土地開發・Knowledge
丙種建築用地
山坡地版的建築用地：森林區、山坡地保育區、風景區與山坡地範圍農業區內的建地，建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，蓋房子前先過水土保持與雜項執照。
關鍵事實
- 法據：區域計畫法施行細則第13條、非都市土地使用管制規則第9條與山坡地建築管理辦法
- 定義：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用
- 強度上限：建蔽率上限百分之四十，容積率上限百分之一百二十
- 建築順序：依山坡地建築管理辦法先申請雜項執照，再申請建造執照
- 水土保持：開發建築用地屬水土保持法第12條行為，先擬水土保持計畫或簡易申報
- 地質檢核：基地位於地質敏感區者，申請開發前應做基地地質調查與安全評估
白話解釋
丙種建築用地是山坡地上的建地。
區域計畫法施行細則第13條規定，森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內農業區的建築用地編為丙種；非都市土地使用管制規則第9條給它的上限是建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，只有平地甲建、乙建的一半容積。
強度打折不是刁難，而是配套：山坡地開發建築用地屬水土保持法第12條所列行為，要先擬具水土保持計畫送核定，規模小的可用簡易水土保持申報書；建築程序依山坡地建築管理辦法拆成兩段，先申請雜項執照做整地與擋土等雜項工程，附上水土保持計畫核定或免擬具的證明，完工查驗領得雜項工程使用執照後，才能申請建造執照。
基地若落在地質敏感區，地質法第8條還要求申請開發前完成基地地質調查與地質安全評估，並由執業技師簽證。
你什麼時候會遇到它
在風景區買了一塊「建地」準備蓋民宿，才知道是丙建、容積只有平地的一半；山坡地保育區的老家想加蓋，建管單位問水保計畫在哪；或者農業區的建地因為在山坡地範圍內被編為丙種而不是甲種。這些時刻的共同功課，是把強度、水土保持、雜項執照與地質敏感區四件事一次算清楚。
常見情境與對策
- 在風景區的丙建上規劃小型民宿——先以建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十試算可建樓地板面積，再確認基地是否在地質敏感區與水質水量保護區；規模達門檻者水土保持計畫要委託技師簽證，時程要把雜項執照那段算進去。
- 山坡地保育區老宅想原地加蓋一層——向建管單位確認現況合法性與剩餘容積，加蓋涉及開挖整地時仍屬水土保持法第12條行為，應先辦簡易水土保持申報或水土保持計畫，再依山坡地建築管理辦法申請執照。
- 農業區的建地被編為丙種，想爭取改為甲種——類別取決於是否在山坡地範圍公告圖內，不是申請就能改；先向縣市政府調閱公告圖與地籍套繪，若確有劃定錯誤，以書面陳述意見請主管機關檢討，否則依丙建的強度規劃。
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程序怎麼走
- 確認類別與敏感區位：調閱謄本確認使用地為「丙」，並查山坡地範圍公告圖、地質敏感區與水質水量保護區圖資，掌握基地全部的限制條件。
- 水土保持計畫：依水土保持法第12條擬具水土保持計畫送主管機關核定，規模未達標準者以簡易水土保持申報書代替；未核定前不得核發開發許可。
- 地質調查與評估：基地位於地質敏感區者，依地質法第8條至第10條完成基地地質調查及地質安全評估，由執業技師簽證並納入送審書圖。
- 申請雜項執照：依山坡地建築管理辦法第4條檢附申請書、土地權利證明、工程圖說、水土保持核定或免擬具證明及環境影響評估文件申請雜項執照。
- 雜項完工再申請建照：雜項工程完工查驗合格領得使用執照後申請建造執照；農舍或經縣市政府認定須併同施工者，雜項執照得併入建造執照申請。
先看清楚
丙建的風險藏在順序裡：先建照後水保、先蓋房後補雜項執照，都是倒過來走，會被令停工甚至拆除。第二個風險是強度：用平地的容積規劃山坡地的建地，樓地板面積直接少一半。第三個風險是地質：山崩與地滑地質敏感區內的丙建，調查與評估結果可能直接改寫建築配置。
常見錯誤
- 把丙建當一般建地估價與設計，容積率只有百分之一百二十的事實在建照階段才浮現，坪數與投資報酬全部重算。
- 省略雜項執照直接申請建造執照，或水土保持計畫未核定就整地，被主管機關令停工並限期改正，工期停擺。
- 沒查地質敏感區就完成設計，送件時被要求補基地地質調查與安全評估，技師簽證結果又要求調整配置。
行動前自查清單
- 謄本上的使用地類別確為「丙」，並已確認所屬使用分區
- 基地是否位於地質敏感區、水質水量保護區，已查圖資確認
- 水土保持計畫或簡易水土保持申報的規模認定與委託技師，已安排
- 雜項執照與建造執照的兩段程序與時程，已納入計畫
- 設計已以建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十為上限並確認縣市有無調降
常見問題
丙種建築用地是什麼？
山坡地版的建築用地：森林區、山坡地保育區、風景區與山坡地範圍農業區內的建地，建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，蓋房子前先過水土保持與雜項執照。丙種建築用地是山坡地上的建地。
區域計畫法施行細則第13條規定，森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍內農業區的建築用地編為丙種；非都市土地使用管制規則第9條給它的上限是建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，只有平地甲建、乙建的一半容積。
強度打折不是刁難，而是配套：山坡地開發建築用地屬水土保持法第12條所列行為，要先擬具水土保持計畫送核定，規模小的可用簡易水土保持申報書；建築程序依山坡地建築管理辦法拆成兩段，先申請雜項執照做整地與擋土等雜項工程，附上水土保持計畫核定或免擬具的證明，完工查驗領得雜項工程使用執照後，才能申請建造執照。
基地若落在地質敏感區，地質法第8條還要求申請開發前完成基地地質調查與地質安全評估，並由執業技師簽證。
什麼時候會遇到丙種建築用地？遇到了該怎麼辦？
在風景區買了一塊「建地」準備蓋民宿，才知道是丙建、容積只有平地的一半；山坡地保育區的老家想加蓋，建管單位問水保計畫在哪；或者農業區的建地因為在山坡地範圍內被編為丙種而不是甲種。這些時刻的共同功課，是把強度、水土保持、雜項執照與地質敏感區四件事一次算清楚。提醒：丙建的風險藏在順序裡：先建照後水保、先蓋房後補雜項執照，都是倒過來走，會被令停工甚至拆除。
第二個風險是強度：用平地的容積規劃山坡地的建地，樓地板面積直接少一半。第三個風險是地質：山崩與地滑地質敏感區內的丙建，調查與評估結果可能直接改寫建築配置。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 甲種建築用地:非都市土地裡最像「一般建地」的類別：山坡地範圍外農業區內的建築用地，建蔽率百分之六十、容積率百分之二百四十。
- 山坡地範圍公告:一筆地是不是「山坡地」不看地形感覺，看行政院核定公告的範圍圖。落在圖內，水土保持、丙種建築、開發門檻整套規則就跟著來。
- 地質敏感區:經濟部依地質法公告的特殊地質區域，分地質遺跡、地下水補注、活動斷層、山崩與地滑四類：基地只要有一部分落在區內，申請開發前就要做基地地質調查與地質安全評估並由技師簽證。
- 水土保持計畫:山坡地開挖整地前必須先經縣市政府核定的防災工程計畫——《水土保持法》把它設成動工的前置門檻。
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