土地開發與興辦事業・Knowledge
興辦事業計畫廢止與恢復原編定
興辦事業計畫遭廢止或依法失效後，地政機關依《非都市土地使用管制規則》第37條將尚未開發部分改回原使用地類別的程序。
關鍵事實
- 法源：《非都市土地使用管制規則》第37條；工業擴展案另有第31條、第33條
- 觸發事由：興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止，或依法失其效力
- 通知鏈：目的事業主管機關通知直轄市或縣（市）政府，再由政府通知土地所有權人
- 三種處置：已完成使用維持；開發中只維持已依法建築部分；未開發改回原編定
- 逕為辦理：尚未開始開發者，直轄市或縣（市）政府得逕為變更編定並通知所有權人（執行要點第12點）
- 救濟期限：不服廢止處分，收到處分書後 30 日內提起訴願
白話解釋
興辦事業計畫廢止與恢復原編定是兩個機關的兩個動作：目的事業主管機關廢止計畫核准（或計畫依法失效），地政機關收到通知後才依《非都市土地使用管制規則》第37條處置土地。最容易搞混的是把兩者當同一件事：廢止只收回「事業」的許可，使用地類別要等地政機關另作變更編定才改回農牧、林業等原類別，中間有時間差。
另一個誤解是「一廢止就全部歸零」，條文其實分三種情形：
- 已完成使用的維持類別；
- 開發中的，已依法建築部分維持、其餘改回；
- 完全未動工的才整筆改回原編定。
你什麼時候會遇到它
三種處境最常見。
- 一是取得興辦事業計畫核准後一直沒動工，接到目的事業主管機關「是否依原核定計畫使用」的查核函，才知道核准可能被廢止；
- 二是買到一筆登記為特定目的事業用地的土地，實際上原核准計畫早已失效，地政機關可能逕為改回原編定；
- 三是工廠擴展用地被查到未依核定計畫使用，收到廢止擴展計畫的處分，緊接著就是恢復原編定的通知。
常見情境與對策
- 核准後一直沒開工，目的事業主管機關來函要求說明是否依原核定計畫使用——先翻出核准函與該機關的審查作業要點，對照有沒有「核准後 6 個月內」「3 年內設立」一類期限。能繼續辦的，趕在期限前向目的事業主管機關送興辦事業計畫變更或展延申請，並在指定期限內以書面陳述意見附上進度佐證，別讓機關以「未依計畫使用」逕行廢止。
- 打算買一筆特定目的事業用地，賣方說變更編定早就核准了——向目的事業主管機關查證原興辦事業計畫是否仍有效、有無廢止或失效紀錄，並向直轄市或縣（市）政府地政單位確認土地參考資訊檔登錄的核定使用項目。計畫已失效而土地尚未開發的，接手後就是等著被改回原編定，交易條件與契約要以此為前提。
- 工廠以毗連土地擴展變更為丁種建築用地，卻改作與核定計畫無關的用途，被聯合取締小組查到——這已是未依原核定擴展計畫使用。工業主管機關依《非都市土地使用管制規則》第54條檢查後若廢止擴展計畫核定，直轄市或縣（市）政府就會函請土地登記機關恢復原編定。收到查核通知就要立刻停止該用途、恢復依核定計畫使用，或依程序申請計畫變更，並在陳述意見期限內提出使用現況說明。
- 接到直轄市或縣（市）政府通知土地要依第37條改回原編定，但基地上已有一部分蓋好的合法建物——這屬於「已依核定計畫開發尚未完成使用」，已依法建築的土地應維持使用地類別，只有其他土地改回。立刻把建築主管機關核發的建築執照、使用執照與勘驗紀錄整理成分筆對照圖，向地政單位陳述意見，要求就已建築部分維持類別，不要整筆被套用「尚未開始開發」的情形。
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程序怎麼走
- 查核與陳述意見：目的事業主管機關或聯合取締小組查核是否依原核定計畫使用時，土地所有權人或興辦人在指定期限內向該機關提出書面陳述意見，附使用現況照片、開工報備、建築執照等進度佐證。
- 廢止或失效確定：目的事業主管機關作成廢止興辦事業計畫核准的處分，或認定計畫依法失其效力，並依《非都市土地使用管制規則》第37條通知當地直轄市或縣（市）政府；不服廢止處分者，於收到處分書後 30 日內依法提起訴願。
- 地政機關分級處置：直轄市或縣（市）政府地政單位收到通知後，就已完成使用、開發中、未開發三種情形分別認定並通知土地所有權人。審認時看的是建築主管機關核發的建築執照、使用執照與勘驗紀錄，不是口頭承諾的開發時程。
- 登記異動：直轄市或縣（市）政府函請土地登記機關辦理恢復原編定的異動登記，未開發者得逕為辦理變更編定。土地所有權人收到通知後應核對新謄本的使用地類別，並向地政單位確認土地參考資訊檔的核定使用項目是否同步更新。
- 重來或轉向：已完成使用或已依法建築者若要改作其他用途，依法另向地政單位提變更編定申請；未開發者要重新開發的，須重擬興辦事業計畫，依現行《非都市土地使用管制規則》第30條、第30條之1重新報目的事業主管機關核准，再申請變更編定。
先看清楚
真正的雷是地政機關不必等你。被查到未依原核定計畫使用，或審查作業要點所訂期限過了沒履行，目的事業主管機關廢止核准或認定失效後，地政機關對尚未開發的土地可以不等你申請就逕為改回原編定。前面投入的規劃、審查與變更編定成本歸零，重來時還得以現行規定重新面對第一級環境敏感地區等限制，原本過得了的基地未必再過。
常見錯誤
- 拿到興辦事業計畫核准就以為土地永久變更，放著不開發也不申請展延，期限一到計畫失效，地政機關逕為改回原編定，先前的審查與變更編定全部白做。
- 變更編定後把土地拿去做核准計畫以外的容許使用項目，以為附表一有列就沒事，結果被聯合取締小組認定未依原核定計畫使用，計畫遭廢止、土地恢復原編定。
- 收到目的事業主管機關查核函或廢止處分不理會，錯過陳述意見與訴願期限，等地政機關的恢復原編定通知寄到，能爭的只剩「哪幾筆已依法建築」。
- 買地只看謄本上的特定目的事業用地，沒向目的事業主管機關查證原計畫效力，接手後才發現計畫早已失效，土地隨即被改回原使用地類別。
行動前自查清單
- 原興辦事業計畫核准函與目的事業主管機關審查作業要點所訂期限（「核准後 6 個月內」「3 年內設立」一類）已逐項列出並排進時程
- 土地現況使用與核定事業計畫使用項目一致，沒有改作附表一其他容許使用項目
- 開發進度佐證（開工報備、建築執照、使用執照、勘驗紀錄）已整理成可對應第37條三種情形的分筆清單
- 查核函的陳述意見期限與廢止處分的訴願期限（收到處分書後 30 日）已記入行事曆
- 承購特定目的事業用地前，已向目的事業主管機關查證原興辦事業計畫效力，並向地政單位確認土地參考資訊檔登錄內容
常見問題
興辦事業計畫廢止與恢復原編定是什麼？
興辦事業計畫遭廢止或依法失效後，地政機關依《非都市土地使用管制規則》第37條將尚未開發部分改回原使用地類別的程序。興辦事業計畫廢止與恢復原編定是兩個機關的兩個動作：目的事業主管機關廢止計畫核准（或計畫依法失效），地政機關收到通知後才依《非都市土地使用管制規則》第37條處置土地。
最容易搞混的是把兩者當同一件事：廢止只收回「事業」的許可，使用地類別要等地政機關另作變更編定才改回農牧、林業等原類別，中間有時間差。另一個誤解是「一廢止就全部歸零」，條文其實分三種情形：已完成使用的維持類別；開發中的，已依法建築部分維持、其餘改回；完全未動工的才整筆改回原編定。
什麼時候會遇到興辦事業計畫廢止與恢復原編定？遇到了該怎麼辦？
三種處境最常見。
一是取得興辦事業計畫核准後一直沒動工，接到目的事業主管機關「是否依原核定計畫使用」的查核函，才知道核准可能被廢止；二是買到一筆登記為特定目的事業用地的土地，實際上原核准計畫早已失效，地政機關可能逕為改回原編定；三是工廠擴展用地被查到未依核定計畫使用，收到廢止擴展計畫的處分，緊接著就是恢復原編定的通知。
提醒：真正的雷是地政機關不必等你。被查到未依原核定計畫使用，或審查作業要點所訂期限過了沒履行，目的事業主管機關廢止核准或認定失效後，地政機關對尚未開發的土地可以不等你申請就逕為改回原編定。
前面投入的規劃、審查與變更編定成本歸零，重來時還得以現行規定重新面對第一級環境敏感地區等限制，原本過得了的基地未必再過。如需協助，可將文件交由偉騰開發興業免費書面初判（加 LINE「偉騰開發」傳文件即可）。
法源出處
對應的偉騰服務
相關名詞
- 特定目的事業用地:為單一核定事業量身編定的用地別，法定建蔽率 60%、容積率 180%——特登工廠合法化的最後一站。
- 興辦事業計畫變更與期限展延:已核准的興辦事業計畫改內容、改性質或核准文件期限將屆，回到原核准的目的事業主管機關辦理變更核准或展延，土地才守得住核定用途。
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- 變更編定
- 興辦事業計畫
- 開發許可（使用分區變更）
- 目的事業主管機關
- 部落諮商同意
- 隔離綠帶
- 開發影響費
- 土地使用同意書
- 農業用地變更使用同意（農業發展條例第10條）
- 興辦事業計畫核准函（目的事業主管機關同意）與效期
- 開發計畫書圖（開發許可申請書件）
- 開發規模門檻（非都市土地使用管制規則第11條）
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