土地開發・Knowledge
建蔽率與容積率
一塊地的開發天花板：建蔽率管單層能蓋多大，容積率管總樓地板多少——丁種建築用地為 70%／300%。
關鍵事實
- 公式：建蔽率＝建築面積÷基地面積；容積率＝總樓地板面積÷基地面積
- 非都市法據：《非都市土地使用管制規則》第 9 條，按使用地類別定上限
- 都市法據：各地都市計畫書，搭配《都市計畫法臺灣省施行細則》
- 實例：丁種建築用地 70%／300%：100 坪地單層至多 70 坪、總樓地板至多 300 坪
- 加嚴空間：縣市政府得訂更嚴標準，個案另受退縮、高度等管制
白話解釋
建蔽率與容積率是同一塊地的兩個天花板：
- 建蔽率＝建築面積÷基地面積，管平面攤開多大；
- 容積率＝總樓地板面積÷基地面積，管立體總量多少。
兩者最容易互相搞混——建蔽率高不代表能蓋高，容積率才決定總樓地板量；以丁種建築用地 70%／300% 為例，100 坪的地單層最多蓋 70 坪，往上疊到總樓地板 300 坪為止。非都市土地查《非都市土地使用管制規則》第 9 條，都市土地查各地都市計畫書與管制要點。
你什麼時候會遇到它
估算工廠能不能擴建，先用地號查出建蔽率還剩多少可用；老屋改建找建築師，第一張草圖前他會先回推容積率能蓋回幾坪；銀行估土地擔保值、開發商出價，全部從這兩個數字起算。謄本不會寫這兩個率——要從使用地類別或都市計畫書反查。
常見情境與對策
- 廠房想從一層擴建成三層，不確定還能蓋多少——委託建築師以地號核算：先確認使用地類別對應的建蔽率與容積率上限，再扣掉既有建物已用掉的量，得出剩餘可建量——這張核算表是擴建可行性的第一份文件。
- 相中都市計畫區的透天基地，想知道改建能蓋回幾坪——向縣市府都計單位調該分區的建蔽率、容積率與土地使用管制要點，再向建管單位確認退縮與高度限制——都市土地的答案在計畫書，不在通案法規。
- 兩筆地面積相同、開價相同，不知道選哪筆——比較各自使用地類別的建蔽率與容積率：可建總量差一截，單價就不該相同——把「每坪可建樓地板的成本」算出來再出價。
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程序怎麼走
- 確認土地身分：持地號向地政事務所調謄本，確認使用分區與使用地類別——這決定你要查哪一套率。
- 查對應上限：非都市土地依《非都市土地使用管制規則》第 9 條查類別對應的建蔽率、容積率；都市土地向縣市府都計單位調都市計畫書。
- 扣除既有與加嚴：向建管單位調既有建照、使照資料，扣掉已使用的建蔽與容積，並確認縣市加嚴規定與退縮、高度管制。
- 核算可建量：由建築師出具可建量核算，把剩餘容積換算成樓地板與樓層配置——這份核算直接進建照申請書圖。
- 送建照審查：備妥書圖向縣市府建管單位申請建築執照，審查會逐項核對建蔽率、容積率有無超限。
先看清楚
法定上限不等於實際可蓋量：縣市政府可以加嚴，基地還可能吃到退縮、高度、停車與消防的疊加管制。最痛的是「違建吃掉容積」——既有未登記增建先占了可建量，改建時全案打折，拆或留都得先攤開算清楚。
常見錯誤
- 拿鄰地的建蔽率套自己的地——使用地類別差一個字（丙種建築用地與農牧用地），可建量從有到無。
- 簽約前沒扣既有建物與違建占用的容積，成交後才發現剩餘可建量遠低於財務試算，開發計畫直接翻案。
- 把容積率當成唯一限制，忽略退縮與高度管制；書圖送建管單位被逐項打回，重畫重送的週期以月計。
行動前自查清單
- 建蔽率、容積率上限查的是這筆地自己的類別或分區，不是通案印象
- 既有建物與增建占用的建蔽、容積已從可建量中扣除
- 縣市加嚴規定與退縮、高度等疊加管制已向建管單位確認
- 可建量核算由建築師以地號逐筆出具，不是口頭估算
- 非都市土地依《非都市土地使用管制規則》第 9 條、都市土地依都市計畫書，兩套依據沒有查錯邊
常見問題
建蔽率與容積率是什麼？
一塊地的開發天花板：建蔽率管單層能蓋多大，容積率管總樓地板多少——丁種建築用地為 70%／300%。建蔽率與容積率是同一塊地的兩個天花板：建蔽率＝建築面積÷基地面積，管平面攤開多大；容積率＝總樓地板面積÷基地面積，管立體總量多少。
兩者最容易互相搞混——建蔽率高不代表能蓋高，容積率才決定總樓地板量；以丁種建築用地 70%／300% 為例，100 坪的地單層最多蓋 70 坪，往上疊到總樓地板 300 坪為止。非都市土地查《非都市土地使用管制規則》第 9 條，都市土地查各地都市計畫書與管制要點。
什麼時候會遇到建蔽率與容積率？遇到了該怎麼辦？
估算工廠能不能擴建，先用地號查出建蔽率還剩多少可用；老屋改建找建築師，第一張草圖前他會先回推容積率能蓋回幾坪；銀行估土地擔保值、開發商出價，全部從這兩個數字起算。謄本不會寫這兩個率——要從使用地類別或都市計畫書反查。
提醒：法定上限不等於實際可蓋量：縣市政府可以加嚴，基地還可能吃到退縮、高度、停車與消防的疊加管制。最痛的是「違建吃掉容積」——既有未登記增建先占了可建量，改建時全案打折，拆或留都得先攤開算清楚。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
- 《非都市土地使用管制規則》(第 9 條)
- 《都市計畫法臺灣省施行細則》(第 32、34 條)
對應的偉騰服務
相關名詞
- 使用地類別:非都市土地每筆地的「職業欄」：19 種用地別各配一張容許使用清單，決定這筆地能蓋什麼、做什麼。
- 容積移轉與容積獎勵:讓同一塊地多蓋的兩條路：容積移轉是把公保地等的容積買過來，容積獎勵是用危老、綠建築等貢獻換加成。
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