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土地開發與興辦事業・Knowledge
使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）
非都市土地兩層變更：變更編定只改使用地類別、在原分區內辦；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模須改分區本身，走開發許可。
關鍵事實
- 法源：《非都市土地使用管制規則》第11條、第27條、第30條
- 第一層：變更編定：土地留在原使用分區，只改使用地類別
- 第二層：分區變更：改分區本身，須先取得區域計畫擬定機關核發的開發許可
- 通案門檻：前六款以外的開發達2公頃以上，應變更為特定專用區
- 社區門檻：計畫達50戶或土地1公頃以上，應變更為鄉村區
- 反拆案：毗鄰且經審認屬同一興辦事業計畫者，面積累計
白話解釋
非都市土地管制分兩層：外層是使用分區（共11種，如一般農業區、特定專用區），內層是使用地（共19種，如農牧用地、特定目的事業用地）。變更編定只動內層：土地留在原分區，只改用地類別，依《非都市土地使用管制規則》第27條在原分區內申請，且依第30條先有核准的興辦事業計畫。
分區變更動外層，如一般農業區改特定專用區，須先取得區域計畫擬定機關核發的開發許可。兩者都叫「變更」最容易搞混，差在門檻：同規則第11條列出規模，達到就不能只辦變更編定，整案改走分區變更。
你什麼時候會遇到它
三種時刻最常撞上這組詞：
- 地政單位回覆「本案已達應辦理分區變更規模，不得逕辦變更編定」；
- 興辦事業計畫已獲目的事業主管機關核准，卻被要求補區域計畫擬定機關的許可文件；
- 想先切一塊小面積辦變更編定、之後再擴大，卻被告知毗鄰案件要累計面積。
共同點是業主以為只有一種「變更」，其實要先判斷動的是哪一層。
常見情境與對策
- 業主拿到目的事業主管機關核准的興辦事業計畫，以為土地已經變更完成——核准興辦事業計畫與核准變更編定是兩個處分、兩個機關。下一步是備妥《非都市土地使用管制規則》第28條所列申請書、興辦事業計畫核准文件、配置圖與位置圖，向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請變更編定並繳納規費，異動登記完成才算改好。
- 一般農業區上規劃非工業性質的事業設施，基地面積已超過2公頃——依《非都市土地使用管制規則》第11條第7款，前六款以外的開發達2公頃以上即應變更為特定專用區，不能只辦變更編定；要依第13條製作開發計畫書圖，向直轄市或縣（市）政府申請開發許可，經區域計畫委員會審議同意後才進入異動登記。
- 同一事業想拆成兩件申請，各自壓在門檻以下先辦變更編定——第11條第4項是反拆案條款：兩個以上興辦事業計畫申請範圍毗鄰，且經目的事業主管機關審認屬同一興辦事業計畫，面積要累計；累計達規模就要一併辦理分區變更。拆件省不到程序，還會在審查端留下被質疑誠信的紀錄。
- 已核准的興辦事業計畫想改變性質、擴大規模——第30條第3項規定，變更原核准興辦事業計畫性質而達第11條規模者，準用第三章分區變更程序。先回頭向目的事業主管機關確認變更後的性質與面積，再決定是補件辦變更編定，還是重新走開發許可。
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程序怎麼走
- 定層級：申請人先抄錄謄本上的使用分區與使用地類別，對照《非都市土地使用管制規則》第11條規模表與第12條風景區規定，判斷是原分區內變更編定，還是要辦分區變更。
- 取得興辦事業計畫核准：申請人擬具興辦事業計畫，報直轄市或縣（市）目的事業主管機關核准；該機關核准前會先徵得變更前目的事業主管機關及有關機關同意。計畫位於第一級環境敏感地區者原則不得申請。
- 第一層：申請變更編定：未達規模者，檢附申請書、興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、土地使用計畫配置圖及位置圖，向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准並繳納規費。
- 第二層：申請開發許可：達規模者，依審議作業規範製作開發計畫書圖，向直轄市或縣（市）政府申請開發許可；地方政府初審後送區域計畫擬定機關提報區域計畫委員會審議，同意後由擬定機關核發開發許可。
- 繳費捐地後異動登記：應繳回饋金、開發影響費或提撥維護管理保證金者先完成繳交，公共設施用地先分割移轉；直轄市或縣（市）政府再函請土地登記機關辦理分區及使用地異動登記，並登錄土地參考資訊檔。
- 另線申請建照：土地變更完成後，建築物仍要向建築主管機關申請建築執照；山坡地範圍依《水土保持法》擬具水土保持計畫並取得完工證明書，非山坡地取得整地排水完工證明書。
先看清楚
最容易踩雷的是把「興辦事業計畫核准」當成「土地已變更」。兩者是不同機關的兩個處分：目的事業主管機關核准計畫，地政單位才核准變更編定，達規模者更要由區域計畫擬定機關核發開發許可。中間漏一步就動工，等於在未變更的用地上違規使用，公所檢查後會報請直轄市或縣（市）政府聯合取締小組查處；達第11條規模卻只辦變更編定，案件退回，規劃重來。
常見錯誤
- 把分區變更與變更編定當成同一件事，達第11條規模仍只送變更編定——地政單位以缺區域計畫擬定機關許可文件退件，整案回到起點。
- 拿到興辦事業計畫核准函就整地施工——土地登記上仍是原用地類別，被公所檢查報請聯合取締小組查處，還會影響後續變更編定審查。
- 以為所有事業一律2公頃才要分區變更——社區是計畫50戶或1公頃、遊憩設施與公墓5公頃、學校與高爾夫球場10公頃，門檻算錯就選錯程序。
- 變更完成後逕依附表一另作其他容許使用——第30條與第14條都明定只能依核准的興辦事業計畫或開發計畫書圖使用，逾越就是違規。
行動前自查清單
- 謄本上的使用分區與使用地類別已抄錄，並確認屬非都市土地而非都市計畫區內的農業區
- 開發面積與戶數已對照《非都市土地使用管制規則》第11條規模表，判定屬變更編定或分區變更
- 毗鄰基地是否有同一興辦事業計畫的其他申請，已一併累計面積
- 基地已核對是否位於第一級環境敏感地區，位於第二級者已備妥防範及補救措施說明
- 興辦事業計畫核准文件、變更編定同意書、配置圖與位置圖已備齊，規費預算已列
- 回饋金、開發影響費或維護管理保證金的繳交時點已排入時程，異動登記前完成
常見問題
使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）是什麼？
非都市土地兩層變更：變更編定只改使用地類別、在原分區內辦；達《非都市土地使用管制規則》第11條規模須改分區本身，走開發許可。非都市土地管制分兩層：外層是使用分區（共11種，如一般農業區、特定專用區），內層是使用地（共19種，如農牧用地、特定目的事業用地）。
變更編定只動內層：土地留在原分區，只改用地類別，依《非都市土地使用管制規則》第27條在原分區內申請，且依第30條先有核准的興辦事業計畫。分區變更動外層，如一般農業區改特定專用區，須先取得區域計畫擬定機關核發的開發許可。兩者都叫「變更」最容易搞混，差在門檻：同規則第11條列出規模，達到就不能只辦變更編定，整案改走分區變更。
什麼時候會遇到使用地變更編定與使用分區變更（兩層變更）？遇到了該怎麼辦？
三種時刻最常撞上這組詞：地政單位回覆「本案已達應辦理分區變更規模，不得逕辦變更編定」；興辦事業計畫已獲目的事業主管機關核准，卻被要求補區域計畫擬定機關的許可文件；想先切一塊小面積辦變更編定、之後再擴大，卻被告知毗鄰案件要累計面積。
共同點是業主以為只有一種「變更」，其實要先判斷動的是哪一層。提醒：最容易踩雷的是把「興辦事業計畫核准」當成「土地已變更」。兩者是不同機關的兩個處分：目的事業主管機關核准計畫，地政單位才核准變更編定，達規模者更要由區域計畫擬定機關核發開發許可。
中間漏一步就動工，等於在未變更的用地上違規使用，公所檢查後會報請直轄市或縣（市）政府聯合取締小組查處；達第11條規模卻只辦變更編定，案件退回，規劃重來。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 變更編定:把使用地類別依法改身分——農牧用地變更為特定目的事業用地是最常見路徑，前提是興辦事業計畫先過關。
- 使用分區:政府替整片土地劃定的大方向——非都市土地依《區域計畫法》分 11 種分區，決定這一帶給農業、工業還是聚落用。
- 使用地類別:非都市土地每筆地的「職業欄」：19 種用地別各配一張容許使用清單，決定這筆地能蓋什麼、做什麼。
延伸閱讀:更多「土地開發與興辦事業」與常查名詞
- 興辦事業計畫
- 開發許可（使用分區變更）
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫變更與期限展延
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 興辦事業計畫廢止與恢復原編定
- 開發計畫書圖（開發許可申請書件）
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公文、謄本、稽查紀錄整份交給偉騰,前臺東縣環保局長團隊 24 小時內免費書面初判:狀況多嚴重、期限剩多少、下一步做什麼。LINE 傳文件免費判讀