把您的土地,變回對的編定。
從農牧用地、林業用地到丙種建築用地、特定目的事業用地——非都市土地使用編定變更全程辦理。讓您的土地價值獲得真正的解放。
用地變更編定解決的是同一個死結：土地的法定身分跟不上實際需求，蓋不了、賣不動、貸不到。實務上分三條路——使用地類別變更走縣府個案核可；使用分區變更須進入區域計畫或國土計畫層級檢討；歷史編定錯誤循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》訂正。第一步是判對路徑，走錯條，代價是整輪重來。
最大的誤區是「我現在怎麼用，就能變成什麼」。變更編定審的不是現況，而是適法性：基地是否落入環境敏感區、是否符合上位計畫、能否通過《非都市土地使用管制規則》第 28 條至第 30 條的變更要件。更棘手的是，國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存，現在過關，未來仍可能被重新檢視。
偉騰先評估、後承接：核對地籍、原始編定、周邊管制與國土功能分區歸屬，出具書面可行性報告，明白告知可行與否及配套條件。若您有開發目的，我們評估興辦事業計畫與用地變更整合提送，把兩段程序併成一段。創辦人為前臺東縣環境保護局局長，變更案最難纏的環境敏感與環保議題，由審查端視角先行把關。
服務重點
- 先判路徑，再談時程：使用地類別變更（如農牧變丙建）由縣府個案核可；使用分區變更須上到區域計畫或國土計畫層級；編定錯誤循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》辦理。三者的審查機關、文件與難度完全不同，判錯路徑等於從頭再來。
- 開發案首選整合提送：為興辦特定事業而變更者，把興辦事業計畫與變更編定以一份計畫書同時送審，可同時取得目的事業核准與變更核可，免去兩段審查互等。目的事業主管機關的同意是整案樞紐，農地案還須先過農政端的同意關卡。
- 審查端先看區位，再看計畫：承辦機關收件後的第一個動作是套疊圖資：環境敏感區、山坡地範圍、上位計畫定位一項項過，區位有硬傷，計畫書寫得再漂亮也進不了實質審查。所以我們把區位總檢核放在送件之前，而不是補正之後。
- 國土計畫交替期要雙軌預判：國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存。變更案除了通過現行《區域計畫法》體系審查，還要預判基地未來的國土功能分區歸屬——現在過關、未來被重新檢視的案件，等於白做一場。送件前必須兩套標準都對過。
- 共有與繼承先解，變更才動得了：變更編定申請須全體共有人同意，繼承未辦、共有人失聯或意見分歧，案件就進不了程序。多人共有的土地，先辦繼承登記或以共有物分割把持分獨立出來，再啟動變更，順序反了只會卡在收件櫃檯。
常見痛點
- 土地明明在路邊平地，編定卻是農牧用地，想蓋間店面連申請資格都沒有。
- 繼承來的地查了謄本才發現，編定跟上一代的實際使用完全對不上。
- 開發計畫都談好了，卡在用地變更不知要排多久，投資方一直追進度。
- 問了好幾家代辦，每家講的路徑都不一樣，沒人敢先告訴我可不可行。
交付項目
- 書面可行性評估與路徑建議
- 用地變更編定核准函
- 新編定登記謄本
建議準備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)、第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
細項業務全覽
- 用地變更編定申請
- 使用地類別變更
- 農地變更程序
- 非都市土地開發許可
- 使用分區證明申請
- 變更編定同意文件
- 開發影響費試算
- 國土計畫過渡因應
- 都市計畫變更陳情
- 地目變更諮詢
- 變更編定完成登記
- 禁限建解除查詢
- 特目用地判讀考古
- 特目開發義務體檢
- 丁種建築用地盡調
- 農政同意論述攻防
- 回饋金與影響費試算
- 臨界規模範圍策略
- 縣市變更編定在地申辦
- 農業主管機關同意論述整備
全台在地辦理
常見問題
我的農牧用地旁邊都是住家，這樣可以申請變更為建地嗎？
周邊現況是有利條件，但不是判準。審查看的是基地有無落入環境敏感區、是否符合上位計畫與《非都市土地使用管制規則》的變更要件，還要預判國土功能分區歸屬。本所先做書面可行性評估，把可行、不可行或需配套的結論連同依據一次給您，再決定要不要投入。
聽說國土計畫上路後就不能變更了，是真的嗎？
不是不能變，是規則換軌。國土計畫體系將接替區域計畫體系，過渡期間雙軌並存：現行案件仍依《區域計畫法》體系審理，但基地未來的國土功能分區歸屬會影響變更成果的穩定性。本所送件前先比對兩套管制，確保變更結果經得起體系交替。
整個變更流程大概要走多久？
取決於路徑：編定錯誤訂正最短，縣府個案核可次之，須上區域計畫或國土計畫層級檢討的分區變更最長，搭配興辦事業計畫則再加上目的事業審查。本所在可行性評估階段就依您的路徑給出分階段時程表，並標出最容易延宕的審查關卡。
代辦費和回饋金大概要準備多少？
費用在了解案情後個別說明，不公開於網站——變更路徑、基地條件與是否整合興辦事業計畫，工作量差距太大，公告均一價對您反而不公平。法定的回饋金與規費依公告計算，可行性評估時本所會把應繳項目一併列出，讓您看清全貌再決策。
共有人有十幾個，其中兩個聯絡不上，還能辦嗎？
變更編定申請須全體共有人同意，缺一份同意書就進不了程序。實務解法是先處理權屬：辦妥繼承登記、以共有物分割把您的持分獨立成單獨所有，再啟動變更。本所提供繼承、分割與變更的整合服務，順序排對才不會空轉。
之前自己送過一次被退件，還有機會翻案嗎？
退件不等於不可行，多數退件卡在路徑錯誤或文件缺口，而不是基地本身不行。本所先調閱您的退件理由與原始編定資料，判讀是補正就能過、需換路徑重送，還是區位確實無解。若屬編定錯誤，另可循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》處理，不必走完整變更程序。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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