土地開發・Knowledge
遊憩用地
供國民遊憩使用的非都市土地使用地類別：建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，多半經興辦事業計畫或開發許可變更而來。
關鍵事實
- 法據：《區域計畫法施行細則》第13條；《非都市土地使用管制規則》第9條、第11條
- 定義：供國民遊憩使用者
- 強度上限：建蔽率百分之四十；容積率百分之一百二十
- 分區變更門檻：申請開發遊憩設施達五公頃以上，應變更為特定專用區
- 水土保持：山坡地開發遊憩用地屬水土保持法第12條行為，須先擬水土保持計畫
- 環境影響評估：遊樂區位於山坡地或國家風景區達五公頃、一般地區達十公頃應實施
白話解釋
遊憩用地是非都市土地十九種使用地之一，區域計畫法施行細則第13條只給了一句定義「供國民遊憩使用者」，具體能蓋什麼要看非都市土地使用管制規則附表一的容許使用項目，強度上限是第9條的建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十。
多半是農牧用地或林業用地經興辦事業計畫核准後變更編定而來；面積達五公頃以上的遊憩設施，依第11條要辦土地使用分區變更為特定專用區，走的是開發許可程序，區內可建築土地再編為遊憩用地。
位於山坡地時，開發遊憩用地是水土保持法第12條所列行為，要先擬具水土保持計畫。環境影響評估另有門檻：遊樂區位於山坡地或國家風景區達五公頃、一般地區達十公頃，或位於國家公園、野生動物保護區、重要濕地者，都要實施。
你什麼時候會遇到它
露營場想升級成有住宿與遊樂設施的渡假村、地主想把整片山坡地林班邊的農牧用地做成觀光果園與滑草場、或者買到一筆謄本寫「遊憩用地」的土地想開親子農場。當用途從「農業附帶的體驗」變成「以遊憩為主的事業」，遊憩用地就會是地政單位給出的目標類別，而它背後綁著興辦事業計畫、水土保持與環境影響評估三道審查。
常見情境與對策
- 露營場擴大規模，想加蓋遊樂設施與餐廳——先算總開發面積：未達五公頃者，由觀光主管機關審查興辦事業計畫後向地政單位申請變更編定為遊憩用地；達五公頃以上就要走分區變更為特定專用區的開發許可程序。
- 買到一筆已編定為遊憩用地的山坡地——向縣市政府調閱原核定的興辦事業計畫或開發計畫，確認核准的使用項目與附款；土地依核定計畫管制，不能逕依附表一改作其他容許項目使用。
- 規劃六公頃的觀光農園，被問有沒有做環評——對照認定標準：位於山坡地或國家風景區的遊樂區達五公頃以上、一般地區達十公頃以上應實施環境影響評估；面積剛好跨過門檻時，先評估縮減範圍或分期的可行性。
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程序怎麼走
- 定位事業與主管機關：申請人釐清遊憩事業的內容與規模，確認目的事業主管機關（觀光、農業或其他），並比對第11條的五公頃分區變更門檻。
- 檢查區位限制：查山坡地範圍、環境敏感地區、水質水量保護區與地質敏感區；第一級環境敏感地區原則上不得擬具興辦事業計畫。
- 興辦事業計畫或開發計畫：未達門檻者向目的事業主管機關送興辦事業計畫；達門檻者依區域計畫法第15條之1擬開發計畫申請開發許可，含水土保持規劃與環境影響評估平行審查。
- 變更編定為遊憩用地：取得核准後，檢附核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖等向縣市政府申請變更編定，並依適用法規繳交回饋金。
- 依核定計畫建築使用：在建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十上限內興建，用途限於核定計畫項目；未依計畫使用，核准可能被廢止並恢復原編定。
先看清楚
遊憩用地的陷阱在「規模」：面積一跨過五公頃，程序就從縣市政府核准的變更編定跳到區域計畫委員會的開發許可，審查層級、公共設施移轉與開發影響費全都不同。另一個陷阱是「綁定」：變更後的遊憩用地依核定計畫管制，事業內容一改就要重新申請，轉手時買方要連原核定計畫一起看。
常見錯誤
- 為了避開五公頃門檻把基地拆成兩件申請，被目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫而累計面積，退回重走開發許可。
- 看到謄本上的「遊憩用地」就以為想蓋什麼遊樂設施都行，沒調原核定計畫，開工後才被通知使用項目不符。
- 山坡地上的遊憩開發先做整地再補水土保持計畫，被令停工並限期改正，園區開幕時程整整延後一季。
行動前自查清單
- 總開發面積已計算並比對第11條五公頃分區變更門檻
- 目的事業主管機關已確認，興辦事業計畫或開發計畫的審查重點已取得
- 基地的環境敏感地區、山坡地與地質敏感區查核已完成
- 環境影響評估認定標準對遊樂區的門檻已比對，結論已納入時程
- 變更後依核定計畫使用的項目與附款，已完整掌握並留存文件
常見問題
遊憩用地是什麼？
供國民遊憩使用的非都市土地使用地類別：建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十，多半經興辦事業計畫或開發許可變更而來。
遊憩用地是非都市土地十九種使用地之一，區域計畫法施行細則第13條只給了一句定義「供國民遊憩使用者」，具體能蓋什麼要看非都市土地使用管制規則附表一的容許使用項目，強度上限是第9條的建蔽率百分之四十、容積率百分之一百二十。
多半是農牧用地或林業用地經興辦事業計畫核准後變更編定而來；面積達五公頃以上的遊憩設施，依第11條要辦土地使用分區變更為特定專用區，走的是開發許可程序，區內可建築土地再編為遊憩用地。
位於山坡地時，開發遊憩用地是水土保持法第12條所列行為，要先擬具水土保持計畫。環境影響評估另有門檻：遊樂區位於山坡地或國家風景區達五公頃、一般地區達十公頃，或位於國家公園、野生動物保護區、重要濕地者，都要實施。
什麼時候會遇到遊憩用地？遇到了該怎麼辦？
露營場想升級成有住宿與遊樂設施的渡假村、地主想把整片山坡地林班邊的農牧用地做成觀光果園與滑草場、或者買到一筆謄本寫「遊憩用地」的土地想開親子農場。當用途從「農業附帶的體驗」變成「以遊憩為主的事業」，遊憩用地就會是地政單位給出的目標類別，而它背後綁著興辦事業計畫、水土保持與環境影響評估三道審查。
提醒：遊憩用地的陷阱在「規模」：面積一跨過五公頃，程序就從縣市政府核准的變更編定跳到區域計畫委員會的開發許可，審查層級、公共設施移轉與開發影響費全都不同。另一個陷阱是「綁定」：變更後的遊憩用地依核定計畫管制，事業內容一改就要重新申請，轉手時買方要連原核定計畫一起看。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 露營場登記:露營場的合法營業身分：土地分區與容許使用先過關，水保建管配齊，最後向縣市府完成露營場登記。
- 特定目的事業用地:為單一核定事業量身編定的用地別，法定建蔽率 60%、容積率 180%——特登工廠合法化的最後一站。
- 開發規模門檻（非都市土地使用管制規則第11條）:非都市土地開發達《非都市土地使用管制規則》第11條所列戶數或面積規模，就不能只辦變更編定，必須走分區變更取得開發許可。
- 區域計畫法第15條之1:非都市土地「開發許可」的母法條文：大面積開發要先擬開發計畫、送區域計畫委員會審議許可，才能辦分區變更。
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