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土地開發與興辦事業・Knowledge
開發規模門檻（非都市土地使用管制規則第11條）
非都市土地開發達《非都市土地使用管制規則》第11條所列戶數或面積規模，就不能只辦變更編定，必須走分區變更取得開發許可。
關鍵事實
- 法源：《非都市土地使用管制規則》第11條
- 通案門檻：前六款以外的開發達2公頃，應變更為特定專用區
- 社區門檻：計畫達50戶或面積1公頃以上二擇一，變更為鄉村區
- 分級門檻：遊憩、公墓5公頃；學校、高爾夫球場、一般工業10公頃；依《產業創新條例》申請之工業5公頃
- 反拆案條款：毗鄰案件經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫，面積累計
- 達與未達：未達辦使用地變更編定；達到走分區變更與開發許可
白話解釋
這是非都市土地開發的分水嶺：規模未達門檻，在原分區內辦使用地變更編定即可；一達門檻，就得辦使用分區變更，也就是要走開發許可。
門檻按事業分級：
- 社區計畫達50戶或面積1公頃以上變更為鄉村區；
- 工業10公頃、依《產業創新條例》申請者5公頃變更為工業區；
- 遊憩設施、公墓5公頃，學校、高爾夫球場10公頃，其他殯葬設施與前六款以外開發2公頃，都變更為特定專用區。
最常搞混的是把「2公頃」當通用答案，它只是同條第7款的通案門檻。
你什麼時候會遇到它
三種人最常撞上這條：
- 買了一整片非都市土地想做遊憩設施的投資人，面積一達5公頃，原以為的變更編定就變成開發許可；
- 工廠主把毗鄰的兩塊地分兩案送興辦事業計畫，被目的事業主管機關審認屬同一計畫而累計面積；
- 建商規劃住宅社區，戶數逼近50戶或基地逼近1公頃，才發現要變更為鄉村區。
審查端第一眼就看規模算對沒、有沒有拆案痕跡。
常見情境與對策
- 地主想把一片不到5公頃的土地做遊憩設施，又打算加買隔壁那筆——先把合併後總面積和《非都市土地使用管制規則》第11條的5公頃門檻對照：維持未達門檻，就在原分區內擬具興辦事業計畫、報目的事業主管機關核准後辦變更編定；一加買就達5公頃，整案改走分區變更與開發許可，書圖、審議層級和時程全都不同，買地前先算清楚。
- 工廠負責人想把毗鄰兩筆土地拆成兩個興辦事業計畫分別送件，各自壓在10公頃以下——別這樣做。《非都市土地使用管制規則》第11條第4項明定，毗鄰案件經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫就要累計面積，累計達門檻即一併辦分區變更；審查端會比對申請人、使用計畫與基地相鄰關係，拆案一旦被認定，兩案都得重來。
- 建商在非都市土地規劃住宅社區，戶數與面積都貼著門檻——社區門檻是計畫達50戶「或」土地面積1公頃以上，二擇一達到就要變更為鄉村區；戶數壓在門檻下但面積達1公頃，照樣要走分區變更。把計畫戶數與基地面積兩個數字同時核對，並留意日後毗鄰擴案會不會被累計。
- 填海造地開發案面積不大，業主問是否可免辦分區變更——不行。《非都市土地使用管制規則》第11條第3項明定填海造地不受第1項規模限制，一律按開發性質變更為適當使用分區；直接依開發許可程序準備開發計畫書圖，不必在規模上打轉。
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程序怎麼走
- 算規模：申請人先確認事業類別，將計畫戶數、基地總面積（含毗鄰擬併同開發的土地）對照《非都市土地使用管制規則》第11條各款門檻，判定走變更編定還是分區變更。
- 興辦事業計畫核准：申請人擬具興辦事業計畫，送目的事業主管機關核准或原則同意；這是進入地政與區域計畫線之前的第一張門票，達門檻與否都要有。
- 未達門檻：變更編定：持核准的興辦事業計畫，向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請使用地變更編定，在原使用分區內完成用地別調整，不需開發許可。
- 達門檻：申請開發許可：申請人依審議作業規範製作開發計畫書圖，向直轄市或縣（市）政府申請開發許可；地方初審後送區域計畫擬定機關提報區域計畫委員會審議，通過後由擬定機關核發。依《區域計畫法》第15條之4，地方受理後60日內報請、擬定機關90日內通知結果，得延長一次，且不含補正期間。
- 許可後的異動與移轉：公共設施用地先完成分區及用地異動登記並移轉為直轄市、縣（市）有或鄉（鎮、市）有，再申請其餘土地異動登記；山坡地取得水土保持完工證明書，非山坡地取得整地排水完工證明書。
- 建築執照另一條線：分區與用地異動完成後，才向建築主管機關申請建築執照；興辦事業計畫核准、開發許可、建照三條線各有機關，順序錯一步就卡件。
先看清楚
最容易踩的雷是拆案：毗鄰土地切成兩個以上興辦事業計畫各自壓低面積，一經目的事業主管機關審認屬同一計畫，依《非都市土地使用管制規則》第11條第4項就要累計面積、一併辦分區變更，前段程序重來。
反之，達門檻卻只辦變更編定就動工，依《區域計畫法》第21條處新臺幣6萬至30萬元罰鍰，並得限期拆除恢復原狀，不遵從者按次處罰。
常見錯誤
- 把2公頃當成所有事業的門檻，遊憩設施、公墓其實是5公頃，學校、高爾夫球場、一般工業是10公頃；算錯門檻就選錯程序，送件即被退。
- 社區只顧把戶數壓在50戶以下，卻忘了面積達1公頃同樣觸發，變更編定核不下來，還得回頭改走鄉村區分區變更。
- 毗鄰土地分案送件規避門檻，被目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫而累計面積，已投入的書圖與時間作廢。
- 把《非都市土地使用管制規則》第52條之1山坡地興辦事業計畫不得少於10公頃的下限，和本條門檻搞混；一個是最小開發面積，一個是觸發分區變更的規模，方向相反。
行動前自查清單
- 已確認事業類別對應《非都市土地使用管制規則》第11條哪一款門檻，不是一律套2公頃
- 社區案已同時核對計畫戶數（50戶）與基地面積（1公頃），任一達到即走分區變更
- 毗鄰土地與同一申請人或關係人的其他興辦事業計畫已一併盤點，累計面積算過
- 所涉目的事業法規另有最小開發規模者，已一併對照
- 填海造地案已直接按開發許可程序準備，不再爭執規模
- 興辦事業計畫核准、變更編定或開發許可、建築執照三條線的送件順序與機關已排定
常見問題
開發規模門檻（非都市土地使用管制規則第11條）是什麼？
非都市土地開發達《非都市土地使用管制規則》第11條所列戶數或面積規模，就不能只辦變更編定，必須走分區變更取得開發許可。這是非都市土地開發的分水嶺：規模未達門檻，在原分區內辦使用地變更編定即可；一達門檻，就得辦使用分區變更，也就是要走開發許可。
門檻按事業分級：社區計畫達50戶或面積1公頃以上變更為鄉村區；工業10公頃、依《產業創新條例》申請者5公頃變更為工業區；遊憩設施、公墓5公頃，學校、高爾夫球場10公頃，其他殯葬設施與前六款以外開發2公頃，都變更為特定專用區。
最常搞混的是把「2公頃」當通用答案，它只是同條第7款的通案門檻。
什麼時候會遇到開發規模門檻（非都市土地使用管制規則第11條）？遇到了該怎麼辦？
三種人最常撞上這條：買了一整片非都市土地想做遊憩設施的投資人，面積一達5公頃，原以為的變更編定就變成開發許可；工廠主把毗鄰的兩塊地分兩案送興辦事業計畫，被目的事業主管機關審認屬同一計畫而累計面積；建商規劃住宅社區，戶數逼近50戶或基地逼近1公頃，才發現要變更為鄉村區。
審查端第一眼就看規模算對沒、有沒有拆案痕跡。
提醒：最容易踩的雷是拆案：毗鄰土地切成兩個以上興辦事業計畫各自壓低面積，一經目的事業主管機關審認屬同一計畫，依《非都市土地使用管制規則》第11條第4項就要累計面積、一併辦分區變更，前段程序重來。
反之，達門檻卻只辦變更編定就動工，依《區域計畫法》第21條處新臺幣6萬至30萬元罰鍰，並得限期拆除恢復原狀，不遵從者按次處罰。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 開發許可（使用分區變更）:大案子的重量級程序：開發達門檻（如遊憩設施 5 公頃、工業 10 公頃）就要整個使用分區為你的案子改劃。
- 使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）:非都市土地兩層變更：變更編定只改使用地類別、在原分區內辦；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模須改分區本身，走開發許可。
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- 變更編定
- 興辦事業計畫
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫變更與期限展延
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 興辦事業計畫廢止與恢復原編定
- 開發計畫書圖（開發許可申請書件）
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