民宿與旅宿・Knowledge
原住民族地區民宿
位於行政院核定55個原住民族地區鄉（鎮、市）內的民宿，依《民宿管理辦法》第4條但書得以客房15間、400平方公尺以下規模經營。
關鍵事實
- 法源：《原住民族基本法》第2條第3款
- 範圍：行政院核定的55個鄉（鎮、市）行政區
- 民宿法源：《民宿管理辦法》第3條、第4條第1項但書
- 放寬規模：客房15間、樓地板400平方公尺以下
- 一般地區：客房8間、240平方公尺以下
- 部落申請：具原住民身分者得以結構鑑定替代使用執照
白話解釋
原住民族地區是以鄉（鎮、市）為單位的行政區，依《原住民族基本法》第2條第3款由原住民族委員會報請行政院核定，全國共55個。最容易跟「原住民保留地」搞混：保留地是謄本上的土地類別，逐筆認定；原住民族地區看的是門牌落在哪個鄉（鎮、市），區內多數土地並非保留地。
對民宿有兩層意義：《民宿管理辦法》第3條讓區內都市計畫範圍的土地也能設民宿，第4條但書把規模從客房8間、240平方公尺放寬到15間、400平方公尺，農舍經營者以300平方公尺為限。
你什麼時候會遇到它
三種人最常撞到這個詞：
- 想把部落老家改做民宿的返鄉族人，被縣市觀光單位問到「你們那個鄉在不在原住民族地區名單」；
- 房間超過8間、想靠15間放寬合法化的經營者；
- 以及拿著寫有「原住民保留地」的謄本，以為等於可放寬的買家。
三種處境的答案都取決於同一件事：門牌所在的鄉（鎮、市）是否在行政院核定的55個之內。
常見情境與對策
- 族人想把部落裡的老屋登記成民宿，但房子拿不出使用執照——先確認門牌所在鄉（鎮、市）在原住民族委員會公布的55個原住民族地區之內，且申請人具原住民身分、房屋位於部落範圍；再依《民宿管理辦法》第13條，備妥開業建築師或執業土木、結構技師出具的結構安全鑑定證明文件，加上經地方主管機關查驗合格的簡易消防安全設備配置平面圖，向縣市政府觀光單位申請登記，核准後每年報備查。
- 既有民宿想從8間擴到12間，經營者聽說原住民族地區可以開到15間——先核對門牌所在鄉（鎮、市）是否在核定名單內，再確認擴充後客房總樓地板面積不超過400平方公尺，向縣市政府觀光單位申請變更登記；建築與消防基準改依該縣市的民宿自治法規，不能套用中央預設值。沒辦變更登記就先加房，就是《民宿管理辦法》第30條禁止的擅自擴大經營規模。
- 買家看到謄本寫「原住民保留地」，以為買下就能開15間民宿——保留地是土地類別，不等於原住民族地區，放寬看的是門牌鄉（鎮、市）有沒有在名單內；保留地本身另受其專屬管理法令拘束，非原住民未必能取得或合法使用。先向地政事務所與縣市原住民族行政單位釐清土地能否使用，再談民宿。
- 都市計畫區內的住宅位於原住民族地區的鎮上，屋主問能不能登記民宿——《民宿管理辦法》第3條把原住民族地區列為都市計畫範圍內可設民宿的地區，所以可以申請，但仍須符合土地使用管制法令；申請時依第11條檢附土地使用分區證明文件影本，並確認建築物用途為住宅、不是集合住宅。
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程序怎麼走
- 核對名單：申請人先到原住民族委員會網頁核對門牌所在鄉（鎮、市）是否在行政院核定的55個原住民族地區內，列印頁面留作附件。
- 確認土地與建物：向地政事務所調謄本；都市土地另向縣市政府申請土地使用分區證明，確認符合《民宿管理辦法》第3條與土地使用管制法令，建築物用途須為住宅。
- 訂定規模：依第4條但書規劃客房15間、總樓地板面積400平方公尺以下；以農舍經營者控制在300平方公尺以下，且經營者須為農舍及其座落用地的所有權人。
- 建築與消防：向縣市工務（建設）局處與消防局確認該縣市民宿自治法規；部落內拿不出使用執照者，依第13條備結構安全鑑定證明文件與簡易消防安全設備配置平面圖。
- 申請登記：備妥申請書、土地與建築物同意使用文件、使用執照影本或替代文件、責任保險契約影本與照片，向縣市政府觀光單位申請登記，繳納登記證新臺幣1,000元與專用標識牌2,000元規費，領證後才能營業。
- 後續維持：登記事項變更後15日內向縣市政府觀光單位辦變更登記；第13條替代文件案件每年報地方主管機關備查；要增加客房先辦變更，不得擅自擴大規模。
先看清楚
最大的雷是把「能設民宿的地區」和「能放寬到15間的地區」當成同一張清單。風景特定區、國家公園區只在《民宿管理辦法》第3條，不在第4條但書；原住民族地區兩張都在，但認定只看行政院核定的鄉（鎮、市）名單，不看謄本是否寫保留地。搞錯清單就先加房，輕則登記被駁回，重則被以擅自擴大規模查處。
常見錯誤
- 看到謄本上的「原住民保留地」就當成原住民族地區，照15間規劃裝修，送件才發現門牌所在鄉（鎮、市）不在名單，多出的客房全數要拆或改作他用。
- 把原住民族地區的建築設施基準當成全國一致，照中央預設的走廊、樓梯數值施工；《民宿管理辦法》第5條第4項排除但書地區適用預設值，須改依縣市自治法規，圖說退回重畫。
- 在原住民族地區把農舍改做民宿，卻照400平方公尺規劃客房，忽略《民宿管理辦法》第4條第2項農舍上限300平方公尺，也忘了經營者必須是農舍與座落用地的所有權人，登記直接被駁回。
- 具原住民身分者以第13條替代文件取得登記後，忘了每年報地方主管機關備查，主管機關訪查時直接列為缺失，補正之外還可能影響後續變更登記。
行動前自查清單
- 門牌所在鄉（鎮、市）已在原住民族委員會公布的55個原住民族地區名單上核對過，頁面列印入卷
- 已分清「原住民族地區」是行政區、「原住民保留地」是土地類別，放寬依據寫的是前者
- 都市土地已取得土地使用分區證明，確認符合《民宿管理辦法》第3條與土地使用管制法令
- 客房15間以下、總樓地板面積400平方公尺以下；農舍民宿另控制在300平方公尺以下
- 建築與消防基準已向縣市工務（建設）局處與消防局確認採該縣市民宿自治法規，未誤套中央預設值
- 部落內以第13條替代文件登記者，結構安全鑑定證明與簡易消防安全設備配置平面圖的每年備查已排入行事曆
常見問題
原住民族地區民宿是什麼？
位於行政院核定55個原住民族地區鄉（鎮、市）內的民宿，依《民宿管理辦法》第4條但書得以客房15間、400平方公尺以下規模經營。原住民族地區是以鄉（鎮、市）為單位的行政區，依《原住民族基本法》第2條第3款由原住民族委員會報請行政院核定，全國共55個。
最容易跟「原住民保留地」搞混：保留地是謄本上的土地類別，逐筆認定；原住民族地區看的是門牌落在哪個鄉（鎮、市），區內多數土地並非保留地。對民宿有兩層意義：《民宿管理辦法》第3條讓區內都市計畫範圍的土地也能設民宿，第4條但書把規模從客房8間、240平方公尺放寬到15間、400平方公尺，農舍經營者以300平方公尺為限。
什麼時候會遇到原住民族地區民宿？遇到了該怎麼辦？
三種人最常撞到這個詞：想把部落老家改做民宿的返鄉族人，被縣市觀光單位問到「你們那個鄉在不在原住民族地區名單」；房間超過8間、想靠15間放寬合法化的經營者；以及拿著寫有「原住民保留地」的謄本，以為等於可放寬的買家。
三種處境的答案都取決於同一件事：門牌所在的鄉（鎮、市）是否在行政院核定的55個之內。提醒：最大的雷是把「能設民宿的地區」和「能放寬到15間的地區」當成同一張清單。
風景特定區、國家公園區只在《民宿管理辦法》第3條，不在第4條但書；原住民族地區兩張都在，但認定只看行政院核定的鄉（鎮、市）名單，不看謄本是否寫保留地。搞錯清單就先加房，輕則登記被駁回，重則被以擅自擴大規模查處。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
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相關名詞
- 民宿:以自用住宅兼營的小型住宿，《民宿管理辦法》原則 8 間客房以下，區位、建物、消防三關全過才發登記證。
- 偏遠地區（民宿）:《民宿管理辦法》所列可設民宿的特定地區之一，由縣市政府認定、報交通部備查後實施，區內民宿得放寬至 15 間、400 平方公尺。
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