Question 1

我的土地要多大，才夠格申請園區報編？

Accepted Answer

依《產業創新條例》體系，民間申請設置產業園區有面積門檻與區位條件，不同申請主體與園區型態的門檻不同；未達門檻的中型基地，可評估 2 公頃以上的非都市土地開發許可，或使用地變更路徑。提供土地清冊，本所先判定適用路徑與門檻缺口。

Question 2

國土計畫新制要上路了，現在申請是好時機嗎？

Accepted Answer

這是策略題：功能分區實施後，非都市土地的開發規則將由新制接手；過渡期間仍依現行區域計畫體系辦理，申請時點會影響適用規則與審查基準。早送、緩送各有利弊，本所持續追蹤法制動態，依基地條件個案判定——時點本身就是可行性評估的一章。

Question 3

整個案子要跑幾年？資金要備到什麼程度？

Accepted Answer

誠實的答案是常見以三到五年計，觸及二階環評者更長——所以偉騰用階段管理把跨年期風險切小：每階段有明確送件目標與停損檢核點，資金依里程碑分批投入，時程與風險逐段透明。大案比的不是衝刺，是每一段都不白走。

Question 4

這種量級的委任，費用結構怎麼談？

Accepted Answer

不公開也無法概估——從可行性評估到全案統籌，委任跨度差異極大，貿然給數字反而誤導決策。實務作法是先以可行性評估為獨立委任，用評估結果決定要不要走下去；確認進場後，再依階段里程碑議定全案費用結構與付款節點。

Question 5

環評顧問和技師都請了，還需要總統籌做什麼？

Accepted Answer

做專業顧問不做的那一層：路徑決策、答詢策略、進度整合與跨文件一致性把關。環評書件、水保簽證、都市計畫各有主辦，最常見的破口是交通、水資源與環評數據互相矛盾、圖說版本失控——書件自打架，委員的信任就沒了，總統籌就是防這件事。

Question 6

土地還在洽談中，評估可以先做嗎？

Accepted Answer

可以，而且該在簽約前做：可行性評估以土地清冊、圖資與文件作業為主，不需先取得土地權利，就能判定區位法規面與財務面的可行性。評估結果直接變成談判籌碼——哪些地該買、哪些條件該寫進協議，都有依據，避免簽了才發現不可開發。

Question 7

2 公頃以上的土地開發，可以只辦變更編定不走開發許可嗎？

Accepted Answer

不行，大型開發不是放大版的變更編定。2 公頃是分水嶺：以上的非都市土地開發要走開發許可，在《區域計畫法》體系與非都市土地開發審議作業規範下審議，程序包含興辦事業計畫、開發審議、環評、水保、公共設施負擔與回饋，機關從地方跨到中央、時程以年計；以下的基地才是使用地變更編定的範圍。把土地清冊與事業內容交給本所，先做園區開發許可、產業園區報編或購地三條路的可行性分流，值得辦才進場。

Question 8

產業園區報編要準備哪些文件與計畫書？

Accepted Answer

分兩層準備。啟動評估只需四樣：土地清冊、謄本與地籍圖，事業內容與開發構想，預定投資規模與時程期待，以及既有評估或審查文件。正式送件則是一整套書件：依《產業創新條例》撰擬的興辦事業計畫與開發計畫、依《環境影響評估法》製作的環評書件、依《水土保持法》由水保技師簽證的水保計畫，加上公共設施與回饋方案；交通、水資源與環評數據必須互相吻合，書件自打架是委員最不信任的破口。產業園區報編由本所統籌顧問團隊分工與版本一致性，業主只對一個窗口。

Question 9

開發審議或環評答詢被退回，常見原因是什麼？

Accepted Answer

最常見的是書件自打架與關切點沒預判。開發審議與環評是合議制答詢戰，委員必問交通、水資源、鄰避與生態，各章數據互相矛盾、圖說版本失控，會直接動搖委員信任；環境敏感區位沒先檢核、財務模型漏算公共設施負擔與回饋，也常在審議中被要求重排。答詢資料備得準，少開一次會就省下半年等待。案子卡在審議或環評答詢時，把審查意見與現有書件交給本所，重整答詢策略、修正跨文件一致性後再進會，園區開發許可才有收斂的節奏。

Question 10

園區可以分期開發嗎，第一期沒履約會影響後續嗎？

Accepted Answer

可以，但分期承諾會被審查端長期追蹤。園區分期開發計畫核定後，第一期的履行紀錄就是信用資產，直接決定後續各期變更申請被對待的方式；第一期沒有照承諾履約，後續各期的申請就會被從嚴檢視。跨年期案件因此要以階段里程碑管理，每期交付可驗證：投資方看得到進度，機關看得到誠意。本所在產業園區報編或開發許可核定後接手整地、公設與招商的階段管理，逐段留下里程碑紀錄，作為後續各期申請的履約證明。

Question 11

產業園區開發一定要做環評嗎，一階二階怎麼分？

Accepted Answer

不一定，是否要辦環評依《環境影響評估法》及其認定標準判定，開發規模或區位觸及認定標準才進入環評程序。一階、二階的判斷同時決定全案時程量級，觸及二階環評的案件明顯更長；環境敏感區位則是硬限制，基地踩到就直接不可開發，任何土地協議都該排在區位總檢核之後，先驗地、再簽約。產業園區報編啟動前，本所先做區位與環境敏感總檢核並預判環評層級，環評與環保端的答詢由前臺東縣環保局長出身的創辦人坐鎮，把時程量級在可行性階段就算清楚。

Question 12

產業園區報編、開發許可、買現成工業地，三條路怎麼選？

Accepted Answer

要看面積、區位與財務三件事，沒有通用答案。依《產業創新條例》申請設置產業園區有面積門檻與區位條件；開發許可走《區域計畫法》體系的非都市土地開發審議；向既有園區購地免去開發程序，但受限於供給與價位。三條路的成本結構完全不同，走到一半才發現選錯路，是大案最貴的錯誤。請加 LINE 傳土地清冊與事業構想，由偉騰以法規區位加財務的雙軌評估先做書面初判，判定最適路徑再進場。

Question 13

園區開發許可要送到哪個機關，會經過哪些委員會審？

Accepted Answer

分路徑而異，而且機關從地方跨到中央。產業園區報編依《產業創新條例》由中央與地方主管機關分層審查；非都市土地開發許可依《區域計畫法》體系送開發審議，由區域計畫委員會合議審查；環評依《環境影響評估法》、水保依《水土保持法》各有主辦機關與會期。哪個階段送哪一級、能否並行，依現行規定於書面初判時逐項確認。請加 LINE 傳基地資料與開發構想，由偉騰排出全案的審議地圖與送件順序。

Question 14

基地有一部分在環境敏感區，園區開發許可還有機會嗎？

Accepted Answer

要先做區位總檢核才能回答。環境敏感區位是硬限制，基地踩到的部分原則上不可開發，不是靠計畫書寫得好就能補救；依《區域計畫法》體系的開發審議規範與《環境影響評估法》認定標準，敏感區位同時影響可開發範圍與環評一階、二階的判斷，直接決定全案時程量級。正確順序是先驗地、再簽約，任何土地協議都該排在區位總檢核之後。請加 LINE 傳地號清冊，由偉騰先做區位與環境敏感總檢核，再判定剔除敏感部分後還剩多少可行規模。

Question 15

公共設施負擔和回饋是什麼，要在哪個階段算進成本？

Accepted Answer

是產業園區報編與大型開發許可都會遇到的法定負擔，應在可行性評估階段就納入財務模型，而不是核准後才追加的變數。開發案要負擔園區公共設施並提出回饋方案，開發影響費也可能需要協商，這些是財務模型的固定成本；低估它，開發成本與招商定價會全盤失真，是常見錯誤中最傷的一種。負擔項目與計算方式依現行規定於書面初判時逐項確認。請加 LINE 傳開發構想與投資規模，由偉騰在可行性階段就把負擔攤開估算，回饋方案與開發計畫同步規劃。

Question 16

園區報編核准後到掛牌招商，中間還要做哪些事？

Accepted Answer

核准只是取得開發資格，接下來是整地、公共設施興建與招商三個階段，每一段都有機關追蹤的承諾要履行。產業園區報編或大型開發許可核定後，須依核定的開發計畫與分期時程完成公設與回饋事項，再辦理入區審查與園區土地租售；審查端會長期追蹤分期承諾的履行紀錄，第一期做得如何，直接影響後續各期申請被對待的方式。請加 LINE 傳核定文件與目前進度，由偉騰以階段里程碑接手管理，每期交付可驗證，一路辦到掛牌招商。

Question 17

開發案已經卡在環評答詢，可以中途委託總統籌接手嗎？

Accepted Answer

可以，卡關案正是總統籌最常介入的時點。園區開發許可與環評都是合議制答詢戰，委員必問交通、水資源、鄰避與生態，卡關多半出在關切點沒預判，或各顧問的數據互相矛盾讓委員失去信任。接手第一步是把歷次審查意見逐條歸類，重建各章數據的內部一致性，再擬定下一次會期的答詢策略；答詢資料備得準，少開一次會就省下半年等待。請加 LINE 傳審查意見與全套送審書件，由偉騰先做書面初判，判定是補件、重寫還是調整規模。

Question 18

產業園區報編的可行性規劃報告要包含哪些章節？

Accepted Answer

依產業創新條例施行細則第8條，公民營事業申請設置產業園區的可行性規劃報告應包含：自來水、電信、電力、道路、供水、排水等公共設施或公用事業主管機關同意配合設置的文件；園區所屬區域計畫或都市計畫的相關內容與土地使用計畫圖表；區域產業分析、擬引進產業類別、潛在廠商需求意願調查及招商計畫；當地公共設施提供使用分析；開發方式；開發工程規劃；開發預定進度；開發財務計畫及成本分析；開發後管理維護及組織；並應規劃空氣品質監測設施、廢水與廢棄物處理廠用地及周界隔離綠帶。興辦產業人自用型園區依第9條可簡化為公共設施配合文件、土地使用計畫、區域產業分析、園區設置計畫、環保設施與開發進度。高雄市經濟發展局網站公開多件民間報編可行性規劃報告，可對照章節深度。

Question 19

民營產業園區報編的申請人資格與土地權屬要求是什麼？

Accepted Answer

產業創新條例第33條第1項規定，公民營事業或興辦產業人得依產業園區設置方針勘選面積達一定規模的土地申請設置產業園區；面積規模由經濟部會商內政部定之。土地權屬依施行細則第7條：需用私有土地者，應提出足資證明為土地所有權人的文件或土地所有權人同意書；需用公有土地者，應先洽縣市主管機關會同公有土地管理機關會勘並作成紀錄，申請時檢附。申請程序依施行細則第6條，先洽土地所在縣市主管機關勘選土地，再備具申請書、地籍圖、配置圖、土地清冊、勘選紀錄、可行性規劃報告與依都市計畫法或區域計畫法、環境影響評估法應提送的文件提送縣市政府。土地尚在洽談中也能先做可行性評估，但送件時權屬文件必須到位。

Question 20

產業園區報編核定後多久要取得建照？失效會怎樣？

Accepted Answer

產業創新條例第35條規定，公民營事業或興辦產業人申請設置的產業園區，應自核定設置公告之次日起3年內取得建築執照；屆期未取得者，原設置核定失其效力。失效後由直轄市、縣（市）主管機關通知土地登記機關回復原使用分區及編定，並函送經濟部備查，等於整個報編成果歸零，先前繳交的回饋金依第34條已進入產業園區開發管理基金。另依第33條第2項，經濟部核定設置後縣市應於30日內公告，逾期經濟部得代為公告；公告日即是3年期限的起算基準。偉騰的里程碑管理把環評、水保、整地與建照送件倒推排程，避免核定後在建照階段失效。

Question 21

產業園區開發的管理費、維護費和回饋金各依什麼規定計收？

Accepted Answer

三種費用各有法源，不能混為一談。回饋金依產業創新條例第34條，公民營事業或興辦產業人申請設置的園區於土地使用分區變更前，按核定設置當期公告土地現值與土地總面積的法定比率計算，繳交縣市設置的產業園區開發管理基金；用地變更規劃另依產業園區用地變更規劃辦法第29條由審查小組依附表比率核定回饋金，並先繳審查費（第20條）。維護費與使用費依第53條，由園區管理機構擬訂一般公共設施維護費、污水處理系統使用費及特定設施使用費費率，中央開發者報經濟部核定、縣市或公民營事業開發者報縣市核定。這些款項依產業園區開發管理基金收支保管及運用辦法第3條進入基金，用於園區公共設施維護、管理機構營運與周邊環境改善（第4條）。金額依核定當期數值計算，本頁不列數字。

Question 22

鄉村型或在地型小型園區的面積規模是多少？

Accepted Answer

依鄉村型或在地型小型園區協助輔導及補助辦法第3條，小型園區指土地面積規模1公頃以上未達10公頃，且位於鄉村聚落及其周圍土地或既有聚落區域，供從事低污染的地方特色產業或低污染中小企業使用的地區，由經濟部會商內政部規劃。第6條規定小型園區的設置仍應依都市計畫法或區域計畫法、環境影響評估法及其他法規辦理，但經濟部得協調都市計畫、區域計畫與環保主管機關簡化設置程序，檢討分區或使用地變更條件、隔離綠帶規模及公共設施用地比率。對擴廠苦無工業用地的在地中小企業，小型園區是介於個別廠地變更編定與大型報編之間的路徑，可行性評估時要先確認基地是否屬鄉村聚落周邊。

主管機關	報編依《產業創新條例》體系、開發許可依《區域計畫法》體系由區域計畫委員會審議，審查機關從地方跨到中央；環評與水保另循各法程序。
法規依據	《產業創新條例》、《區域計畫法》體系與非都市土地開發審議作業規範、《國土計畫法》、《環境影響評估法》及其認定標準、《水土保持法》。
誰要辦	擴廠苦無工業用地的製造業集團、規劃園區或大型場域的開發商與投資方，以及手上有大面積土地、想走報編或開發許可路徑的申請人。
受理窗口與層級	先洽縣市主管機關勘選土地並提送文件；經都計或區計、環評主管機關核准後由經濟部核定，一定面積內單一縣市案由縣市核定（產創條例第33條）。
審查期限	產業創新條例未定審查日數；核定設置後縣市應於30日內公告（第33條）；核定公告次日起3年內須取得建築執照，逾期核定失效（第35條）。
有效期與展延	核定設置公告之次日起3年內未取得建築執照者，原核定失其效力，縣市政府通知登記機關回復原分區及編定（產創條例第35條）。
應備文件	土地清冊、謄本與地籍圖，事業內容與開發構想，預定投資規模與時程期待；既有評估或審查文件如有請一併提供，可行性評估不需先取得土地權利。
規費依據	回饋金依產創條例第34條繳入產業園區開發管理基金；維護費、使用費費率依第53條報主管機關核定；用地變更審查費與回饋金依用地變更規劃辦法。
線上系統或表單	報編以書面送件；臺中市提供應備文件檢核表（ODT）與作業流程圖（PDF），經濟部產業園區管理局提供申請書表與法規查詢。
最常見退件原因	基地踩到環境敏感區位、交通、水資源與環評數據互相矛盾、必要性與區位合理性論證不足、答詢準備不足致會期一延再延、忽略國土計畫過渡期時點。
前置與後續許可	前置：環境敏感區位總檢核、興辦事業計畫、環評與水保審查；後續：核定後的整地、公共設施與招商，分期開發承諾受長期追蹤，各期變更另須申請。
偉騰承辦範圍	路徑可行性評估（報編、開發許可或購地）與環敏檢核、興辦事業計畫與開發計畫統籌、審議與環評答詢管理、公設回饋協商，到核准後里程碑管理。

法規	條號	重點
產業創新條例	第33條、第34條、第35條、第39條、第41條、第53條、第54條	公民營事業或興辦產業人得勘選一定規模土地、提可行性規劃報告申請設置園區；核定公告後3年內須取得建照。
產業創新條例施行細則	第6條、第7條、第8條、第9條	公民營事業申請應先洽縣市勘選土地並附土地權屬證明；可行性規劃報告應含公共設施配合文件、產業分析與財務計畫。
區域計畫法	第15條之1、第15條之2	為開發利用辦理分區變更，申請人擬具開發計畫向縣市政府申請報區域計畫擬定機關許可；許可須符合五項條件。
國土計畫法	第24條、第45條	一定規模以上或性質特殊之土地使用應申請使用許可；縣市公告國土功能分區圖後區域計畫法停止適用。
開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準	第4條	園區位於都市土地達5公頃、非都市土地達10公頃、山坡地或特農區達1公頃以上或位於敏感區位者應實施環評。
鄉村型或在地型小型園區協助輔導及補助辦法	第3條、第6條	小型園區指面積1公頃以上未達10公頃、位於鄉村聚落周邊供低污染地方特色產業或中小企業使用之地區。
產業園區用地變更規劃辦法	第20條、第21條、第29條、第30條	申請園區用地變更規劃應繳審查費，文件缺漏得命30日內補正；核准前應先繳回饋金，比率由審查小組依附表定。
產業園區開發管理基金收支保管及運用辦法	第3條、第4條	基金來源含回饋金、維護費、使用費、管理費、服務費與權利金；用途含園區公共設施興建維護與管理機構營運。

項目	規定	法源
申請人	中央主管機關、直轄市、縣（市）主管機關、公民營事業或興辦產業人	產業創新條例第33條第1項
土地規模	勘選面積達一定規模之土地；設置園區之土地面積規模與由縣市核定之面積上限，由經濟部會商內政部定之；面積在一定範圍內且位於單一縣市者由縣市主管機關核定並公告	產業創新條例第33條第1項、第3項、第5項
鄉村型、在地型小型園區	土地面積1公頃以上未達10公頃，位於鄉村聚落及其周圍土地或既有聚落區域，供低污染地方特色產業或低污染中小企業使用；經濟部得協調簡化設置程序	鄉村型或在地型小型園區協助輔導及補助辦法第3條、第6條
公聽會	提具可行性規劃報告前應舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人意見並作成完整紀錄；勘選土地均為自有者免辦	產業創新條例第33條第4項
土地權屬	需用私有土地應提出所有權證明文件或土地所有權人同意書；需用公有土地應先洽縣市主管機關會同公有土地管理機關會勘並檢附紀錄	產業創新條例施行細則第7條
應備文件	申請書、園區地籍圖、平面配置圖、位置圖及地形圖、土地清冊與權屬文件、洽縣市勘選土地紀錄、可行性規劃報告、依都市計畫法或區域計畫法及環境影響評估法應提送文件	產業創新條例施行細則第6條
可行性規劃報告章節（公民營事業）	自來水、電信、電力、道路、供水、排水等公共設施主管機關同意配合文件；所屬區域計畫或都市計畫內容與土地使用計畫圖表；區域產業分析、擬引進產業、廠商需求調查與招商計畫；當地公共設施提供使用分析；開發方式；開發工程規劃；開發預定進度；開發財務計畫及成本分析；開發後管理維護及組織；並規劃空氣品質監測設施、廢水與廢棄物處理廠用地及周界隔離綠帶	產業創新條例施行細則第8條
可行性規劃報告章節（興辦產業人）	公共設施同意配合文件；土地使用計畫圖表；區域產業分析；產業園區設置計畫（園區規劃、建築物配置、產品或服務型態）；環保設施設置情形；開發預定進度	產業創新條例施行細則第9條
用地比例	產業用地不得低於全區60%；社區用地不得超過10%；公共設施用地不得低於20%	產業創新條例第39條
環境影響評估	園區位於都市土地申請或累積開發面積5公頃以上、非都市土地10公頃以上、山坡地或特定農業區農業用地1公頃以上，或位於國家公園、水庫集水區、水質水量保護區、原住民保留地等區位者應實施環評	開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第4條
回饋金	公民營事業或興辦產業人申請設置之園區，於土地使用分區變更前按核定設置當期公告土地現值與土地總面積之法定比率計算回饋金，繳交縣市產業園區開發管理基金	產業創新條例第34條
核定後期限	自核定設置公告之次日起3年內取得建築執照；屆期未取得者原核定失其效力，縣市政府通知登記機關回復原分區及編定	產業創新條例第35條

階段	辦理事項	審查或核定機關	法源
勘選土地與公聽會	先洽土地所在縣市主管機關勘選土地並作成紀錄；提可行性規劃報告前舉行公聽會（自有土地免）	直轄市、縣（市）主管機關	產業創新條例第33條第1項、第4項；施行細則第6條
可行性規劃報告與區位檢核	依施行細則第8條或第9條章節撰擬；先以環境敏感地區單一窗口查詢平台檢核區位並對照環評門檻	直轄市、縣（市）主管機關初審	施行細則第8條、第9條；認定標準第4條
土地使用變更	非都市土地依區域計畫法第15條之1擬具開發計畫申請分區變更，由區域計畫委員會審議後許可；都市土地依都市計畫法辦理變更	區域計畫擬定機關（內政部或縣市政府）；都市計畫主管機關	區域計畫法第15條之1、第15條之2；非都市土地開發審議作業規範
環境影響評估	達認定標準第4條門檻者提環境影響說明書送審	環境部或直轄市、縣（市）環境保護局	開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第4條
核定設置與公告	各法規主管機關核准後由經濟部核定設置；面積在一定範圍內且位於單一縣市者由縣市核定並報經濟部備查；核定後30日內公告	經濟部；直轄市、縣（市）主管機關	產業創新條例第33條第1項至第3項；施行細則第6條
回饋金	公民營事業或興辦產業人申請案於分區變更前繳交回饋金至縣市產業園區開發管理基金	直轄市、縣（市）主管機關	產業創新條例第34條
取得建照與開發	核定公告之次日起3年內取得建築執照，逾期核定失效	建築主管機關	產業創新條例第35條
管理機構與費用	園區開發完成後成立管理機構，向使用人收取一般公共設施維護費、污水處理系統使用費等，費率擬訂後報主管機關核定	經濟部或直轄市、縣（市）主管機關核定費率	產業創新條例第53條
國土計畫過渡	縣市公告國土功能分區圖之日起區域計畫法停止適用，改依國土計畫法第24條申請使用許可	直轄市、縣（市）主管機關受理；國土保育地區等由中央審議	國土計畫法第24條、第45條

費用項目	法定依據	說明
回饋金（報編）	產業創新條例第34條	公民營事業或興辦產業人申請設置之園區，分區變更前按核定設置當期公告土地現值與土地總面積之法定比率計算，繳交縣市產業園區開發管理基金；縣市提撥一定比率用於周邊公共設施與環境改善
產業園區開發管理基金	產業創新條例第49條；產業園區開發管理基金收支保管及運用辦法第3條、第4條	來源含回饋金、維護費、使用費、管理費、服務費、權利金；用途含園區及周邊公共設施興建維護、管理機構營運、環境保護改善
一般公共設施維護費、污水處理系統使用費、特定設施使用費	產業創新條例第53條	由園區管理機構擬訂費率，中央開發者報經濟部核定，縣市或公民營事業開發者報縣市主管機關核定
用地變更規劃審查費與回饋金	產業園區用地變更規劃辦法第20條、第29條、第30條	申請園區用地變更規劃時繳審查費解繳開發管理基金；核准前依審查小組決定之比率先繳回饋金，通知翌日起2個月內完成繳納
承購園區土地建物之基金繳款	產業創新條例第48條	承購中央或縣市開發之園區土地或建築物者，按承購價額之法定比率繳交開發管理基金
國土計畫使用許可審查費	國土計畫法第24條第5項	國土功能分區圖公告後改依國土計畫法申請使用許可者，各級主管機關應收取審查費
環評、水保審查規費	環境影響評估法、水土保持法及各該規費收費標準	達門檻之環境影響說明書審查與山坡地水土保持計畫審查另計
科技產業園區管理費、規費與服務費	科技產業園區管理費規費及服務費收費標準	適用科技產業園區設置管理條例體系的園區，與產業創新條例報編園區不同

產業園區報編代辦：園區開發許可・工業用地開發・大型開發許可

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產業園區報編條件與門檻

產業園區報編流程與審查、核定機關

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官方書表、申辦入口與法規

費用怎麼組成

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