讓您手上的土地,變成可申請的開發資產。
宗教、長照、旅宿、休閒農場、觀光工廠——非都市土地的合法轉型路徑。從基地適法性判讀、計畫書撰擬到區委會審議,由前環境保護局局長親自監製。
您手上的土地若編定為農牧用地、林業用地或山坡地保育區,通常無法直接興建長照中心、宗教聚會場所、觀光園區或休閒農場——這正是「興辦事業計畫」存在的目的。它是《非都市土地使用管制規則》第 30 條提供的合法路徑,讓特定目的的事業得以使用原本不被允許的土地。
成敗關鍵不在文件厚薄,而在三件事:
(1) 基地條件能否支撐目標事業
(2) 計畫書邏輯能否說服審議委員
(3) 跨部會(環保、農業、觀光、建管、水保)意見能否事先協調一致。任何一環疏漏,案件都會在審議階段被駁回或要求大幅修正。
本所辦理興辦事業計畫的核心方法,是先以基地條件反推可行事業類型,而非反向硬塞——這樣的順序能在投資金額還沒投入之前,就避免「買地後才發現不能用」的悲劇。
服務重點
- 土地與事業必須合理對接：宗教用地不能放在特定農業區、長照不能蓋在水源保護區、休閒農場不能完全沒有農業使用——基地條件先決定了可行事業範圍,本所第一步就是替您把這條線畫清楚。
- 計畫書要說服的是審議委員：區委會審議委員看的不是文字優美與否,而是基地條件、交通動線、環境負荷、後續管理、財務可行性五大面向是否合理。本所的計畫書直接針對審議邏輯撰寫。
- 跨部會意見必須提前協調：多數案件並非審議委員反對,而是各局處意見不一致——環保要環評、水保要計畫書、農業要保留農地比例、建管要建照圖。本所在提送前先取得各局處非正式意見,大幅降低補正次數。
常見痛點
- 已買地但發現編定不對,進退兩難
- 計畫書送了好幾次都被退,不知道哪一個環節錯了
- 區委會審議排程不明,投資時程一直延宕
- 想轉手卻發現土地未取得開發許可,價格大幅壓低
交付項目
- 書面基地可行性評估報告
- 興辦事業計畫書(全章節送審版)
- 區委會審議核准函
- 用地變更編定後之新登記謄本
建議準備文件
- 土地登記第二類謄本與地籍圖
- 基地現況照片與坡度概估
- 預計事業內容與營運構想
- 現有建物或設施資料(若有)
法規依據
- 非都市土地使用管制規則 第 30 條(興辦事業計畫核准要件)
- 區域計畫法 第 15 條之 1(非都市土地分區及編定)
- 國土計畫法 第 23 條(國土功能分區管制,2025 年全面實施)
- 各目的事業中央主管機關之興辦事業計畫審查作業要點
常見問題
興辦事業計畫從開始到取得核准要多久?
依事業類型與基地條件不同。中小型案件(長照、宗教、小型旅宿)約 12-18 個月;中型案件(觀光園區、休閒農場、社福機構)約 18-24 個月;大型案件(2 公頃以上、涉環評水保)約 24-36 個月。本所於可行性評估階段即提供客製時程表。
我還沒買地,可以先請您評估嗎?
強烈建議。買地前的適法性評估是本所最常被客戶感謝的服務——多次協助客戶在簽約前發現基地問題,節省數百萬至數千萬潛在損失。1-2 週內可完成書面評估。
費用怎麼算?
辦理分階段進行:
(1) 基地適法性評估 — 先確認可行性
(2) 計畫書撰擬與提送 — 依案件規模與複雜度
(3) 補正與審議溝通。本所書面初判時即說明承接方式;相關費用一律於諮詢時個別說明,不公開於網站。
通過後可以馬上動工嗎?
不行。興辦事業計畫核准只是「許可使用」,後續仍須:用地變更編定登記 → 建築執照申請 → 雜項執照(若涉土方工程) → 開工。本所協助您完成整套流程。
國土計畫法 2025 年實施會影響我的案件嗎?
會,且非常關鍵。各縣市目前正將區域計畫銜接為國土功能分區。臺東縣國土計畫已公告,案件須同步預判未來分區歸屬(農業發展、國土保育、城鄉發展、海洋資源)。分區錯配的案件雖現階段過關,未來也可能被重新檢視。本所「現階段過關 + 未來不被翻盤」雙層次設計。
我想做休閒農場 / 觀光工廠 / 民宿,適合走興辦事業計畫嗎?
(1) 休閒農場 — 通常走《休閒農場輔導管理辦法》,但若超過 0.5 公頃通常須加做興辦事業計畫
(2) 觀光工廠 — 須先取得工廠登記再申請觀光認證,興辦事業計畫適用於工廠用地不足時的轉換
(3) 民宿 — 一般農舍可登記民宿,但商業旅館規模須走興辦事業計畫。本所協助判斷最適合的程序。
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地址：臺東縣臺東市強國街 210 號｜電話：0965-855-538（謝清泉 總經理）｜LINE：加入好友｜營業時間：週一至週五 09:00–18:00。
創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台跨縣市案件。
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