Question 1

我的地只有一小塊也被劃進來，值得請人把關嗎？

Accepted Answer

小面積地主反而更需要把關：畸零狹小土地的分配另有合併與調整機制，處理結果對小地主是全有全無等級——先做權益初判，看負擔後換回什麼、位置落點的可能區間，再決定投入多少把關成本；初判本身就足以支撐理性決策。

Question 2

重劃期間，我的土地還能賣、能蓋嗎？

Accepted Answer

不一定：重劃地區依《平均地權條例》的機制公告後，主管機關得禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔與建築等行為，項目與期間以公告內容為準——想在重劃期間交易或利用土地，先查清管制狀態與分配權益的連動，再決定時點與契約條款怎麼寫。

Question 3

一個重劃案從公告到拿回土地要多久？

Accepted Answer

定性地說是以年為單位的程序：公辦案取決於計畫規模與工程進度，自辦案再加整合與審議的變數，快慢差距很大——對個別地主，真正要管理的不是總時程，而是每個階段的權益窗口；窗口都顧到了，時間長短就只是等待，錯過窗口才是損失。

Question 4

請你們做地主權益把關，收費怎麼計？

Accepted Answer

依土地筆數、爭點數量與進入異議調處的深度，了解案情後個別說明，不公開於網站——單純書件解讀與進入調處攻防的工作量相差數倍，公告牌價對某一方必然不公平。先做初步權益判讀，把服務範圍與費用談清楚才進場。

Question 5

自辦重劃已有建商說全包，我們還需要自己的顧問嗎？

Accepted Answer

統包方與地主權益不必然同向：負擔比例、分配原則、抵費地處理都是雙方利益的交叉點——地主群自聘統籌方，把同意書條款、財務計畫與分配規則先看懂再簽，不是不信任合作方，是讓合作建立在看得懂的基礎上，審議階段也更經得起檢驗。

Question 6

異議提了沒被採納，就只能認了嗎？

Accepted Answer

還有路：異議不成進入調處，調處不成另有行政救濟路徑，每一階段各有法定期限與程序要件——越後端的程序對證據與理由品質要求越高，翻案難度也越高，實際結果依事實與證據而定。最不利的打法是放棄前面的窗口、直攻後端救濟。

Question 7

自辦市地重劃要怎麼發起，流程是什麼？

Accepted Answer

由地主群依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》發起，流程大致是：可行性評估與財務初算，成立重劃籌備會，取得達到人數與面積法定門檻的地主同意書，擬具重劃計畫書送審議機關審議核定，接著施工、地價查估與土地分配，抵費地處分回收成本，最後辦理重劃後登記。成敗關鍵在同意書品質與重劃會治理，審議機關近年對同意書真實性與撤回處理查得極細。本所從可行性評估、籌備會設立、同意書作業統籌到審議與登記銜接。

Question 8

市地重劃的負擔比例是怎麼算出來的？

Accepted Answer

負擔是用土地抵付的。依《平均地權條例》與《市地重劃實施辦法》，重劃區內的公共設施用地與工程費用由全體地主共同負擔，原則以土地折價抵付：把公共設施用地加上工程費用折算成的土地，占參加分配土地的比例，就是重劃負擔比例，直接決定你換回多少面積。其中地價查估與工程費用都是可檢驗的變數，負擔計算書公告後，要在異議窗口期內提出質疑才有程序效力。本所把負擔計算書逐項攤開驗算，再代理公聽會陳述意見與異議。

Question 9

抵費地是什麼，跟地主的權益有什麼關係？

Accepted Answer

抵費地是地主折價抵付共同負擔後，集中而成的土地。依《平均地權條例》與《市地重劃實施辦法》，市地重劃的公共設施用地與工程費用由地主以土地抵付，這些土地集中為抵費地，由主管機關或重劃會處分，處分收入支撐整個重劃財務。與地主的關係有兩層：抵費地越多，代表負擔比例越高、換回面積越少；抵費地處分的時機與底價，又牽動成本回收與地主實質負擔。自辦案的抵費地規劃要在財務計畫階段就定調。本所替地主查核負擔精算，替自辦案規劃抵費地處分。

Question 10

重劃分配位置不滿意，要怎麼提異議？

Accepted Answer

在分配結果公告的異議期內，以書面向主辦市地重劃的主管機關或重劃會提出異議。依《平均地權條例》與《市地重劃實施辦法》，分配草案公告設有異議窗口，逾期未提視同接受，結果即定案；異議不成進入調處，調處不成才走行政救濟，越後端對證據與理由的要求越高。異議要寫的是可檢驗的事實：原位次分配原則怎麼套用、臨路條件與街廓位置的價值差、畸零狹小土地的合併調整是否合理。本所替地主解讀分配書件、撰擬異議書並代理調處。

Question 11

農村社區土地重劃和市地重劃差在哪？

Accepted Answer

法源不同、對象不同。市地重劃依《平均地權條例》與《市地重劃實施辦法》，針對都市土地，用地主共同負擔換取公共設施與可建築的整齊街廓；農村社區土地重劃依《農村社區土地重劃條例》，是農村聚落的專屬制度，目的在整理建地、改善老聚落的公共設施，程序架構與市地重劃相近但法源獨立，另有補助資源。老聚落要活化，在都市更新與危老重建之外多這一個選項可以比較。本所兩種重劃都承辦，先做可行性評估再選路徑。

Question 12

自辦市地重劃的同意書要達到什麼門檻？

Accepted Answer

門檻是人數加面積的雙重門檻，而且籌備與核定各綁一次。依《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，籌備會設立與重劃計畫書申請核定，分別要達到土地所有權人人數與土地面積的法定同意比例，兩者都要過才算，實際比例以現行辦法為準。審議機關近年對同意書真實性、撤回處理與重劃會治理查得極細，靠口頭承諾收來的同意書，常在審議階段被逐份檢驗打回，地主整合的信任也一併賠掉。本所負責自辦市地重劃的同意書作業與籌備文件包，送審前先自我檢驗一輪。

Question 13

市地重劃和區段徵收有什麼差異?

Accepted Answer

市地重劃是地主保有土地、共同負擔公共設施後按原位次領回重劃後土地（平均地權條例第56條、第60條、市地重劃實施辦法第31條），負擔以未建築土地折價抵付且合計不超過總面積百分之四十五；區段徵收則是政府先徵收全區，地主領現金補償或申請抵價地，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則、不得少於百分之四十（土地徵收條例第39條、第40條）。救濟窗口也不同：重劃對分配結果於公告三十日內異議、調處、裁決；徵收對補償價額於公告期滿次日起三十日內異議、復議，不服再訴願。

Question 14

市地重劃的缺點是什麼?

Accepted Answer

法規面看得到的成本有四項：一、重劃區公告後可能禁止移轉、分割、設定負擔與建築，最長一年六個月（平均地權條例第59條）；二、公共設施用地與費用由地主以未建築土地折價抵付，領回面積會縮小（第60條）；三、應分配面積未達最小分配面積標準二分之一者只能領現金補償（第60條之1）；四、分配位置以原位次為原則但仍可能調整，實際分配多於應分配者要繳差額地價，未繳前土地不得移轉（第60條之1）。這些都可在分配結果公告三十日內以書面異議。

Question 15

市地重劃後土地如何分配？

Accepted Answer

依市地重劃實施辦法第31條，重劃後土地以重劃前原有土地的相關位次，分配在原街廓面臨原有路街線的位置；同一地主有數宗土地且未達最小分配面積者合併分配；應分配面積未達重劃區最小分配面積標準二分之一者，除申請與他人合併分配外以現金補償；分別共有土地經共有人過半數及應有部分過半同意，可分配為單獨所有；重劃前已有合法建築物且不妨礙計畫者按原位置分配。分配結果依第35條公告三十日，地主可書面異議。

主管機關	市地重劃中央主管機關為內政部，地方為各縣市政府地政局；重劃後土地分配結果的登記由所屬地政事務所辦理。
法規依據	《平均地權條例》第56條至第60條之2；《市地重劃實施辦法》第31條、第35條；《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》第8條、第11條。
誰要辦	土地被劃入重劃區的地主（權益把關）、想發起自辦重劃的地主群與開發商（籌備會設立）、對分配結果不服想救濟的權利人。
受理窗口與層級	公辦重劃由各縣市政府地政局辦理公告、公聽與分配；自辦重劃的籌備會與重劃計畫書向各縣市政府地政局申請核定並送審議。
審查期限	重劃計畫書經核定公告滿三十日後實施；分配結果公告三十日，公告期間內得書面提出異議，未異議者於期滿時確定。
有效期與展延	重劃地區選定後得公告禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔及建築等行為，期間不得超過一年六個月；繼承登記不在禁止範圍。
應備文件	土地地號與權屬資料、收到的重劃通知或公告文件、既有協商紀錄；自辦案另備地主群名單與整合意向，以及同意書作業所需文件。
規費依據	共同負擔以未建築土地折價抵付，合計不超過重劃區總面積百分之四十五；重劃變更登記免納登記費；自辦重劃得減免地籍整理規費。
線上系統或表單	異議書與陳述意見書以書面向辦理機關提出，表單與送件方式依各縣市現行規定，於書面初判時確認；本所代擬並於期限內遞件。
最常見退件原因	異議逾公告期限提出視同接受；對負擔計算書的質疑未指明可檢驗項目；自辦案同意書真實性或撤回處理有瑕疵；人數與面積門檻未達。
前置與後續許可	地主端依序為公聽會陳述意見、分配異議、調處，不服再提訴願；自辦端為籌備會核定、同意書作業、計畫書審議、工程、分配與登記銜接。
偉騰承辦範圍	重劃書件解讀與權益初判、負擔與分配精算、異議與調處代理、自辦籌備會與同意書作業、審議與登記銜接；後續法律爭訟程序不在本所承辦範圍。

法規	條號	重點
平均地權條例	第56條、第57條、第58條、第59條、第60條、第60條之1、第60條之2	重劃計畫書核定公告滿三十日實施，公告期間私有土地所有權人半數以上且面積逾半反對者應調處修訂；重劃區得公告禁止移轉、建築等不超過一年六個月；公共設施用地與費用由地主按受益比例共同負擔並以未建築土地折價抵付，合計不超過總面積百分之四十五；分配結果公告三十日，期間內書面異議，由主管機關調處、不成報上級裁決。
市地重劃實施辦法	第31條、第35條	重劃後土地以重劃前原有位次分配於原街廓面臨原路街線者為準；未達最小分配面積標準二分之一者以現金補償；分配結果連同負擔總計表、分配清冊與圖冊公告三十日，異議先查處再調處。
獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法	第3條、第8條、第11條	自辦重劃由發起人人數逾土地所有權人總數十分之三且面積逾十分之三同意成立籌備會；籌備會核准後六個月內召開成立大會申請核准成立重劃會，理事七人以上；全體土地所有權人為會員。
土地徵收條例	第39條、第40條	區段徵收地價補償得申請以抵價地折算抵付，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則、不得少於百分之四十；不願領現金者應於公告期間內書面申請抵價地。

比較項目	公辦市地重劃	自辦市地重劃	區段徵收	法源
發動者	直轄市、縣（市）主管機關報經上級核准	土地所有權人組織籌備會、重劃會	需用土地人申請、內政部核准	平均地權條例第56條、第58條；土地徵收條例
同意或門檻	計畫公告期間，私有土地所有權人半數以上且面積逾半反對時應調處修訂	發起籌備會須人數逾十分之三且面積逾十分之三同意；實施須私有土地所有權人半數以上且面積逾半同意	無同意門檻，屬徵收處分；抵價地由地主選擇	平均地權條例第56條第3項、第58條第3項；獎勵辦法第8條；土地徵收條例第40條
地主負擔方式	公共設施用地與費用按受益比例共同負擔，以未建築土地折價抵付，合計不超過總面積百分之四十五	同左，並得享低利貸款、減免地籍整理規費與地價稅等獎勵	領現金補償，或申請抵價地（總面積以百分之五十為原則、不少於百分之四十）	平均地權條例第58條、第60條；土地徵收條例第39條
分配原則	原位次分配於原街廓；未達最小分配面積標準二分之一者現金補償	同左，由重劃會辦理分配	抵價地依區段徵收實施辦法規劃分配後囑託登記	市地重劃實施辦法第31條；土地徵收條例第40條第6項
地主主張窗口	分配結果公告三十日內書面異議→調處→上級裁決	同左	公告三十日內書面異議；補償價額異議於公告期滿次日起三十日內→地價評議委員會復議→訴願	平均地權條例第60條之2；土地徵收條例第18條、第22條

節點	法定期限或要件	地主可以做的事	法源
重劃計畫書核定公告	公告滿三十日後實施	公告期間表示意見；私有土地所有權人半數以上且面積逾半反對者，主管機關應調處並修訂計畫	平均地權條例第56條第2項、第3項
公告禁止或限制事項	得公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築、採取土石等，期間不得超過一年六個月	確認自己的土地是否受限、是否需先辦繼承登記（繼承登記不在禁止範圍）	平均地權條例第59條；市地重劃實施辦法第11條
測量、調查、地價查估	計畫公告滿三十日後實施測量與現況調查；重劃前後地價提地價評議委員會評定	到場指界、提供現況與改良物資料	市地重劃實施辦法第19條、第20條
計算負擔與分配設計	共同負擔以受益比例計算，折價抵付合計不超過總面積百分之四十五；最小分配面積由主管機關定	核對負擔計算書項目、了解最小分配面積標準	平均地權條例第60條；市地重劃實施辦法第30條
分配結果公告	公告三十日，並檢送重劃前後土地分配清冊給地主	公告期間內以書面提出異議；未異議者期滿確定	平均地權條例第60條之2；市地重劃實施辦法第35條
異議處理	先查處，仍有異議者以合議制調處，調處不成報上級主管機關裁決	參加調處會議、提出分配位次與面積計算之具體事證	平均地權條例第60條之2第3項；市地重劃實施辦法第35條第4項
差額地價與登記	實際分配多於應分配者繳差額地價，少者領差額地價；未繳差額地價之土地不得移轉（繼承除外）；重劃變更登記免納登記費	確認差額地價通知、辦理領狀	平均地權條例第60條之1；土地法第78條第1款

項目	規定	法源
共同負擔的公共設施用地	道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地	平均地權條例第60條第1項
先抵充的公有土地	原公有道路、溝渠、河川及未登記地四項土地先行抵充	平均地權條例第60條第1項
費用負擔	不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由地主按受益比例共同負擔，以未建築土地折價抵付；無未建築土地者改以現金繳納	平均地權條例第60條第1項
負擔上限	折價抵付之土地合計面積不超過重劃區總面積百分之四十五；經私有土地所有權人半數以上且面積逾半同意者不受此限	平均地權條例第60條第3項
分配位置	以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓面臨原有路街線者為準；已有合法建築物且不妨礙計畫者按原位置分配	市地重劃實施辦法第31條第1項
分不到地的情形	應分配面積未達最小分配面積標準二分之一者，除申請與他人合併分配外以現金補償	平均地權條例第60條之1第1項；市地重劃實施辦法第31條第1項第2款
共有土地	共有人依應有部分計算之應分配面積達標準，且經共有人過半數及應有部分過半同意（或應有部分逾三分之二），得分配為單獨所有	市地重劃實施辦法第31條第1項第4款
差額地價	實際分配面積多於應分配者繳納差額地價，少者發給差額地價；未繳納者土地不得移轉	平均地權條例第60條之1第2項至第4項

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