把您的土地,變回對的編定。
從農牧用地、林業用地到丙種建築用地、特定目的事業用地——非都市土地使用編定變更全程辦理。讓您的土地價值獲得真正的解放。
在臺東,許多土地的編定與實際使用根本不一致——農牧用地上有住家、丙種建築用地卻被劃為農地、繼承多年的山坡地查不到原始編定理由——這些「編定不對」的土地,既無法買賣亦無法興建,變成卡住資產流動的死結。
用地變更編定是非都市土地的「身分證更換」程序。依《非都市土地使用管制規則》第 28 條至第 30 條,只要符合特定條件,可申請變更使用地類別(如農牧 → 丙建)、變更使用分區(如山保 → 一般農業),或訂正歷史編定錯誤。
本所辦理用地變更的核心方法,是先確認變更可行性與時程,再協助您決定是否搭配興辦事業計畫一併提送——多數案件透過整合提送,可同時取得開發許可與用地變更,將原本兩步驟合併為一,大幅縮短時程。
服務重點
- 確認變更類型,決定走哪條路：(1) 使用地變更(如農牧 → 丙建):走縣府個案核可;(2) 使用分區變更:多須走區域計畫變更或國土計畫變更;(3) 編定訂正:可循《非都市土地編定錯誤訂正作業要點》辦理。三條路徑時程差異極大。
- 整合興辦事業計畫,一次到位：若您是為了開發某項特定事業而需變更編定,建議將興辦事業計畫與用地變更整合提送——一份計畫書同時取得開發許可與變更核可,效率提升一倍以上。
- 國土計畫銜接是關鍵：區域計畫法將於 2025 年逐步轉為國土計畫法。臺東縣國土計畫已公告,案件須同步預判未來分區歸屬——分區錯配的變更案,即便現階段過關,未來仍可能面臨重新檢視。
常見痛點
- 土地編定不對,既無法蓋也無法賣
- 繼承後才發現編定有誤,無法依現況使用
- 想開發但變更案件審議排程不明
- 獨立辦理變更費用高、時程長,進退兩難
交付項目
- 書面可行性評估與路徑建議
- 用地變更編定核准函
- 新編定登記謄本
建議準備文件
- 土地登記第二類謄本(3 個月內)
- 地籍圖謄本
- 現況照片
- 預計使用目的
法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 28 條至第 30 條
- 區域計畫法 第 15 條(分區編定)、第 15 條之 1(變更)
- 國土計畫法 第 21 條至第 30 條(國土功能分區與管制)
- 非都市土地編定錯誤訂正作業要點
常見問題
農牧用地可以變成可以蓋住宅的丙建嗎?
視周邊管制、上位計畫與國土分區歸屬而定。若基地周邊已有同類使用、未在敏感區、且能符合最小變更面積規定,有機會循個案核可變更。本所先做書面可行性評估,1-2 週內告訴您「可行 / 不可行 / 需配套條件」。
用地變更要多久?
個案核可約 6-12 個月;搭配興辦事業計畫者約 12-24 個月;區委會審議大型案件可能 24-36 個月。本所評估後提供客製時程。
費用怎麼算?
可行性評估先確認方向;個案變更與搭配興辦事業計畫整合的辦理範圍不同,依案件規模而定。本所書面初判即說明承接方式;相關費用一律於諮詢時個別說明,不公開於網站。
繼承的土地共有人很多,可以變更嗎?
需全體共有人同意才能申請。建議先處理繼承登記,或透過共有物分割將您的部分獨立出來,再行申請。本所提供繼承 + 分割 + 變更整合服務。
國土計畫法 2025 年實施會影響嗎?
會。臺東縣國土計畫已公告,各分區管制原則明確。本所辦理變更案件時,同步預判未來國土功能分區,確保「現階段變更通過 + 未來不被翻盤」。
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地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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