開發案達門檻，過的是區委會，不是變更編定
非都市土地開發面積達分區變更規模，就必須擬具開發計畫書圖、經區域計畫委員會審議取得開發許可，才能辦理分區變更與異動登記。偉騰由前臺東縣環境保護局局長領軍，從規模判定、書圖製作、審議答詢，到開發影響費、環評水保併行與許可後期限管理，一條線接到底，全台受理。
非都市土地開發一達規模，走的就是另一條路線。《非都市土地使用管制規則》第11條把社區五十戶或一公頃、一般工業十公頃、遊憩設施與公墓五公頃、其他開發二公頃等門檻，定為必須辦理土地使用分區變更的界線。一達門檻，案件不能在原使用分區內申請使用地變更編定，而必須擬具開發計畫，經區域計畫擬定機關之區域計畫委員會審議取得開發許可，審查基準換成非都市土地開發審議作業規範。我們第一步就是替你判定落在哪一邊，路線錯了後面全白做。
開發許可依《非都市土地使用管制規則》第13條分四步：申請開發許可、公共設施用地完成異動登記並移轉為直轄市、縣市或鄉鎮市有、其餘土地異動登記、取得水土保持完工證明書或整地排水完工證明書。環評、水保與農業用地變更依《非都市土地使用管制規則》第17條得併行審查，但任一條線停下都會拖住整案。我們把三條線的送件與補正排成同一張時程表，讓每一次補正都對得上區委會的下次會期。
取得許可只是中場。《區域計畫法》第15條之3要求辦理分區或用地變更前繳交開發影響費並移轉公共設施用地；《非都市土地使用管制規則》第23條要求收受許可通知起一年內完成異動登記並送審水保或整地排水計畫、十年內取得使用執照或營運核准文件，逾期許可失效。我們建立期限與變更管理機制，每一次計畫調整都先判定是備查、變更開發計畫，還是重新申請分區變更。
服務重點
- 規模門檻不是一律二公頃：《非都市土地使用管制規則》第11條的門檻依類型而異：社區五十戶或一公頃、一般工業十公頃、依產業創新條例申請之工業五公頃、遊憩設施與公墓五公頃、學校與高爾夫球場十公頃、其他殯葬設施二公頃、其餘開發二公頃。毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積應累計。
- 審查端先看第一級環境敏感地區：區委會第一輪看的不是建築配置，而是基地是否落在非都市土地開發審議作業規範附表二之一所列第一級環境敏感地區，落入即不得開發，僅五種例外；其次看連接寬度、坡度分級、保育區比例與二條獨立聯絡道路。我們送件前先做同一份型式要件自審，把會被退件的問題清掉。
- 三條線互為前提、互相牽動：開發許可前，興辦事業計畫須先經目的事業主管機關核准或同意；許可後，興辦事業計畫若被廢止或失效，依《非都市土地使用管制規則》第21條開發許可也應廢止；建築執照另由建築主管機關依實施區域計畫地區建築管理辦法核發。我們把目的事業、區域計畫、建築三條線的文件與時點對齊。
- 費用先繳齊，登記才會動：《非都市土地使用管制規則》第26條規定，開發影響費、回饋金、維護管理保證金與捐贈土地須先繳交或完成移轉，縣市政府才函請登記機關辦理異動登記。開發影響費得以區內等值可建築土地抵充，現金繳交得分期，第一期於異動登記前、最後一期於建造執照核發前，並須銀行保證。
- 許可後的一年與十年：《非都市土地使用管制規則》第23條規定，收受開發許可通知之日起一年內完成分區及用地異動登記、公共設施用地移轉並送審水土保持或整地排水計畫，展期每次不超過一年、以二次為限；十年內取得使用執照或營運核准文件，展期計畫不超過五年、以一次為限。逾期未辦，許可失其效力。
常見痛點
- 顧問說我這案要走區委會，另一家說變更編定就好，到底面積怎麼算才對
- 開發計畫書圖送出去半年，初審意見一來就是十幾點，每補一次都等下一次會期
- 環評、水保、農地變更同意各自審，時程排不齊，資金卡在土地上動不了
- 拿到開發許可兩年了，才發現一年內要完成的異動登記與水保送審沒人追
- 想調整廠區配置，不知道是備查、變更開發計畫，還是要整案重新申請
交付項目
- 規模門檻與開發路線判定書
- 第一級環境敏感地區自審表
- 開發計畫書圖全套送件版
- 區委會審議意見逐點回應表
- 開發影響費試算與繳納時程表
- 許可後期限與變更管理清單
建議準備文件
- 土地登記謄本與地籍圖
- 目的事業主管機關核准或同意文件
- 土地及建築物權利證明文件
- 公用事業主管機構同意文件
- 既有測量、地質與環境調查資料
法規依據
- 《區域計畫法》（分區變更兩條途徑、得許可開發五項條件、開發影響費與公共設施用地移轉、六十日與九十日審議期限、審查費）
- 《非都市土地使用管制規則》（分區變更規模門檻、開發許可四步程序、一階段或二階段申請、變更開發計畫層級、許可後一年與十年期限）
- 《非都市土地開發審議作業規範》（區域計畫委員會審議基準，總編四十七點與十四個專編、開發計畫書圖格式）
- 《非都市土地開發影響費徵收辦法》（徵收時點、必要與彈性項目、可建築土地抵充、分期繳交與銀行保證）
- 《非都市土地開發許可審查收費標準》（開發許可審議審查費與變更開發計畫按次繳費）
- 《國土計畫法》（各直轄市、縣市公告國土功能分區圖之日起區域計畫法停止適用之過渡安排）
細項業務全覽
- 規模門檻判定
- 第一階段諮詢
- 開發計畫書圖
- 環境敏感地區自審
- 區委會審議答詢
- 二階段申請規劃
- 協議書簽訂與公證
- 開發影響費試算
- 公共設施用地移轉
- 異動登記代辦
- 變更開發計畫
- 許可期限展期
全台在地辦理
常見問題
我的開發案面積多大才需要走開發許可，而不是變更編定？
看開發類型，不是一律二公頃。《非都市土地使用管制規則》第11條規定社區計畫達五十戶或土地面積一公頃、工業十公頃（依產業創新條例申請者五公頃）、遊憩設施與公墓五公頃、學校與高爾夫球場十公頃、其他殯葬設施二公頃、其餘開發二公頃以上，應辦理土地使用分區變更；填海造地不受規模限制。未達門檻者在原分區內申請使用地變更編定即可。毗鄰基地經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫者，面積須累計。
開發許可審議的法定期限是多久，實際上要多久？
《區域計畫法》第15條之4規定直轄市、縣市政府受理後六十日內報請區域計畫擬定機關審議，擬定機關九十日內通知審議結果，特殊情形得延長一次且不超過原期限。但這是機關辦理期限，不含申請人補正時間，也不含環評、水保併行審查的等待；九十日更是從繳交審查費之次日起算。實務上多數案件因補正與會期排程遠超法定期限，我們不承諾三個月核准，而是把每輪補正對準下一次會期。
開發許可審議統包的費用怎麼算？
服務費用在了解案情後個別說明，不公開於網站。原因是開發許可案件的工作量取決於基地是否涉及山坡地、環境敏感地區、環評或水保、是否採二階段申請與所屬專編類型，差距極大。法定費用可先說明：審查費依《非都市土地開發許可審查收費標準》按申請區位之規模類別收取；開發影響費依《非都市土地開發影響費徵收辦法》附表公式計算，得以區內可建築土地抵充，現金繳交得分期。
未取得開發許可就先整地或動工，會有什麼後果？
未經許可即整地或動工屬違反管制使用土地，依《區域計畫法》第21條由直轄市、縣市政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀；不遵從者得按次處罰並停止供水、供電。不依限恢復原狀者，依《區域計畫法》第22條並得處六個月以下有期徒刑或拘役。非都市土地開發審議作業規範總編第十三點另規定原始地形地物經明顯擅自變更者，依水土保持法暫停兩年申辦，整案直接停擺。
殯葬設施或掩埋場一定要分兩階段申請嗎？
是。《非都市土地使用管制規則》第15條規定殯葬、廢棄物衛生掩埋場、廢棄物封閉掩埋場、廢棄物焚化處理廠、營建剩餘土石方資源處理場及土石採取場六類設施，應先就開發計畫之土地使用分區變更計畫申請同意，再於核准期限內檢具使用地變更編定計畫申請許可。非都市土地開發審議作業規範另要求同意階段考量區位適宜性，且直轄市、縣市政府應召開聽取陳情民眾或相關團體意見會議，紀錄與回應一併檢附。一般案件可自選一階段或二階段。
取得許可後想調整配置或增加使用項目，要重新送審嗎？
分三種層級。目的事業主管機關認定未變更興辦事業計畫性質，且屬《非都市土地使用管制規則》第22條七款情形之一，例如配置變更面積達原核准開發面積二分之一或大於二公頃、增加使用強度或建築高度，應依原審議程序申請變更開發計畫；非七款情形者，製作變更內容對照表送直轄市、縣市政府備查。若興辦事業計畫性質變更，依《非都市土地使用管制規則》第22條之2，達分區變更規模者重新申請分區變更，未達者申請使用地變更編定。
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創辦人謝清泉為前臺東縣環境保護局局長、前臺東地檢署檢察事務官、前臺東縣政府消費者保護官，中央警察大學法律學研究所畢業，具地政士與不動產經紀人國家證照。服務臺東全縣 16 鄉鎮及全台各縣市——任何業務直接聯絡偉騰，全台各地均有配合團隊，可安排專人親臨現場指導。
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