Question 1

使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）是什麼？

Accepted Answer

非都市土地兩層變更：變更編定只改使用地類別、在原分區內辦；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模須改分區本身，走開發許可。非都市土地管制分兩層：外層是使用分區（共11種，如一般農業區、特定專用區），內層是使用地（共19種，如農牧用地、特定目的事業用地）。變更編定只動內層：土地留在原分區，只改用地類別，依《非都市土地使用管制規則》第27條在原分區內申請，且依第30條先有核准的興辦事業計畫。分區變更動外層，如一般農業區改特定專用區，須先取得區域計畫擬定機關核發的開發許可。兩者都叫「變更」最容易搞混，差在門檻：同規則第11條列出規模，達到就不能只辦變更編定，整案改走分區變更。

Question 2

什麼時候會遇到使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）？遇到了該怎麼辦？

Accepted Answer

三種時刻最常撞上這組詞：地政單位回覆「本案已達應辦理分區變更規模，不得逕辦變更編定」；興辦事業計畫已獲目的事業主管機關核准，卻被要求補區域計畫擬定機關的許可文件；想先切一塊小面積辦變更編定、之後再擴大，卻被告知毗鄰案件要累計面積。共同點是業主以為只有一種「變更」，其實要先判斷動的是哪一層。提醒：最容易踩雷的是把「興辦事業計畫核准」當成「土地已變更」。兩者是不同機關的兩個處分：目的事業主管機關核准計畫，地政單位才核准變更編定，達規模者更要由區域計畫擬定機關核發開發許可。中間漏一步就動工，等於在未變更的用地上違規使用，公所檢查後會報請直轄市或縣（市）政府聯合取締小組查處；達第11條規模卻只辦變更編定，案件退回，規劃重來。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（電話 0965-855-538）。