Question 1

從設立公司到掛牌營業，中間有哪些法定關卡？

Accepted Answer

主線是五步：設立公司或商號、加入所在地不動產經紀業公會、繳存營業保證金、配置足額不動產經紀人、向主管機關辦理備查，完成後才能對外營業。程序彼此相依，順序不能對調；實務卡點多半在經紀人到位與文件細節，不在機關端。

Question 2

我是靠行多年的業務，自己出來開店適用哪種型態？

Accepted Answer

看兩件事：您要用公司還是商號經營、本人有無經紀人證書。有證書可計入配置，單店起步的組織可以精簡；沒有證書就要先解決經紀人聘任。靠行經驗是業務資產，但備查、保證金與廣告合規是全新科目，建議用里程碑表逐項走，別靠印象辦事。

Question 3

程序全部走完，大概什麼時候能開幕？

Accepted Answer

開幕日由三個節奏決定：公司設立與文件整備、公會入會與保證金作業、經紀人到位時點，備查本身通常不是最慢的一段。務實做法是先鎖定經紀人與營業處所，其他程序並行推進；本所以開幕日回推排程，讓裝潢與行銷檔期不空轉。

Question 4

開業代辦的服務費用能先告訴我嗎？

Accepted Answer

服務費用依開業型態、店數與委辦範圍而不同，本所於了解案情後個別說明，不在網站公開報價。營業保證金與公會費用屬法定與公會項目，依規定與公告繳納，會在資金規劃表中如實列出，讓您看見完整的開業資金結構再做決定。

Question 5

加盟大品牌的話，這些程序可以由總部處理嗎？

Accepted Answer

加盟總部通常提供品牌、制度與教育訓練，但公司設立、入會、保證金、備查都以加盟店自己的名義完成，法定責任也由店東承擔。簽約前把合約的責任分界與廣告義務看清楚，程序面可由本所代辦，別假設總部會處理法定程序。

Question 6

經紀人臨時離職，店還能繼續營業嗎？

Accepted Answer

配置不足即屬違規狀態，不會因為「正在找人」而暫停計算。應立即辦理異動報備並補足人力，期間的業務量與廣告曝光要審慎控管。根本解法是建立經紀人儲備名單與應變機制；本所可協助媒合證照人力並代辦報備，把空窗期壓到最短。

Question 7

房仲開店備查還沒完成，先刊登物件收斡旋會怎樣？

Accepted Answer

會構成未經許可營業，開店收到的第一份公文很可能就是裁罰書。依《不動產經紀業管理條例》，經紀業採許可備查制，刊登物件、收受斡旋、簽委託都是經紀業務行為，必須等設立公司或商號、加入所在地公會、繳存營業保證金、配置足額不動產經紀人、向主管機關完成備查五步走完才能做。正確作法是以開幕日回推排程，讓行銷檔期與裝潢進度配合程序，本所可代辦全部程序並出具備查完成證明文件後再啟動業務。

Question 8

不動產經紀業設立第一次諮詢要準備什麼資料？

Accepted Answer

先講清楚四件事就能啟動規劃。第一是開業型態，仲介、代銷、加盟或直營要先定，程序才排得準；第二是預定營業處所資訊；第三是既有證照人力清單，店東本人有不動產經紀人證書可計入配置；第四是加盟者請附品牌合約草案，先看懂責任分界、廣告義務與退場條款。本所收到資料後先產出開業里程碑計畫表與人力配置合規方案，再依序代辦公司設立、公會入會、營業保證金與備查；已簽租約、開幕日在即的急件優先插件處理。

Question 9

仲介公司設立一定要有不動產經紀人證書嗎？

Accepted Answer

一定要，因為配置足額不動產經紀人是備查前的法定步驟之一。《不動產經紀業管理條例》要求經紀業配置經紀人，比例隨經紀營業員人數與分店數變動；店東本人具經紀人資格可計入配置，沒有證書就要先解決經紀人聘任，團隊擴張到一定規模還需要第二位、第三位，離職未補位即成違規狀態。本所協助媒合證照人力、規劃人力配置合規方案，並把經紀人儲備寫進展店計畫，開業後的異動報備由同一團隊延續辦理。

Question 10

代銷公司設立與仲介公司設立的程序差在哪？

Accepted Answer

主線程序相同，差在契約、廣告與責任結構。兩者同屬《不動產經紀業管理條例》規範的經紀業，都要走設立公司或商號、公會入會、繳存營業保證金、配置經紀人、主管機關備查五步；但仲介居間成交，重點在斡旋金收受與不動產說明書義務，代銷受建商委託企劃銷售，還連動《平均地權條例》的銷售管制，兼營者的內控制度要同時滿足兩套要求。本所在開業規劃階段先定型態，再依型態排里程碑表並準備對應的契約與廣告合規範本。

Question 11

房仲開店後物件廣告最常被檢舉的漏標是什麼？

Accepted Answer

最常見的是漏標經紀業名稱與字號，其次是建物資訊標示不完整或誇大。《不動產經紀業管理條例》對廣告的標示義務有明文規範，主管機關與同業檢舉緊盯物件廣告，網路物件平台的批次比對讓漏標無所遁形，罰單會跟著物件數成長。務實作法是廣告模板先過合規檢核，再交給業務端大量產出；本所提供物件廣告與契約文件合規體檢，交付廣告合規範本，開業後的分店增設與變更備查也由同一團隊延續。

Question 12

不動產經紀業要先申請許可還是先辦公司登記？

Accepted Answer

先許可，再登記。不動產經紀業管理條例第5條規定，經營經紀業者應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；公司法第17條與商業登記法第6條也規定須經許可的業務應先領得許可文件。許可向所在地直轄市、縣（市）政府地政單位提出，應備申請書一式二份及公司負責人、董事、監察人、經理人名冊與身分證明文件（施行細則第2條），不合規定者限15日內補正（第3條）。許可後6個月內須辦妥登記、繳存營業保證金並加入公會（第4條），並於開始營業後15日內申請備查（第5條）。許可、變更與備查可經內政部不動產服務業資訊系統線上申辦。

Question 13

營業保證金要繳給誰、什麼時候繳、怎麼算？

Accepted Answer

依不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法第2條，應在加入登記所在地同業公會之前繳存：經營仲介業務者向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，經營代銷業務者向代銷經紀業全國聯合會，兼營者擇一。金額依第3條以營業處所數與每一營業處所經紀人人數計算，常態與非常態營業處所都計入，超過一定總額的部分得以金融機構保證函擔保（第4條）。申請時附申請書、登記證明、全部營業處所清冊與全體經紀人名冊（第5條），全聯會核對後通知3日內繳存並發給繳存證明（第6條）。新增營業處所或經紀人使保證金低於法定數額時，須依條例第8條第4項於1個月內補足。

Question 14

仲介和代銷可以同時經營嗎？程序有什麼不同？

Accepted Answer

可以。不動產經紀業管理條例第4條把仲介業務（買賣、互易、租賃的居間或代理）與代銷業務（受起造人或建築業委託企劃並代理銷售）分開定義，但兩者都是經紀業，同一公司得兼營。差別在三處。一、公會：仲介加入仲介公會，代銷加入代銷公會，代銷公會未設立前先加入仲介公會（施行細則第12條、第13條）。二、保證金：兼營者得就仲介或代銷全聯會擇一繳存（營業保證金繳存或提供擔保辦法第2條）。三、義務：代銷不適用報酬標準揭示（施行細則第21條），委託契約書與要約書免由經紀人簽章（條例第22條），但受託代銷預售屋須於委託代銷契約簽訂30日內報備查、買賣契約簽訂30日內申報登錄（第24條之1）。

Question 15

房仲開分店要辦什麼手續？

Accepted Answer

分設營業處所要辦三件事。一、備查：依條例第5條第3項與施行細則第8條，於設立後30日內以書面記明經紀業名稱、營業處所名稱與所在地、僱用經紀人員姓名及證書字號，向經紀業所在地直轄市、縣（市）主管機關申請備查；非常態營業處所改記設立目的、代銷案名、銷售總金額與設立期間。二、人員：每一營業處所至少置經紀人1人，經紀營業員每逾20名再增1人（條例第11條），經紀人到職15日內名冊備查（第12條）。三、保證金：新增處所使已繳保證金低於法定數額時，依營業保證金繳存或提供擔保辦法第7條就新增部分造冊補足。營業處所事項變更或裁撤，亦須於30日內備查（施行細則第9條、第10條）。

Question 16

取得不動產經紀業許可後多久內一定要開業？

Accepted Answer

6個月。不動產經紀業管理條例第7條第1項規定，經紀業經許可、辦妥公司或商業登記並加入登記所在地同業公會後方得營業，且應於6個月內開始營業；逾期未開業由主管機關廢止許可，有正當理由者得申請展延一次，以3個月為限。施行細則第4條同樣要求許可後6個月內辦妥登記、繳存營業保證金與入會。開業後也不能長期停擺：條例第30條規定開始營業後自行停止營業連續6個月以上者，主管機關得廢止許可，依法辦理停業登記者除外。偉騰會依這兩個6個月節點回推公司登記、保證金繳存與經紀人到位的時程。

主管機關	中央主管機關為內政部地政司；許可、備查與變更備查由營業所在地直轄市、縣（市）政府地政局或地政處受理，廣告稽查亦由地方辦理。
法規依據	《不動產經紀業管理條例》、《不動產經紀業管理條例施行細則》、《公司法》、《不動產說明書應記載及不得記載事項》；代銷另涉《平均地權條例》。
誰要辦	資深業務自立門戶開仲介店的從業者、規劃代銷公司或建案銷售團隊的經營者，以及以加盟或直營方式展店、遷址或增設分店的既有經紀業者。
受理窗口與層級	向營業處所所在地直轄市、縣（市）政府地政單位辦理許可與備查；公會入會向所在地不動產經紀業公會，營業保證金依規定繳存後再送備查。
審查期限	許可申請不合規定者限15日內補正，屆期駁回（施行細則第3條）；許可後6個月內須辦妥登記、繳存保證金、入會並開業（條例第7條、細則第4條）。
有效期與展延	許可無效期，但6個月內未開業者廢止，得展延一次3個月；經紀人證書效期4年，期滿前6個月內附30小時訓練證明換證（條例第15條）。
應備文件	開業型態（仲介、代銷、加盟或直營）、預定營業處所資訊、不動產經紀人與經紀營業員證照人力清單；加盟者另附品牌合約草案。
規費依據	許可與備查規費依所在地直轄市、縣（市）政府規費收費標準；經紀人證書費依條例第38條之1；營業保證金依繳存或提供擔保辦法第3條計算。
線上系統或表單	內政部不動產服務業資訊系統線上申辦許可、變更許可與備查（需自然人或工商憑證）；新北、臺北地政局提供便利包與書表下載。
最常見退件原因	尚未加入所在地公會或營業保證金未繳存即送備查、不動產經紀人配置未達法定比例、備查登載與實際營運不符、分店沿用總店文件未辦變更備查。
前置與後續許可	前置為公司或商號設立、公會入會、保證金繳存與經紀人配置，備查完成才可刊登物件與收斡旋；後續有異動報備與廣告稽查，處分不服得陳述意見與訴願。
偉騰承辦範圍	開業里程碑表與人力配置方案初判；公司設立、公會入會、保證金與備查備件送件補正到取得備查證明；廣告與契約文件合規體檢、分店增設與變更備查。

法規	條號	重點
不動產經紀業管理條例	第4條、第5條、第7條、第11條、第12條、第13條、第15條、第18條、第21條、第30條	先申請許可再辦公司或商業登記；辦妥登記、繳保證金並入會後方得營業且6個月內須開業；每處所至少1名經紀人。
不動產經紀業管理條例施行細則	第2條、第3條、第4條、第5條、第6條、第8條、第17條、第21條	許可應備申請書與負責人名冊；不合規定限15日補正；開始營業後15日內備查；變更事項與分設營業處所30日內備查。
不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法	第2條、第3條、第5條、第6條、第7條	入會前向仲介或代銷全聯會繳存營業保證金；金額依營業處所數與經紀人數計算；核對後3日內繳存並發給證明。
公司法	第17條	業務須經政府許可者，應先領得許可文件後方得申請公司登記。
商業登記法	第6條	商業業務須經目的事業主管機關許可者，應於領得許可文件後方得申請商業登記。
行政程序法	第24條、第51條	得委任代理人並提出委任書；機關未公告處理期間者為2個月，得延長一次。

項目	仲介經紀業	代銷經紀業	法源
業務範圍	不動產買賣、互易、租賃之居間或代理	受起造人或建築業委託，企劃並代理銷售不動產	條例第4條
許可與登記	先向所在地直轄市、縣（市）主管機關申請許可，再辦公司或商業登記；經營國外不動產業務者限公司組織	同左	條例第5條
同業公會	加入登記所在地不動產仲介經紀業同業公會；所在地未設立者加入鄰近縣市公會	加入代銷經紀業同業公會；未設立前先加入仲介經紀業公會	條例第7條；施行細則第12條、第13條
營業保證金繳存對象	中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會	中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會；兼營仲介與代銷者得擇一繳存	營業保證金繳存或提供擔保辦法第2條
保證金計算	依營業處所數與每一營業處所經紀人人數計算，金額依辦法第3條；超過一定總額部分得以金融機構保證函擔保	同左，常態與非常態營業處所均計入	營業保證金繳存或提供擔保辦法第3條、第4條
經紀人配置	每一營業處所至少置經紀人1人；經紀營業員每逾20名增設經紀人1人	同左；非常態營業處所銷售總金額達條例第11條所定者至少置專業經紀人1人	條例第11條
應由經紀人簽章文件	委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書、租賃買賣契約書	除委託契約書與要約書不適用外，其餘同左	條例第22條
報酬與揭示	依內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定計收，並揭示報酬標準及收取方式	報酬標準揭示規定不適用	條例第19條、第20條；施行細則第21條
申報登錄	居間或代理成交之租賃案件於簽約30日內申報登錄	受託代銷預售屋：委託代銷契約簽訂、變更或終止30日內報備查，買賣契約簽訂30日內申報登錄	條例第24條之1

階段	辦理事項與文件	受理單位	法定期限或依據
一、申請許可	申請書一式二份；公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人名冊及身分證明文件影本	所在地直轄市、縣（市）政府地政單位（可經內政部不動產服務業資訊系統線上申辦）	不合規定者通知15日內補正，屆期未補正駁回（施行細則第2條、第3條）
二、公司或商業登記	依公司法或商業登記法辦理設立登記，所營事業含不動產仲介或代銷經紀業	經濟部商業發展署或直轄市政府（公司）；直轄市、縣（市）政府（商業）	許可後6個月內辦妥登記、繳存保證金並加入公會（施行細則第4條）
三、繳存營業保證金	申請書（載明自行計算之金額與方式）、登記證明文件、全部營業處所清冊、全體經紀人名冊	仲介或代銷經紀業同業公會全國聯合會	於加入公會之前繳存；全聯會核對後通知3日內繳存並發給繳存證明（辦法第2條、第5條、第6條）
四、加入同業公會	辦理入會	登記所在地同業公會；未設立者加入鄰近直轄市、縣（市）公會	公會應於30日內將入會情形報主管機關層轉中央備查（施行細則第13條之3）
五、開業與備查	申請書、登記證明文件、營業保證金繳存證明、公會會員證明、不動產經紀人員名冊及證書影本	所在地直轄市、縣（市）政府地政單位	許可後6個月內開始營業，有正當理由得展延一次以3個月為限（條例第7條）；開始營業後15日內申請備查（施行細則第5條）
後續義務	經紀人到職15日內名冊備查；名稱、所在地、負責人等變更30日內備查；分設營業處所30日內備查；揭示許可文件、公會證書、經紀人證書與報酬標準	所在地直轄市、縣（市）政府地政單位	條例第12條、第18條；施行細則第6條、第8條、第21條；開業後自行停業連續6個月以上得廢止許可（條例第30條）

項目	規定	法源
經紀人配置	每一營業處所至少置經紀人1人；經紀營業員每逾20名增設經紀人1人	條例第11條
經紀人資格	不動產經紀人考試及格並具1年以上經紀營業員經驗，向戶籍所在地直轄市、縣（市）政府請領證書	條例第13條、第14條；施行細則第15條
經紀人證書效期	4年；期滿前6個月內檢附4年內完成30小時以上專業訓練證明向原核發機關換證	條例第15條；施行細則第17條
經紀營業員	經訓練合格（不少於30小時）或經紀人考試及格並登錄領證；證明效期4年，期滿附20小時以上訓練證明重新登錄	條例第13條
專任	經紀人員應專任一經紀業，不得為自己或他經紀業執行業務，經所屬經紀業同意者除外	條例第16條
名冊備查	經紀人到職之日起15日內造具名冊報所在地主管機關層報中央主管機關備查，異動時亦同	條例第12條
揭示與加盟標示	經紀業許可文件、公會會員證書、經紀人證書、報酬標準（代銷除外）揭示於營業處所明顯處；加盟經營者於廣告、市招、名片標明加盟	條例第18條；施行細則第21條、第22條

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