容積移轉代辦：容積移轉獎勵・公保地變現・容積獎勵
定義:容積移轉是送出基地（如公共設施保留地）的可建築容積移到接受基地使用的都市計畫制度。
看不見的樓地板，是土地開發最值錢的籌碼。
容積移轉讓公保地地主變現、讓建案長高；容積獎勵把開放空間、危老重建變成免費樓地板。送出基地資格、接受基地上限與獎勵組合的精算，偉騰全程統籌，全台受理。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的容積移轉與容積獎勵，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 容積移轉與容積獎勵:
- 容積移轉資格認定
- 公保地可移出量評估
- 容積移轉申請
- 容積代金評估
- 接受基地上限精算
- 危老容積獎勵申請
- 都更容積獎勵規劃
- 開放空間獎勵設計
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 《都市計畫法》
- 《都市計畫容積移轉實施辦法》
- 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(容積獎勵)
- 《都市更新建築容積獎勵辦法》
- 各縣市容積移轉作業要點
- 應備文件
- 土地地號與權屬資料
- 都市計畫分區證明
- 開發構想與量體需求(開發端)
- 既有評估文件(如有)
- 常見退件與誤判
- 聽信「公保地都能移容積」就進場收購;建照核准後才想追加移入容積;獎勵項目東湊西湊分開申請
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
同一塊土地的價值有兩層：地面上蓋得出來的，與帳面上移得進來的。容積移轉讓公共設施保留地與古蹟、歷史建築基地的地主把用不到的開發權變現，也讓開發商把建案合法長高；容積獎勵則用開放空間、綠建築、危老時程等公共承諾換樓地板。你的位置決定路線：持地想變現走送出端，要衝量體走接受端與獎勵端。
這個市場最燒錢的錯覺是「容積像規格品一樣好買賣」：送出基地的資格依計畫區規定與土地狀態個案認定，買到移不出容積的公共設施保留地，投資直接變壁紙；接受基地的可移入量受基準容積一定比例管制，與獎勵合計另有總上限，各縣市作業要點又各有細節——先建照後追加的打法，多數在審查端撞牆。
偉騰左右手並用：送出端做資格認定、可移出量評估與變現路徑比較，賣容積、等徵收、換獎勵三案並陳；接受端做移入上限精算、獎勵組合設計與申請統籌。創辦人是前臺東縣環境保護局局長，機關內部怎麼對量、怎麼查程序的邏輯直接寫進每份申請書——資格瑕疵在送件前清掉，不留到建照階段引爆。
LINE 諮詢
把容積移轉的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 先驗資格，再談行情：公共設施保留地不是張張都是容積票：所在計畫區的規定、土地取得方式與使用現況都影響送出資格與可移出量——《都市計畫容積移轉實施辦法》之下各縣市另有作業要點，拿地號做資格認定，是一切變現討論的前提。
- 移入上限一次算到頂：接受基地的可移入容積受基準容積一定比例管制，與獎勵容積另有合計上限——建照送件前把移轉、獎勵、代金三個來源的總量一次規劃到位，分批追加常因上限占滿或時程錯過而作廢，重算就是重新排隊。
- 獎勵是承諾，不是贈品：每一坪獎勵容積都掛著公共承諾：開放空間、結構安全、綠建築、無障礙——審查端核給時對量，使照與後續查核時對兌現，把獎勵當免費午餐的案子，在後端付出的代價比當初省下的更多。
- 危老時程獎勵等不了人：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的時程獎勵逐年遞減，早一年申請就是真實的容積價差——重建評估要把結構安全、各項獎勵與時程一併精算，遞減曲線上的每一年猶豫，都是算得出來的成本。
- 代金與買地是兩種報價：部分地區容積代金與私地移轉並行：向政府繳代金取得容積，或向送出基地地主購買，成本結構、程序長短與風險分布完全不同——並行地區的選擇是精算題，適用範圍依各地現行規定隨案確認，不能套通則。
速查表
| 主管機關 | 都市計畫中央主管機關為內政部；容積移轉與容積獎勵由各縣市政府都市發展局依計畫區規定與作業要點審查，建照階段由工務局或建設局核對。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《都市計畫法》、《都市計畫容積移轉實施辦法》、《都市危險及老舊建築物加速重建條例》、《都市更新建築容積獎勵辦法》與各縣市容積移轉作業要點。 |
| 誰要辦 | 持有公共設施保留地或古蹟、歷史建築基地想變現的地主（送出端）；要衝容積上限的建商與開發商（接受端）；評估危老重建獎勵的所有權人。 |
| 受理窗口與層級 | 容積移轉向接受基地所在地的各縣市政府都市發展局申請，並經跨局處審查；危老與都更容積獎勵隨重建計畫或事業計畫一併核定。 |
| 審查期限 | 主管機關受理容積移轉申請後即審查，須補正者通知十五日內補正；審查期限扣除補正期日不得超過三十日，符合規定者於送出基地贈與登記公有後許可。 |
| 有效期與展延 | 送出基地除公共開放空間用地外得分次移出，接受基地得分次移入；申請建築時未能完全使用之移入容積得再移轉至同一主要計畫地區其他基地。 |
| 應備文件 | 土地地號與權屬資料、都市計畫分區證明、開發構想與量體需求（開發端）、既有評估文件；送出端另附土地取得方式與使用現況資料。 |
| 規費依據 | 審查規費依各縣市規費收費標準；折繳代金依實施辦法第9條之1由主管機關委託三家以上估價者查估評定，估價費用由申請人負擔。 |
| 線上系統或表單 | 臺北市容積移轉民眾服務網、高雄市容積移轉暨增額容積資訊網提供線上申請與流程；桃園市由都市發展局受理；申請文件依實施辦法第16條。 |
| 最常見退件原因 | 送出基地資格不符計畫區規定或土地狀態；移入量超過基準容積一定比例，或與獎勵合計逾總上限；獎勵項目缺要件證明；建照核准後才追加移入。 |
| 前置與後續許可 | 前置為送出基地資格認定與都市計畫分區確認；核准後銜接容積移轉登記、獎勵核定與建造執照，獎勵承諾於使用執照與後續查核時對兌現。 |
| 偉騰承辦範圍 | 送出基地資格認定與可移出量評估、變現路徑比較、接受基地移入上限精算、獎勵組合設計、移轉申請與跨局處審查統籌，至取得核准文件。 |
辦理流程與時程
- 資格認定：送出基地審核,可移出量體評估。
- 策略精算：變現路徑比較,移入上限與獎勵組合。
- 程序執行：移轉申請、跨局處審查與文件統籌。
- 價值落袋：移轉登記、獎勵核定與開發銜接。
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 都市計畫法 | 第83條之1 | 公共設施保留地之取得、具紀念或藝術價值建築與歷史建築之保存、公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理；送出基地種類、可移入上限、換算公式、折繳代金等由內政部訂定辦法。 |
| 都市計畫容積移轉實施辦法 | 第3條、第5條、第6條、第7條、第8條、第9條、第9條之1、第10條、第11條、第13條、第16條、第17條 | 適用實施容積率管制之都市計畫地區；送出基地限保存價值建築土地、公共開放空間用地、私有公共設施保留地三類；接受基地可移入容積以基準容積百分之三十為原則，特定地區最高百分之四十；移入容積依公告土地現值比值換算；得折繳代金；送出基地應贈與登記為公有；申請案十五日內補正、審查不超過三十日。 |
| 都市危險及老舊建築物加速重建條例 | 第6條 | 危老重建容積獎勵上限為一點三倍基準容積或一點一五倍原建築容積，時程與規模獎勵另計；申請危老獎勵者不得同時適用其他法令之容積獎勵項目。 |
送出基地資格表：哪些土地可以賣容積
| 送出基地類別 | 條件 | 排除或注意 | 法源 |
|---|---|---|---|
| 都市計畫表明應予保存或經主管機關認定有保存價值之建築所定著之土地 | 認定基準及程序由直轄市、縣（市）主管機關訂定 | 許可移轉後基地上建築物應永久保存；移入容積應扣除送出基地現已建築容積比率 | 實施辦法第6條第1項第1款、第2項、第9條第2項、第18條 |
| 為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地 | 坵形應完整，面積不得小於五百平方公尺 | 因法令變更不能建築或勘定無法合併建築之小基地不受面積限制；不得分次移轉 | 實施辦法第6條第1項第2款、第3項、第10條 |
| 私有都市計畫公共設施保留地 | 屬都市計畫劃設之公共設施保留地且為私有 | 不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者；許可前應贈與登記為公有 | 實施辦法第6條第1項第3款、第13條 |
| 共同限制 | 送出基地與接受基地須在同一主要計畫地區範圍內；適用地區以實施容積率管制之都市計畫地區為限 | 都市計畫原擬定機關得指定移入地區範圍 | 實施辦法第3條、第7條 |
資料來源:都市計畫容積移轉實施辦法第3條、第6條、第7條、第9條、第10條、第13條、第18條 law.moj.gov.tw
接受基地移入上限與例外
| 項目 | 規定 | 法源 |
|---|---|---|
| 一般上限 | 可移入容積以不超過接受基地基準容積之百分之三十為原則 | 實施辦法第8條第1項 |
| 得提高之地區 | 位於整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區者得酌予增加，但不得超過基準容積之百分之四十 | 實施辦法第8條第2項 |
| 換算公式 | 移入容積＝送出基地土地面積×（送出基地公告土地現值／接受基地公告土地現值）×接受基地容積率；保存建築土地另扣除已建築容積比率 | 實施辦法第9條 |
| 折繳代金 | 得以折繳代金方式移入容積，代金由主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定，費用由申請人負擔；同一主要計畫區內無公共設施保留地可取得者不得申請 | 實施辦法第9條之1 |
| 分次移入 | 接受基地在可移入容積內得分次移入不同送出基地之容積 | 實施辦法第10條 |
| 未能使用之容積 | 接受基地申請建築時因基地條件未能完全使用獲准移入之容積者，得再移轉至同一主要計畫地區其他可建築土地 | 實施辦法第11條 |
| 其他管制仍適用 | 接受基地申請建築除容積率外，仍應符合其他都市計畫土地使用分區管制及建築法規 | 實施辦法第12條 |
| 與危老獎勵的關係 | 危老重建之容積獎勵上限為一點三倍基準容積或一點一五倍原建築容積；申請危老獎勵者不得同時適用其他法令之容積獎勵項目 | 危老條例第6條第1項、第6項 |
資料來源:都市計畫容積移轉實施辦法第8條至第12條 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
容積移轉申請文件與審查期限（實施辦法第16條、第17條）
| 項目 | 內容 | 法源 |
|---|---|---|
| 申請人 | 接受基地所有權人或公有土地地上權人；都市更新權利變換案得由實施者申請 | 第16條第1項、第3項 |
| 應備文件 | 申請書、身分或法人登記證明、送出基地所有權人及權利關係人同意書、送出基地與接受基地登記謄本、權狀影本、公有土地地上權契約（如有）、其他必要文件 | 第16條第1項 |
| 繳代金者 | 免附送出基地同意書、謄本與權狀等文件 | 第16條第2項 |
| 補正與審查期限 | 須補正者十五日內補正，屆期未補正駁回；審查期限扣除補正期日不得超過三十日 | 第17條第1項、第2項 |
| 許可前提 | 取得送出基地所有權、清理送出基地上改良物、租約、他項權利與限制登記，並將送出基地贈與登記為公有後，始許可移轉 | 第17條第1項各款、第13條 |
資料來源:都市計畫容積移轉實施辦法第13條、第16條、第17條 law.moj.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 法規條文:都市計畫法 全文（第83條之1容積移轉法源）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:都市計畫容積移轉實施辦法 全文（第6條送出基地、第8條移入上限、第9條之1代金、第16條申請文件）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:都市危險及老舊建築物加速重建條例 全文（第6條容積獎勵上限）(法務部全國法規資料庫)
- 申辦入口:臺北市政府容積移轉民眾服務網（線上申請與流程）(臺北市政府都市發展局)
- 申辦入口:高雄市 容積移轉暨增額容積資訊網(高雄市政府都市發展局)
- 申辦入口:桃園市政府都市發展局(桃園市政府都市發展局)
費用怎麼組成
費用分四塊：容積移轉審查規費依各直轄市、縣（市）規費收費標準繳納；以折繳代金方式移入者，代金依實施辦法第9條之1由主管機關委託估價者查估評定，估價費用由申請人負擔；取得送出基地所有權之成本依市場交易；本所送出基地資格認定、移入上限精算與申請統籌之服務費於免費書面初判後以書面報價。
審查端觀點
- 容積制度的政策本質是「開發權的再分配」:公保地地主的補償正義與都市發展的量體需求,透過移轉市場對接——審查者把關的是量的真實與程序的乾淨,任何資格瑕疵都會在後端的建照階段引爆。
- 獎勵制度則是「用容積買公共利益」:每一坪獎勵都對應一項公共承諾(開放空間、耐震、綠建築)——承諾的兌現會被追蹤,把獎勵當免費午餐的開發商,在使照與後續查核階段付出代價。
常見錯誤與退件原因
- 聽信「公保地都能移容積」就進場收購——買到資格不符的土地，變現路徑全斷
- 建照核准後才想追加移入容積——上限與程序不容回頭，量體規劃作廢重來
- 獎勵項目東湊西湊分開申請——合計上限先被低效項目占滿，最優組合永遠錯過
- 只比容積單價、不比計畫區條件——同樣的錢，買到可用性完全不同的容積
- 危老重建評估一年拖過一年——時程獎勵逐年遞減，猶豫期本身就是損失
常見痛點
- 祖上留下的公保地卡了幾十年，有人說能賣容積，我不知道真假
- 容積一坪值多少、賣給誰，市場上問三個人有三種答案
- 建案要衝量體，每家顧問給的獎勵組合都不一樣，不知道信誰
- 移轉申請送進去大半年，卡在哪個局處我完全看不到
交付項目
- 資格認定與量體評估報告
- 移轉策略比較方案
- 容積移轉核准文件
- 獎勵組合精算書
建議準備文件
- 土地地號與權屬資料
- 都市計畫分區證明
- 開發構想與量體需求(開發端)
- 既有評估文件(如有)
法規依據
- 《都市計畫法》
- 《都市計畫容積移轉實施辦法》
- 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(容積獎勵)
- 《都市更新建築容積獎勵辦法》
- 各縣市容積移轉作業要點
細項業務全覽
- 容積移轉資格認定
- 公保地可移出量評估
- 容積移轉申請
- 容積代金評估
- 接受基地上限精算
- 危老容積獎勵申請
- 都更容積獎勵規劃
- 開放空間獎勵設計
- 綠建築智慧建築獎勵
- 獎勵組合總體檢
- 公保地處分策略
- 容積市場行情評估
官方參考資料
全台在地辦理
- 台北容積移轉代辦
- 新北容積移轉代辦
- 桃園容積移轉代辦
- 新竹容積移轉代辦
- 苗栗容積移轉代辦
- 台中容積移轉代辦
- 彰化容積移轉代辦
- 南投容積移轉代辦
- 雲林容積移轉代辦
- 嘉義容積移轉代辦
- 台南容積移轉代辦
- 高雄容積移轉代辦
- 屏東容積移轉代辦
- 宜蘭容積移轉代辦
- 基隆容積移轉代辦
- 花蓮容積移轉代辦
- 台東容積移轉代辦
- 澎湖金馬容積移轉代辦
常見問題
我名下的保留地劃了幾十年都沒徵收，能走容積移轉嗎？
長期未徵收的公共設施保留地正是容積移轉的主要送出來源，但能不能移、能移多少，取決於所在計畫區的規定與土地狀態——把地號與權狀給本所，先做資格認定與可移出量評估，確認手上是容積票還是只能繼續等，再談變現策略與行情。
賣了容積之後，土地還是我的嗎？
移轉的標的是開發權，送出基地的土地權利如何收尾，依所走方案與計畫區規定而不同——這正是變現比較的核心變數：賣容積、等徵收、繼續持有，三條路的終局權利狀態與稅負結構都不一樣。本所把三案結果攤在同一張表上比，看完再決定。
做一次資格認定和精算要花多少錢？
依土地筆數、計畫區複雜度與是否進入申請程序而定，了解標的後個別說明，不公開於網站——容積案從單筆初判到全案統籌的服務深度相差極大，公告牌價無法反映實際工作量；先定範圍再談費用，對雙方才誠實。
容積移轉申請大概要跑多久？
由三個變數決定：送出基地文件的完備度、計畫區審查的層級與量能、是否併同建照時程處理——定性地說，資格乾淨、文件一次到位的案子走得順，最耗時的是中途補正與跨局處往返，這正是前置精算要買掉的風險。
同一塊基地，容積移轉和危老獎勵可以一起用嗎？
可以併同規劃，但合計受總上限管制，且不同來源的容積在程序與時點上互相牽動——哪個先申請、哪個當基數、哪個放棄，組合順序影響最終量體與成本。一次把所有來源攤開精算，省下的不是顧問費，是整個開發時程。
我是開發商，直接繳代金不是比較單純嗎？
代金的優點是程序單純、對象是政府；私地移轉的成本則可能更有彈性——兩種管道的適用範圍與並行規則依各地現行規定，案量、時程壓力與資金成本都會改變答案。本所把兩種管道的全成本與風險攤開比較，單不單純要算完才知道。
「容積移轉」是什麼意思，容積率真的可以移轉嗎？
可以，但移的是開發權而不是土地。
容積移轉是把送出基地用不到的可建築容積，依《都市計畫容積移轉實施辦法》與各縣市容積移轉作業要點，移到符合條件的接受基地：公共設施保留地或古蹟、歷史建築基地的地主藉此變現，開發商則讓建案合法長高。
能不能移、能移多少，依計畫區規定與土地狀態個案認定，接受基地的可移入量也受基準容積一定比例管制。先拿地號做資格認定，再談行情與路線。
容積移轉代金是什麼意思，跟買容積差在哪？
容積代金是接受基地不向私地主買容積，而是向政府繳納代金取得移入容積的管道；目前只有部分地區把代金與私地移轉並行，適用範圍依各地現行規定隨案確認。兩種管道取得的容積用途相同，但成本結構、程序長短與風險分布不同：代金對象是政府、程序單純；向送出基地地主購買則要多做資格認定與價格談判，彈性也較大。並行地區該選哪一條是精算題，本所把兩案的全成本與時程攤在同一張表上比較。
道路用地容積移轉是什麼意思？
指把尚未徵收的都市計畫道路用地當作送出基地，把它的開發權移到接受基地換取價金，是公保地變現最常被問到的類型。
道路用地屬公共設施保留地，但不是每一筆都能送出：依《都市計畫容積移轉實施辦法》與所在縣市作業要點，計畫區規定、土地取得方式與使用現況都會影響送出資格與可移出量，買到移不出容積的道路用地，投資就變壁紙。
持有或打算收購前，先拿地號做資格認定與可移出量評估，再比較賣容積、等徵收、繼續持有三條路。
古蹟土地容積移轉的辦法是什麼？
古蹟與歷史建築的基地因保存限制蓋不滿法定容積，這部分用不到的開發權可作為送出基地移出變現，是公共設施保留地之外的另一類送出來源。程序上仍依《都市計畫容積移轉實施辦法》與各縣市容積移轉作業要點提出申請與審查，古蹟保存區的容積移出另有保存身分的認定程序，可移出量依個案核算，不能套通則。本所先確認基地的保存身分與可移出量，再依容積市場行情比較移轉對象與時點。
容積移轉有哪些好處，又有哪些缺點？
好處在兩端：送出端讓等不到徵收的公共設施保留地地主提前變現，接受端讓建商在法定範圍內合法增加樓地板，本質是開發權的再分配。
缺點是變數多：送出資格依計畫區規定與土地狀態個案認定，買到移不出容積的土地，變現路徑全斷；接受基地可移入量受基準容積一定比例管制，與獎勵容積合計另有總上限，建照核准後才追加多半作廢；程序跨局處，補正往返最耗時。
把資格認定與上限精算做在進場前，這些缺點多數避得開。
申請容積移轉的流程是什麼？
分四步。
第一步資格認定：以土地地號與權屬資料、都市計畫分區證明，確認送出基地資格並評估可移出量；第二步策略精算：比較賣容積、等徵收或換獎勵三條變現路徑，接受端同時算移入上限與獎勵組合；第三步程序執行：依《都市計畫容積移轉實施辦法》與各縣市作業要點提出容積移轉申請，統籌跨局處審查與補正；第四步價值落袋：移轉登記、獎勵核定並銜接建照。
送出端先傳地號與權狀，本所先出資格與可移出量初判。
什麼是「買入容積移轉」?
指接受基地（要多蓋樓地板的開發基地）所有權人取得送出基地的容積：依都市計畫容積移轉實施辦法第17條，開發端要先取得送出基地所有權、清理其上改良物、租約、他項權利與限制登記，並依第13條把送出基地贈與登記為公有，主管機關才許可容積移入；另一條路是依第9條之1折繳代金，由主管機關委託三家以上估價者查估代金額。
移入量依第9條以兩基地公告土地現值比值換算，且不得超過第8條上限。
桃園市的容積移轉上限是多少?
全國一致的上限規定在都市計畫容積移轉實施辦法第8條：接受基地可移入容積以基準容積百分之三十為原則，位於整體開發地區、都市更新地區、面臨永久性空地或都市計畫指定地區者得提高，但不超過百分之四十。
各直轄市、縣（市）可依第4條訂定審查許可條件，桃園市的個案適用範圍與作業要點以桃園市政府都市發展局公告為準。偉騰在初判時會同時核對辦法上限與所在縣市作業要點。
容積獎勵的上限是多少?
要分清兩套制度。
容積移轉的移入上限依都市計畫容積移轉實施辦法第8條為基準容積百分之三十，特定地區最高百分之四十；危老重建的容積獎勵依都市危險及老舊建築物加速重建條例第6條，獎勵後容積不得超過一點三倍基準容積或一點一五倍原建築容積，時程與規模獎勵另計且合計不超過基準容積百分之十，並且申請危老獎勵者不得同時適用其他法令的容積獎勵項目。
同一基地要怎麼搭配，需先做移入上限與獎勵組合精算。