共有土地分割代辦：共有物分割・協議分割・土地分割
定義:共有土地分割是共有人以協議、多數決或調處將共有不動產分割或處分並辦理登記的程序。
一塊地好幾個人共有，想分、想賣卻卡住？
由具地政士證照、具法律背景的本所協助共有不動產的分割與處分。協議分割、多數決處分、不動產糾紛調處、優先承買到分別共有登記，把共有的僵局解開，讓土地恢復可單獨使用、處分。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的共有土地分割與處分，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 共有土地分割與處分:
- 共有物分割協議
- 不動產糾紛調處申請
- 共有土地處分同意
- 優先購買權處理
- 應有部分移轉
- 分別共有轉獨有
- 祭祀公業土地處理
- 共有人尋找協尋
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 《民法》物權編（共有、分割）
- 《土地法》（優先承買權）
- 《土地登記規則》
- 《農業發展條例》（農地分割限制）
- 《地政士法》
- 應備文件
- 共有不動產登記謄本
- 全體共有人身分與印鑑（協議時）
- 共有關係與持分資料
- 繼承或取得相關文件
- 常見退件與誤判
- 以為缺一人同意就只能擱著;出售持分沒通知其他共有人;沒查農地分割限制就簽分割協議
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
多人共有是不動產最頑固的僵局：一人反對，全體卡住。解方有三條線——談得攏走協議分割，談不攏先走《土地法》第 34 條之 2 的不動產糾紛調處或第 34-1 條的多數決處分，只想脫手就走持分處分與優先承買程序。先確認共有型態是分別共有或公同共有、共有人找不找得齊，路線才選得準。
「沒有全體同意就動不了」是最大誤解——《土地法》第 34-1 條的多數決：共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分合計逾三分之二者免計人數，即可處分共有土地，但通知等程序義務一步不能省。
反過來，出售自己的持分雖然自由，漏了優先承買權通知就留下爭議；耕地分割另受《農業發展條例》限制。
偉騰以地政士證照加法律背景雙軌作業：先調謄本畫出共有結構（人數、持分、他項權利），評估協議、多數決、調處三條路的成本與稅負，協議與調處成立的案件一路辦到分割登記完成。創辦人是前臺東縣環保局長，熟知機關各要什麼文件——東部大量繼承共有地的僵局，我們一件一件拆。
LINE 諮詢
把共有土地分割的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 協議分割是成本最低的路：全體共有人談得成，一紙分割協議加地政事務所的分割登記就解決，程序最短、時程自己掌握。本所的角色是把方案算清楚——每個人分到的位置、面積與找補，讓各方看得懂、簽得下，協議才不會半路翻車。
- 多數決能破全體同意僵局：《土地法》第 34-1 條允許共有人過半數且應有部分過半數同意（或應有部分合計逾三分之二者免計人數）處分共有土地，是少數人反對時的法定出口——但通知程序與價金處理有嚴格要件，做錯反而招來爭議。
- 談不成先走調處這一道門：協議破局不等於只剩對簿一途：《土地法》第 34 條之 2 的不動產糾紛調處委員會受理共有物分割爭議，調處成立即可據以登記；多數決處分則要先數清人數與持分門檻。本所把分割方案圖說與持分試算做在前面，讓調處與協商有可據的版本，而不是各說各話。
- 耕地分割先過農政那一關：農地分割受《農業發展條例》的面積等限制，地政事務所收件時會先審分割後每宗土地是否符合法定條件，繼承共有的耕地常因此無法照人數均分。先查限制再設計方案，是共有農地案的第一步。
- 共有人失聯不是死路：多代繼承後共有人四散、甚至查無下落，是東部共有地的常態。透過戶籍資料調閱與繼承系統表可逐層清查；真的聯絡不上人，《土地法》多數決與調處程序都有對應作法，登記簿不會永遠僵在原地。
速查表
| 主管機關 | 內政部為中央主管機關（內政部地政司）；分割與處分登記由土地所在地縣市政府地政局（處）所屬地政事務所辦理，分割爭議可向縣市政府申請調處。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《民法》第823條、第824條；《土地法》第34條之1、第34條之2；《農業發展條例》第16條；《地籍測量實施規則》第204條。 |
| 誰要辦 | 持有共有土地、房屋者，想分割或處分共有不動產者，繼承形成多人共有的家族，以及只想出售自己持分但要處理優先承買權通知的共有人。 |
| 受理窗口與層級 | 分割與處分登記向土地所在地地政事務所送件；協議不成可向縣市政府不動產糾紛調處委員會申請調處，調處成立即可據以辦理登記。 |
| 審查期限 | 複丈申請不符者於接到通知十五日內補正；登記案件不符者亦十五日內補正，逾期駁回；調處申請補正期限同為十五日。 |
| 有效期與展延 | 共有人約定不分割之期限不得逾五年，不動產訂有管理約定者不得逾三十年；不服調處者應於接到通知後十五日內另循法定程序。 |
| 應備文件 | 共有不動產登記謄本、全體共有人身分證明與印鑑證明（協議分割時）、共有關係與持分資料、分割方案圖說與找補計算、繼承或取得的原因文件。 |
| 規費依據 | 複丈費依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》；登記費按權利價值之法定比例（土地法第76條）；調處費用依調處辦法計收。 |
| 線上系統或表單 | 謄本可經全國地政電子謄本系統線上申領以盤點共有結構；分割協議書、調處申請書與登記申請書依地政事務所及調處委員會公告格式，由本所代為撰擬。 |
| 最常見退件原因 | 分割後宗地不符《農業發展條例》面積等限制、共有人漏列或有人未辦繼承致無法用印、多數決未達門檻或通知程序不完備、優先承買權未依法通知。 |
| 前置與後續許可 | 前置：調謄本畫共有結構、過世共有人先辦繼承登記、農地分割限制查核、優先承買通知；後續：分割或分別共有登記、持分移轉、分割後使用規劃。 |
| 偉騰承辦範圍 | 從共有結構盤點與路線初判、方案與持分試算、協議書撰擬與共有人整合、調處申請、登記送件與補正，到取得權狀；後續法律爭訟程序不在本所承辦範圍。 |
辦理流程與時程
- 共有狀態評估
- 協議整合
- 調處、多數決或處分
- 分割登記完成
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 土地法 | 第34條之1、第34條之2 | 共有土地處分、變更及設定負擔以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之，應有部分逾三分之二者人數不計；應事先書面通知或公告他共有人，對價負連帶清償責任並提存；他共有人有優先承購權；不能協議分割者得申請地政機關調處。 |
| 民法 | 第823條、第824條 | 各共有人除法令另有規定外得隨時請求分割；約定不分割期限不得逾五年，不動產訂有管理約定者不得逾三十年；分割依共有人協議之方法，不能按應有部分受分配者得以金錢補償。 |
| 農業發展條例 | 第16條 | 每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者不得分割；購置毗鄰耕地合併、部分變更為非耕地、八十九年一月四日修正前後之繼承或共有耕地分割為單獨所有等七款為例外。 |
| 地籍測量實施規則 | 第204條、第205條、第207條、第211條、第212條 | 分割、合併、鑑界得申請土地複丈；共有土地協議分割由共有人全體申請，合併或標示分割得依土地法第34條之1申請；應附申請書、權利證明、身分證明；排定日期通知關係人到場；不符者十五日內補正。 |
| 土地登記規則 | 第105條、第106條、第107條 | 共有物分割應先辦標示變更登記再辦所有權分割登記；數宗共有土地得併同分割；部分共有人應有部分設有抵押權者，分割時按原應有部分轉載於分割後各宗土地。 |
| 直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法 | 第2條、第13條、第14條、第15條、第17條、第18條、第19條 | 共有物分割爭議等由縣市不動產糾紛調處委員會調處；程序為收件、計收調處費用、審查、召開調處會議、作成調處結果；先由當事人試行協議，協議成立即為調處結果；不成立或一造二次不到場者由委員會裁處。 |
協議分割五步：每一步的文件與法源
| 步驟 | 做什麼 | 文件或要件 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 一、盤點共有結構 | 調登記謄本確認全體共有人、應有部分、他項權利與限制登記；過世共有人先辦繼承登記 | 登記謄本、繼承系統表 | 土地登記規則第119條、第120條 |
| 二、查分割限制 | 耕地確認分割後每人面積是否達○．二五公頃或符合例外；都市土地查最小建築基地規定 | 使用分區證明、地籍資料 | 農業發展條例第16條 |
| 三、申請複丈（分割測量） | 共有人全體向地政事務所申請分割複丈，排定日期到場指界、埋設界標 | 土地複丈申請書、權利證明、身分證明、複丈費 | 地籍測量實施規則第204條、第205條第6款、第207條、第211條 |
| 四、簽分割協議書 | 全體共有人簽署協議書，約定分配位置與找補金額，附印鑑證明或親自到場 | 分割協議書、印鑑證明 | 民法第824條第1項、第3項；土地登記規則第40條、第41條 |
| 五、辦理登記 | 先辦標示變更登記，再辦所有權分割登記；申報分割契稅與印花稅 | 登記申請書、協議書、權狀、完稅證明 | 土地登記規則第105條、第107條；契稅條例第2條、第16條 |
資料來源:民法第824條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
土地法第34條之1多數決處分：要件與程序一覽
| 項目 | 規定內容 | 法源 |
|---|---|---|
| 適用行為 | 共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權 | 土地法第34條之1第1項 |
| 同意門檻 | 共有人過半數及其應有部分合計過半數同意；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算 | 土地法第34條之1第1項 |
| 事前通知 | 應事先以書面通知他共有人；不能書面通知者應公告 | 土地法第34條之1第2項 |
| 對價與提存 | 同意之共有人對他共有人應得之對價或補償負連帶清償責任；登記時應提出他共有人已受領或已提存之證明，並代他共有人申請登記 | 土地法第34條之1第3項 |
| 優先承購權 | 共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購 | 土地法第34條之1第4項 |
| 公同共有 | 以上規定於公同共有準用 | 土地法第34條之1第5項 |
| 分割談不成 | 依法得分割之共有土地，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處；不服調處者應於接到調處通知後十五日內另循法定程序，屆期未為者依原調處結果辦理 | 土地法第34條之1第6項、第34條之2 |
資料來源:土地法第34條之1、第34條之2 law.moj.gov.tw
農地（耕地）分割限制與七款例外
| 情形 | 可否分割 | 法源 |
|---|---|---|
| 一般耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃 | 不得分割 | 農業發展條例第16條第1項本文 |
| 購置毗鄰耕地合併，或同一所有權人二宗以上毗鄰耕地宗數不增加 | 得分割合併 | 第16條第1項第1款 |
| 部分依法變更為非耕地使用 | 變更部分及共有分管之未變更部分得分割 | 第16條第1項第2款 |
| 民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地 | 得分割為單獨所有 | 第16條第1項第3款 |
| 民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地 | 得分割為單獨所有 | 第16條第1項第4款 |
| 耕地三七五租約雙方協議以分割終止租約 | 得分割為租佃雙方單獨所有 | 第16條第1項第5款 |
| 非農地重劃地區變更為農水路使用 | 得分割 | 第16條第1項第6款 |
| 執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設經中央專案核准 | 得分割 | 第16條第1項第7款 |
| 第3款、第4款分割為單獨所有 | 應先取得共有人協議或確定之法定文件，分割後宗數不得超過共有人人數 | 第16條第2項 |
資料來源:農業發展條例第16條 law.moj.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 法規條文:土地法 全文（第34條之1多數決處分、第34條之2不動產糾紛調處）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:民法 全文（第823條、第824條共有物分割）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:農業發展條例 全文（第16條耕地分割限制與例外）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:地籍測量實施規則 全文（第204條以下土地複丈、分割測量）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法 全文(法務部全國法規資料庫)
- 收費標準:土地複丈費及建築改良物測量費收費標準 全文(法務部全國法規資料庫)
- 申請書表:內政部地政司 數位櫃臺 下載專區（共有物分割登記、複丈申請書表）(內政部地政司)
- 申辦入口:彰化縣政府地政處(彰化縣政府地政處)
- 申辦入口:桃園市政府地政局(桃園市政府地政局)
- 申請書表:內政部地政司 表單下載（共有物分割契約書、土地複丈申請書）(內政部地政司)
費用怎麼組成
費用分四塊：土地複丈費依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》計收；登記費與書狀費依土地法第76條、第77條；分割契據之印花稅與建物分割契稅依印花稅法、契稅條例申報；申請不動產糾紛調處依調處辦法計收調處費用。本所共有結構盤點、方案試算、協議書撰擬與登記送件之服務費於免費書面初判後以書面報價。
審查端觀點
- 共有物分割優先走「協議分割」，最快、成本最低；協議不成先走調處與多數決。
- 共有持分買賣有優先承買權程序，農地共有分割還有面積限制，須先評估。
常見錯誤與退件原因
- 以為缺一人同意就只能擱著——不知道《土地法》第 34-1 條有多數決機制，土地一閒置就是一代人
- 出售持分沒通知其他共有人——優先承買權被事後主張，交易翻盤還衍生爭訟
- 沒查農地分割限制就簽分割協議——地政事務所收件被駁，協議白談、家族信任一起賠掉
- 沒評估就貿然放棄協商——共有僵局拖成變價處分，祖產變現金還賣在不理想的價位
- 繼承後遲遲不辦分割協議——共有人一代代增加，等要處理時連人都找不齊
常見痛點
- 一塊地十幾個人持分，過年圍爐都不敢提分地的事
- 有一房親戚堅持不點頭，整塊地荒著誰也動不了
- 我只想賣自己的持分，卻聽說亂賣會有法律問題
- 繼承的農地想分給兄弟各自持有，代書卻說切不了
- 共有人有的在國外、有的過世沒辦繼承，文件湊不齊
交付項目
- 共有狀態與分割可行性評估
- 協議分割或調處成立後的分割登記
- 分割/處分登記完成
- 優先承買權程序處理
建議準備文件
- 共有不動產登記謄本
- 全體共有人身分與印鑑（協議時）
- 共有關係與持分資料
- 繼承或取得相關文件
法規依據
- 《民法》物權編（共有、分割）
- 《土地法》（優先承買權）
- 《土地登記規則》
- 《農業發展條例》（農地分割限制）
- 《地政士法》
細項業務全覽
- 共有物分割協議
- 不動產糾紛調處申請
- 共有土地處分同意
- 優先購買權處理
- 應有部分移轉
- 分別共有轉獨有
- 祭祀公業土地處理
- 共有人尋找協尋
- 分割方案規劃
- 多數決處分程序
- 共有物使用協議
- 持分買賣評估
官方參考資料
全台在地辦理
- 台北共有土地分割代辦
- 新北共有土地分割代辦
- 桃園共有土地分割代辦
- 新竹共有土地分割代辦
- 苗栗共有土地分割代辦
- 台中共有土地分割代辦
- 彰化共有土地分割代辦
- 南投共有土地分割代辦
- 雲林共有土地分割代辦
- 嘉義共有土地分割代辦
- 台南共有土地分割代辦
- 高雄共有土地分割代辦
- 屏東共有土地分割代辦
- 宜蘭共有土地分割代辦
- 基隆共有土地分割代辦
- 花蓮共有土地分割代辦
- 台東共有土地分割代辦
- 澎湖金馬共有土地分割代辦
常見問題
共有人裡有人失聯，這樣還能分割嗎？
能，路徑取決於失聯的程度。可先調戶籍與繼承資料協尋；找得到人但不回應，就評估《土地法》第 34-1 條多數決處分或不動產糾紛調處。本所會先把共有人清查成一張名單，再決定走協議、調處還是多數決；協議與調處都不成時的後續程序不在本所業務範圍。
談不攏會不會最後只能把地賣掉、拿錢走人？
有可能。分割方案若讓土地細分到難以利用，共有人往往只剩變價一途。
想保地的人要在協商與調處階段就備妥使用現況與可行的分割方案圖說。本所先把各種方案的結果算給您看，您再決定要不要繼續協商。
委託處理共有地，費用會不會很可觀？
費用在了解共有結構後個別說明，不公開於網站——共有人數、有無失聯者、走協議、調處或多數決、要不要連繼承登記一起辦，每案工作量差距極大，掛公定價反而失真。初步的共有結構與路線評估，以免費書面初判提供。
從開始談到分割登記完成，時間要抓多長？
協議案的時間花在「人」：共有人越多、意見越散，整合期越長，談成後的登記作業反而快；協議與調處都不成的案件，後續程序不在本所業務範圍，時程也非本所能掌握。本所會在共有結構盤點後，給您分路徑的時程判斷，而不是一個空泛的數字。
祭祀公業的土地能比照這樣處理嗎？
要先處理主體再處理土地：祭祀公業的派下員資格、規約與決議程序有專門規範，走完這一層才進入處分或分割，遊戲規則與一般共有不同。本所會先確認公業的登記狀態與派下架構，再排處理順序。
其他共有人擅自把整塊地租給別人，我能主張什麼？
共有物的管理與處分有法定同意門檻，未經合法程序的出租或處分，其他共有人可以主張權利、請求返還所受利益。第一步是調謄本與契約確認實際狀態，本所協助檢視該行為有沒有跨過《土地法》的門檻，再談交涉或申請調處。
共有土地分割要怎麼申請、流程怎麼走？
協議分割是最直接的路：先調共有不動產登記謄本，確認是分別共有或公同共有、每人持分與有無他項權利；再擬定分割方案，寫清每個人分到的位置、面積與找補，由全體共有人簽分割協議並備妥身分證明與印鑑；最後向地政事務所申請土地分割複丈與分割登記，依《土地登記規則》辦理。
耕地要先查《農業發展條例》的分割限制，否則收件會被駁回。偉騰先出書面初判與方案圖說，再送件、補正到分割登記完成。
共有土地分割需要準備哪些文件？
分成四類：一是共有不動產登記謄本；二是全體共有人的身分證明與印鑑證明，協議分割時每一位都要備齊；三是共有關係與各自持分的資料；四是取得原因的證明，繼承取得者要附繼承系統表與戶籍資料。
另外要有分割協議書與分割方案圖說，寫明每人分得的位置、面積與找補，地政事務所才會收件。共有人多代繼承、文件散在各房時，偉騰先協助調謄本與戶籍清查，把名單和文件補齊再送分割登記。
共有土地分割的代書費用怎麼計算？
代書費不是單一價目，由幾個項目組成：謄本與戶籍資料調閱、分割方案規劃與圖說、分割協議書撰擬、地政事務所分割登記代辦，以及農地分割限制與稅負評估。金額依共有人數與宗數、有無失聯共有人要協尋、是否連繼承登記一起辦、要不要進入調處而變動；登記規費與謄本費等政府規費由申請人自付。您先加 LINE 傳謄本與共有人名單，本所做完書面初判後提供書面報價，不在網站掛統一價。
公同共有的土地可以強制分割嗎？
不能由任何一位共有人單方面強制。
公同共有多半來自繼承尚未分割的遺產，各人的權利及於全部、沒有各自可單獨處分的持分，要先由全體公同共有人協議，或先辦理分別共有登記，把公同共有轉成各有持分的分別共有，之後才能走協議分割、《土地法》第 34-1 條多數決處分，或向不動產糾紛調處委員會申請調處。
偉騰會先調謄本確認共有型態與繼承人是否都已登記，再規劃先轉分別共有、再分割的順序。
共有土地是不是都可以辦分割？
原則上可以，但要先過三道檢查。
第一是共有型態：分別共有可直接談協議分割，公同共有要先轉為分別共有；第二是土地性質：耕地分割受《農業發展條例》的面積等限制，地政事務所收件時會審分割後每宗土地是否符合法定條件；第三是他項權利與使用現況，抵押權、租約會影響方案設計。
談不成時，《土地法》第 34 條之 2 的不動產糾紛調處委員會可受理，調處成立即可據以登記。偉騰先做共有狀態與分割可行性評估，再定方案。
共有土地分割一定要多數決同意嗎？
分割與處分要分開看。
協議分割必須全體共有人同意，沒有多數決可以替代；《土地法》第 34-1 條的多數決，也就是共有人過半數且應有部分過半數同意，或應有部分合計逾三分之二者免計人數，是「處分」共有土地（例如整筆出售）的法定出口，而且通知其他共有人與價金處理等程序義務一步不能省。
所以少數人反對分割時，可行的路是重新設計方案再協議、申請不動產糾紛調處，或改走多數決處分。偉騰會先數清人數與持分門檻，再告訴您哪條路走得通。
土地共同持有如何分割？
有兩條路。
第一條是協議分割：依民法第824條由全體共有人協議分配方法，先向地政事務所申請分割複丈（地籍測量實施規則第204條、第205條），再簽分割協議書並辦標示變更與所有權分割登記（土地登記規則第105條）。
第二條是談不成時，依土地法第34條之1第6項向縣市地政機關申請不動產糾紛調處，調處成立即可據以登記。耕地另受農業發展條例第16條面積限制。偉騰承辦到調處與協議登記為止。
土地分割需要所有人同意嗎？
分割要全體共有人協議（民法第824條第1項），這與土地法第34條之1的多數決不同：多數決只適用於共有土地的處分、變更與設定地上權等負擔，且須共有人過半數及應有部分合計過半數同意（應有部分逾三分之二者人數不計），並事先書面通知他共有人。
無法協議分割時，任何共有人可依第34條之1第6項申請地政機關調處；不服調處者於十五日內另循法定程序，屆期未為者依調處結果辦理。
分割共有土地需要多少費用?
法定費用有四項：土地複丈費依《土地複丈費及建築改良物測量費收費標準》按宗數與面積計收；登記費按權利價值之法定比例、書狀費依公告（土地法第76條、第77條）；分割不動產契據應貼印花稅（印花稅法第5條），有建物者另依契稅條例第2條申報分割契稅；申請調處另依調處辦法計收調處費用。
地政士服務費依委任契約。偉騰書面初判會依地號與方案列出每一項法源。