款規定限制登記免繳納登記費，因此向地政事務所申請預告登記本身不收登記費；會發生的費用是登記名義人印鑑證明的戶政規費（若不親自到場）與地政士服務費，日後塗銷預告登記依第78條第4款同樣免登記費。若預告登記是為了保全買賣移轉，最後辦理所有權移轉登記時才依第76條按權利價值之法定比例繳登記費。

Question 13

預告登記有什麼缺點？

Accepted Answer

有四個限制要先知道。一、它保全的是請求權，不是擔保物權，沒有民法第860條抵押權那種優先受償的效力；二、依土地法第79條之1第3項，對因徵收或其他法定程序所為之新登記沒有排除效力；三、對所有權人而言，未塗銷前妨礙該請求權的處分無效（第79條之1第2項），等於土地被鎖住；四、塗銷須原請求權人出具同意書並親自到場或符合免到場情形（土地登記規則第146條），請求權人不配合時無法單方塗銷。適合履約期間短、雙方信任基礎明確的情形。

主管機關	地政登記業務由內政部地政司主管；抵押權設定、塗銷、變更與預告登記向不動產所在地地政事務所申請，契稅向稅捐機關申報。
法規依據	《民法》（抵押權、債權）、《土地法》第 79 條之 1（預告登記）、《土地登記規則》（他項權利與限制登記）、《契稅條例》與《土地稅法》。
誰要辦	出借資金想以不動產擔保債權的債權人、買賣履約、借名或家族資產想防止擅自處分的權利人，以及持權利移轉證書要辦所有權移轉、塗銷與稅務登記者。
受理窗口與層級	各項登記向不動產所在地地政事務所申請，契稅向稅捐機關申報；謄本上限制登記所涉程序不在本所承辦範圍，本所僅解讀其記載與影響。
審查期限	登記文件不符者於接到通知十五日內補正；持權利移轉證書者之契稅以證書發給之日起三十日內申報，土地增值稅得由權利人單獨申報。
有效期與展延	預告登記未塗銷前，登記名義人妨礙該請求權之處分無效；塗銷須原請求權人同意書，請求權人會同辦理移轉登記時得併同塗銷。
應備文件	債權發生與金額的佐證（借據、契約）、擔保或標的不動產登記謄本、當事人身分證明與印鑑證明、權利移轉證書（若有）。
規費依據	預告登記屬限制登記，免繳納登記費（土地法第78條第8款、土地登記規則第136條）；移轉登記費按權利價值之法定比例（第76條）。
最常見退件原因	借款只簽借據不辦抵押、未調謄本就接受擔保而前順位已吃掉行情、履約期間未辦預告登記致一屋二賣、限制登記未處理即送件、移轉登記遲辦致契稅逾期。
前置與後續許可	設定前先調謄本拆順位、評估擔保價值；持權利移轉證書者依序辦移轉登記、塗銷原抵押與限制登記及契稅申報；後續法律爭訟程序不在本所承辦範圍。
偉騰承辦範圍	產權與他項權利順位調查、擔保價值與限制登記狀態評估、抵押權設定變更塗銷與預告登記備件送件、所有權移轉登記與契稅申報，辦至登記完竣。

法規	條號	重點
土地法	第76條、第78條、第79條之1	保全土地權利移轉、內容變更或附條件請求權之預告登記，由請求權人檢附登記名義人同意書申請；未塗銷前登記名義人妨礙該請求權之處分無效，但對因徵收或其他法定程序所為之新登記無排除效力；限制登記免繳納登記費；移轉登記費按權利價值之法定比例。
土地登記規則	第27條、第34條、第40條、第41條、第136條、第137條、第146條、第147條	預告登記及其塗銷、拍定取得之登記得由權利人單獨申請；限制登記包括預告登記、查封等禁止處分登記；預告登記應附登記名義人同意書並親自到場或符合免到場情形；塗銷應附原請求權人同意書，併同移轉登記者得免另辦；禁止處分登記之塗銷應經原囑託機關囑託。
民法	第860條、第881條之1	普通抵押權就特定債權於抵押物賣得價金優先受償；最高限額抵押權就一定範圍內不特定債權在最高限額內設定。
契稅條例	第16條	契稅應於契約成立之日起三十日內申報；經執行機關拍定取得之不動產，以發給權利移轉證明書之日為申報起算日。
土地稅法	第49條	土地移轉應於訂約三十日內申報移轉現值；依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報。

步驟	內容	法源
一、確認可保全的請求權	土地權利移轉或使其消滅之請求權、權利內容或次序變更之請求權、附條件或期限之請求權	土地法第79條之1第1項
二、取得登記名義人同意書	由請求權人檢附登記名義人（所有權人）同意書申請；登記名義人應親自到場核符，或符合印鑑證明、地政士簽證等免到場情形	土地法第79條之1第1項；土地登記規則第137條、第40條、第41條
三、單獨申請登記	請求權人備登記申請書、同意書、權利證明文件與身分證明，向地政事務所單獨申請；預告登記屬限制登記，免繳納登記費	土地登記規則第27條第8款、第34條、第136條；土地法第78條第8款
四、效力與塗銷	未塗銷前，登記名義人妨礙該請求權之處分無效，但對因徵收或其他法定程序所為之新登記無排除效力；塗銷須原請求權人同意書並親自到場（或免到場情形），請求權人會同辦理移轉登記時於備註欄記明併同塗銷即可	土地法第79條之1第2項、第3項；土地登記規則第146條

比較項目	預告登記	普通抵押權	最高限額抵押權	法源
保全的是什麼	對土地權利移轉、消滅、內容變更或附條件之請求權	特定債權之優先受償	一定法律關係所生之不特定債權，在最高限額內優先受償	土地法第79條之1；民法第860條、第881條之1
誰申請	請求權人檢附登記名義人同意書單獨申請	抵押權人與所有權人會同申請	同左	土地登記規則第27條第8款、第26條
登記費	屬限制登記，免繳納登記費	由權利人按權利價值之法定比例繳納	同左	土地法第76條、第78條第8款；土地登記規則第136條
主要效力	所有權人妨礙該請求權之處分無效	就抵押物賣得價金優先受償	同左，額度以最高限額為上限	土地法第79條之1第2項；民法第860條、第881條之1
極限	對因徵收或其他法定程序所為之新登記無排除效力；不是擔保物權，無優先受償	須債權特定；債務清償後應辦塗銷	擔保債權須確定後始能結算	土地法第79條之1第3項；土地登記規則第143條
塗銷	原請求權人同意書；併同移轉登記者免另辦	債務清償等權利消滅事由，得由權利人、設定人或利害關係人單獨申請	同左	土地登記規則第143條、第145條、第146條

步驤	內容	法定期限或要件	法源
一、取得權利移轉證書	執行機關核發之權利移轉證書即登記原因證明文件	—	土地登記規則第27條第4款、第34條第2款
二、申報契稅	有建物者向地方稅務局申報契稅	以權利移轉證明書發給之日為申報起算日，三十日內申報	契稅條例第16條
三、申報土地增值稅	得由權利人單獨申報移轉現值	訂約（取得）三十日內申報	土地稅法第49條第1項但書
四、單獨申請所有權移轉登記	由權利人單獨向地政事務所申請，免登記義務人到場	登記費按權利價值之法定比例	土地登記規則第27條第4款、第41條第1款；土地法第76條
五、塗銷原他項權利與限制登記	原抵押權等他項權利與查封等禁止處分登記之塗銷，禁止處分登記應經原囑託機關囑託辦理	—	土地登記規則第145條、第147條
六、領狀與稅籍	領取新權狀，辦理地價稅、房屋稅納稅義務人變更	—	土地稅法；房屋稅條例

預告登記代辦：債權保全登記・抵押權塗銷登記・限制登記解讀

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