土地使用分區查詢：謄本上那兩欄，決定你的地能蓋什麼、能做什麼。

土地使用分區查詢是偉騰開發興業有限公司提供的免費謄本判讀工具：照土地登記謄本標示部抄「使用分區」與「使用地類別」兩欄，立即得到法定建蔽率容積率（非都市土地使用管制規則第 9 條）、可申請用途與常見地雷，都市土地另附建蔽容積上限表；只有地號、還沒有謄本，可先用地號查詢自動判定分區。

「一般農業區農牧用地」到底能做什麼？19 種使用地類別逐一拆解：法定建蔽率容積率、可申請用途、常見地雷，與都市土地的上限對照表——依據現行法規逐條核對。

非都市土地 19 種使用地類別(非都市土地使用管制規則第 9 條)

• 甲種建築用地:建蔽率 60%、容積率 240%。位在特定農業區、一般農業區等農業分區內的合法建地，農村中「能蓋房子的那塊」。
• 乙種建築用地:建蔽率 60%、容積率 240%。鄉村區內的建地，非都市土地裡最典型的可建築土地。
• 丙種建築用地:建蔽率 40%、容積率 120%。森林區、山坡地保育區內的建地——能蓋，但蓋得比較小，而且幾乎都要顧水保。
• 丁種建築用地:建蔽率 70%、容積率 300%。供工廠與工業設施使用的建地——農地工廠合法化的「終點站」之一。
• 農牧用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。最常見的「農地」。原則供農業使用，但透過容許使用、興辦事業計畫等程序，其實有很多合法活用空間。
• 林業用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。供營林使用的土地，管制比農牧用地嚴，但林下經濟開了新的合法空間。
• 養殖用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。供水產養殖使用的土地，近年因漁電共生成為熱門標的。
• 鹽業用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。早年鹽田使用的土地，多數已轉型，常見於光電與生態議題。
• 礦業用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。供採礦及其附屬設施使用的土地。
• 窯業用地:建蔽率 60%、容積率 120%。供磚瓦窯業使用的土地，產業式微後常面臨轉用課題。
• 交通用地:建蔽率 40%、容積率 120%。供道路、車站、停車場等交通設施使用的土地。
• 水利用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。供水利設施使用的土地（圳路、埤塘、堤防等）。
• 遊憩用地:建蔽率 40%、容積率 120%。供遊憩設施使用的土地——露營區、遊樂設施的正規歸宿。
• 古蹟保存用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。為保存古蹟劃設，開發行為受文資法嚴格限制。
• 生態保護用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。生態敏感核心區，原則禁止開發。
• 國土保安用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。水土保持與國土安全劃設的土地，原則禁建。
• 殯葬用地:建蔽率 40%、容積率 120%。供殯葬設施使用的土地。
• 海域用地:建蔽率 依容許使用項目個別管制、容積率 —。海域空間的用地類別。
• 特定目的事業用地:建蔽率 60%（依工廠管理輔導法第 28-10 條變更編定者，最高 70%）、容積率 180%。為特定事業量身編定的用地——特登工廠完成用地變更後、加油站、宗教園區等，拿到的就是它。

非都市土地 11 種使用分區

• 特定農業區:優良農地，管制最嚴的農業分區。農業使用以外的容許項目最少，變更編定門檻最高。
• 一般農業區:一般農地。比特定農業區彈性稍大，是農地工廠、休閒農場、露營場案件最常見的所在分區。
• 工業區:依區域計畫劃定之工業發展區位，區內以丁種建築用地為主。
• 鄉村區:既有鄉村聚落，區內以乙種建築用地為主，是非都市土地中「本來就能蓋房子」的核心地帶。
• 森林區:為保育利用森林資源劃定，管制嚴格。
• 山坡地保育區:山坡地水土保持與國土保安為主的分區，開發須配套水土保持計畫。
• 風景區:為維護自然及人文景觀劃定，開發強度受限。
• 國家公園區:依國家公園法管制，另由國家公園管理處主管。
• 河川區:河川行水與治理需要劃定，原則禁止建築。
• 海域區:陸域外海域空間之分區。
• 特定專用區:為特定目的（工商綜合、遊憩、學校、殯葬等大型開發）經分區變更劃定。

都市土地建蔽率容積率上限(都市計畫法臺灣省施行細則第 32、34 條)

• 住宅區:建蔽率上限 60%、容積率上限 120%–240%（依居住密度與鄰里公共設施用地比值，見第 34 條表）
• 商業區:建蔽率上限 80%、容積率上限 180%–320%（依同表）
• 工業區:建蔽率上限 70%、容積率上限 210%
• 行政區:建蔽率上限 60%、容積率上限 250%
• 文教區:建蔽率上限 60%、容積率上限 250%
• 體育運動區:建蔽率上限 60%、容積率上限 250%
• 風景區:建蔽率上限 20%、容積率上限 60%
• 保護區:建蔽率上限 10%、容積率上限 依都市計畫書
• 農業區:建蔽率上限 10%、容積率上限 依都市計畫書
• 保存區:建蔽率上限 60%、容積率上限 160%
• 車站專用區:建蔽率上限 70%、容積率上限 依都市計畫書
• 加油（氣）站專用區:建蔽率上限 40%、容積率上限 120%
• 郵政、電信、變電所專用區:建蔽率上限 60%、容積率上限 400%
• 港埠專用區:建蔽率上限 70%、容積率上限 依都市計畫書
• 醫療專用區:建蔽率上限 60%、容積率上限 200%
• 露營區:建蔽率上限 5%、容積率上限 依都市計畫書
• 青年活動中心區:建蔽率上限 20%、容積率上限 依都市計畫書
• 出租別墅區:建蔽率上限 50%、容積率上限 依都市計畫書
• 旅館區:建蔽率上限 60%、容積率上限 山坡地 120%／平地 160%
• 鹽田、漁塭區:建蔽率上限 5%、容積率上限 依都市計畫書
• 倉庫區:建蔽率上限 70%、容積率上限 300%
• 漁業專用區、農會專用區:建蔽率上限 60%、容積率上限 漁業 120%／農會 250%
• 再生能源相關設施專用區:建蔽率上限 70%、容積率上限 依都市計畫書
• 其他使用分區:建蔽率上限 依都市計畫書、容積率上限 依都市計畫書

使用方式:如何用土地使用分區查詢判讀謄本上的分區與使用地類別

1. 找到謄本那兩欄:打開土地登記第一類謄本「標示部」，找「使用分區」與「使用地類別」兩欄；兩欄空白或寫都市計畫者屬都市土地。
2. 照抄進選單:非都市土地選「分區×用地」雙欄判讀；都市土地選分區看建蔽容積上限表。
3. 讀取判讀結果:立即得到法定建蔽率容積率、法源條號、這塊地常見的下一步與地雷清單。
4. 傳結果免費初判:把地號與想做的事加 LINE「偉騰開發」傳資料，偉騰開發興業免費書面初判個案可行性。

土地使用分區查詢常見問題

農地分區怎麼查？怎麼知道一塊地是農地還是建地？

看土地登記謄本標示部的「使用分區」與「使用地類別」兩欄：寫農牧用地就是農地，寫甲、乙、丙、丁種建築用地才是建地；兩欄空白者為都市土地，要看都市計畫分區。沒有謄本，可用地號查詢輸入地號自動判定，或向地政事務所申請謄本、向公所申請土地使用分區證明。

使用分區跟使用地類別差在哪？11 種分區和 19 種用地分別是什麼？

使用分區是「這一帶」的大方向，共 11 種：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、海域區、特定專用區；使用地類別是「這一筆地」能蓋什麼、蓋多大，共 19 種，如甲乙丙丁種建築用地、農牧、林業、養殖、遊憩、特定目的事業用地。

兩欄都登載在謄本標示部，一定要一起看。

甲、乙、丙、丁種建築用地的建蔽率容積率是多少？

依非都市土地使用管制規則第 9 條：甲種、乙種建築用地建蔽率 60%、容積率 240%；丙種建築用地 40%、120%；丁種建築用地（工業用）70%、300%。縣市政府得酌予調降，個案以主管機關核定為準。

農牧用地的建蔽率是多少？能蓋什麼？

農牧用地不適用第 9 條的建蔽容積表，而是依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法按設施項目個別管制；農舍依農業用地興建農舍辦法，建築面積不得超過農地面積 10%。常見合法用途有農業設施、農舍、1 公頃以下露營場與休閒農場。

都市土地的建蔽率容積率去哪查？住一、住二、住三差在哪？

第一順位看都市計畫書（含細部計畫）與土地使用分區證明；未載明者，直轄市以外縣市適用都市計畫法臺灣省施行細則第 32 條建蔽率上限、第 34 條容積率上限，例如住宅區 60%、商業區 80%。住一到住四是臺北市等依居住密度細分的住宅區，建蔽容積各不同，以該市自治條例與都市計畫書為準。

農一、農二、農三、農四是什麼？跟謄本上的分區一樣嗎？

不一樣。農一到農四是農業部「農業及農地資源盤查」對農地的分類分級，供農業政策與資源盤點使用，可在農業部盤查結果查詢圖台查看；謄本上的使用分區與使用地類別才是法定土地使用管制依據。判讀能不能蓋、能做什麼，一律以謄本兩欄與主管機關核定為準。

一般農業區農牧用地可以蓋工廠嗎？

原則不行。農牧用地的容許項目不含一般製造業，新設工廠須取得丁種建築用地或進駐產業園區；2016 年 5 月 19 日前既有的未登記工廠，才有納管、特定工廠登記到用地變更的過渡路徑，而且納管申請已截止。

土地使用分區查詢的結果可以直接拿去申請嗎？

不能。本頁是法規層級的通案整理，不是主管機關核定，也不取代謄本、都市計畫書與分區證明。判讀後把地號與想做的事加 LINE「偉騰開發」傳資料，偉騰開發興業免費書面初判個案可行性。

工具不做的事

• 建蔽率、容積率與用途方向為法規層級通案整理，不是主管機關核定。
• 個案以土地登記謄本、都市計畫書、分區證明及主管機關核定內容為準。
• 直轄市及各縣市得另訂較嚴格規定，本頁只列中央法規上限。

本頁建蔽率、容積率與用途方向為法規層級的通案整理，僅供初步判讀參考。個案仍以土地登記謄本、都市計畫書、分區證明及主管機關核定內容為準；直轄市及各縣市得另訂較嚴格規定。實際可行性歡迎交給偉騰免費書面初判。

查完之後:從土地使用分區查詢接到對應的服務、縣市與延伸閱讀

交給偉騰辦

• 用地變更編定
• 農業設施容許與農舍申請
• 農舍興建申請
• 興辦事業計畫
• 建照與變更使用代辦
• 一般工廠登記（丁種建築用地）

各縣市受理

• 彰化縣土地開發代辦
• 雲林縣土地開發代辦
• 屏東縣土地開發代辦
• 全台各縣市服務據點

延伸閱讀

• 使用分區與使用地類別差在哪
• 非都市土地使用分區完整解析
• 建蔽率、容積率怎麼查怎麼算
• 土地使用分區證明怎麼申請

其他免費工具

• 土地開發快篩
• 農地工廠納管快篩
• 露營場合法化快篩
• 環保許可快篩
• 興辦事業計畫快篩
• 法規館
• 名詞百科

查完帶著結果來，加 LINE 傳資料免費書面初判

加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。 加 LINE「偉騰開發」傳資料

聯絡偉騰開發興業