興辦事業計畫代辦：事業計畫書・非都市土地開發・興辦計畫
定義:興辦事業計畫是非都市土地要改作特定事業使用時，向目的事業主管機關申請核准的開發計畫。
讓您手上的土地,變成可申請的開發資產。
宗教、長照、旅宿、休閒農場、觀光工廠——非都市土地的合法轉型路徑。從基地適法性判讀、計畫書撰擬到區委會審議,由前環境保護局局長親自監製。
重點速覽
偉騰開發興業有限公司（前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持，統一編號 90801410）承辦全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件的興辦事業計畫，全台各縣市均可受理，先以文件與現況照片做免費書面初判，帶著初判結果約時間細談。
- 服務項目
- 興辦事業計畫:
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 承辦公司
- 偉騰開發興業有限公司(偉騰、偉騰開發;前臺東縣環境保護局局長謝清泉主持)
- 服務範圍
- 全台 22 縣市(含離島),各縣市均有配合團隊就近現勘與送件
- 法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)、區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)、國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)、各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
- 應備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
- 常見退件與誤判
- 頭款付了才做適法性評估;拿通用範本改寫財務章節;配置圖劃好劃滿超出必要規模
- 諮詢方式
- 加 LINE「偉騰開發」傳地號、公文或現況照片，先做免費書面初判，初判後再約時間細談。
興辦事業計畫解決一個具體矛盾：事業選定了，土地的使用地類別卻不允許。判斷永遠從三個量級開始——查容許使用項目表就能做的，不必辦興辦；超出容許的，走興辦事業計畫加用地變更編定；達開發規模門檻的，再升級為使用分區變更。送錯量級，時間與費用差一個級距。
最貴的錯誤發生在簽約之前：頭款付了才發現基地在環境敏感區、坡度超標或與上位計畫牴觸，計畫書寫得再好也救不回區位硬傷。第二常見的死法是把計畫書當文書作業外包給一般代書——審議委員檢驗的是權源、財務與必要性的邏輯，不是頁數。
偉騰的辦法是反著做：先用地籍、分區、坡度、交通、水保、國土分區等七大層面體檢基地，反推可行的事業型態與規模，再撰擬直指審議邏輯的計畫書，送件前先跑跨局處非正式預審。創辦人謝清泉曾任臺東縣環境保護局局長，坐過審查那一端，知道委員的第一個問題會問什麼。
LINE 諮詢
把興辦事業計畫的資料傳過來，先免費書面初判。
- 傳什麼
- 地號或地籍謄本手機拍照即可
- 現場照片或位置圖看得出現況就好
- 公文、裁處書或既有文件若有
- 多久回
- 週一至週五 09:00–18:00 依序回覆；LINE 全天可傳資料
- 下一步
- 免費書面初判
- 約時間細談
- 委任代辦
先傳資料做初判，需要時再約時間細談
服務重點
- 量級判斷是第一個決策：未達 2 公頃原則逕辦用地變更編定；依《非都市土地使用管制規則》，一般開發達 2 公頃、遊憩設施達 5 公頃即觸發使用分區變更，併入開發審議程序。毗鄰同一計畫的面積會累計，切割躲門檻是審查端最熟的把戲。
- 權源不穩，一切免談：承租土地要有效期夠長的租約與使用同意書，共有土地要處理共有人同意，產權有查封或套繪爭議先解再送。審查機關第一輪就核權源文件，這一項不齊，後面章節寫得再好也不會被實質審。
- 委員盯的是財務與必要性：審議實務最常退件的兩章：財務（收入無依據、成本漏列、資金來源不明）與必要性（為什麼非用這塊農地、面積為何要這麼大）。答不好，委員就用縮減規模跟您討價還價。偉騰的計畫書從這兩章開始設計。
- 跨局處意見要先收攏：多數案件不是被委員否決，而是環保、農業、水保、建管的會辦意見互相矛盾。提送前先拜會各局處取得非正式意見，把矛盾在場外解決，正式審查的補正輪數就能大幅壓低——這一步是時程的分水嶺。
- 新舊制度銜接要預判：國土計畫體系正接替區域計畫體系，同一塊地早送晚送可能適用不同規則。計畫內容須同步預判未來國土功能分區歸屬，做到「現階段過關、未來不被翻盤」的雙層設計，避免核准後才被新分區卡住。
速查表
| 主管機關 | 事業內容由各目的事業主管機關核定；土地使用變更由縣（市）政府送區域計畫委員會審議，中央主管機關為內政部。 |
|---|---|
| 法規依據 | 《非都市土地使用管制規則》第28條、第30條、《區域計畫法》第15條之1、《農業發展條例》第10條、第12條及各目的事業審查作業要點。 |
| 誰要辦 | 事業用途超出土地容許使用項目、需將非都市土地變更為特定目的事業用地者，如長照、宗教、旅宿、休閒農場、觀光工廠。 |
| 受理窗口與層級 | 向土地所在地縣（市）政府送件，經區域計畫委員會審議；未達 2 公頃原則逕辦用地變更編定，達門檻者併入使用分區變更程序。 |
| 審查期限 | 法規未定統一審查日數；目的事業主管機關核准前須徵得有關機關同意，核准後6個月內相同項目於變更編定免重複會審（執行要點第3點）。 |
| 有效期與展延 | 核准函效期依各目的事業審查作業要點；休閒農場籌設期限自籌設同意起最長4年，得展延2年、以2次為限（休閒農業輔導管理辦法第27條）。 |
| 應備文件 | 土地登記第二類謄本與地籍圖、基地現況照片與坡度概估、事業內容與營運構想、既有建物或設施資料；租約與使用同意書等權源文件須齊備。 |
| 規費依據 | 縣市非都市土地變更編定規費收費標準、農業主管機關收費標準第4條、農業用地變更回饋金辦法第3條、開發影響費徵收辦法第3條。 |
| 線上系統或表單 | 變更編定申請書見管制規則第28條附表四；宗教用途可用內政部宗教業務線上申辦；休閒農場書表見休閒農場申設管理與查核作業系統。 |
| 最常見退件原因 | 權源文件不齊（租約效期不足、共有人未同意）、財務章節收入無依據、必要性論述不足、跨局處會辦意見矛盾、基地落入環境敏感區。 |
| 前置與後續許可 | 前置：容許使用判定、目的事業主管機關同意、環評與水保門檻自檢；後續：用地變更編定、建築執照與雜項執照，取得後方可開工。 |
| 偉騰承辦範圍 | 從基地七大層面適法性初判、計畫書全章節撰擬、跨局處非正式預審、送件與審議列席、補正回覆，到取得核准函並辦妥用地變更編定。 |
辦理流程與時程
- 第一階段:基地適法性評估(1-2 週)：本所核對地籍、使用分區、坡度、周邊管制、交通、水保條件、國土計畫分區七大層面,出具書面可行性報告。若不可行,直接告知您並建議替代方案——絕不勉強承接。
- 第二階段:事業內容與計畫書設計(2-4 個月)：依基地條件反推可行事業規模,設計符合審議邏輯的計畫書架構:基地說明、事業內容、交通改善、環境影響、後續管理、財務試算六大章節。
- 第三階段:跨部會非正式預審(1-2 個月)：提送正式審查前,本所先帶您拜訪各局處承辦,取得非正式意見。此階段可消除 70% 以上的潛在補正風險,讓正式審查時減少來回。
- 第四階段:區委會審議與用地變更(6-12 個月)：正式提送縣政府區域計畫委員會審議,本所代為列席說明、回應委員提問、處理補正要求。通過後一併辦理用地變更編定為特定目的事業用地。
法規依據(條號)
| 法規 | 條號 | 重點 |
|---|---|---|
| 非都市土地使用管制規則 | 第2條、第3條、第6條、第6條之1、第11條、第28條、第30條、第30條之1、第30條之2、第30條之4 | 變更編定應擬具興辦事業計畫報目的事業主管機關核准；開發達第 11 條規模應辦分區變更；計畫不得位於第一級環境敏感地區。 |
| 區域計畫法 | 第15條之1 | 開發利用由申請人擬具開發計畫向縣市政府申請，報區域計畫擬定機關許可後辦理分區變更，許可前提區域計畫委員會審議。 |
| 區域計畫法施行細則 | 第11條、第13條 | 非都市土地劃定特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景等使用區，並編定甲、乙、丙、丁種建築等使用地。 |
| 國土計畫法 | 第23條 | 國土功能分區之使用地編定、變更、應經申請同意使用項目及管制事項之規則由中央主管機關定之。 |
| 農業發展條例 | 第10條、第12條 | 農業用地變更為非農業使用應先徵得農業主管機關同意，並視事業性質繳交回饋金撥入農業發展基金。 |
| 農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法 | 第2條、第3條 | 農牧、林業等用地變更編定為其他使用地類別應繳回饋金；繳交基準依變更面積與獲准變更當期公告土地現值計算。 |
| 非都市土地開發影響費徵收辦法 | 第2條、第3條 | 開發許可案於使用分區或使用地變更異動登記前繳交開發影響費；徵收項目與公式見附表，彈性項目由縣市調整。 |
| 農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準 | 第3條、第4條 | 農業設施容許使用、農業用地變更使用同意、休閒農場許可等審查費之項目與計算基準（金額見條文）。 |
| 休閒農業輔導管理辦法 | 第15條、第16條、第17條、第19條、第27條、第30條 | 休閒農場農業用地占全場不低於 90% 且不小於 1 公頃（特定情形 0.5 公頃）；籌設期限最長 4 年；未滿 10 公頃得委辦縣市。 |
興辦事業計畫＋變更編定與開發許可：兩條路怎麼分
| 項目 | 興辦事業計畫＋使用地變更編定 | 開發計畫＋使用分區變更（開發許可） |
|---|---|---|
| 適用規模 | 未達非都市土地使用管制規則第 11 條規模，例如一般開發未達 2 公頃、遊憩設施未達 5 公頃、工業使用未達 10 公頃 | 達第 11 條規模：一般開發 2 公頃以上、遊憩設施 5 公頃以上、工業 10 公頃以上（依產業創新條例為 5 公頃）、社區 50 戶或 1 公頃以上、公墓 5 公頃或其他殯葬設施 2 公頃以上等 |
| 法源 | 非都市土地使用管制規則第 28 條、第 30 條第 1 項及第 4 項 | 區域計畫法第 15 條之 1；非都市土地使用管制規則第 11 條、第 30 條第 2 項 |
| 核准機關與層級 | 興辦事業計畫由直轄市、縣（市）目的事業主管機關核准（依規定應由中央核准或同意者從其規定）；變更編定由縣市政府核准後函請登記機關異動 | 開發計畫向縣市政府申請，報區域計畫擬定機關（內政部國土管理署）許可；許可前提區域計畫委員會審議 |
| 主要文件 | 興辦事業計畫書（附執行要點附錄一之二查詢結果）、農業用地變更使用說明書、變更編定申請書（附表四）、同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖 | 開發計畫書及相關文件；依法應實施環境影響評估者附環評文件；山坡地附水土保持計畫；核定後繳開發影響費 |
| 法定費用出處 | 縣市非都市土地變更編定規費收費標準；農業主管機關收費標準；農業用地變更回饋金辦法 | 同左，另依非都市土地開發影響費徵收辦法第 3 條於異動登記前繳開發影響費 |
資料來源:非都市土地使用管制規則第 11 條、第 28 條、第 30 條 law.moj.gov.tw 15 條之 1 law.moj.gov.tw 3 條 law.moj.gov.tw glrs.moi.gov.tw
用途別興辦事業計畫審查作業要點索引（節錄）
| 事業用途 | 目的事業主管機關 | 審查作業要點或申辦入口 | 官方連結 |
|---|---|---|---|
| 宗教（寺廟、教會） | 內政部；縣市民政主管機關 | 內政部宗教業務申辦「非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫」；桃園市非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點 | https://religion.moi.gov.tw/WindowApply/Index?ci=0 |
| 一般旅館 | 交通部觀光署；縣市觀光主管機關 | 新竹縣非都市土地申請變更為一般旅館使用興辦事業計畫審查作業要點 | https://hclaw.hsinchu.gov.tw/law/LawContent.aspx?id=GL000323 |
| 觀光遊憩 | 交通部觀光署；縣市觀光主管機關 | 臺中市非都市土地申請變更為觀光遊憩使用之興辦事業計畫審查作業要點 | https://law.taichung.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL001674 |
| 應回收廢棄物處理業 | 環境部；縣市環境保護局 | 桃園市非都市土地申請變更為應回收廢棄物處理業設施使用興辦事業計畫審查作業要點 | https://law.tycg.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL000961 |
| 交通用地 | 交通部；縣市交通主管機關 | 桃園市政府交通局 非都市土地申請變更為交通用地 表單下載 | https://traffic.tycg.gov.tw/businessD/service/upt.aspx?pageno=&key=&uid=0&p0=11 |
| 礦業用地 | 經濟部 | 非都市土地申請變更編定為礦業用地興辦事業計畫審查作業要點 | https://law.moea.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003211 |
| 休閒農場內休閒農業設施 | 農業部；縣市農業主管機關 | 休閒農場內休閒農業設施興辦事業計畫審查作業要點 | https://law.moa.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL014315 |
| 工廠用地（丁種建築用地）、其他公共設施與公用事業 | 經濟部及各該目的事業主管機關 | 新北市政府地政局「各類型興辦事業與變更編定」彙整頁（含丁種建築用地審查作業程序、纜車、貨櫃集散站、警政、消防、教育等要點連結） | https://www.land.ntpc.gov.tw/cp.aspx?n=8203 |
資料來源:非都市土地使用管制規則第 30 條第 4 項（變更後目的事業主管機關得訂定審查作業要點）law.moj.gov.tw
非都市土地變更的四筆法定費用出處（不列金額）
| 費用 | 法源 | 官方連結 |
|---|---|---|
| 非都市土地變更編定規費 | 各直轄市、縣（市）非都市土地變更編定規費收費標準（例：桃園市、臺南市、高雄市） | https://land.tycg.gov.tw/News_Content.aspx?n=4165&s=571675 |
| 農業主管機關審查費（農業用地變更使用同意、農業設施容許使用、休閒農場許可） | 農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準第 3 條、第 4 條 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020017 |
| 農業用地變更回饋金 | 農業發展條例第 12 條；農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法第 2 條、第 3 條 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=M0020018 |
| 非都市土地開發影響費（開發許可案） | 非都市土地開發影響費徵收辦法第 2 條、第 3 條 | https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070053 |
資料來源:農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準 law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw law.moj.gov.tw
非都市土地 11 種使用分區與 19 種使用地
| 類別 | 名稱 | 法源 |
|---|---|---|
| 使用分區（11 種） | 特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用 | 非都市土地使用管制規則第 2 條；區域計畫法施行細則第 11 條 |
| 使用地（19 種） | 甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業 | 非都市土地使用管制規則第 3 條；區域計畫法施行細則第 13 條 |
資料來源:非都市土地使用管制規則第 2 條、第 3 條 law.moj.gov.tw 11 條、第 13 條 law.moj.gov.tw
休閒農場籌設四步與法定門檻
| 步驟 | 內容 | 法源 |
|---|---|---|
| 1 籌設申請 | 填具籌設申請書並檢附經營計畫書一式六份向中央主管機關申請；申請面積未滿 10 公頃者，中央得委辦直轄市、縣（市）政府核發籌設同意文件；10 公頃以上由縣市初審轉中央審查 | 休閒農業輔導管理辦法第 19 條 |
| 2 面積與土地要件 | 農業用地占全場總面積不低於 90%，農業用地不小於 1 公頃；全場均在休閒農業區、離島，或農產品通過有機驗證或友善耕作者不小於 0.5 公頃；以整筆土地申請、至少一條通往鄉級以上道路之聯外道路、土地毗鄰完整不得夾雜袋地 | 同辦法第 17 條 |
| 3 設施合法化 | 住宿、餐飲等休閒農業設施依第 21 條至第 26 條辦理容許使用或提具興辦事業計畫；籌設期限自籌設同意文件核發日起最長 4 年，涉興辦事業計畫者得展延，每次 2 年、以 2 次為限 | 同辦法第 21 條、第 25 條、第 27 條 |
| 4 許可登記證 | 設施取得合法使用證明後，填具申請書報直轄市、縣（市）主管機關初審及勘驗，轉中央審查核發休閒農場許可登記證；相關費用依農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準 | 同辦法第 15 條、第 30 條 |
資料來源:休閒農業輔導管理辦法第 15 條、第 17 條、第 19 條、第 27 條、第 30 條 law.moj.gov.tw
官方書表、申辦入口與法規
- 法規條文:內政部 非都市土地變更編定執行要點（含附錄一之二 興辦事業計畫應查詢項目及應加會機關）(內政部)
- 申辦入口:內政部國土管理署 非都市土地開發許可案件申請審議（單一窗口）(內政部國土管理署)
- 法規條文:非都市土地使用管制規則（第 28 條附表四 變更編定申請書、第 6 條附表一 容許使用項目）(法務部全國法規資料庫)
- 收費標準:非都市土地開發影響費徵收辦法（全國法規資料庫）(法務部全國法規資料庫)
- 法規條文:農業部 農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點（含審查表）(農業部)
- 收費標準:農業部 農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文件收費標準(農業部)
- 收費標準:農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法（全國法規資料庫）(法務部全國法規資料庫)
- 官方說明:新北市政府地政局 各類型興辦事業與變更編定（各用途審查作業要點、流程圖、附錄一之二彙整）(新北市政府地政局)
- 官方說明:新北市政府地政局 非都市土地辦理變更編定流程及應注意事項說明（PDF）(新北市政府地政局)
- 官方說明:宜蘭縣政府地政處 興辦事業計畫審查流程(宜蘭縣政府地政處)
- 官方說明:新竹市政府地政處 各類型興辦事業與變更編定便利包（PDF）(新竹市政府地政處)
- 官方說明:臺中市政府都市發展局 非都市土地開發許可審議作業流程圖(臺中市政府都市發展局)
- 收費標準:桃園市非都市土地變更編定規費收費標準（桃園市政府地政局）(桃園市政府地政局)
- 收費標準:臺南市非都市土地申請變更編定規費收費標準(臺南市政府)
- 收費標準:高雄市非都市土地變更編定規費收費標準（楠梓地政事務所）(高雄市政府地政局楠梓地政事務所)
- 申辦入口:桃園網路 e 指通 農業用地變更使用申請（線上申辦）(桃園市政府)
- 申辦入口:內政部 宗教業務申辦：非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫(內政部)
- 法規條文:桃園市非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點(桃園市政府)
- 法規條文:新竹縣非都市土地申請變更為一般旅館使用興辦事業計畫審查作業要點(新竹縣政府)
- 法規條文:臺中市非都市土地申請變更為觀光遊憩使用之興辦事業計畫審查作業要點(臺中市政府)
- 法規條文:桃園市非都市土地申請變更為應回收廢棄物處理業設施使用興辦事業計畫審查作業要點(桃園市政府)
- 申請書表:桃園市政府交通局 非都市土地申請變更為交通用地 表單下載(桃園市政府交通局)
- 法規條文:經濟部 非都市土地申請變更編定為礦業用地興辦事業計畫審查作業要點(經濟部)
- 法規條文:農業部 休閒農業輔導管理辦法(農業部)
- 法規條文:農業部 休閒農場內休閒農業設施興辦事業計畫審查作業要點(農業部)
- 申請書表:休閒農場申設管理與查核作業系統 表單下載（農業部農村發展及水土保持署）(農業部農村發展及水土保持署)
- 查詢系統:農業易遊網 休閒農場名錄（合法休閒農場查詢）(農業部農村發展及水土保持署)
- 官方說明:苗栗縣政府農業處 休閒農場申請說明與常見問題(苗栗縣政府農業處)
費用怎麼組成
費用分三塊：法定費用包含縣市非都市土地變更編定規費、農業主管機關審查費（收費標準第 4 條）、農業用地變更回饋金（回饋金辦法第 3 條）與開發許可案的開發影響費（徵收辦法第 3 條），皆繳給主管機關；技師簽證、環評、水保等第三方費用依實際項目計價；本所計畫書撰擬與代辦服務費於免費書面初判後依用途與面積報價。
審查端觀點
- 本所辦理興辦事業計畫嚴格依據《非都市土地使用管制規則》第 30 條、《區域計畫法》、《國土計畫法》及各目的事業中央主管機關之審查作業要點。
- 若基地條件無法支撐目標事業,本所將於書面可行性評估階段即誠實告知,並提出替代路徑(如改變事業類型、調整規模、購置已編定用地等)。
常見錯誤與退件原因
- 頭款付了才做適法性評估——基地位於敏感區或坡度超標，計畫書無從補救，進退兩難
- 拿通用範本改寫財務章節——收入預估無依據被委員一眼識破，全案信用連帶扣分
- 配置圖劃好劃滿超出必要規模——換來規模縮減的討價還價，多繳回饋金還拖時程
- 跳過跨局處預審直接送件——會辦意見互相打架，補正來回一輪就是一到三個月
- 現地違規設施在圖上留白——被會勘揭穿後信用破產，後續每一項陳述都被放大檢視
常見痛點
- 地已經買了，代書才說這個編定什麼都不能蓋
- 計畫書送三次退三次，每次理由都不一樣，不知道到底錯在哪
- 審議會排程遙遙無期，銀行的融資條件快要到期
- 想脫手才發現沒有核准函的地，買方開價直接砍半
交付項目
- 書面基地可行性評估報告
- 興辦事業計畫書(全章節送審版)
- 區委會審議核准函
- 用地變更編定後之新登記謄本
建議準備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)
- 區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)
- 國土計畫法 第 23 條、第 45 條(國土功能分區管制;114 年 1 月 20 日修正後,功能分區圖最遲於 120 年 4 月 30 日前公告,公告前仍依區域計畫法管制)
- 各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
細項業務全覽
- 興辦事業計畫撰擬
- 目的事業主管機關同意
- 土地可行性評估
- 長照用地興辦計畫
- 宗教用地興辦計畫
- 觀光遊憩興辦計畫
- 學校社福用地計畫
- 興辦計畫變更
- 興辦計畫退件重送
- 區位適宜性分析
- 公共設施服務水準檢討
- 財務可行性分析
- 審查會議簡報與答詢陪同
- 審查修正意見回覆
- 公有土地承租興辦
- 倉儲物流興辦計畫
- 複合經營計畫整合
- 既存設施補辦興辦
- 水保環評並聯排程
- 興辦核准後建照銜接
官方參考資料
全台在地辦理
- 台北興辦事業計畫代辦
- 新北興辦事業計畫代辦
- 桃園興辦事業計畫代辦
- 新竹興辦事業計畫代辦
- 苗栗興辦事業計畫代辦
- 台中興辦事業計畫代辦
- 彰化興辦事業計畫代辦
- 南投興辦事業計畫代辦
- 雲林興辦事業計畫代辦
- 嘉義興辦事業計畫代辦
- 台南興辦事業計畫代辦
- 高雄興辦事業計畫代辦
- 屏東興辦事業計畫代辦
- 宜蘭興辦事業計畫代辦
- 基隆興辦事業計畫代辦
- 花蓮興辦事業計畫代辦
- 台東興辦事業計畫代辦
- 澎湖金馬興辦事業計畫代辦
常見問題
我要開私人長照機構，土地是農牧用地，這種情況走興辦事業計畫對嗎？
對，這正是典型案型。長照案是雙線審查：衛政端的設立許可與土地端的興辦計畫要互為配套，建物與消防規格得在計畫階段就納入，否則核准後蓋不出符合設立標準的空間。先做基地七大層面體檢確認區位可行，再同步布衛政與土地兩條線。
還沒簽約買地，先來評估會不會太早？
不會，這是最省錢的時點。簽約前的適法性評估能在頭款付出去之前擋住區位硬傷——分區不符、坡度超標、環境敏感區套疊、聯外條件不足，任何一項都足以讓開發構想直接歸零。書面評估一至二週完成，代價遠低於買到一塊不能用的地。
整個程序走完要多久？
以案件複雜度定量級：單純案件以季計，涉水保、環評配套或跨局處意見多的案件以年計。真正決定時程的不是機關跑多快，而是您被退幾輪——書件品質每省一輪補正，就省下一到三個月。可行性評估階段會附上您這個案型的客製時程表。
委託撰擬計畫書的行情是多少？
偉騰不公開報價，也提醒您對「均一價」保持警覺：計畫書費用由事業類型、面積量級、水保環評配套與補正風險共同決定，沒看過謄本就開價是不負責任的。作法是先做基地評估，確認可行、界定工作範圍後，於諮詢時個別說明；政府端規費與回饋金依公告標準另計。
計畫核准之後就可以動工了嗎？
還不行。興辦事業計畫核准只是取得「這個事業可以用這塊地」的資格，後面要接用地變更編定、建築執照，涉整地還有雜項執照，之後才是開工。偉騰把核准函之後的銜接一併排進時程，不讓您在最後一哩路停下來。
被退件的案子你們接嗎？
接，而且先驗屍再開藥：把審查意見逐條歸類為補件可解、需重新設計、或委員在暗示調整規模區位三類，對症的救法完全不同。請把退件函與全套送審文件給我們，歸類診斷後給您補正、重寫或轉向的書面建議。多數卡關案件死於拖延，不是死於無解。
什麼是興辦事業計畫，什麼情況才需要辦？
興辦事業計畫是把「事業選定了、土地使用地類別卻不允許」合法化的程序，核准要件規定在《非都市土地使用管制規則》第 30 條。
判斷從三個量級開始：查容許使用項目表就能做的，不必辦興辦；超出容許的，走興辦事業計畫加用地變更編定，未達 2 公頃原則逕辦；一般開發達 2 公頃、遊憩設施達 5 公頃就觸發使用分區變更，毗鄰同一計畫的面積會累計。
送錯量級，時間與費用差一個級距，我們先做基地適法性評估，判定量級後再撰擬事業計畫書。
非都市土地用地變更要多少錢，費用包含哪些項目？
沒有公版金額，網站也不公開，但費用結構可以說清楚。
非都市土地開發的支出分三塊：政府端的規費與回饋金，依公告標準由申請人自付；計畫書撰擬費，由事業類型、面積量級、水保與環評配套、補正風險共同決定，配置圖劃好劃滿超出必要規模，會換來規模縮減的討價還價與更多回饋金；以及水保、環評等配套作業的費用。
沒看過謄本就開價並不負責任，我們先做基地七大層面評估，確認可行並界定工作範圍後，再以書面分項報價。
特定目的事業用地要怎麼申請變更？
土地權源與目的事業主管機關同意是兩張入場券。
先確認權源：承租土地要有效期夠長的租約與使用同意書，共有土地要處理共有人同意，查封或套繪爭議先解再送；接著取得目的事業主管機關同意，撰擬含基地說明、事業內容、交通改善、環境影響、後續管理、財務試算六大章節的興辦事業計畫書，提送前先拜會環保、農業、水保、建管各局處收攏非正式意見；再由縣政府區域計畫委員會審議，通過後一併辦理用地變更編定為特定目的事業用地。
我們代為列席說明並處理補正。
非都市土地可以直接蓋房子嗎？
要看使用地類別的容許使用項目表。
容許項目內的建築，可以直接依規定申請建築執照；超出容許的用途，就要先辦興辦事業計畫並將用地變更編定為特定目的事業用地，取得「這個事業可以用這塊地」的資格，之後再接建築執照，涉及整地還有雜項執照，才算能開工。
頭款付了才發現基地在環境敏感區、坡度超標或與上位計畫牴觸，計畫書再好也救不回。想蓋什麼先把謄本、地籍圖與現況照片給我們，做完七大層面的基地體檢，再決定走容許使用還是興辦路線。
觀光旅館或太陽光電的興辦事業計畫審查作業要點是什麼？
各行業的興辦事業計畫審查作業要點，由該行業的目的事業中央主管機關訂定，規範該類事業的計畫應載內容、審查程序與核准條件，觀光旅館與太陽光電各有一套。
但土地端的共同依據不變：《非都市土地使用管制規則》第 30 條的核准要件、《區域計畫法》第 15 條之 1 的分區與編定、《國土計畫法》第 23 條；審議委員盯的仍是權源、財務與必要性。我們依行業別做用地興辦規劃，先比對該行業要點再設計事業計畫書，並預判未來國土功能分區歸屬。
非都市土地可以變更為宗教用地嗎？
可以，宗教用地是興辦事業計畫的典型案型之一，走宗教用地興辦計畫加用地變更編定，達開發規模門檻才升級為使用分區變更。
審查重點與其他行業相同：權源要穩，共有土地與租約先處理；財務與必要性兩章最常被退件，為什麼非用這塊地、面積為何要這麼大都要答得出來；現地既存的違規設施不能在圖上留白，會勘揭穿後每一項陳述都會被放大檢視。
核准是給特定事業主體與內容，日後轉手要辦事業主體變更與承接。請傳謄本、地籍圖與一頁事業構想，我們先做書面可行性評估。
特定目的事業用地是什麼，變更後可以蓋什麼？
它是非都市土地使用地類別之一，專供核准的特定事業使用，能蓋的只有那個事業所需的設施，不是什麼都能蓋的萬用地。
依《非都市土地使用管制規則》第 30 條，興辦事業計畫經目的事業主管機關核准後，土地才會變更編定為特定目的事業用地，之後的建築與使用都要與核准的計畫內容一致；想換事業或擴大規模，都要另辦興辦計畫變更，不能直接改用。
想確認手上的地能做什麼，請加 LINE 傳謄本與事業構想，由偉騰先做書面初判。
農地可以變更為倉儲用地，做物流倉庫嗎？
有機會，但要先過量級判斷與基地體檢，不是每塊農地都行。
倉儲物流是興辦事業計畫的案型之一，依《非都市土地使用管制規則》，未達 2 公頃原則走興辦事業計畫加用地變更編定，達 2 公頃即觸發使用分區變更併入開發審議；基地若在環境敏感區、坡度超標或聯外交通不足，計畫書再好也救不回區位硬傷，委員也一定追問為什麼非用這塊農地。
請加 LINE 傳謄本、地籍圖與營運構想，由偉騰先做七大層面適法性初判，可行再談規模與計畫書。
興辦事業計畫書要準備哪些文件和章節？
分兩層：申請人要備齊的權源與基地文件，以及計畫書本體的六大章節。
前者包含土地登記第二類謄本與地籍圖、基地現況照片與坡度概估、既有建物資料，承租土地另需租約與使用同意書，共有土地要有共有人同意；後者依《非都市土地使用管制規則》第 30 條與各目的事業主管機關審查作業要點，涵蓋基地說明、事業內容、交通改善、環境影響、後續管理、財務試算。
審查第一輪先核權源，不齊就不會被實質審。請加 LINE 傳現有文件，由偉騰列出缺口清單與撰擬順序。
地目變更和用地變更編定是同一件事嗎？
不是同一件事。
地目是舊地籍登記的分類，已不是現行土地使用管制的依據；非都市土地現在看的是使用分區與使用地類別，要把地拿來做原本不容許的事業，辦的是使用地變更編定，依《非都市土地使用管制規則》第 30 條須先取得興辦事業計畫核准，達開發規模門檻的還要走使用分區變更。
所以客戶口中的地目變更，多數其實是興辦事業計畫加變更編定的一整套程序，量級判斷才是第一個決策。請加 LINE 傳謄本，由偉騰先判定您的案子屬於哪個量級。
非都市土地開發的步驟有哪些，興辦事業計畫排在第幾步？
標準走法分四個階段，興辦事業計畫貫穿第二到第四階段。
第一階段是基地適法性評估，核對地籍、使用分區、坡度、周邊管制、交通、水保與國土計畫分區七大層面；第二階段依基地條件反推事業規模，撰擬計畫書；第三階段跨局處非正式預審，先收攏各局處意見、把矛盾在場外解決；第四階段送區域計畫委員會審議，通過後一併辦理用地變更編定，之後才接建築執照與開工。
請加 LINE 傳謄本與事業構想，由偉騰排出您案型的時程表。
興辦事業計畫核准函有效期多久，逾期沒動工會怎樣？
核准函會載明開發期限，長短依各目的事業中央主管機關的審查作業要點與核准內容而定，沒有全國統一的數字，於書面初判時逐項確認。
逾期未依計畫開發，核准可能失效或遭廢止，已變更編定的用地也有被恢復原編定的風險；要保住核准，必須在期限屆滿前提出開發期限展延申請，說明進度與理由。效期管理與建照銜接，應在拿到核准函當天就排進時程表。請加 LINE 傳核准函與目前進度，由偉騰評估展延或計畫變更的可行性。
11種分區和19種用地分別是什麼?
依非都市土地使用管制規則第 2 條與區域計畫法施行細則第 11 條，非都市土地劃為 11 種使用分區：特定農業、一般農業、工業、鄉村、森林、山坡地保育、風景、國家公園、河川、海域、特定專用。
依第 3 條與施行細則第 13 條，再編定 19 種使用地：甲、乙、丙、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業。興辦事業計畫改的是「使用地」類別，分區不變；達第 11 條規模才需連分區一起變。
什麼是開發影響費?
依非都市土地開發影響費徵收辦法第 2 條，開發影響費是土地開發涉及使用分區或使用地性質變更時，因對開發區周圍公共設施服務水準及公共利益造成影響，向申請開發者徵收的費用。
第 3 條規定，開發案經區域計畫擬定機關許可後，應在辦理使用分區變更或使用地變更編定異動登記前繳交；徵收項目與計算公式見辦法附表，直轄市、縣（市）得就彈性項目調整。它只發生在走開發許可的案件，未達 2 公頃、以興辦事業計畫逕辦變更編定者不涉及。
非都市土地開發許可案件的審議審核流程是什麼?
開發許可適用於達非都市土地使用管制規則第 11 條規模的案件（例如一般開發 2 公頃以上、遊憩設施 5 公頃以上、工業 10 公頃以上）。依區域計畫法第 15 條之 1，申請人擬具開發計畫向土地所在地直轄市、縣（市）政府申請，報請區域計畫擬定機關（內政部國土管理署）許可；許可前須提報區域計畫委員會審議。
許可後依開發影響費徵收辦法第 3 條繳費，再辦使用分區變更與使用地變更編定異動登記。內政部國土管理署設有開發許可申請審議單一窗口，臺中市都市發展局並公布審議作業流程圖。
請問哪裡可以找到農業用地變更使用說明書的範例?
農業用地變更使用說明書是農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點第三點要求興辦事業人擬具的文件，說明事項若已納入興辦事業計畫書，得以計畫書替代。
格式與審查表可在農業部主管法規共用系統該要點頁面下載（附件為審查表）；新北市政府地政局「各類型興辦事業與變更編定」頁與新竹市地政處便利包也整理了各用途文件範本。特定工廠轉特定目的事業用地另有經濟部規定的用地計畫格式。偉騰在計畫書撰擬時會把說明書事項整合進專章。
請問哪裡可以找到非都市土地變更編定申請書的範例?
非都市土地變更編定申請書是非都市土地使用管制規則第 28 條的附表四，全國法規資料庫該規則頁面可直接下載 PDF；第 6 條之 1 的許可使用申請書為附表五。
第 28 條並規定申請時應檢附興辦事業計畫核准文件、申請變更編定同意書（申請人為所有權人者免附）、土地使用計畫配置圖及位置圖，向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請並繳納規費。內政部非都市土地變更編定執行要點與各縣市地政局頁面另有填寫說明與流程圖。
非都市土地可以臨時使用嗎?
原則上非都市土地應依編定的使用地容許項目與許可使用細目使用（非都市土地使用管制規則第 6 條第 1 項）。同條但書只允許中央目的事業主管機關認定為重大建設計畫，或報經行政院核定重大政策所需的臨時性設施，經徵得使用地中央主管機關及有關機關同意後核准臨時使用，並須依限拆除恢復原狀。
一般私人事業不在此列。另依農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法第 2 條第 1 項第 5 款，農業用地作非農業使用性質的容許使用或臨時使用，仍應繳回饋金。
休閒農場的最小面積是多少?
依休閒農業輔導管理辦法第 17 條，設置休閒農場的農業用地面積不得小於 1 公頃，且農業用地須占全場總面積 90% 以上。三種情形放寬為不得小於 0.5 公頃：全場均坐落於休閒農業區內、全場均坐落於離島地區、場內農產品通過有機（含轉型期）驗證或符合友善環境耕作。
另須以整筆土地申請、至少一條直接通往鄉級以上道路的聯外道路、土地毗鄰完整不得夾雜袋地。面積達 10 公頃以上者由縣市初審後轉農業部審查（第 19 條）。
休閒農場怎麼申請？
依休閒農業輔導管理辦法，流程為四步：第一，填具籌設申請書並檢附經營計畫書一式六份向中央主管機關申請，未滿 10 公頃者由受委辦的直轄市、縣（市）政府核發籌設同意文件（第 19 條）；第二，在籌設期限內（自籌設同意起最長 4 年，第 27 條）依經營計畫興建設施，住宿、餐飲等設施依第 25 條辦容許使用或提具興辦事業計畫；第三，取得各項設施合法文件；第四，填具申請書報縣市初審勘驗，轉中央審查核發休閒農場許可登記證（第 30 條）。
相關費用依農業主管機關收費標準繳納（第 15 條）。
申請休閒農場需要滿足哪些條件?
休閒農業輔導管理辦法第 15 條至第 17 條規定三類條件。場域：應具有農林漁牧生產事實，整體農業經營符合農業發展條例第 3 條第 5 款。經營者：須為自然人、農民團體、農業試驗研究機構、農業企業機構（最近半年以上農業經營實績）、退輔會所屬農場或縣市政府；場內有農舍者，經營者須為農舍及其坐落用地所有權人。
土地：農業用地占全場不低於 90%、不小於 1 公頃（特定情形 0.5 公頃）、整筆申請、有聯外道路、毗鄰完整。偉騰書面初判會先核對這三類條件與環境敏感區。